23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[104: 匿名さん]

これから本格的な不景気に突入していきそう。オイル高から来るインフレとサブプライムによる信用収縮が長引くから仕方ないけど...当面株やファンドは塩付けだね。中国も自動車やその他消費財の在庫が膨らんできており、どこかでドカーンと落ちていきそうな様子。流れを感じている人は今の状況下で不動産は買えないよ。我慢できない業者から投売り始まるような気がする。

[105: 中野区民]

88です。
中野ネタで盛り上がってうれしいです。

>89　
あ、違います。
盛り上がっちゃったところすいません。

>97
そのイメージは別に否定していませんが・・・
そういうところが中央線カルチャーを生んでたりもして。
それでもなお、23区内で価格真ん中らへんだから立派なもんだ。

>100
実際に購入するときに、場所を特定せずに区単位で検討する人が
いるのかねえ。あえてイメージで選ぶなら杉並。っていう人が、
多ければそのプレミアムが価格に乗っちゃうんじゃないですかね。

[106: 匿名さん]

東中野・・・曳船のマークゼロワンよりはまだいいが
結構、浮いた環境だね。
だいたい、大久保の先というのが！（！の使い方これでいい？）
中央線の窓から見える大久保の風景は潰れかけたラブホとか
築４０年超のバラック旧宅の密集地とか・・・

パークタワーはいいんだけどね。ちゃんと二重キュリティだし
ユニゾンなんたらもフィットネスに食品スーパーくらいなら
わざわざＳＣっぽい名前必要ないと思う。

日本閣の入り口にいるドアマンが愛想がいい。
それにつけても、パークタワーは、角部屋のＦＩＸ
にベランダ住戸つないだワンパターンが増えたね。

ところで、このロケーション西新宿の超高層の夜景は最高だろうね！

[108: サラリーマンさん]

まあ、下落は間違いないね。
データでも反映されてきたみたいだし、来年にかけて景気悪化と共に下落率も高まるでしょう。

政府も経済成長率を下方修正しましたね。
来年は企業業績も芳しくはないとの予想が大半です。

[109: サラリーマンさん]

中堅業者が破綻　ブーム終焉のマンション市況

(2007/12/18)
販売価格高騰で購買層の購入意欲が冷え込んだところに
改正建築基準法が追い打ち。
マンション販売は長きにわたる空前のブームが終焉。
業界は淘汰のとば口に立っている。（『週刊東洋経済』12月22日号より）

[110: サラリーマンさん]

＜東証＞不動産株に安値続出——押し目買い材料が見当たらず
http://markets.nikkei.co.jp/kokunai/chumoku.aspx?site=MARKET&genre...

記事より
・不動産株が全面安の展開
・三井不が前日比70円安の2375円、菱地所が同40円安の2490円まで下落し、ともに年初来安値を更新した。大手だけでなく、マンション関連でも日綜地所やゼファーなど、安値を更新する銘柄が続出している。


株価は「約半年先の状況を先取りしている」と言われていますが、ここのところ不動産株は下げ一辺倒ですね。

[111: 中野区民]

＞107
別にいいじゃないすか、前の心東ネタもだいぶ引っ張ってたし
こっちは多少価格と関係ある話しているし。

さて、下がるとの書き込みが増えてきました。

サブプライム→バブル崩壊→土地下がる　的な。

確かにグローバルで見れば、住宅価格の下落のリスクは
高まっていますが、日本はもともと過熱していたわけでは
ないので極端に下がらないでしょう。
殊に23区内が上がってきたのは２極化という別要因なわけで。

あと、一般常識だけど土地価格は株価等の一般的な景況指標
の動きとは一致しないよ。
だから、金持ちは金融資産と不動産や金・美術品などの現物に
資金を振り分ける。

比較的わかりやすい参考レポート
http://www.kokusai-am.co.jp/report/special/071108/03.pdf

[112: 匿名さん]

ここ数日の株価で半年先を予測？

[113: 匿名さん]

で！
中野は、２極化のどっちに入るの？

[114: 匿名さん]

不動産株のピークはむしろ去年だろwwww

[115: 匿名さん]

=>111
一部の金持ちが不動産を買い支えるとでも言いたいの？
高過ぎて売れないのだから売れるレベルまで下がるのと違いますか。更に景気も下げ方向なんだから、こんなトレンドの中で金持ちといえども買うやつはいないよ。自分は買うか？ 考えてごらんよ。

[116: 匿名さん]

〉115
株価や経済成長率などの指標と土地価格の相関がすくないという一般常識書いてるだけで、んなこと言ってないが…

なぜ上から目線？

[117: 匿名さん]

