23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[2: 匿名さん]

心東４区

①江東区　豊洲（パークシティ豊洲）
②墨田区　錦糸町（ブリリアタワー東京）
③台東区　秋葉原（タワーレジデンストーキョー）
④荒川区　日暮里（ステーションガーデンタワー）

[3: 匿名さん]

心東特別区

中央区　勝どき(THE TOKYO TOWERS)

[4: 住まいに詳しい人]

その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[6: 匿名さん]

>>05
あれ？前スレでもう来ないって言っていなかった？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/res/1006-1006

まぁ、個人的にはキミみたいな人がいた方が盛り上がるからこれからも一生懸命寝る暇惜しんで書き込みして欲しいが。

[7: 匿名さん]

下がろうが下がるまいがどうでもいいこと。
いい物を見極めて購入することが大事なんじゃないの？

バブルに踊らされないってことがポイントかな。

[9: 匿名さん]

>>3
心東特別区に佃、月島、晴海の追加を。
まあつまりは川向こうということだ。

[14: 匿名さん]

みなさん余裕無くなってますね。
せっかく運良く値上がりしたのに、下落に怯えていては、
人生楽しめませんよ。

マンションは買って新築じゃなくなったら２割減価、
これが普通の姿。
今までに買った人は、
下駄履けただけラッキーだと思わなくちゃ。

[16: 住まいに詳しい人]

マンション価格は基本的に、原価（＝地価＋建築費＋α）そして需給バランスの２つの要素で決まる。
今までは企業リストラによる土地の放出のため地価が安かったので、２３区内にマス層（年収１千万程度）が手を出せる価格（６千万程度）での供給が出来た。
サブプライム問題など景気減速の懸念はあれど、日本の大企業はリストラの結果以前より不況に強くなり、米国依存度も減少したため、もはや二束三文で土地を手放すほどのことにはなるまい。
そもそもバブル崩壊後の１５年で、工場などまとまった土地はほとんどなくなってしまった。
首都圏のマンションというくくりでは、資金繰りに困った中小デベによる郊外物件の値引きは想定できる。
ここのテーマ、２３区内のマンションに限って言うなればもはや新築する土地が少ないので供給は大幅に減少する。しかし潜在的需要はすぐには減らない（高ければ欲しくないが、自分が帰る値段まで安くなれば欲しいというのは、潜在的需要があるということですよ！）。
現在豊洲など一部物件が価格を若干下げた事実があるようですが、どこまで消費者がついてこれるのかをチャレンジしていたものが、調整して落ち着いただけ。少なくとも、昨年夏に高倍率がついたほどには下がらないでしょう。だって＊＊じゃあるまいし、そこまで下げれば、高倍率となって（要するに需要が供給をその倍率だけ上回って）飛ぶように売れるのは既に分かっているわけですから。
供給数が減った以上、買いたい人の数が供給数に見合うようになるまで価格を上げていて、おおむねそれが分かったというのが２００７年のプロセス。
デベはもう2倍を超える安値での価格付けはしないであろう。
1倍〜2倍の間で調整をするのが妥当なやり方。
たとえ首都圏の人口が減っても、通勤に遠い神奈川千葉埼玉からインフラの整った東京に引っ越したいという潜在的需要がある限りは、平均レベル（不動産所得不可能なレベルを除いた平均という意味ね）の年収で23区内にマンションを持つことは、しばらくは困難であろう。

[17: サラリーマンさん]

>>17
>マス層（年収１千万程度）
という時点で大間違い。

現実知らなすぎ。
高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

従業員1000人以上の大企業でもコレです。
中小企業勤務のリーマンはもっと下。

マス層は700万くらいが正解。

[18: サラリーマンさん]

>>16だった

飛ぶように売れていたのは、価格がそこそこで
・外資系の参入
・それにつられた個人転売屋
・REITによる釣り上げ（出資母体企業のマンションを買いまくり）
・景気の見通しの明るさ
・住宅減税特需
・団塊ジュニアの取得タイミングと合致
という要因があったから。

今はそれらが無くなった。
だから、これから厳しくなると皆　見ているのだ。

[19: 匿名さん]

それでは、皆さんおさらいをしましょうね。
ここまでは結論が出ていますから、
それ以降の展開を予想お願いします。
尚、この議論は前の世代から首都圏在住で、首都圏の不動産を処分して
買い換える人々は対象から除いています。何故なら、これらの人々は
地元で選ぶ意識が強すぎ、合理的な行動パターンから外れてしまう
ケースが多いからです。

