23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[177: 購入検討中さん]

もう下がるって決まってる！！！！

[178: 匿名さん]

>>175
デベはコスト増を価格に反映しないとやっていけない
購入者は高くて買えない。食料、ガソリン等度違い
高額消費材なだけにどうなるのか楽しみですね。
価格は高止まりで結局体力のないデベが淘汰されていくんだろうなぁ・・・

[179: 匿名さん]

マンションブームの終焉と共に物件数も減ってきましたし、
需給としては丁度いいのではないでしょうか？
住宅情報マンションズも半分程度になりましたよね。

[180: 匿名さん]

デべはマンション売らないとやっていけないから安く売る？
高値で仕入れたものを安く売って赤字出しながらの方がやっていけない
と思うが。

今の時代、１期でも赤字出したデべは借り入れが厳しくなるし、
金利も高くなるから死活問題だろう。

売れなくても値下げせず、営業をリストラして粘る戦略が現実的だと
おもうが。
売れないから値下げして売りきってその後どーするの？
土地仕入れようにも更に悪い条件の土地しか出てこない。

[181: 匿名さん]

最近はチラシすらポストに入ってねぇまあ、何の問題も無いんだが…

[182: 匿名さん]

穴吹工務店が名古屋でやってるように安い物件売れば良いだけだろ。
適正価格以上のマージン乗っけてるデベが多いから、工夫次第で値段を下げる事は出来るよ。
多くのデベは工夫していない。
マンション業界にも黒船が必要な気がする。

[183: 匿名さん]

じゃあ穴吹工務店に都心に安いマンション作ってもらう
ことだな。

[184: 通りすがり]

＞175
今後数年の成りゆきは見ものだね

此処に書き込む奴は大まかに分けて3種類いるね
1）2003年ぐらいまでに希望物件を購入あるいは契約済みの高みの見物組　　175もその口だろう（最も冷静でこの先下がる派が多い　絶対数は多いが　ワザワザ書き込みする奴は少ないと思われる）正論好きだったりする

2）購入希望層（23区に限定すると多数を形成しているわけではない　これ　が神奈川板になると最も多くなる）当然下がる派

3）直近の高値を掴んだ組、又はデベ（絶対数は多くないが必死さが読む側　に伝わりイタイ　感情的な書き込みも目立つ）

[185: 匿名さん]

１７５さん、

１６８ですが、風説の流布と申し上げたのは、「１０月以降どこの銀行も、不動産向け融資を自粛してます。」という内容が事実に反して、誤解を招くことを申しているだけです。

確かに、外資系の不動産ファンドに融資してきた外資系銀行は、本社から当面世界的に不動産関連の融資を極力自粛するように言われて、最近日本でも融資しずらくなっている例が多いように思います。

この理由で、外資系ファンドの場合、融資がつかなくて案件のビッドを見合わせるケースも最近いくつかあったように思われます。

日本の不動産のファンダメンタルはそうは言っても米国ほどセンチメントが悪くはなっていないのに、グローバルの見合わせがあれば仕方ないですね。

でも、日本の金融機関まで１０月以降不動産融資を自粛しているかといえば、それは客観的な事実関係を見る限りNoです（例外もあるかもしれませんが）。

外資系がおとなしくなったために、結果として良好な物件はオフィスもレジも日系が買いやすくなっており、来年夏過ぎくらいには、サブプライムの影響も概ね峠を越す可能性が大きいなかで、日本勢で不動産の本当のValueをわかっているところは、デベであってもファンドであっても、よいものはこの機会を絶好のチャンスとしてしっかり買っています。

こうした物件の購入については、最近でも日本の金融機関もしっかり応援しているというのが現実と思います。

まあ、どういう物件がオフィスにせよレジにせよ絶好の機会の良質物件かを見極めるのはなかなか難しく、「物件概要」を見ただけではなかなか見極めが困難かもしれませんが。

[186: 匿名さん]

デベロッパーが土地を高値掴みした。
しかし赤字で売れば、銀行の融資条件が悪化するので高値で
売るしかない。
中堅以下はそうも言っていられず投げ売るのかもしれないが
それがどこまで地価下落につながるかだ。
問題は、そのあと土地が安値で供給されるようになるかという
点だ。

景気は悪くない。個人地主が土地を売って得する話はなにもない。
賃貸物件の建設に融資はつく。賃貸市場も悪くない。
売るより貸して稼ぐのが大方の趨勢。
企業も個人も土地を売り急ぐ事情は全くない。
マンションの需給バランス以前に土地の需給バランスをみれば
下落方向に向かう要素はほとんどない。

バブル期のように更地が高騰したのでなく、マンションが建って
高騰したなら、所有が細分化した分だけ安く売却される可能性は
少なくなる理屈だ。

需給バランスだけでいえば首都圏の供給のピークは
2000年の9万5千600戸。
このときは、2年にわたって在庫調整が続いた。新築値引き神話は
このとき作られた。

かたやデフレの大量供給。今やインフレ基調の供給減衰。その先の
流れが「地価下落」であろうはずがない。

[187: 匿名さん]

>>184
底値買いの連中は、もっと上がれと思っているよ。少なくとも今後
マンションを買う世代は、郊外しか変えないだろうという認識だ。

あの時期に買えたことで先に買った人、あとから買った人に比べて
２〜３０００万以上得したのは事実。
それだけでなく、通勤時間の短縮　都心近接の利便性という価値が
もう二度と得られないという予測もある。

これはあきらかにねたみの対象になる。運のよかった人はひっそりと
隠れているに限る。

だから、「マンションは下がる」という風説が人口に膾炙することは
世間のやっかみを避ける意味ではいいことだというだけ。

逆の見方をすれば、下がる論は「世の中、不公平であってはならぬ」
という感情論に根ざすもの。
みんなが都心近接エリアに住めるようになるべき・・というスローガン
（そんなことはできっこないだろう）

市場原理だの需給バランスだのいいつつも視点を標準世帯の年収
に置いた我田引水の理屈にすぎない。

[188: 匿名さん]

