23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[1001: 匿名さん]

>>999

金町駅が最寄ですかね。
駅からどのくらいかかるのだろう。

[1002: 匿名さん]

>>992

南千住はダメです。

[1003: 匿名さん]

住宅地価は国内の人口流動と人口ピラミッドの構成（住宅希求世代の
ボリューム）というドメスティックな要因で動く。

景気がいいと「土地でも買っておこう」という人が増え地価があがるか？

金もうけした人が節税のために不動産を買うのはあるが、その前に
景気がいいと消費が活性化する。家を買う前にも、モノやサービスに金使う。

逆に不景気でも都市の住宅地価は上がる。

高度経済成長イコール土地神話と刷り込まれているから間違える。
過去３０年、ニクソンショックや二次オイルショックの頃が一番上がった。

理由は、東京圏に人が集中してきたからだ。
人が集まれば都心地価は上がり周辺部の人口が増える。
地価が下落すれば都心に回帰する。
あたりまえのことだ。

景気対策で地下鉄や再開発やニュータウン建設や道路整備をして
東京の富の一極集中は続いた。
その結果、東京圏には４０００万人。オーストラリアの人口の倍
２３区だけでニューヨーク市の人口８００万を超す９００万人が密集している。

大ロンドンの人口が７４０万人、ロンドン都市圏の人口は１２００万人
（ちなみに英国の人口は６０００万人で首都圏集中度は日本をやや下回る）

人口減、少子化で住宅の総需要は減るはずだが、東京圏では若年層の団塊
世代が東京圏に集中した７０年代を大きく上回る。

８０年代当初、不景気の最中、住宅地価が上がったのは団塊世代以前の
親たちが持ち家を求め始めた。子供が大きくなって、静かな勉強部屋を
与える必要がでてきたからだ。それまでの賃貸や狭い社宅ではそれが
かなわない。
団塊の世代の持ち家の時期に、川崎・横浜・千葉・埼玉の広域にわたって
戸建の宅地は人は散らばっていったわけだ。

一方、３０歳から３５歳の世代は２００万人。４０万戸の持ち家需要
５年に慣らして８万戸の需要はある。
首都圏の新築マンション６万戸、中古契約数２万戸、新築戸建２万戸
住宅地価の上昇はこれからまだまだ続きそうだ。

[1004: 購入検討中さん]

>995

そんだけ悪材料が見えてるなら、ここは絶好の買い下がりチャンスでしょ。
金融危機懸念が晴れて、株価が上がってく時には、今の水準はすっ飛ばして
どんどん上がってくから、まだ下値があっても今買わないと、今の水準では
後では買えないんじゃないの？

下手の典型は、環境の好転を確認してからおっとり投資する方じゃないかと思うよ。
まだ下落局面の段階で打診買いを入れていくことが大事ですよ。

まさかどんな瞬間も一銭も損しないで大きな利益が得られるとでも思っているんじゃ。
それは、後から過去のチャートを見て「脳内投資」するときだけに可能なんですよ。

実際の投資は、おっかなびっくり、いろんな角度から石を投げ入れつつ、
その波紋を確かめながら進めるもんです。

米銀は資本補強直後に買いでしょうね。

[1005: 上等]

このスレでは一月一日に新年の挨拶を書いただけでしたが、
私へのレスと読める書き込みがありましたので簡単にお答えしておきます。
（このコテハンを覚えていただいてありがとうございました＾＾）

まず>>698さんへ

城東地区については改めて痛めつけていただかなくても、
十分皆様からの低い評価は”定評”となっておりますのでご安心ください。
ただし、これほど詳細なレポートを簡潔な文章で書いてくださったことには感謝いたしますし、
かえって下町文化の推移をよく表してありますから、興味のある方は是非ご覧になってください。

そして>>992さんへ

東京駅５㎞圏発展論は他の方の説なのですが、お尋ねは７㎞圏まではどうか？　ですね。

最近の勢いを見ると、
「東京はひらがなの”の”の字の書き順に沿って発展する」
と言われているそうですから、やっとその順番が回ってきたと言うことなのではないでしょうか。
大いに期待できると思います。

[1006: 匿名さん]

不動産業界の株価は転がるように落ちていますね。
１年前に比べればほとんどが半値以下
酷いところは１/３、１/４になっているよ！

なんか最安値目指し一直線って感じ！

[1007: 匿名さん]

上等さん。
「の」の字ですか。
・・・・
書いてみました。うーん　これだと、豊洲に順番がまわってくるのは
いつになるやら（・・・というのはジョークですけど）

[1008: 匿名さん]

どなたか教えて下さい。
渋谷→池尻方面に向かう２４６沿いの左に、かなりの広大な敷地を整備中なのですが、噂ではMSとの事ですが、
何が出来るのでしょうか？
池尻のプリズムタワー建設予定地のもっと渋谷寄りです。（旧山手道り辺り）

[1009: 匿名さん]

不動産株軒並み半値以下！？なんですか？下落率ランキング見たいな

[1010: 匿名さん]

>>995
ダウが上がっても、日本株は下がるこの頃…
今日の相場もひどいものでした。

S不動産のひとに、日経平均、17000円台に戻りますから大丈夫ですよ！と昨年暮れに言われたけど
年末からもすでに1000円下がって、14000円も割れそうな勢い。
買い替えたいけど、購買意欲削がれています。

[1011: 匿名さん]