東京の所得分布
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss06qd0102.pdf
１９９２年から２００２年の変化
男性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１５
増加した所得層、年収２００万円以下、年収７００万円以上
女性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１６
増加した所得層、年収１５０万円以下、年収４００万円以上
世帯主が有業で世帯所得が３００万円未満の割合Ｐ１９
１９９２年１５％
２００２年２１％

家計における妻の所得割合は高まる傾向Ｐ１７
既婚女性の就業率は上昇Ｐ１７
世帯所得が高いほど妻の有業率は高い
また、正社員率も高いＰ１８

都心およびその周辺部に、所得レベルが高いリーマン世帯が集中居住する
理由の一つに、共稼ぎがある。
そして、子供１人が標準世帯になっている。
また、中間レベルの所得層が減り、上位および下位が増え、所得格差は
拡大している。さらに、所得の高い層の方が妻の有業率は高く、
これが世帯収入の格差を拡大させている。
中間所得層の減少と既婚女性の有業率の上昇
この２つが郊外および県境外周区のマンション売れ行きを悪くしている。
また、郊外および県境外周区で高額なものが売れないのは、
共稼ぎが普通になって行き、これが世帯の収入レベルを決定付ける
世界になってしまったからです。

[20: 匿名さん]

>>19
上記世帯所得層の購入価格帯は５〜７千万円。

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３０００〜３３００　　　７９９６戸
３３００〜３５００　　　６０９０戸
３５００〜３７００　　　６０９８戸
３７００〜４０００　　　８１６２戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４０００〜４３００　　　６２５０戸
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸
４７００〜５０００万円　３８３５戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７　都心部価格帯１１４５８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８　富裕層向け価格帯３４４３戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

[21: 匿名さん]

みなさん。
年賀状は書き終わりましたか。
ついでに、名簿を眺めて、今の３２歳　３７歳　４２歳　４７歳
くらいの人で都内在住の人の住所を眺めてごらんなさい。
持家、借家、社宅は想像で判断するとしても
誰も、港区、中央区、文京区に住んでないでしょ。
多いのは、江東区、墨田区、世田谷区、大田区
だったりしませんか？
だいたい都心周辺が安くなると思うほうがおかしい。

[22: 匿名さん]

大学の同窓会名簿とか、世代別の居住地分布のサンプルになって
興味深いよ。
５０代は郊外が多い、４０代でも横浜・川崎　３０代で城東が
目立つ。社宅に長くいて２００４年に持家取得という目鼻の効く
人もいるにはいるが少数だ。
ここで、下がる論を展開しているのは、万年模様眺めの「社宅
・住居費補填」の金融系サラリーマンだったりしないか？

[23: 匿名さん]

>>22
なんでそんなに沢山名簿もっているんだよ。
お前は名簿屋か！

[24: 匿名さん]

普通は、社員名簿、大学の研究室の卒業名簿、高校の同窓会名簿
くらいはあるだろう。

いやだね。中小企業の不動産屋はｗ世間がせまい。ネットワーク力が
ないのがあたりまえだと思ってる

[25: 匿名さん]

だからさ、家に帰って、自分の出身校の名簿でも
じっくり眺めてごらんよ。
３０代で港、中央、文京、目黒、に買ってるやつ何人
いる？

[26: 匿名さん]

東京２３区の居住者数８００万人、平均世帯人口２人
持家比率４０％として
持家世帯数　１６０万世帯
賃貸世帯数　２４０万世帯
今年度２３区新築マンション供給量予測２万戸
戸建てが５０００としても
賃貸世帯の１％程度の供給比率。
高額所得者比率って１％以下なのか？
そんなことないよね。普通に売れる供給水準だよ。

[27: 匿名さん]

この1年半。
大手は不動産の証券化を軒並み見送っていました。
ところが、2008年は再び不動産の証券化が主流になりそうだとのことです。
デベ勤めの友人がそう言っていました。

このことが何か意味を持つのでしょうか？

[28: 元祖匿名はん]

何を言わんとされようとしているのかさっぱりわかりません。
失礼ですがご友人はどこのデベで何をされている方ですか？

[29: 匿名はん]

分譲で売れないからファンドに飛ばすと言う意味ですか？
年明け金商法で検査入りますよ、大手から順番に。

[30: 匿名さん]