なるほど、金利上昇とインフレ圧力ね。
それは解るが、なんというか、上がる気がしないのは何でだろ。
宅地や床面積が毎年広がってるとか、空室率の上昇とかではなく、不動産としての価値がネックになってるような気がする。
海外物件で暮らしたりしてたから、心地よさを知ってるし、居場所は常に流動的だし、コストバランスが悪く映ってしまうのかもね。
まあ住むとこに困ってないし兌換性と商品価値のバランスが整うのを待つのが今の選択肢かな。

[189: 匿名さん]

＞兌換性と商品価値のバランスが整うのを待つのが
それが、4年前に現れたんですよ。だから、「住むとこに困ってない」人も
とりあえず買った。

いまは、土地の仕入れコストをカバーするためにコストパフォーマンスも
品質も相当低い。
バランスが整っていたところから崩れる方向に動いている真っ最中。

価格はここ3年で3割〜5割の上昇。だから今後の値動きは２〜４％
程度の「実感できにくい」値動きだと思うよ。
物価もベースアップもその程度の伸びになっていくだろうし。
真綿で首しめるってやつね。

要は「下がらない」という認識が大事なんだけどね。
公務員上級職や金融系の「社宅派」など、市場と無関係に退職にあわせて
家を買うはめになるから、大抵はタイミングの悪い時期に変なもの買っている。
まぁ、いいけど。

[190: 匿名さん]

私は底値買いした一人だが、別に底値だから買おうなどと思ったわけではない。
当時、住んでたマンションが住み替える必要があったから買い換えた。
逆に言えば、旧宅は底値売りした。
だから、ねたみの対象になるイワレはないな。

[191: 匿名さん]

>>186
その認識は間違ってると思いますよ。
景気は悪化しています。
各種統計でも悪化のきざしが出ています。
先行きは要注意ですよ。

景気の悪化
→所得と購入マインドの減少
→高額な不動産を購入する人が減る
となると見ますが。

今後は、「都心までそこそこの距離でそこそこの仕様で納得の価格」の物件で無いと厳しいと思いますよ。

[192: 匿名さん]

＞今後は、「都心までそこそこの距離でそこそこの仕様で納得の価格」の物件で無いと厳しいと・・

そういう物件が供給できないとしたら今後業界はどうなるんでしょう。
今まさにそういう状況。
業界の危機ではあっても、買い手のチャンスではない。
魚が獲れなくなったら、困るのは漁師だが値が上がって困るのは消費者ですね。

あなたのような認識は誰でも持っている。しかし、土地が「上がってしまった」以上
都心までのそこそこの距離でそこそこの仕様では、高くなっちゃうわけですよ。

「マンション分譲に適さない価格」になるから、とりあえず何か作って貸しちゃう。
スポーツクラブとかホームセンターとか、賃貸マンションとか。
地主も、14年も下落が続いてやっと反転したというのに、３年かそこらで早々に
売る馬・鹿は少ない。

景気は悪くなるかもしれない。昔はデフレで景気が悪かった。
しかし景気が悪いと物の値段が下がるわけではない。金の回りがわるいから
不景気だっただけ。
不景気になれば売り手が困ってものが安くなるという「消費者に都合のいい」
時代は終わった。

[193: 新聞配達員]

景気は良くないが、個人・法人が土地を売らなくてはいけないほど
悪化していないということが重要。

不動産が下落するには今保有している法個人が売らざる負えない状況
になる必要がある。
アメリカのサブプライムのように借入返せなくて、値段関係なく
任売か競売で仕方なくみたいな状況が必要。
日本もバブル時代の過大債務の返済が必要だったから、１５年もかけて
虎の子の不動産も売られてきて、その跡地にマンションが建った。

いま過大債務を抱えてるセクターは政府くらいだろう。
国債の償還が出来なくて投げ売りするという笑えない状況を望むしか
ないが、その場合、長期金利は跳ね上がってるから安く買えるのは
キャッシュで買える人ということになる。

いま不動産を保有している人が不動産を売る条件が『高く売れるなら』
というあいだは下落することはない。

[194: 匿名さん]

・・・・結論的にはいま出てる新価格物件でも買っといたほうがいいってことね？

[195: 匿名さん]

自分の今後10年から20年のキャッシュ・フローが正確に描けない人は買わないほうがよくない？
むしろ50年に一度の土地の大放出・経済危機による値下がりを待って待って待って待って待って待ち続けるほうが夢があっていいと思う。

[196: 匿名さん]

寿命がなければ待つのもいいけどね。
６０歳超えてから買うのはキャッシュがないと難しいよ。
結局買えないということになるんじゃないかな。
一生賃貸。それも選択肢としていいんじゃない。

[197: 匿名さん]

待つのが正解。
景気が悪くなるのは間違いないし、デベが苦しい状況に追い込まれるのも間違いない。

そこで、ここの高値派の言うように人をリストラしてでも高値維持の方向に動くのか、そうではなく値引きしてでも売ろうとするのか、そんなのデベの経営陣次第。

どちらに動いても損しないように様子見してれば良い。
別に買わないといけない人ばかりじゃないのだから。
大手企業勤務だと、社宅もあるし、社宅が無い会社は家賃補助があるし。

必死になって買わないといけない奴は相当少ないでしょうから。

[198: 匿名さん]

＞197
40後半になると定年後のこと考えるようになる。
定年後は社宅に住めなくなるし、家賃補助もなくなる。
どこか賃貸を借りなくてはいけないが年金で暮らす身で
都心の賃貸は無理だろう。

７０代は郊外の賃貸を借りて都心の病院に通うなんてことは
かなり実現性の高い未来図だって思うようになる。
２０代なら待つのもいいだろうが

[199: 匿名さん]