>>107
何の権利があって・・・

>>109
業界の不振　＝　新築マンション供給の終焉

決して下落の始まりではないよｗ

立木信の誤解と同じことをいつまで言い募るんだ？
今週号のＪＪマンションズをみてみなよ・・・薄いことｗ
これが全部２割引で売られたとしても、何戸あるの？
そのあとが続かないよ

下落は供給過剰だからおこる。僅少な供給が投げ売られた
ためしはないよ。
バブル崩壊のときは、融資が止まって下がったんだよ。
いまは融資はじゃぶじゃぶ。証券化物件だけでしょ厳しいのは。

[118: 匿名さん]

下がると思うのは勝手だが、人を巻き込むのはよくないぞ。

ロンドンだって、ニューヨークだってパリだって新築住宅の建設量より
仲介物件の数が圧倒的に多い。
コンバージョンやリノベも盛んなのは新規に土地買って建てるのでは
採算がとれないからだ。
日本もやっと数のうえでは充足して、別に家を買わないと困る人は
いなくなった。
一生賃貸でいいと思う人も増えたから、郊外の物件の売れ行きが悪い
わけだ。
それをみて、デベロッパーは無理して都市部を売ろうなんて考えなく
なっているんじゃないか

下がるか、下がらないかでなくて、供給が復活するかどうかの
心配したらどうなんだ？

[119: 匿名さん]

>177
>今週号のＪＪマンションズをみてみなよ・・・薄いことｗ

今週号の雑誌は薄かったかもしれませんが、
住宅情報ナビHPによると、
２３区内で販売中もしくは販売予定のマンションは
”３２７件”
もあるそうですよ。

ちなみに、その中で完成済売れ残り物件は１１４件。

[120: 匿名さん]

>>119
戸数で考えてみようよ世の中、呉服屋とかアナログオーディオとか風鈴屋とか時代の流れのなかで
消えていった業種はあるよね。
マンションデベも同じ運命。でもビスポークのテーラーで生き残ったのが
高級化したのと同様に新築マンションは希少化して高額化していくんだと
思うけどね。
ゼネコンは、橋梁やトンネルの補修架け替えでまだまだ食える。
不動産業者は仲介とマンション管理・ビル管理で食える。

それより、地価を握っているのは大多数の個人だから、一度明かり始めた
地価を下げるのは「金融の失敗」でもない限り極めて難しい。
バブル＝悪　悪いことは長続きしない・・・そういう情緒的な発想では
間違える。

[121: 住まいに詳しい人]

>下落は供給過剰だからおこる。僅少な供給が投げ売られた
>ためしはないよ。
>バブル崩壊のときは、融資が止まって下がったんだよ。
>いまは融資はじゃぶじゃぶ。証券化物件だけでしょ厳しいのは。

つまり今の供給量が「僅少」だと思っているってこと？

ココじゃ、都心物件は数が少ないから価格は下がらない
って話が良く出てくるが、
３Ａ１Ｈに注目しても今年だって1000戸ぐらい出ているわけで
そりゃ数年前から比べれば減ってはいるが
バブルの頃はこのエリアで全く供給が無くなったわけで
それからくらべりゃ“供給過剰”ですよ

[122: 匿名さん]

23区の物件は高くて売れないから、もう売りたくないってみんな思ってる。
ゴークレとかあいかわらず強気な業者は中にはいるけど、三井にしろ
三菱にしろ場所を選んでる。目処がない場所はやらない。
高値でも買ってくれる客をつかんでいるデベだけが手がけている。

セコムあたりは、他人まかせで2003年あたりから変な土地で失敗ばかり
してきている。最近はメインの市場から撤退したみたいだがどうなんだろう。
とにかくマンション業者は、安売りか高級化か二通りしか生きる道はない。
昔からそうだよ。

売れ残るかもしれないが、安売りはしない。公団じゃないんだから。
そんなに安売りを期待するなら現地で値切ってみたら？

2003年頃は、市場が下向きだから時間の経過とともにもっと新しい
もっといい場所の物件がもっと安く出てくる恐怖心から値引きしたんだよ。

今どこにあせっている業者がいる？
中古でさえ品不足。

それと、売ってしまったあとに、今度は誰かが土地を安売りしないこと
にはマンション市場は本当に下がったとはいえないよ。
高値で買った株を安売りしないで塩漬けにするのと同じ。

これを売ったら次はもっと高値かもっとしょぼい敷地しかない。
それがデベの置かれた立場なんじゃないの。

[123: 匿名さん]

>>121
バブルのときあなた幾つだったの？

バブルの時期って３Ａの土地はみな、オフィスで「マンション建てる」なんて
酔狂なヤツはいなかったんだよ。
だいたい国土法とか地価税とかあってエンドユーザに分譲できたのは
1987年の広尾ガーデンヒルズくらいのもの。
あとは、世田谷や横浜の田園都市線沿線に億ションがいっぱいできた。
山谷の先の荒川区にも億ション作っていたくらいだからね。