>>27
大手≠大手不動産
大手＝大手企業
不動産の証券化＝減損会計にあわせた流動化

ならなんとなく意味がわかるが

[31: 匿名さん]

要するにＣＲＥマネジメントが活発化するだろうって意味かな？
そんなの当たり前ｗ

[32: 匿名さん]

話は変わるけど株価はなんとかならんもんかね。
うーん。ジリ貧だ

[33: 匿名さん]

12月は下げ相場だから仕方ないとはいえ、連日ガンガン下がってイヤになります。

[34: 契約済みさん]

青山、麻布、白金エリアは相変わらず強い！
購入層も富裕層が多く、新築分譲マンションは相変わらず高いですよ。
変わらない＊＊＊エリアと成り上がり＊＊＊エリアで値下げ率が違うのでは？
やっぱ腐っても港区青山、麻布、白金でしょう。

[35: 匿名さん]

>>27
総合不動産は、すでに大型のファンド、ＳＰＶを持っているから
物件をリートに売ったら代替で古いビルなど取得しながら再生していく。

昨年は自社保有物件のリノベーションに証券化による資金調達を
検討したが新規案件不足、金商法の流れもこれありで見送った。
今年は、大手町、丸の内界隈の再開発も本格化して資金需要が大きい。
既存の物件のリノベの資金を証券化で調達しバリューアップして
リートに譲渡する方向・・・という話だろうか

[36: 匿名さん]

>>27
いずれにしろ、大手デベはもうレジデンシャルは手仕舞い。
商業・オフィス・ホテルにシフト済み。
中央区のタワマンなんて、銀座のさくら客寄せの効果絶大だったわけだ。

２３区は都心の赤坂や麻布タワーみたいなものを中心に１０００戸
以下に抑えていくだろう。
郊外も三井はＳＣ運営とセットだから、今の物件売り切ったら
数年お休みという感じだろう。
昨年購入したＭ井の管理スタッフは、ほとんどがマンション管理
未経験者ばかり。泣けてくる。Ｍ井は黙っていても今後は管理が
ドル箱になるだろう。
不動産事業は横がダメでも縦（時間軸）がある。

[37: 購入検討中さん]

山縣有朋（文京区関口）
大隈重信（新宿区西早稲田）
近衛篤麿（新宿区下落合）
近衛文麿（新宿区下落合）
鳩山一郎（文京区音羽）
石橋湛山（新宿区中落合）
田中角栄（文京区目白台）
田中真紀子（文京区目白台）
田中直紀（文京区目白台）
中曽根康弘（豊島区高田）
河本敏夫（新宿区下落合）
後藤田正晴（新宿区下落合）
細川護煕（文京区関口）
橋本龍吾（新宿区下落合）
橋本龍太郎（新宿区下落合）
橋本大二郎（新宿区下落合）
中川一郎（新宿区中落合）
中川昭一（新宿区中落合）

[38: 匿名さん]

青山、麻布、白金エリア信奉者って、典型的　田舎　モン　らしいですよ。

都内の（田舎　モンさんが　知らない）真の高級住宅地がどこか、
残念ながら、ご存知ないことでしょうね。

[39: 匿名さん]

職場が飯田橋なので半径5ｋｍぐらいのマンションを考えています。

Ｐタワー千代田富士見の抽選にはずれて以来，あまり欲しいと思える物件が在りません（中古は高すぎて買えない）。
文京区の本郷，小石川あたりもありますが，コストパフォーマンスが悪い気がして手を出す気になれません。
本当にこのまま都心のマンションは枯渇して行ってしまうのでしょうか？

[40: 匿名さん]

文京区もそうだけど千代田区も、タワー以外は売れ行きが良くないですね。
最近のマンション人気は、実際のところタワーマンション人気が支えてましたね。

[41: 匿名さん]

>枯渇して行ってしまうのでしょうか？

都心７区（千代田・中央・港・渋谷・新宿・文京・目黒）の物件数は
２００２年〜２００６年の水準の１／１０になっていますよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

タワーマンションの用地は、一定の空地が必要
再開発か倉庫・工場の移転など産業構造の変化による時代の背景
から供給される。
豊洲も構想から２０年、勝どきも１０年、芝浦アイランドも１０年の
「潜伏期間」があるのです。
そういう意味で今潜伏している物件は、狸穴の麻布タワー（三菱地所）
くらいですかね。港区の環境アセスの記録を見ても赤坂パークなんたら
のほかには見当たらない。
今年度末の２３区は２万戸もいかないんじゃないんですかね。

