23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[939: 匿名さん]

>>937さん

ご教授頂きたいのですが、定期借地権（99年リース）がほとんである英国の不動産価格と
東京の不動産価格は単純に比較対象になるのでしょうか？　

話は全く関係無いですが、ロンドンの高額コンドミニアム物件（円換算で30億以上）
の取引が盛況の様ですね。BBCの番組で不動産屋の人達、ニコニコしながらインタビュー
受けてましたね。

オイルマネーは行過ぎの面がありますね、投資当事者の人達は収益関係ないらしいからね。
世界中へのお金の分散作業・・・今更ながらアラブ語勉強しとけばよかったな。
人脈・信頼が一番、重要らしいからね。

[940: 匿名さん]

そこは見ないでといってもクレームがきますねＷ

>>936

私はこれ仕事ですが、海外ネタは弱いんです。

とにかく、住宅価格の推移（変動率データ）というのが住宅価格の
国際比較資料の大半なのは、
購買力平価や為替レートの数値、統計のサンプル数
都市か全国かという意味で、絶対値の比較は困難だからです。

本当は1990年水準で１００にそろえると、日本が安すぎる印象になる
のでとりあえず、昔つくった資料の記憶でおおざっぱにグラフをあげて
みやすくしただけです。お断りしたつもりですが。

最近どこかで、購買力平価換算の住宅価格各国平均という資料を
見た記憶がありますが
まぁ、日銀の「国際比較統計」とか丹念に見ていけば、適当な数字が
出てくるでしょう。

都市のデータでも「戸建て」と「コンドミニアム」がばらばらで、コンドが
高いのは米国で戸建てが高いのはロンドンというふうに差があります。
為替レートの極端な変化を考えると
全国平均であんなかんじかなと・・・ちょっと英国と日本を低くしすぎかも
しれません。

何度もいうように、表現したかったのはここ18年の全国平均の推移という
ものが山谷の激しいものではないということです。
くれぐれも誤解なきように。

http://www.fudousan.or.jp/service/toukei/01_kaihatu/7-03_b.html
これは多少参考になりますが、規模の差を含んでます。

http://www.royalhome.co.jp/pages/concep2_1.html
1998年時点で　
当時の為替レート（1ドル163円）換算で
東京１００
ロンドン45・ニューヨーク19・パリ16
というＪことになりますが、これは戸建ての要因が大きい。

みずほ総研の石澤卓志さんあたりがいろいろデータ持っていそうな気がしますが。

[942: 匿名はん]

９３３さん布教活動お疲れさまです、デベ工作員であるならば今マンション買う時期かちょっと待った方がいいか教えてちょうだいな。価格面で、と言うことで

[943: 匿名さん]

>>940さん

939です。私の愚問に対して真剣にご回答頂きまして有難うございました。

[945: 匿名さん]

＞デベ工作員であるならば今マンション買う時期かちょっと待った方がいいか教えてちょうだいな。

デベ工作員の立場としては、下がらないから待っても同じ。
金利があがる前に買ったほうがいいと思いますよ。

まぁ、その前に自己資金は豊富に用意しておくほうがいいけど。
いくら中古でオーバーローンが効くといっても、
下がらないということと借り換えができないほど無理はダメでしょ。
というか、デベとしてはローンの本審査通らない客は無駄骨だから。

価格でいったら、宅地は高い。ロンドンほどじゃないが高い。
ニューヨークのコンドがなぜロンドンほど高くないか。
だっていけばわかる。道路真っ暗だし、窓あけたら１００ｍ先の
部屋の着替えがカーテンの隙間からのぞけるほど建て混んでいる。

日本も、容積マジックでタワーマンションだけ安くなったけど
地価は相対的に高いから、都心で土地買って家建てる人はいない。
この先、一種住専の線引き、用途変更でもしない限り
ダメでしょうね。

これでいい？

[946: 匿名さん]

デベ工作員様、ご回答ありがとうございます。実は昨年暮れに契約したんですけど、やっぱり年明けまで引っ張って１割位の値引きいけたかなあと、ちょっと後悔してたもので

[947: 匿名さん]

