23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[177: 購入検討中さん]

もう下がるって決まってる！！！！

[178: 匿名さん]

>>175
デベはコスト増を価格に反映しないとやっていけない
購入者は高くて買えない。食料、ガソリン等度違い
高額消費材なだけにどうなるのか楽しみですね。
価格は高止まりで結局体力のないデベが淘汰されていくんだろうなぁ・・・

[179: 匿名さん]

マンションブームの終焉と共に物件数も減ってきましたし、
需給としては丁度いいのではないでしょうか？
住宅情報マンションズも半分程度になりましたよね。

[180: 匿名さん]

デべはマンション売らないとやっていけないから安く売る？
高値で仕入れたものを安く売って赤字出しながらの方がやっていけない
と思うが。

今の時代、１期でも赤字出したデべは借り入れが厳しくなるし、
金利も高くなるから死活問題だろう。

売れなくても値下げせず、営業をリストラして粘る戦略が現実的だと
おもうが。
売れないから値下げして売りきってその後どーするの？
土地仕入れようにも更に悪い条件の土地しか出てこない。

[181: 匿名さん]

最近はチラシすらポストに入ってねぇまあ、何の問題も無いんだが…

[182: 匿名さん]

穴吹工務店が名古屋でやってるように安い物件売れば良いだけだろ。
適正価格以上のマージン乗っけてるデベが多いから、工夫次第で値段を下げる事は出来るよ。
多くのデベは工夫していない。
マンション業界にも黒船が必要な気がする。

[183: 匿名さん]

じゃあ穴吹工務店に都心に安いマンション作ってもらう
ことだな。

[184: 通りすがり]

＞175
今後数年の成りゆきは見ものだね

此処に書き込む奴は大まかに分けて3種類いるね
1）2003年ぐらいまでに希望物件を購入あるいは契約済みの高みの見物組　　175もその口だろう（最も冷静でこの先下がる派が多い　絶対数は多いが　ワザワザ書き込みする奴は少ないと思われる）正論好きだったりする

2）購入希望層（23区に限定すると多数を形成しているわけではない　これ　が神奈川板になると最も多くなる）当然下がる派

3）直近の高値を掴んだ組、又はデベ（絶対数は多くないが必死さが読む側　に伝わりイタイ　感情的な書き込みも目立つ）

[185: 匿名さん]

１７５さん、

１６８ですが、風説の流布と申し上げたのは、「１０月以降どこの銀行も、不動産向け融資を自粛してます。」という内容が事実に反して、誤解を招くことを申しているだけです。

確かに、外資系の不動産ファンドに融資してきた外資系銀行は、本社から当面世界的に不動産関連の融資を極力自粛するように言われて、最近日本でも融資しずらくなっている例が多いように思います。

この理由で、外資系ファンドの場合、融資がつかなくて案件のビッドを見合わせるケースも最近いくつかあったように思われます。

日本の不動産のファンダメンタルはそうは言っても米国ほどセンチメントが悪くはなっていないのに、グローバルの見合わせがあれば仕方ないですね。

でも、日本の金融機関まで１０月以降不動産融資を自粛しているかといえば、それは客観的な事実関係を見る限りNoです（例外もあるかもしれませんが）。

外資系がおとなしくなったために、結果として良好な物件はオフィスもレジも日系が買いやすくなっており、来年夏過ぎくらいには、サブプライムの影響も概ね峠を越す可能性が大きいなかで、日本勢で不動産の本当のValueをわかっているところは、デベであってもファンドであっても、よいものはこの機会を絶好のチャンスとしてしっかり買っています。

こうした物件の購入については、最近でも日本の金融機関もしっかり応援しているというのが現実と思います。

まあ、どういう物件がオフィスにせよレジにせよ絶好の機会の良質物件かを見極めるのはなかなか難しく、「物件概要」を見ただけではなかなか見極めが困難かもしれませんが。

[186: 匿名さん]

デベロッパーが土地を高値掴みした。
しかし赤字で売れば、銀行の融資条件が悪化するので高値で
売るしかない。
中堅以下はそうも言っていられず投げ売るのかもしれないが
それがどこまで地価下落につながるかだ。
問題は、そのあと土地が安値で供給されるようになるかという
点だ。

景気は悪くない。個人地主が土地を売って得する話はなにもない。
賃貸物件の建設に融資はつく。賃貸市場も悪くない。
売るより貸して稼ぐのが大方の趨勢。
企業も個人も土地を売り急ぐ事情は全くない。
マンションの需給バランス以前に土地の需給バランスをみれば
下落方向に向かう要素はほとんどない。

バブル期のように更地が高騰したのでなく、マンションが建って
高騰したなら、所有が細分化した分だけ安く売却される可能性は
少なくなる理屈だ。

需給バランスだけでいえば首都圏の供給のピークは
2000年の9万5千600戸。
このときは、2年にわたって在庫調整が続いた。新築値引き神話は
このとき作られた。

かたやデフレの大量供給。今やインフレ基調の供給減衰。その先の
流れが「地価下落」であろうはずがない。

[187: 匿名さん]

>>184
底値買いの連中は、もっと上がれと思っているよ。少なくとも今後
マンションを買う世代は、郊外しか変えないだろうという認識だ。

あの時期に買えたことで先に買った人、あとから買った人に比べて
２〜３０００万以上得したのは事実。
それだけでなく、通勤時間の短縮　都心近接の利便性という価値が
もう二度と得られないという予測もある。