みんな安値覚えですから、買わない。
無理して土地仕入れて売るデベもいないって話でしょう。

[42: 匿名さん]

それじゃ販売要員が遊んで困るって？大丈夫。
ほとんどが地方都市の都心物件の販売に回って長期出張。
地方都市の在庫のほうがよっぽど深刻だと思うよ。

[43: 住まいに詳しい人]

16です
>>17　
書かずとも当然の認識と思っていたのだが、字足らずだったのか伝わってないようですね。
23区にマンション購入を意識するマス層として
世帯年収1000万程度の人々という意味で書いていたのだがね。
訂正でよろしく願います。
ま、要するにＤＩＮＫＳ２人で1000万前後、ここら辺の層の需要は根強いよ。

ちなみに、団塊ジュニアは氷河期でパラサイト＆ニートが多い、彼らによって住宅所得に特需があったわけではない。
むしろ、就職率が上がった今の２０代前半〜半ばの世代のほうが有力でしょう。
いずれにせよ、最小かつ最弱の購入者である中間層レベルの勤労所得者によるマンションへの価格影力は、より大きな需要であるＯＦＦＩＣＥ＆商業利用に比して無きに等しいが。

中小デベ＆土建屋がいくら破綻しても２３区に在庫が無いものは、売れない。
仕込む土地も、ぽつりぽつりとしか発生しない。
悪いけど例えばもう芝浦島をあの値段でもう一度といわれても、無理なんだ。

[44: 匿名さん]

販売要員に関してだけど、
大京の新築営業員が大京の中古仲介の会社へ大量に移動したと、
中古仲介の社員が今年の初めに言ってました。

[45: 匿名さん]

＞悪いけど例えばもう芝浦島をあの値段でもう一度といわれても、無理なんだ。

私は、豊洲信・者ではないが、同様に
２年後
「悪いけど例えば豊洲タワーをあの値段でもう一度といわれても、無理なんだ。 」
という日が来るのかもしれない。


グローヴタワー一期、２００５年秋・・・閑古鳥
グローヴタワー二期　２００６年１０月　・・・殺人的な倍率

マンションの話が出るたびに、「２００７年でも買っておくのが正解だったかもね。」
と、物件枯渇した東京のマンション市場でしみじみ思うのだろう。

分譲マンションが減る背景には、都心部の小規模土地の地主が小型の
賃貸マンションを作り続けていることがある。
これまでは、デベが土地を合筆して中規模分譲を行なうような土地が、
地主直営の賃貸マンションになっている。
まるで、バブル期に佃煮屋がペンシルビルを建ててオフィス賃貸したのと
そっくりな現象。
地上げ経験のある用地担当は退職してしまった。
もはや用地担当とは子供のお使いより単純な仕事に成り果てている。
「この値段で買ってこい」「買えませんでした」「そうか」

ワリを食って苦境に陥っているのが、ＡやＭなどのワンルーム業者。
２０００年頃はいくらでも手に入った都心の小規模宅地がまったく入手困難。
城東しか物件が手に入らない。向島の銭湯と鉄工場の向かいでは
ワンルームも家賃は知れてる。

ワンルーム業者。業績不振でクビをきられても仲間同士で会社起こして
また電話かけてくる。そのしぶとさは見習うべきかも。

[46: 匿名さん]

つまり、もはや都内不動産市況の話題は、時間のむだ

[47: 匿名さん]

佃煮屋のペンシルビルか。
確かに、中央区佃辺りは賃貸用の小規模マンションが次々建ってます。

[48: マンコミュファンさん]

＞２年後
＞「悪いけど例えば豊洲タワーをあの値段でもう一度といわれても、無理な＞んだ。 」
＞という日が来るのかもしれない。

あの値段買った人は、タワーマンションの大規模修繕に遭遇してないから
修繕積立金が足りなくなり、ゴーストマンションがたくさんできるかも。

この中でタワマンの大規模修繕に遭遇した人が一体どの位いるのでしょう。
修繕積立金が最初の内は月２万で見てたけど、この斬新なデザインのマンションのには、特別仕様のものが必要なので、１戸当たり持ち出し２０００万です。
という現実。

真の＊＊＊は賃貸でしょ。いつでも最高の場所に住める。

詳しい人教えて。

[49: 匿名さん]