>>942
どの駅でも、駅に近いところからマンション
できていきますよね。

既成市街地では、駅徒歩12分以上ばかりですね。

だから、地下鉄や新線をつくって「駅前」をたくさん作ってきた。
おかげでお寺の敷地がずいぶんマンションになりました。

あとは駅前再開発ですが、もともと駅前の高い土地をさらに付加価値
高めるわけでお安いはずがありません。

待っていいことありますか？

[948: 匿名さん]

工作員さま

抽選と定借の質問させていただいた者ですが、
その例の物件の情報が全然出てきませんが、
何かご存知ありませんか？

抽選に勝つ秘策ありませんか？

よろしくお願いします。

[949: 匿名さん]

>>948
ひとつ秘策がありますが

私も狙っていますから、教えられません。

同窓会名簿か子供のＰＴＡ名簿を
探してＳ友不動産勤務の人探すのがいいですよ。

それと、どなたかが書いていた「総動員」・・・みんな考えてますけどね。
だから３００倍だとか

[950: 匿名さん]

私も窓際中高年ですが

皆様のご高説いつも有難く拝見させて頂いております

[951: 匿名さん]

>>946

＞やっぱり年明けまで引っ張って１割位の値引きいけたかなあと、
＞ちょっと後悔してたもので


住いも恋人も他人と競って買ったものは大切に思えます。

持参金つきで頼まれて買ったものは、価値がそれなりという
思いが出てくるでしょう。違いますか。教祖はそう思いますｗ

[952: 匿名さん]

>>946

マンション青田売りが当然なのは日本だけでしょ。下落リスク
があるから、他社より早くというのが過去10年のやり方。
下落時は当然売れのこりは商品価値がない。

女性でさえも30過ぎてゆったり結婚相手さがす時代。
完成在庫だからって堂々と売ってます。上昇期は逆に、青田売りしないとデベの借り入れ金利が７％も
あったりした。

とはいえ地価は毎年上昇で早く買ったほうが得だから青田売りで売れた。

デパートに売っている春物は2月には売れませんよね。
でも売れ残りではないですよ。
時間が経てば売れると売り手が考えている。

ユニクロがいくら安く売っても、ＧＡＰのほうが少し高い、
バナリパも少し高い。でもセール期間中でないのに負けろ
とはいいませんよね。

今セール終わったばかりなんですよ。新規の値固め
の時期だから、業界は自分で相場を崩すことはしない
んじゃないですかね。

逆にいうと、お買い得狙いでなく納得できたら買う。
それも焦らず時間をかけて意思決定する。

もっと安く買えたら、っていう話でなくもっといいものが
同じ値段で出てきたら・・・って悩むようになると思う。

安く買ったら買ったで、あと◆00万上乗せしたら、あそこが
買えたのに・・・って逆に後悔することもある。

[953: 匿名さん]

>それと、どなたかが書いていた「総動員」・・・みんな考えてますけどね。

総動員しても名義変更って簡単にできるの？
一応キャッシュで買う場合でも税金もややこしそうだし、
贈与税とかかかりそうだが。

[954: 匿名さん]

さて、デベの工作員としては、もう一言

>>946

新築物件ですか？
値引かないと売れないほどその地区は下向いているのですか？
実際近辺で値引きの噂はあったんですか？

完成在庫で、もう入居がはじまっていて半年経過というものでも
近所に競合がない限り業者に脅威はないですよ。
ところが、今は競合が減ってきている。業者もあえてガチンコの
同時期販売はやらない。
待てばまつほど、競合が減るから持久戦の構えでしょう。相手から言い出さない限り素人の値引きに応じる業者はいません。
値引きをするなら、それなりの交渉術がいります。

他の検討物件の価格を匂わせて、値引かなかったらそっちを買うと
匂わせる。もうひとつこことの間で迷っているという。
中古でも同じで、売主に競合物件を意識させる。

でもいい物件の場合は、そんな駆け引きの間に他の人に買われて
しまいます。地価の値動きと、個別の物件の評価は
厳密にいうと違います。同時期の物件比較で
一割安くて当然と思うなら、それは最初から買わない。

過去に比べて上がったから気に食わないから下げろ・
・・それはない。

売れると思うし、競合がいないからその値付けで売る。
今後もっと安い土地が売られないと読んだ結果の
強気の根付けですよ。


中古物件を値切って買ったことありますが、下落して
あげくに売るときも思い切り値切られましたね。
これは下げ相場の宿命みたいなもの。

下落論って語っている人は、あなたのような買って不安に駆られる
人を生み出していることに気付いてほしいです。ところで、誰か「オレは値引かせた」っていう人いませんかね。