[124: 住まいに詳しい人]

>>122
>2003年頃は、市場が下向きだから時間の経過とともにもっと新しい
>もっといい場所の物件がもっと安く出てくる恐怖心から値引きしたんだよ。

夏前までなら兎も角、今ならプロは10人中8人くらいまでは
「市場は下向きに変わった」と認識していると思うけど？

それ行けドンドンなんて思っているのは金融屋崩れだけでしょ

[125: 住まいに詳しい人]

>>123
「供給が少ないから＠1000万円の水準が維持される」
なんていうのは、ソレくらい供給が難しい状況じゃないと無理ってこと

『パークコート赤坂 ザ タワー』があるから来年も1000戸水準は
維持されるわけだし、需要は追いつきますかね？

[126: 匿名さん]

>「市場は下向きに変わった」と認識していると思うけど？

それは、誰も否定しない。だからマンション供給は採算がとれない
もうヤメだ

それが結論。買い手は勝手に「もうダメだ」と言っていると思って
デベが投げ売るのを待っている。そのうちに建材の高騰だのなんだの
いって供給はさらに減っていくんだよ。

市場は下向き。デベも弱小はつぶれる。でもつぶれたデベの物件
は誰も買わないから業者間で丸ごと転売。そんなの昔から常識。

ちなみに、耐震偽装のときＨの手がけた原木中山の物件が破格で
転売されたけど、あれで相場が下がったかい？

とにかく都心手がけているのは大手。大手はつぶれそうもない
投売りもないってば。

[127: 匿名さん]

開発というのは4年以上前から動いている。いまは止めたいと
思っても
「飛び出すな、開発は急にとまれない」
そういう世界なんだよ。地権者がいて、都市計画審議会経て
いまさらやめます・・なんていえない。

それと、赤坂のあの場所で７００戸か千個かしらないけど
汐留のツインパークスや青山パークタワーだって代官山アドレス
だっていまより市況の悪いときに坪単価５００万以上で売ってきた
んだよ。
それくらいの金持ちいますって。
節税なり何なりいろんな目的でマンションは売れる。
サラリーマンに売ろうなんて思ってないだろうし。

[128: 匿名さん]

もともとマンション供給のトップは大京とかリクコスとか長谷工とか藤和で
三井・三菱・住友は5番手以下。
なにしろ財閥系はまともなマンション管理会社も持たなかったんだから。
年間３０００戸程度の供給水準だった
それが、2003年問題でオフィス供給がやばいというガセネタに動かされて
大規模開発を手がけ始めたんだよ。一方で小泉政権の都市再生の
主役がいなかったから、森ビルの向こうを張って住宅系はうちにまかせろ
としゃしゃりでた。オリックスなどいう金融くずれもからんで結構なビジネス
になったわけで、今後商業やオフィスにシフトしていくなかで、ゆっくり撤退
していくよ。
彼らは勝てる横綱相撲。それと大崎や晴海のような長丁場の開発物件しか
やらないだろうね。

[129: 匿名さん]

↑
では、なんで三菱は藤和を５０％超株式保有の連結子会社化したの？
藤和をあわせると三菱連合は大京レベルの最大規模のマンションデベになるよ。

三井も長期経営計画で年間7000戸程度のマンション供給を展望しているし、これとは別に都市部を中心に優良な賃貸住宅の供給を拡大していくと言っているよ。

http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/about_us/challenge/pdf/cp_201...


財閥系はかなり真剣に住宅系を考えているし、それでちゃんと儲かるように考えた開発をしていると思うよ。撤退なんてするとはちょっと思えませんが。

[130: サラリーマンさん]

皆さん、データちゃんと見ましょうよ。
思い込みで話をせずにさ。

東京カンテイのデータで11月の東京の中古マンション取引の統計見ると
価格が下がってるよ。
何で都合の悪い話はスルーするのかね、ここの高値派は。

下がってるのは事実。
下がらないと言ってるのは書いてる奴の思い込み。

データの裏付けある話をしないと思い込みだけで語られても誰も賛同しないよ。

[131: サラリーマンさん]

首都圏中古マンション価格、前月比1.3％下落　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200712190004.html

記事より
・11月の首都圏中古マンション価格は3,176万円（前月比1.3％下落）で、3,000万円台を維持したものの、２カ月ぶりの下落となった。
・地区別の特徴としては、東京都が4,248万円で同1.4％下落した。

[132: 匿名さん]

思い込みでデータをねじ曲げるなよ。

東京カンテイの発表する中古価格は、
売り希望価格をもとに算出
であって、
>取引の統計
ではない。

売れもしないチャレンジ売り出し価格が
是正されるのは当然であり、
それを取引が下がってると言い張るのは、
机上の空論にすぎない。

[133: 住まいに詳しい人]