トヨタワってオーソドックスなデザインのタワマンだと思うが。
ケープが斬新というならわかるけど。

賃貸はいずれ追い出されるんだから見合った値段で家が買えるなら買っといた方がいかな。

[50: 匿名さん]

>１戸当たり持ち出し２０００万です。

300戸のマンションだと60億?
立て直しできそうだね。

[51: 住まいに詳しい人]

大規模修繕そんなにかかりません。
一昨年アクロの大規模やりました。（長官銃撃のあったところ）

[52: 匿名さん]

大規模修繕の頃には、死んでる。

[53: 匿名さん]

区内の新築物件は来年ますます減るのは確実。

ここのサイトのスレ順位みても、もう検討にあたいする
物件がないのは明らかで、城東物件ばっかり。

値下がり論者はこのあたりの物件が値下がりしたら
喜んで買うのかな？

[54: 匿名さん]

先週の日経だったか住友不動産の設備投資、有利子負債が大幅減少する
見込みって載ってたね。

住友は２年前くらいにしこたま仕入済み。
来年以降も在庫を高値で小出しに売る戦略になりそう。
売りきっちゃうと今の高い地価で仕入れる冒険をしなく
てはいけないからね。

[55: 匿名さん]

サンデー毎日 12/30

「高騰中マンションは来年さらに１割高くなる−姉歯偽装のツケ」

[56: マンコミュファンさん]

近所は爺さん婆さんだらけ、病院へ行けば老人しかいない。
小児科は空いている。

図書館等の公共施設も空いている。

駅前には物凄い数の若者がいるが、地元住民じゃないな。

渋谷区だけど、地元住民は高齢化が進んで、人口減少。
土地が高いと、余りいいことないよ。
税金を多くとられるだけ。

[57: 匿名さん]

地方にいったら、病院や小児科医自体が減ってる。少子化で。

土地が高いと税金が高い。
だけと土地が安くなったとしても税金が安くなる保証はない。

[58: 匿名さん]

週刊東洋経済今週号（昨日発売）
マンション新価格、新新価格受け入れられず来年デベは大変だ・・の記事。

[59: マンコミュファンさん]

藤和もダメも再建不可能になった。
大手はまだどこか救ってくれる、
外資系リートも、サブプライムで日本の土地なんか
相手にしてる余裕もない。

これからはインドの都心でも買った方がいいんじゃないかい。

[60: 匿名さん]

藤和不動産株が急騰、三菱地所と資本業務提携で

藤和不動産が三菱地所の子会社になるとの発表が手掛かり

[61: 匿名さん]

外資系リート???なんだそれ？

[62: 匿名さん]

ケネディクスが外資系のリートといえばまぁそうだが・・

[63: 匿名さん]

>>47
日本橋を歩いたことないんだね。ｗ

[64: 47]

日本橋は歩かないなぁ。車専門。人形町生まれだからw

[66: 匿名さん]

わが国経済が弱体化するなかで、平等主義をやめて不平等でも
かまわないから景気回復させようという流れになった。
そのことに対して、常にマスコミには「平等への期待」を
抱かせるメッセージを流させる必要がある。

庶民の夢は、マイホーム。これは欧米も日本も韓国も中国も
同じことだ。
地価がさがったら景気回復の根本が崩れる。だから活字に
地価下落など出てこない。むしろ、３月と９月には「地価上昇」
をまるで景気上昇のように寿ぐ記事がでる。

そういいながら、マンション価格だけは「下落・崩壊」を喧伝する。
不動産業者・外資系ファンド・・・これが「悪者」イメージには適役
だから、不動産が潰れて投げうるだの、外資系ファンドも逃げだす
という話になれば、よしよしやっと「元通りになる」と思わせる。

元通りとは「平等社会」の幻想であって、すでに世の中十分
不平等の発展に流れているにもかかわらず、「バブル」とか
「ボロ儲け」とか批判するだけで、社会のメカニズムが不公平を
是正するはずと勝手に思っている。

多数の人間に少しずつ長期にじわじわ損をさせて少数の人間が
思い切り利益を得る。資本主義の常識が、過去の日本では通用
しなかっただけの話。
待ってるだけで、都内の素敵な場所にもう一度安くマンションが買える

そういう幻想は、確かに明るい未来を夢見るためには失わせたくない
ものなんだろうね。

[69: 匿名さん]