マンコミの物件スレ丹念に読めば今何が人気でそれがいくらかも
だいたいわかる。ただし、完売と売り出し中の混在が難点。

昔、タワマンの販売速度を書いたスレがあったが
いまは、「分譲マンション・アップデート」

というブログが結構役立つ。


これ読む限り全体の売れ行きが止まったという話はまったく覗えない。
三茶のグランドヒルズについても、冷静な観察してる
豊洲はあと１００戸まできたそうだ。

地価値上がりのなかで８０㎡台４０００万台〜の売れ筋価格帯が、
芝浦⇒豊洲・川崎西口⇒武蔵小杉⇒たまプラから新百合と南北千住界隈へと
移り変わってきている。

この先は、東か西か北かは価格もさることながら
通勤や地縁できまる部分になっていくだろう。

あまり遠くにいくと、首都圏出身者は実家のそばのほうが、何かと都合がいいと
いう話になる人もいよう。

面積、価格ともに譲れないとなれば、通勤時間が長くなるか中古かと
いう方向。

買わずに待てば、安くなる。


そう思っている人は高値を受け入れる人を恨む。軽蔑して、ここでこき下ろしたく
なる。

それはわかる。

しかし、それは７０年代、８０年代の値上がり時、誰しも思ったこと。

こんなもん誰が買うという値段の物件を医者や、パイロットや町工場二代目の
ドラ息子が買っていく。
高値で売れれば隣の地主も土地は手放さない。等価交換や再開発の権利変換価格も
上がる。
物件が郊外にひろがれば、こんどは買換え需要が値上がりを後押しする。


だから「都心の高値が首都圏地価の暴落の危険を孕む」と考えないほうがいい。
業界のほうが先刻承知。

それどころか全体としてみれば、都心部の高値売りしぶりが、需要を外側へプ
ッシュしてきている格好。
Ｓ友やゴークレは業界から協賛金をもらってもいいくらい。

それほど、多くの数の３０代カップルがまだ家を欲しがっているということだ。
銀行も住宅ローンを借りてほしいから金利優遇合戦続けていて、よその借り換え
までたくらんでいる状況。すでに分譲された２５ｋｍ〜３０ｋｍ圏のＳＣ併設の駅前物件がだんだん価格的にも
魅力的に見える昨今。

お正月番組の芸能人体育大会で芸人のワッキーがしきりに「マンションの頭金を稼ぐんだ」
と言っていた。「レギュラー一本もないのに、嫁がマンションのパンフレット仰山もってくる」
のだと。ギャグというにはあまりに深刻な顔つき。

今回のマンションブームは底深い。

業界は厳しいが、購入者の目も厳しい。
全国的にみたら売れ行きはまだら模様。大手と中堅以下のブランド格差もある。
そこは、共同売主などでうまくリスク分担して、切り抜けるが
弱小は大手のブランドに負けている。一番人気が売れたら二番人気、
その後、三番、四番と売れていくが、中小が苦しいなかで２番手が先に
値引く必要はどこにもない。


人気不人気の格差の中で、不人気物件の値引きが
あったにせよ、大手の人気物件を叩いて負けさせるような事態ではない。

叩いて買うなら、買い替えで売り急ぐ個人を狙って中古を探すのがいい。
掘り出し物がみつかるのも今のうち。

[1012: 匿名さん]

>S不動産のひとに、日経平均、17000円台に戻りますから大丈夫ですよ！と昨年暮れにいわれたが

同様に、Ｎ証券の人に、２３区のマンションなんか坪単価１８０万円台に戻りますよと昨年暮れにいわれても
いつの話かわからないという話だ。

確かに株屋から不動産に移ってくる人は多いけど、向いてないから転職するのかもね。

[1013: 匿名さん]

>買い替えたいけど、購買意欲削がれています。

今は、新築にくらべて中古の値上がりが追いついていない。
購買意欲がでなければ出るまでまったらいいでしょう。

新築が上げどまり中古が追いつけば買換えがもっと楽になるでしょ。
その頃には、日経平均はいくらかしらんけど、査定価格が株の損をカバーして
いたりしないかな？

[1014: 匿名さん]

>>1006

株価に関しては、他の業界の雄も同じ様な状況。
純資産は増加しているのに過小評価されている。

時価総額＆純資産推移を無視して株価のみの判断で何が理解出来るのか？
ようわからん、株価が下落したから販売マンション価格が下落するのか？

日経不動産マーケット情報でも読めば。

[1015: どうぞ]

＞1008
以下参照。
ジャンクションとタワー２棟の再開発です。プリズムは左側の小さいほう。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/saikaihatu_j/newpage8.htm

[1016: 上等]

>>1007さん。

このスレももう一杯なのでしょうが、
私の思い描いていたことを画像にしていただき、ありがたく思いまして追記失礼します。

それにしても上手いものですね、私の説明不足を十分に補って皆さんに伝えることができます。
そのオチにもウケましたが＊＊

[1018: 匿名さん]

日経平均株価予想

二月　13000円台に突入　　　　　　　　　　　間違いない！
三月　12000円台に突入　　　　　　　　　　　十分に考えられる！
決算時期を過ぎると・・・
四月　9000円台に突入って事もあるかも！？　 考えるだけで恐ろしい！

バブル絶頂期の1898年の最高値38915円
バブル崩壊後の2003年の最安値 7607円
2008年の最安値 6000円？

[1019: 匿名さん]

13000円台後半で一旦戻して、その後再度下がるようなら
一気にいく可能性もおおいにあるね。

[1020: ビギナーさん]

新スレたてました

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/

[1021: 契約済みさん]

株価よりも、商品市況が気になる。
不動産価格の高止まりは、原油等の商品市況高騰の影響が大きい。