これはあきらかにねたみの対象になる。運のよかった人はひっそりと
隠れているに限る。

だから、「マンションは下がる」という風説が人口に膾炙することは
世間のやっかみを避ける意味ではいいことだというだけ。

逆の見方をすれば、下がる論は「世の中、不公平であってはならぬ」
という感情論に根ざすもの。
みんなが都心近接エリアに住めるようになるべき・・というスローガン
（そんなことはできっこないだろう）

市場原理だの需給バランスだのいいつつも視点を標準世帯の年収
に置いた我田引水の理屈にすぎない。

[188: 匿名さん]

なるほど、金利上昇とインフレ圧力ね。
それは解るが、なんというか、上がる気がしないのは何でだろ。
宅地や床面積が毎年広がってるとか、空室率の上昇とかではなく、不動産としての価値がネックになってるような気がする。
海外物件で暮らしたりしてたから、心地よさを知ってるし、居場所は常に流動的だし、コストバランスが悪く映ってしまうのかもね。
まあ住むとこに困ってないし兌換性と商品価値のバランスが整うのを待つのが今の選択肢かな。

[189: 匿名さん]

＞兌換性と商品価値のバランスが整うのを待つのが
それが、4年前に現れたんですよ。だから、「住むとこに困ってない」人も
とりあえず買った。

いまは、土地の仕入れコストをカバーするためにコストパフォーマンスも
品質も相当低い。
バランスが整っていたところから崩れる方向に動いている真っ最中。

価格はここ3年で3割〜5割の上昇。だから今後の値動きは２〜４％
程度の「実感できにくい」値動きだと思うよ。
物価もベースアップもその程度の伸びになっていくだろうし。
真綿で首しめるってやつね。

要は「下がらない」という認識が大事なんだけどね。
公務員上級職や金融系の「社宅派」など、市場と無関係に退職にあわせて
家を買うはめになるから、大抵はタイミングの悪い時期に変なもの買っている。
まぁ、いいけど。

[190: 匿名さん]

私は底値買いした一人だが、別に底値だから買おうなどと思ったわけではない。
当時、住んでたマンションが住み替える必要があったから買い換えた。
逆に言えば、旧宅は底値売りした。
だから、ねたみの対象になるイワレはないな。

[191: 匿名さん]

>>186
その認識は間違ってると思いますよ。
景気は悪化しています。
各種統計でも悪化のきざしが出ています。
先行きは要注意ですよ。

景気の悪化
→所得と購入マインドの減少
→高額な不動産を購入する人が減る
となると見ますが。

今後は、「都心までそこそこの距離でそこそこの仕様で納得の価格」の物件で無いと厳しいと思いますよ。

[192: 匿名さん]

＞今後は、「都心までそこそこの距離でそこそこの仕様で納得の価格」の物件で無いと厳しいと・・

そういう物件が供給できないとしたら今後業界はどうなるんでしょう。
今まさにそういう状況。
業界の危機ではあっても、買い手のチャンスではない。
魚が獲れなくなったら、困るのは漁師だが値が上がって困るのは消費者ですね。

あなたのような認識は誰でも持っている。しかし、土地が「上がってしまった」以上
都心までのそこそこの距離でそこそこの仕様では、高くなっちゃうわけですよ。

「マンション分譲に適さない価格」になるから、とりあえず何か作って貸しちゃう。
スポーツクラブとかホームセンターとか、賃貸マンションとか。
地主も、14年も下落が続いてやっと反転したというのに、３年かそこらで早々に
売る馬・鹿は少ない。

景気は悪くなるかもしれない。昔はデフレで景気が悪かった。
しかし景気が悪いと物の値段が下がるわけではない。金の回りがわるいから
不景気だっただけ。
不景気になれば売り手が困ってものが安くなるという「消費者に都合のいい」
時代は終わった。

[193: 新聞配達員]

景気は良くないが、個人・法人が土地を売らなくてはいけないほど
悪化していないということが重要。

不動産が下落するには今保有している法個人が売らざる負えない状況
になる必要がある。
アメリカのサブプライムのように借入返せなくて、値段関係なく
任売か競売で仕方なくみたいな状況が必要。
日本もバブル時代の過大債務の返済が必要だったから、１５年もかけて
虎の子の不動産も売られてきて、その跡地にマンションが建った。

いま過大債務を抱えてるセクターは政府くらいだろう。
国債の償還が出来なくて投げ売りするという笑えない状況を望むしか
ないが、その場合、長期金利は跳ね上がってるから安く買えるのは
キャッシュで買える人ということになる。

いま不動産を保有している人が不動産を売る条件が『高く売れるなら』
というあいだは下落することはない。

[194: 匿名さん]

・・・・結論的にはいま出てる新価格物件でも買っといたほうがいいってことね？

[195: 匿名さん]

自分の今後10年から20年のキャッシュ・フローが正確に描けない人は買わないほうがよくない？
むしろ50年に一度の土地の大放出・経済危機による値下がりを待って待って待って待って待って待ち続けるほうが夢があっていいと思う。

[196: 匿名さん]

寿命がなければ待つのもいいけどね。
６０歳超えてから買うのはキャッシュがないと難しいよ。
結局買えないということになるんじゃないかな。
一生賃貸。それも選択肢としていいんじゃない。