エルシーピー投資法人ってのも確か外資系だな。

[70: 匿名さん]

外資が日本のビル買うときは、投資銀行等が組成したファンドの形で
買うのが通常だと思うが。
ＭＳが買っただの、ＧＳが買っただのという記事以外に、
「豪州のリーとです。ｊこれください」みたいにはこないだろ。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[71: 匿名さん]

物件にもよりますが、単純に、2007年購入者は正解ですか？失敗ですか？

[72: 匿名さん]

>71
数年後に答えは出る。
多分、消費税率アップの時に。

[73: 匿名さん]

>>71
物件が少なくなる以上、価格はさておき２３区で気に入った物件を
みつけることが難しくなると思いますよ。
正解かどうかは、その物件の対価にふさわしい満足をあなたが
得られるかどうかでしょう。
今後都内の物件の平均面積は６０㎡以下になるかもしれません。

[74: 匿名さん]

ファンドとは「ハゲタカファンド」といわれたように
屍状態のものを買って再生して売るビジネス。
つまり、ゆがみのないところにファンドはでてこない。
銀座に、古いビルがあってリニューアルもされない。金さえ投じれば
もっと収益があがる。
とか
不動産が底値で今後大きな反転が見込める。にもかかわらず
大量供給で市場が溢れている。

だから外資系ファンドが買いにくる。
これが地価が上がって安定したり再生にすさわしいビルが底をついた
ということになればファンドの出番はない。
あとは、ＪＦＥビルみたいな建替えモノの資金元になるとかだが
大手のデベがいくらでも国内で資金調達できる話。

一方リートは、バリューアップしたあとの物件の管理、サービス
テナント誘致などの部分で投資家に付加価値をつけるビジネス。

企業にしろ不動産にしろオーナーの怠慢で組織や施設が疲弊した
ところをファンドはねらってくるんだと思うよ。
価値を高めて鞘を抜くビジネスチャンスだから。

逆にファンドが引いたということは、組織や施設が蘇生したと
いうことなんだろうね。金を貯めるのは農耕民族が得意だが
狩猟民族は獲物は早く食わないと腐るということを知っている。

利回りがいいとか悪いとかは、結果論で、利回りが悪いから
不動産が投げ売られて価格が下がるなんてことにはならない。

老朽化して賃料が下がるとかいうのは買われてリノベーションされる。

東京自体が、長いことカネが入ってなくてそのポテンシャルを生かしきって
いなかったのが、やっとまっとうな姿になった。
さぁもう一度マンション下落させて頂戴ってのは・・・そりゃ今までの
努力はなんだったのって話だね。
。

[76: 匿名さん]

今やってた株式ニュースのゲストは、
2010年4月に消費税７パーセント実施を
予想してた。
所詮予想だが、
2009年度の駆け込み需要で成長率上昇ですと。
(住宅の駆け込み需要とは言ってない)
2010年度は一旦成長率が低くなりその後また成長率は戻る。
さて、住宅の駆け込み需要は如何に。

[77: 匿名さん]

新宿区に続き、今度は渋谷区、目黒区でも高さ規制条例ができるそうです。
現在は素案を検討中で、施行は来年度秋以降〜来年度中とか？

どのような影響があるのでしょうか。
私的に思うのは、旧耐震のマンション建替えは進まず、老築のまま放置されそうな予感が。
神宮前のコープ・オリンピアは建替え計画中ですが、あの地域は高さ３０ｍに規制されるようです。

コープ・オリンピアは、とても立派な建造物で、構造的問題は無いようなのですが、集中冷暖房などメンテナンスに経費が掛かると聞きました。

[78: 匿名さん]

＞高さ規制条例ができるそうです。

もうマンションブームも終わり、マンション供給自体が世の中から忘れ
られつつあります。まぁ丁度いいのではないですか。

例えば、代官山のヒルサイドテラスの街並み、表参道ヒルズのあえて高さを押さえ
地下に沈めた安藤忠雄の建築、蘇った銀座の街並み
松涛、南平台の中低層マンション。
どれをとっても、容積・経済効率を超えてプレステージを生み出す要因になって
います。

量を供給する時代の要請から、高い地価は高いなりに環境価値を維持する動き
ということですかね。

＞どのような影響があるのでしょうか。

市場も「買い手がいない。」「売り物が少ない」
という状況下で、いい塩梅なんじゃないですか。

＞旧耐震のマンション建替えは進まず、
建替えするまえに耐震診断。都内のマンションの半分以上は１９８２年以降の
建物。千代田区、渋谷区などの一部を除いて大したシェアではないでしょう。