>>132
業界全体でチャレンジ価格で売れていないのだから
是正されるのは当然だとは考えないの？
　
　
まぁ、データで見えてくるのは
新規売り出しの増える１月のデータが出てくる２月末ぐらいだな
それも駅別とか町丁別のデータでやっと判る数値だろ

素人が手に入る23区平均なんてデータで判るよーになるのは
６月ぐらいになるんじゃないかな

[134: 匿名さん]

いくらなんでもエリア・築年数別のデータがなければ
傾向は見えんだろ。
リンク先見ると千葉埼玉が上がっている。
これをもって「郊外人気復活！」とでも言いたいのかね。
データの恣意的運用は心東でうんざりしてんだよ。

[135: 匿名さん]

まあ、全体としてダウントレンドであることは確かだ。

[136: 匿名さん]

あのね
2ヶ月振りの値下がりって書いてあるでしょ。
3ヶ月前にも同じように下がる下がるといった人いるでしょ
今年の3月なんて、データ上で、10％くらい値下がりしたと思うけど

[137: 匿名さん]

確実に緩やかな上昇トレンドです。
豊洲の値下がり値下がりと騒いだ人が再登場ですか？

[138: 匿名さん]

その、同じ出所で、東京23区は4651万円、前月比0.5％増でしょ。
23区のスレなんだから、こっちを引用するのが筋じゃないかね普通。

[139: ビックリマーク！]

ですよね！

２３区スレだもんね〜。

でも、株価には胃が痛くなる。

毎日、逆食で夜中痛いです！

[140: 住民]

はっきりいって23区以外はどうでもいいんだけど

[141: 中野区民]

１３４、１３６に書いてある通りと同調。

ちなみに＊＊＊は二十三区全て。あえて優劣をつけるなら現在の地下順でいいでしょう。

だって価格は市場が決めるんでしょｗ

[142: 匿名はん]

心東ってなんですか？シントー？

[143: 近所をよく知る人]

心東もしくは震倒か。地震の際には建物倒壊に注意の意味なのか？

江東、台東、墨田、そして荒川？が入るのか。

区役所広報によると、豊洲の埋め立ても関東大地震の残骸土砂で

埋めたとのこと。

一度地霊を調べてからでも購入は遅くは無い！

[144: サラリーマンさん]

23区全体のスレだからな、ここは。
だから下がるで間違いないよ。

都心＊＊は、都心スレがあるからそちらへどうぞ。

[145: 匿名さん]

＞江東、台東、墨田、そして荒川？が入るのか。
近所をよく知るわりには、荒川が入る？？？苦笑
どうでもいいけど、心東なんて無い。この板で江東を揶揄したいが為の
用語に過ぎない。どうしても下を見て笑っていないと心休まらない人が
いるのだろう。

[146: 匿名さん]

＞１４４
仮に１４４の言うとおり下がったとして、どうしたいの？
下がった郊外マンションでも買うの？

[147: 匿名さん]

2008年首都圏マンション供給は5.4万戸と予測　不動産経済研究所
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200712200002.html

記事より
・それによると、首都圏のマンション供給戸数は07年が60,331戸（前年比19.0％減少）の見込みで、08年は54,000戸（同10.5％減少）と２年連続の減少を予測した。08年は、年明けから改正建築基準法の影響で供給戸数が激減するとしている。
・11月末時点の未販売在庫は2.5万戸で、価格が高騰した物件の処理が鍵になっている。


売れ残り在庫が2.5万戸もあるそうです。すごい。

[148: 匿名さん]

“新築で1000万円引き”も夢じゃない！
高騰するマンションの「在庫一掃セール」始まる
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/column/20071217/1005456/

[149: 匿名さん]

＞148
さくら事務所の長嶋さんね〜
2005年末の耐震偽装の頃からマンションは大量供給で
値下がりするって言ってた人でしょw
言い続けてれば、いつかはあたるよ

[150: 匿名さん]

＞149
しかもそのころのコラム記事が載ってないw
その他の時期は毎月書いてるのに2005/12月〜2006/4月の記事は
削除したのかなぁ


http://www.sakurajimusyo.com/news/

[151: 匿名さん]

>147

逆算すれば、

06年 75,000戸位の供給戸数があった。
07年 15,000戸近く減少。
08年 21,000戸06年よりも減少予測。

トータル2年間で供給戸数が 3,6万戸も減少する。
それに比べれば、在庫の 2,5万戸なんて凄くありませんな。

[152: サラリーマンさん]

でもね、ここの高値派もね　恥かしいカキコミしてるよ。

6月頃のここの過去ログでもみてごらん。
・新新価格でもまだ安い
とかさ、買えない人や下がるという人を＊＊＊扱いして見下してさ。

今から見ると笑えるけどね。
無かった事にしたくて仕方ないだろうけどね（笑）