[955: 匿名さん]

＞総動員しても名義変更って簡単にできるの？

だから、秘策って言ってるでしょ？
契約して契約者の地位の譲渡は普通はできます。
今回は規制が入るでしょう。
ですから、「資格のある人」に実際に買ってもらう。
別に、買値で転売しても譲渡益は課税されない。

ただし、ここも買い戻し特約とかつきそうだ。詳しくは
個別スレでどうぞ。

＞一応キャッシュで買う場合でも税金もややこしそうだし、
ローンで買うでしょ普通。総動員Ａさん〜Ｚさんがローン
申し込んで、本人が連帯保証人になればいいだけだ。
未成年でも老人でも申し込める。

＞贈与税とかかかりそうだが。
どうして？

債務者に支払い能力がある場合
新たにローン借りなおして代価を支払うか
債務者が妻・老父母・未成年者の場合
借入先の銀行に所有権者の変更を連絡して
債務者の同意を得て債務を引き継げばいい。

でもそんなことを防止する対策もあるから先方はいろいろ
時間かけて協議してんだと思うけど。

[956: 匿名さん]

みなさんの住みたいところが東京駅から半径５ｋｍ圏内であるなら、その供給可能面積は非常に限りがあることを再認識すべきでしょう。
東京駅周辺のオフィス機能、商業機能の集中・集積はこれからさらに大きくなります。
この地域に鉄道網で直結し、物理的距離が５ｋｍ以内のところ、首都圏人口が拡大している今、その希少性が年々高まるのは、誰の目にも明らかでしょう。
購入する力がある人は、躊躇うべきではありません。
まさに、早い者状態ですから、情報を的確に捉えて、迅速に行動に移す。
これしかありませんよ。

[958: 匿名さん]

当選者が未成年や老父母の場合、登記は当選者。債務も当選者。
所有権譲渡の際、同居しないなら本人が新たにローンを組み
当選者の債務を代位弁済。

妻や子の名義なら、所有権は妻、子のままでもかまわない。
連帯保証人のまま、ローンを払ってやればいい。
頭金の分は気になるなるなら借用証書でも作っておく。
それもいやなら上記のやり方。

[959: 匿名さん]

>>958

自分は訳あってどうしてもキャッシュで買いたいんですけど、
良い方法ありませんか・・・

[960: 匿名さん]

デべ工作員殿、新築で城東地区？と呼ばれている所で同時期竣工の競合物件が２件有りです。マンション買うの初めてでしたが偶然な事に工作員さんの言う交渉術、去年そのまんましましたよ！駄目でしたけど。竣工までに１年以上まだ有ります、値引きの噂なんてありません

[961: 匿名さん]

>>959


貸すから住宅ローン借りられないって話なら、アパマンローン
借りたらいいんですよ。

どうしてもキャッシュつかいたいんですか？

買戻し特約さえつかなければ、キャッシュもローンも同じ。
転売するなら売主に戻せって条件がつくだろうから
譲渡できなくぃというのがネック。

①動員Ａ〜Ｚさんのひとりが当選。
②当選者とあなたが「金銭消費貸借」契約を結ぶ。
③S友不動産と当選者が売買契約締結
④当選者が抵当権設定者になり物件にあなたの債権に関する
抵当権を設定する。

そのままで５年とかの買い戻し特約の失効期限まで待つ。

買い戻し特約は抵当権の行使でも、任意売却でも優先するだろう。

ならば
所有権を当選者のまま、あなたが住んでしまえばいい。
家賃は負債返済と相殺。

貸して儲けたいのなら、転貸すればいい。

おそらくは、賃貸禁止をどう盛り込むかということで
先方は難儀しているだろう。
ローンの条件としての賃貸禁止ではあなたのように
キャッシュで買うとか言ってくるのがいる。

もともとが、中堅所得者むけ住宅だから、キャッシュで買えて
貸しちゃう人はお断りのはずなんだけどねぇ。

いずれにしろ最初の一定期間だけということだと思うけど
しばらくはおとなしく身内を住まわせておくのがいい。

ま、当たらないからｗ
考えるが楽しいだけだけどね。