>>198

そうそう。問題は現時点でまだ買ってない３０代後半、４０代。実際、ローンの期間と定年までの時間を考えると「待つ」ことにも相当なリスクを伴う。都心への通勤の便を考えると、もう「伸びきって」いる城南とかはそろそろ騰げどまり、、、で今後はまだ大して騰がってない城東とかが高くなっていく・・・といっても一昔前の城南くらいで。で、都心や城南の新価格はキャッシュをもってる高齢富裕層やそういう親をもつリーマンが買うんじゃないか。ニューヨークやロンドンに比べれば東京のマンション価格は今までが異常に安かったと考えるべきで今後２００３年のような状況に戻るとは思われんよ、実際。世界中どこの大都市でもふつうの会社勤めの３０〜４０代が都心にファミリーマンション買えるなんてとこないもんね。

[200: 匿名さん]

赤坂タワーレジデンスの売りが出始めました。
坪７５０万円です。
これで成約する訳ないと思うけど
坪７００で成約しても二極化の始まりだね。

[201: 中野区民]

景況感と不動産の価格の動きは一致しない。ホントに資産運用の基礎知識なんだけど。「不動」産ていうくらいなんだから。
リートは金融商品だがそのリートすら株式や債券と値動きが異なる。
いろんなアセットに分散投資する投資信託の月報でもみてみ。

という訳で極端には下がらないと予想します。確かに人によっては待つリスクの方が高い。賃貸は老人には厳しいので。

[202: 匿名さん]

会社をリタイアしてからまともな賃貸を借りようとしても、
仲介会社が審査ではじきますよ。
定職に就いてない人物や年寄りに貸すのは大家が嫌がるから。
無職や老人でも差別なく借りれたＵＲ賃貸も、先行きが分からないしね。

[203: 匿名さん]

赤坂タワーレジデンスの過去スレを見に行った。
No.02に書いてあったのが

>竹中工務店施工ですね。
>これだけでも資産価値が上がりこそすれ落ちることはないですね。

だとさ。
竹中工務店で良かったですね。

[204: 匿名さん]

ふつう施工：竹中だったら安心するでしょうに・・
ほんと何を信じてよいのかわからん世の中です。

[205: 匿名さん]

何か必死の奴がいるけど、大企業で定年迎える頃には退職金だけで3000万くらいにはなる。
地方中核都市の新築戸建てでも、23区内でも中古マンション・戸建てならキャッシュで買える。
そんな事も理解出来ないの？
なんで定年後に賃貸のみという不自然な議論に持ってゆくのか？？？
デベか業者なら、そういう結論にしたいの解るけど（笑）

退職金3000万に貯金が2000万もあれば23区駅近だって買えちゃう訳。
社宅や家賃補助があるから現役時代に住宅に関する負担が少ないから、その分貯金しやすいんだけど理解してる？

更に大企業だと年金に加えて企業年金も貰える訳で・・・・・
うーん、君たちの議論は中小勤務の人にしか当てはまらないと思うよ。

[206: 匿名さん]

ニューヨークやロンドンと、景観ゲロでスラムな東京とを比較対照にしないで頂きたい！

[207: 匿名さん]

>>205
>退職金3000万に貯金が2000万もあれば23区駅近だって買えちゃう訳。

中古マンションを買うと仮定して、駐車場使わないとしたって「管理費＋修繕積立金＋固定資産税」だけでも定年後２０年で相当額必要だぞ。その費用は盛り込んであるのかな？

[208: 匿名さん]

>>205

退職金３，０００マンしか出ないってのはまあ上場企業でも
ふつうの人は名前も知らんようなレベルの会社だね〜

３０で年収１千万いく会社は５千万以上は出るよ

で、そういう人たちは２３区・駅近で５，０００万ポッチで
買えるようなエリアには住みません。ましてや地方の中核都市なんて
どっから出てきたの？都落ち前提の話をしないよーに。

要は「いい場所」の値段が今後どう推移するのか。待ってれば都心３区
とかいいとこの値段が下がってくるのか。

ずっと賃貸で住み続けたあげく、結局辺鄙な場所にしか買えなかった・・
では意味ないじゃん、といいたいだけ。

家を買うだけだったら誰だって可能さ、あらゆる場所に住むことは
可能ですって前提の議論は全く意味がない。

[209: 匿名さん]

団塊世代、退職金の使い道アンケートでは
老後の備えがトップ。

退職金を、自分の新たな住宅資金に使ってしまう人は
実際は少ない。

[210: 匿名さん]

>>205
>退職金3000万に貯金が2000万もあれば23区駅近だって買えちゃう訳。
今でも買えないだろ。
郊外を買ったとしても生活費や家の維持費はどっから捻出すんだ？

[215: 中野区民]

みなさん前提や論理がむちゃくちゃですな…
大企業勤務だからって闇雲に高いマンション買ったりせんだろ。サラリーマンの稼ぎなんてしれてるよ。ぼくもだけど。
〉〉２０５
君の周りには退職金をはたいてマンション買う人はいる？
年金があてにできな今、三千万前後の退職金では底をつく可能性が指摘されるご時世なんですが…

〉〉２０７
五千万ポッチで買える２３区駅近ってどんな？ワンルーム？築３０年クラス？

[221: 中野区民]

すいません
上の207は208の間違い。

205＝211だとすると随分上がったね退職金。

[222: 匿名さん]

ＧＳとは、おそらくガソリンスタンドのことだと思うが、私の知ってるＧＳ社員は日本橋のマンションの
最上階の借り上げ１ＬＤＫに住んでいた。ＭＳの間違いじゃないかって思ったが

外資系証券は法人借りの社宅（みつけてくるのは社員で契約だけ会社）があるみたいだ。
ＧＳで定年？までつとめあげたら、貯金はたまりそうだが、大抵は自分で１０億稼ぐことを目標に
生きてる人が多いよ。　彼らは早くリタイヤして資産運用で生活するのが夢なんだね。
岸田一雄のジーノという雑誌の漫画みたいな生活。
そう大抵はカミサンが逃げ出す。子供とも別居だ。それもまた所帯じみなくて若々しい人生だが。

[223: 匿名さん]