＞老築のまま放置されそうな予感が。
そんなことはない。三番町や青山や神宮前の老朽マンションは
そのほとんどが弁護士事務所やデザイン事務所などに改装されていくでしょう。

＞コープ・オリンピアは、とても立派な建造物で、構造的問題は無いようなのですが、
そんなことはない。耐震設計の基準そのものが全く古いですから恐らく補強は
必要でしょう。経済比較の上建替たほうがいいということでしょう。

[87: 匿名さん]

曜日感覚がないってことは・・・

[88: 入居済み住民さん]

心東のデータで必ずやり玉に上がる中野区住まいです。

確かに過密木造アパート地域もあるし（そこがサブカル
を生んでいるような気もしますが）、特にそのデータ
自体をどうこういうつもりもあまりないですが、
単純に区単位で区切ることがどうかなという違和感はあります。
ま、心東よりも価格は上ですけどね。

さて上がるか下がるか、買うと気になるもので割とこまめに
折り込みチラシや、ネットを眺めていますが、特に下がる
気配はないようです。

買うとわかることなのかもしれませんが、売ってほしい旨の
折り込みチラシは毎日３−４枚入ってくるし（最初は嬉しくて
みていましたがそのうち見なくなりました）、売り出し物件の
価格も特に下がっていません。
たまに買取サービス付きの仲介業者がずばり査定価格を入れて
きますが、買った時より上がっているくらいです
（ちなみに私は06年3月なので底の時期ではありません）

データ的にあんまり良くない中野区でこうなんですから、
まだしばらくはこの価格維持されるんじゃないでしょうか。

10年後？
その予想を一生懸命するくらいなら、自分のキャッシュフローを
改善する努力をすべきだと思います。

[89: 匿名さん]

いいですよね。

東中野の三井のタワマン！

[90: 匿名さん]

賃貸棟が募集を開始しましたね。

[93: 匿名さん]

>90
１階〜３階まで店舗が入るようですね。楽しみです。

[94: 匿名さん]

トステム、ＩＮＡＸが相次いで値上げ
12月18日8時0分配信 産経新聞

　住宅設備メーカーのトステムは１７日、システムバスルームのメーカー希望小売価格を、来年４月１日以降の新規受注分から４〜７％程度値上げすると発表した。原材料価格や燃料価格の高騰分を自助努力では吸収できなくなったためとしている。すでにＩＮＡＸも衛生陶器やタイルなどのメーカー希望小売価格を４月以降の新規受注分から平均３％程度値上げすることを発表しており、原材料や燃料価格の高騰による影響が住設メーカーにも広がってきた。

[95: 元祖匿名はん]

東中野って結婚式場だった？ところですよね！

昔社長と二、三回会ったなぁ！

売ったの随分前だと思うけど！

[96: 匿名さん]

＞９５

そうです。結婚式場日本閣の再開発。
結婚式場も新しくなったみたいです。

東中野駅からは３分ぐらいで、東西線の落合も使えますし、大江戸線も使えます。
春の神田川沿いの桜は素晴らしいです。

今にして思えば、ここは旧価格でしたね。
タワー嫌いだったので検討しなかったのですが、
中野や東中野は大規模マンションも建築されないし、中古も少ない。

[97: 匿名さん]

中野区はどうも売れない芸人が木造風呂なしアパートに数人で
金を倹約して住んでいるのが多くてイメージ悪いな

[98: 匿名さん]

>中野区はどうも売れない芸人が木造風呂なしアパートに数人で
>金を倹約して住んでいるのが多くてイメージ悪いな

中野のことはよく知りませんが、イメージだけの問題だけなら
穴場といえるのでは？

[100: 匿名さん]

中野区、杉並区、練馬区の中で買うとしたら一番良いのはどこ？
区のどことか特定せずに全体として考えた場合ね。

[101: 匿名さん]

首都圏中古マンション価格、前月比1.3％下落　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200712190004.html

記事より
・11月の首都圏中古マンション価格は3,176万円（前月比1.3％下落）で、3,000万円台を維持したものの、２カ月ぶりの下落となった。
・地区別の特徴としては、東京都が4,248万円で同1.4％下落した。


(まだまだ不動産不況は始まったところなのに)
中古マンション価格が下落しているそうです。