日本橋なら牛の会社だろう。

[224: 匿名さん]

クリスマスイブにふさわしいゴージャスで他力本願な話題展開ですね。

さすが今宵は　掲示板に書き込みはオレくらいのものか

[225: 住まいに詳しい人]

自称「大企業にお勤め」の方が多いよーだけど、
自分の周り10m以内しか知らない方がばっかりのよーで
　
　
　
数年前までの23区４万戸という供給量を支えた
4000〜5000万円の商品を購入するファミリーって
30代半ばで年収が800〜1200万円くらいの人ですよ

地方出身だとほぼ大手企業勤務限定
都内出身なら都心城南城西に親が戸建てを持っていれば
中小企業勤務でも大丈夫だが
マンションだとちょっと微妙って感じだった

要はこーいった人が
都心が＠600万円以上、城南城西で＠300万円以上、
城東でも＠250万円以上という相場になった時
どういう行動を取るか？/取るべきか？つうことでしょ
　
　
　
既に都心、城南城西で購入するなら不可能だから
城東城北へ回るか、川崎や都下へ下がるかしかない

この場合は今後相場が上がり続けるなら“正解”だが
今の状況が踊り場なのか下がり始めなのか見極めがつかなくて
恐いわけだよね

購入を見送って、賃貸を続けるなら
もし相場が上がり続けるなら買うタイミングの逃すわけだし
もし相場が下がる/維持するなら、生活スタイルに合わせた
住宅を選択できる（それは単純に金銭が浮くことは意味しない）

ただ、このカテゴリの人って親から相続があるから
相場が上がっても損はしないんですよ

ここからは価値感の問題だけど、30代で住宅を買わない
つう選択も東京の不動産を相続出来るつう前提なら
有り得ると思うんだよねぇ
　
　
　
正直言って、純粋には23区内に3万戸4万戸の需要は存在しない
今までは価格が安かったから、売れただけだと思うんですよ

価格の調整がないなら
23区内で供給は5000戸、港区＋渋谷区で500戸まで
供給が減らないとバランスは取れないんじゃないかなぁ

[226: 中野区民]

ほぼ同意だけど、『上がる「または維持する」だとタイミングを逃す』じゃなかろうか。

ライフプランでコストみると大抵の場合は購入の方がオトクです。

ところで東や北にまわるのではなく、城西・城南築浅中古という選択肢はないだろうか。

城東との二択で選ばないといけない状況に自分がなったらこっちを取りそうだ。

[227: 匿名さん]

下がる、上がる、横ばいという方向性の話も重要だが
どのくらいの期間でどの程度という量的な見通しがないと
主観的な水掛け論に終わってしまうような気がする。
そういう意味で以前のタイトル
「２３区の新築マンション価格はいつごろ下がりはじめるか」
は、明確な問題提起になっていたと思う。

私自身は、タワーマンションの供給動向次第と考えるのですが。
都心部の中高層マンションが５０戸〜１００戸程度の規模なのに対し
タワーマンションは３００戸〜８００戸というスケールで供給される。
２０００年の９万戸台のピークの原因も湾岸、大崎、代官山などの
タワーマンションの供給集中によるもの。
２００２年から２００６年の４年間で芝浦・港南だけでタワーマンション
が８０００戸以上供給されている。
２００７年に入ってタワー物件が減少したからこそ戸数が減った
ともいえる。

＞価格の調整がないなら
＞23区内で供給は5000戸、港区＋渋谷区で500戸まで
＞供給が減らないとバランスは取れないんじゃないかなぁ

港区、渋谷区の５００戸とはタワマン一棟で事足ります。
２３区なら５棟で２５００戸〜３０００戸あとは中規模が２５棟ですか
一区に一棟ですか。
少なすぎますね。もう少し購買力も需要もありそうですね。


これから、大崎、大橋、赤坂、三田などのタワー物件がでてきて
庶民は全く蚊帳の外の価格帯で売れていくのだと思います。
私がほしいのは、坪単価２５０万以下で買えるタワー物件ですが
芝浦アイランドのあとは横浜が最後だったのかもしれませんね。

城東のタワーは、タワーができることで地域のイメージ改善に
つながるほどの物件が少ないですね。デベロッパーの力量にも
よるのでしょうが。

[228: 匿名さん]

ここでいう城西ってどこをさしてるの？
まさか板橋や練馬なんかの都境外周区じゃないよね？
そうなると価格など話があわなくなるから

[229: 匿名さん]

>>228
http://allabout.co.jp/glossary/g_estate/w005058.htm
単純に、杉並・中野の２区でしょう。
城南は　世田谷　目黒　大田

練馬・板橋は地図的にも城北でしょう。

[230: 匿名さん]

大田は論外だと思うが。

[231: 匿名さん]

論外といわれても、昔からの区分でそうなってますから・・
http://allabout.co.jp/glossary/g_estate/w005056.htm
ついでに品川区も城南ですけど

[232: 匿名さん]

下がると予測する人の下落水準はどの程度のことを考えているのだろう。
もう一度江東区湾岸でタワー物件が１８０万円／坪、晴海のタワーで
２２０万／坪、世田谷や文京区の中層マンションで２６０万／坪になる
とお考えなのか？それにはどのくらいの日柄が必要なのか？

下がりはじめたとして一体いつ買うのか？
それぞれが「自分が買えるライン」まで下がってきたら買うのだろう？

そうなると、収入の高いものが先に良い物件を買って
収入の少ないものにはカスしかまわってこないということにならないか。

安いものが市場に溢れて、もう売れ残ってどうしようもない・・・みたいな
事態は起らない。
なぜなら、首都圏の市場は価格が歪な同心円状になっていてその階層
が少しでも崩れたら買い手は殺到する。
シティータワー品川（都営団地跡地定期借地権物件）などが典型。

湾岸戦争も、Ｗコンのときもバーゲンセールさながらの熱気で大抽選会。
安くなったらなったで条件は厳しいわけだ。
どなたかが言うように一倍の競争率になるのが妥当な価格ということ
なんだろう。

[233: 匿名さん]

>>225

相続する不動産があれば、相場が上がっても損はないというのは
判るが結構先の話。

相続する家があっても、厄介なのは他に兄弟がいるケース。
これが結構多い。
金融資産が豊富にあればいいが、相続のために遺産分割するという
ことになると、半分あるいは１／３だ。
自分が住んでいない家を相続して分割のために譲渡すると譲渡益に
１０％の税金がかかる。
両親の片方が９０歳まで生きれば相続時点で自分も６０歳かもしれない。
高齢化社会の昨今、親の遺産相続で得る臨時所得はむしろ自分の子供の
住宅資金に回るのでは？

いずれにしろ、親から授かったのは教育と心得て自分の住いくらい自分で
確保しておくのが正しいのでは。そのほうが奥さんも安心だろう。

[235: 匿名さん]

モノは価格が上がると、いったいいくらで買うのが正しいのか見等が
つかなくなるものですよね。

デパートの絵画売り場で、３５００万と言われても、号幾らだからと
説明されても欲しいとは思うけど買うべきかどうかは判断がつかない。（お金があるという前提で）

住宅も似たようなところがありますね。

お買い得だから買うというのは、間違っていないが、安くなるまで待って買うというのはいいのか悪いのか。

自分に財力があって買いたいと思うならそのタイミングで買うのが正しいような気がします。

[236: 匿名さん]

未来は誰にもわからない。こうなると思ってそうなるなら、競馬も株も宝くじも
楽勝だ。
判りきったことと傲慢に構えると得てして足元すくわれる。人生何が正解かは
早々簡単にわからない。

わかっているのは、マンション価格はバブル崩壊の１９９１年以降一本調子で
下げ続け、都心は１９９４年頃緩やかになり２００３年に大底を打ったということ。
そしてここ２年あまり上昇を続けているという事実。

今買おうかどうしようか考えている人は、自己資金が十分にあって
所得も相応の人かもしれません。だまっていても気に入れば買うでしょう。

一部の人が「下がる下がる」と言い続けて現実は少しも下がらないというのが
２００５年３月危機説から１年９ヶ月続いてきているわけです。

http://bookweb.kinokuniya.co.jp/htm/4871904989.html
発売日：1998/07/01

中村一城という人は
『マンション大暴落がやってくる』 1995/01 を書いて懲りずに
『 3年以内に再び地価大暴落が始まる 』を2006年1月に出している
http://books.yahoo.co.jp/book_detail/31648133

出版する本屋もたいしたもんだ。

[237: 匿名さん]

＞２００５年３月危機説から１年９ヶ月続いてきているわけです。

２年９ヶ月だ。がはは。長いな

[238: 匿名さん]

>>236

確かにね・・・
２年前の今頃日経平均がいま１５，０００円台って言ったら
それこどＢＡＫＡ扱い。
今年の１月だって年初より年末が下がってるなんて予想している
アナリスト、記憶の範囲では誰もいなかったんじゃないか？
まぁ大納会まであと３日、超える可能性はないわけじゃないが。

[239: 匿名さん]

近隣の三井のタワーの中古価格が坪４００万弱なので
４００前後ではないかな？
ちなみに同物件は分譲時は３００〜３５０万で港南口
などの物件に比べてすごく高いと思ったものです。

[240: 匿名さん]

↑すみませんスレ違いでした。失礼

[241: 匿名さん]

「ねぇ、そろそろ社宅を出てマンション買いましょう。」

「無茶言うな。教育費もクルマのローンもあるだろう。
　子供の教育費はどうする。
　今の社宅は月５万円で新宿まで３０分だぞ。
　こんな価値ある利権をみすみす手放してなるものか」

「そうはいっても、どんどん高くなって買えなくなるわ。
　社宅もたしかにありがたいけど、この子が犬を買いたいって
　いうのよ」

「俺が犬にでもなんでもなってやる。ソフトバンクを見ろ。」

「いやだい。本物の白犬がいい。」

「マンションは暴落するから買うなとネットに書いてあったぞ」

「あなた、ネットの書き込みなんか信じているからうだつがあがらないのよ」

「うるさいなぁ。マンション相場を日々ウォッチングしているんだ。
　専門家の皆さんが、高値掴みだと警告なさっている。」

そういいながら、カバンから取り出した「マンション暴落本」を
さりげなくテーブルに置くお父さん。


暴落本は何時の世にも需要がある。

[242: 匿名さん]

マンション販売も、顧客を掴んでから建てる方向に変わってきている。
注文住宅ならぬ注文マンションだ。これなら高値も納得づく？
https://www.stylehouse.jp/about/whats.html

[243: 匿名さん]

>正直言って、純粋には23区内に3万戸4万戸の需要は存在しない
>今までは価格が安かったから、売れただけだと思うんですよ

価格プラスαがあったからじゃないかな？個人的な意見だけど、
①立地（憧れの立地、尚且つ職場に近い）
②今までのマンションには無い設備等（セキュリティ設備、内廊下等々）
　＊ラウンジ等は必要無いと思うが
③住宅ローン低金利の奇跡＋住宅ローン控除制度の存在。

田の字部屋マンション物件の動きが鈍っているのは需要動向を
デペが無視したからじゃないのかな？

[244: 匿名さん]

毎年４％平均で価格が下落する資産を１５年持ち続けると
価値は半分になっている。

世の中がデフレで貨幣価値が２％づつ増えていくとすると
１０００万円の借金は１５年後には１３５０万相当の負担になる。

そういう状況がデフレの時代に実際に起きた。
団塊の世代は、こンれで稼いだ金が宙に消えた。

デフレ時代は、ローンも投資もしない人が正解。

しかし状況は変わる。


インフレになれば逆.

貯金をしても預金金利がインフレ率以下なら（そういう
事態もありる）どんどん目減りする。
逆にローンを抱えていても負担はどんどん軽くなる。
地価が年２％程度あがっていけば、１０００万の借金は
１５年後に７５０万相当の負担にしかならず、一方で
土地の価格は３２％アップしている。

[245: 匿名さん]

国際的にどれだけの価値があるかどうかなどと難しい話をする前に

大きなトレンドとして１４年の下落トレンドあとに現に地価は反転し

原料も労務費もあがりやがて中国の労務費もあがっていけば、今後

１０年１５年で物価上昇があると考えるのが正しかろう。

このスレで「不動産はインフレヘッジにならない」とか反論されたが

一般論として不動産はインフレに強いと考えられている。

インフレが本格化すれば、保守的な国内マネーは不動産に流れる。

[246: 匿名さん]

問題は、金のない人がローンを組んで買う購買行動よりも
現に大きな額を持ったシニア層がどういう動きをしているかだ。

今、土地を売ったり賃貸物件を売って流動資産を増やそうという
動きはどこにもない。
もうほとんど終わっているが、低金利で金を借りて不動産を
買うという動きが続いてきた。

土地を持っていたら損だという事態にならない限りうる人は出てこない
だろう。
自分が企業の担当者で、都内の１０００坪の社有地をどうするか考えろ
といわれてマンションデベに売ります・・・という答えは考えないだろう。

何か建てて収益をあげて、売るならその後証券化してからでも遅くない。
そのほうが、トータルの利益が大きいからだ。

以前は地価が下げ止まらないから早く売ったほうがいいという考えだった。
今は、地価が反転したならあせって売るなというのが大方の考えだ。

企業の土地放出は２００５年の地価反転と同時にぴたりと止まった。
もはや、安い土地など２３区のどこを探してもないだろう。

そういう状況下で、今後マンション価格が下落する・・・ってそれは
ないでしょうという話。

[248: 匿名さん]

＞自分が企業の担当者で、都内の１０００坪の社有地をどうするか考えろ
といわれてマンションデベに売ります・・・という答えは考えないだろう。

＞何か建てて収益をあげて、売るならその後証券化してからでも遅くない。
そのほうが、トータルの利益が大きいからだ。

売りますよ。普通に。不動産業が本業じゃない会社が収益事業やら証券化やらなんていうリスクテイクをするわけがない。足元のマンション販売は確かに鈍っているしデベの見方も厳しくなっているが、かと言って土地の仕込み値が下がっているわけじゃないしね・・・

[249: 匿名さん]

下がってるとか騒いで別スレまで作ってた人は
アク禁になったみたいですな。

[250: 匿名さん]

>248
そうですか、まだ持ってますかそういう土地。
うちは郊外の郊外。それも大規模なやつだけ喜んでデベに売りました
けど、都内のやつはいまだに抱えてますよ。
本業以外に多角化している会社なもので・・・

証券化するといってもＳＰＶを作ってエクィテイは自社保有という
流動化スキーム。オフバランスにするかどうかは別問題
テナントリスクは１０年の定期借家とかでカバーするなり
いろいろあるでしょ。
今や駐車場より硬いスキームというのもありますが

そうですか、御社はデベに売却ですか。
まさか随意契約じゃないですよね。複数者の入札ですよね。

各社が売り急いだ時代のように安くならないのは同じことかな

[251: 匿名さん]

>>248
今の世の中で虎の子の不動産を遊休地とか言って売却する企業は業績不振企業というイメージが強いですね。
「普通に。」売る、という発想は「普通」じゃないですよ。
10年前から5年前くらいの、銀行がつぶれ、合併・国有化がすすみ、企業はリストラに邁進し盛んに割増退職金を支払ってでも首を切っていた時代を引きずっていますね。
少なくとも大企業はその時代は終わっています。昔のようにどこを見ても潰れそうな大企業がごろごろありますか？そうならば教えて欲しいものです。私はごっそり株を買いますよ。

[252: 匿名さん]

>>251
まあそれも織り込み済みだから。
他人の逆をするという意味では、今は売りが正解なんでしょう。
遊休地。

[253: 匿名さん]

大不況前に売らなければ、塩漬けか叩き売りでしょうね。
歴史は繰返す！よっぽどいい土地以外はね

[254: 匿名さん]

都心部に実勢価格＆利用価値の高い土地資産を持っているとファンド
等の買収の標的になりやすいので、株式公開企業の場合買収防衛のた
め売却ケースは今後増えるかもしれないですね。
キャッシュを生まない虎の子を持ち続けることがリスクになりつつあ
るわけです。阪神電鉄みたいにね

[255: 匿名さん]

「マンションデベロッパーは物件を取得しないと生きていけない　
だから、マンション供給は需要を上回って増えていき、供給過剰で
値崩れする。」

そういう話は、全くあてにならない。
少子化、格差社会。ストック住戸が世帯数を超える。
そういう状況下でマンションデベの存在意義など
とっくの昔になくなっている。

郊外が売れ行き不振の一方、都心周辺の地価高騰で土地を買って
マンション分譲できる用地がない。
いまどきしゃにむに土地を仕込んでいるマンションデベなど
どこにいるだろう。

大京はオリックスと、藤和は三菱地所と住宅専門のリートを
作って、分譲のノウハウを「賃貸」供給にふりむけていく。

１０年後には新築マンションは、すべて富裕層むけの
会員限定販売になっているだろう。

住宅都市整備公団（現、ＵＲ都市機構）が
分譲をやめた時点で、マンション分譲は成長のピークを超えていた。
企業土地の大量放出があるからマンションデベが建てるという
「悪循環」が続いていたわけで、その最たるものが２０００年の
９万４０００戸の大量供給だ。
都市再生プロジェクトの関係もあってこの余勢は、２００４年まで
続く。住宅需要は内需拡大景気浮揚の目玉だからだ。

マンション価格の下落はすでにこの時点がピークで、不良債権処理
が終わって不動産ファンドが全盛期を迎えた２００６年には
「土地不足が」ピークに達した。
供給が少ないと争って買うことでさらに上がる。これはマンション用地
も不動産ファンドの購入物件も同じ。

[256: 匿名さん]

これから先は、どうなるか。
マンション分譲事業が縮小する。ファンドはますます持分を膨らまし
ある時点で、都市再生、リノベ、コンバージョンというような流れに
方向転換していくのかもしれない。

安い新築分譲？そんなもの一体誰が供給するのか。
既存在庫の投売り？そんなもの何人がありつける？
だいたい、気がついたころには売りさばかれてる。

仮に期待通りファンドバブルが崩壊して
地価下落しはじめた時点で物件買うのが一番ヤバイわけだ。
暴落したら次はどこまで下がるかわからない。

下がりはじめたら、誰が買い支えるか。ファンドがリートにつけまわし
するように、安くなったと飛びつく購入者がまさに「エンド＝最後尾」の
尻拭い役になるだけだ。

下落する不動産を買うのが「ババ」掴みであって上昇している間は
ババ自体存在しない。下落しはじめたら全部がババだ。


デフレが１４年も続いたのは１０年間も不良債権問題を放置した
せいだが、不良債権が不動産ファンドに買われる流れと、規制緩和
で容積率の水増しを行い、分譲マンションの大量供給によって
不動産の買い手を生み出そうという流れが同時並行で起ったことで
マンション価格は短期に底を売って、用地不足から急上昇に転じた。

デベロッパーと不動産ファンドが競って土地を買ったように言われている
が、実際は買っているのは不動産ファンドだけ。
デベロッパーは融資を受けて土地を買う。ファンドはすでにある豊富な資金を
何かに投資しないとビジネスにならない。

分譲マンションの建つエリアと不動産ファンドが買うエリアは、よくみれば
明確な区分がある。
ファンドはリートに物件を持たせ、いずれは海外に出て行く。ファンドバブルの
崩壊があっても、マンション供給が増えるという理屈にはなりにくい。

[257: 匿名さん]

山本勇作なる人の
『不動産ファンド当事者の告発　
　　　不動産が危ない！』　扶桑社　
は，ＳＰＡ！の本屋だけにタイトルも見出しもセンセーショナルだが
中身は平易でわかり安い。
不動産暴落・・・という論調は少なくて、いかに不動産ファンドによって
地価が上がってきたか、今も不動産ファンドは財閥系不動産会社も
含めて元気がいいかを書いている。
ただし「本を売る」ために「マンション買うなら都心を買え。郊外は
間違っても買うな」と最後のほうにちょろっと書いてある。

不動産ファンドの崩壊に可能性の一つに「金融商品取引法」をあげて
匿名組合の名前の開示になったら投資家がカネを引き揚げるから
そういう事態になれば、資金の逆流が起ると書いている。

耐震偽装とかでエンジニアリングレポートのいい加減さがばれると
まずいみたいな話も書いているが、所詮もっとまじめに仕事をやれば
いいだけの話だ。

金融庁の既成は、役人のやることだから確かに官製不況の原因にも
なりかねない。サブプライム問題で信用収縮云々とかきながら、論陣を
はるほどの中身がないのは残念。

いずれにしろ、不動産ファンドのおかげで都心タワマンバーゲンセールが
おわってしまい、２００５年３月危機も起きなかった背景が読めばよくわかる。
http://www.fusosha.co.jp/book/2007/05525.php

[258: 匿名さん]

おもしろいのは、不動産ファンドなど「賃貸」を供給している側の
人間ほど「分譲マンション買うより、賃貸でいくらでもいいものがある」
と言う点だ。そりゃ、持家信仰を打破しないことには高級賃貸マンションは
需要が伸びていかない。
安いタワマンを駆逐しないことには、ファンド物件の賃貸マンションの借り手
はいない。
だいたい不動産ファンドに勤務していれば家賃３０万以上の賃貸に
楽に住めるわけだが、世間の１５万円の家賃のマンションの実態を知ったら
すこしは別のことを言うかもしれない。

どうせ言うなら「賃貸で安く借りられる土地の分譲物件を買うな」程度に
しておけばいいものを。

[259: 匿名さん]

そうかな？
普通は、嫁や娘の喜ぶ顔が何よりで、そのために家を買い、それが本業の繁盛や会社での出世欲に繋がり、稼ぎが増えることになる。自分だけなら木造のアパートで十分。

[260: 匿名さん]

>>259
文意を曲解されたようで・・・
まぁ、話をあわせてレスすると

＞嫁や娘の喜ぶ顔が何よりで、
まぁ、その理屈で団塊世代は千葉郊外の小さな一戸建てに５０００万も
６０００万もつぎ込んで、可処分所得を減らしてきたわけだが
できれば、２０年後に新築に住み買えることができる物件選びしていたら
奥さんももっと喜ぶのではないですかね。
マンション買ったあとにもブランドバッグや入学金やら「喜ぶ顔」のたねは
つきないわけで、ひとえに夫婦仲のよさにかかってきますね。


別に女の勘が常に正しいわけでもない。あのときあんな場所買わなきゃよかった
のにって離婚の原因にもなりかねないのがマンション。
通学環境で子供の将来も大きくかわる。
＞それが本業の繁盛や会社での出世欲に繋がり、稼ぎが増えることになる
そういうパラダイムは「買ってよかった」と思える場合だけでしょう。

[261: 匿名さん]

>>260
住宅ってそういうものでしょう？
別に得するなんて最初から考えてない。　
その当時、子育てに最適な場所を選んで買うだけ。

普通は投資をマイホームに持ち込まないで本業に励みます。
本業こそが勝負する投資でしょう？？

[263: 匿名さん]

勝手な想像で書き手を貶めたり揶揄したりってのは、ここの
掲示板のルールにあってますか？
そういう主観たっぷりの印象批判は、スレの主旨にあわないので
控えてくれませんかね。

といいながら反撃を少しだけｗ

ディズニーランドにつれていけばＯＫ　ハワイに連れてけばまず心配ない
そういう流れで、嫁さんの言いなりにマンション買っちゃう人っていまだに
いそうですね。

男は仕事だ。って言ってられるのも５５歳まで。それから先３０年あるだろう
残りの人生にむけて資産形成をどう考えるかという話は、闇雲に出世、
家業の隆盛だけで突っ走ってきてもだめなんじゃないですかね。

でも、失敗したなと思ったら、損してでも買い替える決断力があるならば
それもいいかもしれません。

嫁さんは、賃貸に団信ついていないから住いに不安なんですよ。死亡退職金と
生命保険では心もとない。

独身なら木造アパートで十分ってのも一つの美学、ライフスタイルでしょうが
案外夜の巷でカネを使いそうな生活ですねぇ。

[264: 匿名さん]

日本の狭小貧弱な住環境が問題になって久しいが、
これは解消へと向かっているのかい？

[265: 匿名さん]

所得に比例するんじゃないですか。年収３００万で９０平米に
住みたいっていわれても無理だし。

数だけは十分足りてるみたいですから、狭いのは自己責任でしょ？

[266: 匿名さん]

261
そういうこと言ってると一生楽にはならないと思いますよ。
投資をマイホームに持ち込んでいないように見えて、したたかな人はちゃっかりそういうのも含ませて買ってますから。
そうじゃない人のほうが大半でしょうけど、その人たちは１次取得の時期をピークにだんだんと首が絞まっていき、再浮上できない部類の人かと思います。

[267: 匿名さん]

日本を訪れる度、どこに行っても、気の利いた雑貨や、洒落たインテリア用品が豊富だなと感心する。
またそれを一生懸命買い集める人々の姿も面白い。それと逆に、日本に着く度、
まずショックに感じることの一つが、住宅の貧相さだ。
成田から東京に向かう電車から外を眺めていると、ネオンぎらつく商店街と共に、
どこが隣との境なのかわからないほど密接して、小さな家の壁が連なるのが目に付く。
小さいだけならいい。何の個性も愛嬌もこだわりも感じられない家が圧倒的に多いのがもっと寂しい。
それは、いわゆる「わびさび」の侘しさや寂しさではない。つまりは、無表情で醜い。
この国で育ったものの、たまにしか日本を訪れることのない目には、その光景は、かなり異様に映る。
「これが、世界で最も豊かといわれる国の、あたりまえの生活環境なのか？」とまず思い、次に、
「そもそも、この国は本当に豊かなのか？」という更に基本的な疑問が浮かぶ。
「欧米のスタイルを、深い考えもなく中途半端に取り入れただけの、どっちつかずの田舎の風景」
—自分が育った国に降り立っての第一印象がそんなものでしかないというのは、情けないことだ。

ソース
http://mytown.asahi.com/usa/newslist.asp?k=14

265
このことを言っている

[268: 匿名さん]

>>261

得しなきゃ買わない、ってことはないけど、最低限損しない＝資産価値が減少しないところを探すんじゃないですか？？？

[269: 匿名さん]

>>266
いいことおっしゃいますねぇ。その通りです。
今６５歳以上の人と４５歳以上の人を比べてみると前者が圧倒的に
豊かなのは、３０年前つまり１９７０年代に住宅を取得してインフレの
中で所得が増えて気が付けば一財産できていたというのと
８０年代９０年代の高値で買ってデフレの最中給与も増えず貴重な
キャッシュを値下がり資産につぎ込んで大してぜいたくもせずに
出世競争足のひっぱりあいだけで気が付けば定年間際という違い。

まぁ全てがそうだとはいわないけど。中には、気がついて２０００年以降
負のスパイラルから抜け出すために資金を作って住いを買い換えた人も
いる。２００２年以降はそういうチャンスが豊富にあった時代だ。

努力というのはファイナンシャルリテラシーを学ぶこと。これから先
それがないとヤバイ。

[270: 匿名さん]

>>268
そういうものは販売価格に折込済みですよ。

[271: 匿名さん]

>>287
いいたい事はわかるけど、そんなの政治家にでもなって考えてください。
ここのスレのテーマとはずれてますｗ

高度経済成長で平等社会を目指した結果の成果であって
その後は、日本は格差社会で生き残るしかないというのが
財政の現状だから。
不動産暴落して地価が坪単価１円なろうと家が広くなるわけではない。
４０００万人が首都圏に密集している現状はかわらない。

だいたい京成線で帰ってくるからそう思うわけで、リムジンバスで
成田から高速で帰ればぜんぜんそんな風景見ないで済むけど。

[272: 匿名さん]

>267さん
その通りですね。海外からの顧客を出迎える場合は、
なるべくリムジンバスを利用してもらう様にしてます。
京○ライナーを利用した場合、外国人はここは東京かと
不安そうな顔して質問してくるからね。

[273: 匿名さん]

住宅も景観、環境、性能、将来の期待収益などトータルで価値が判断される時代へと向かってるとしたら。
日本の住宅ってカスのような価値しかないなと。
それを考えるとマニラなどと価格が変わらないのも頷ける。
ＮＹ・パリ・ロンドンと比べるのはナンセンス。
彼らに失礼。
っで、問題は世界第二位の経済大国なのに、世界最低な住環境なのは不思議だなと、経済原理で言うと誰かがくすねたということになる。
それは誰？

[274: 匿名さん]

アメリカでしょ。米国債の残高っていくらあるのかね。

[275: 匿名さん]

>>273
だいたいニクソンショック以来、貿易で稼いだ外貨の価値は何分の一に
なったの？ゼロ金利政策で日本のマネーはどこに流れて何に使われたの？

その間日本は、何していた。失われた１５年。
１５年あればマニラもマカオも上海も大きく変わるわけだ。
ＮＹも安全で立派になったし　

しょうがないじゃん。属国なんだから。
・・・・で、ここにきてドル機軸経済の屋台骨がゆらいでいるわけで
何をすべきかを考えなくちゃね。

[276: 匿名さん]

>>273
日本は狭いからだろ。