23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[877: 匿名さん]

>>876

売主が倒産した物件を購入する人は？瑕疵担保は？

[878: サラリーマンさん]

みんな都心部に住みたがりすぎ、
贅沢言わなきゃどこかに住めるのが今の首都圏だよ。
通勤時間くらいは犠牲にしないとだめだよ。
理想と現実をごちゃ混ぜにしないこと。
地価が暴落した時期に買えた人は単についていただけですよ。

[879: 匿名さん]

ついているついていない範囲で片付けちゃうのは
個人の判断ですよ。

そこに調査・研究・努力をする余地があるからする人が
いるわけであってね。

別に有効なお金の使い方ということにこだわらない人や
俺の自給は10万円だからそんなことを研究する時間が
惜しい。1000万や2000万円なら別にくれてやるよという
方は勿論どんどん高値でつかんでください

[880: 匿名さん]

＞876
耐震偽装問題以降、デべの信用力は重要な項目になった。
三井、三菱、住友、野村に人気が集中したことで、大手は強気の価格を維持できている。
弱小デべの淘汰はマンション供給業者の寡占化を生み（もう既に生じているが）、地価上昇
の価格転嫁を容易にするだけ。

消費者がデべを気にすることなく、安い値段で買うという選択をしない状況では、ブランド力
のあるデべは値下戦略など取らない。
供給を絞り、高級路線に走るのがまともな経営だろう。

かつて日産は鉄鋼の購入先を絞り値下げに成功したが、その後鉄鋼業界は再編、鉄鋼の
供給を絞られラインは止まり、値上げを飲まされた。
今の消費者の行動は同様の結果を生んでいるように思う。

[881: 匿名さん]

>>879
安いとこ買えばいいじゃん。
郊外、駅遠。
安くてもいやなとこは買わない。
これを人は贅沢と言う。

今まで選り取り見取り状態だったのが異常。
今、正常に戻りつつあるだけだよ。
どうしても欲しいところがあれば、買うしかないだろ。
首都圏は人口増で、後に待機している人がいっぱいいますから、
人気のところは後ほど損。

[882: 中野区民]

相変わらず景気や、株価と不動産価格を同じに考える人が多い。
デベ株と地価を結びつけるのは間違い。

財産3分法という言葉があります。
お金は、有価証券と不動産、現金の3分割で持つことで様々な
リスクに耐えられますよっていう、先人の知恵。
不動産は証券化されているじゃないか！とかいう人がいるかも
しれませんが、不動産の総量に占めるREITの割合なんかまだ
知れているのでは？

住宅ローンによる持ち家取得、終身雇用による安定したキャッ
シュフロー、持ち株会が一昔前のサラリーマンの3分法だったの
かもしれませんね。
地価が下がったり、勤め先がつぶれてうまく回らなかった人も
多いけど。住宅は自宅戸建てと、賃貸に回している古いマンション、
持ち株が1億位に化けていて、退職金5,000万もらってリタイア
なんて人も結構いる。

[883: 匿名さん]

>>881

贅沢とは言わない、選別というｗ

今に見てみ、景気落ちたら誰も買わなくなるから。
不動産売買なんて気分に左右されるんだよ。
逆にバブルの時は高くても茨城の家を競って買ってたよね

どうして金持っている人もバブル崩壊後は
不動産を買わなかったのか、
それは価格が落ちているからだよ。

そんな理論どおりに全てがいくわけないだろ。

散々そんなの経験済みだと思うんだけど、
なんでまた繰り返すんだろう？

[884: 匿名さん]

景気が悪くなることを期待するようになったら、理論的に下がる論は破綻ですよ。

いまのままの景気で、淡々と時間が過ぎていったらどうなるかを考えれば良い。

世界恐慌が起こったらどうなるとか、世界大戦が起こったらどうなるとか考えていると
不動産は買えませんよ。

[885: 匿名さん]

えっ　絶句。

景気が悪くなるのを期待するんじゃなくて
景気悪くなることがほぼ織り込まれているんですけど、、、

どうして日銀の利下げ論とかが出てくるのか
わかりますか？

別に永遠に景気が悪くなるなんて言っていませんよ。

うーん、、、

新聞読んでますか？

[886: 匿名さん]

景気が悪くなって、投売りが出てくる瞬間を捉えようとする神業的購入を意図しているのですか。
それなら分かりますよ。
あるか無いかは別にしてねｗ

首都圏の人口が増えて、一方で供給が減って、潜在需要が膨らんでいる現状を見ると、
一時的な景気の悪化くらいで、安値ＧＥＴは至難だと思うよ、
ちょっと安くなったら直ぐに買う人が出てきて終わりのような気がする。
都心部の話ですが

[887: 中野区民]

>>883　
理論通りいくわけないだろ？
ってこっちかね。

理論通り・・・というより、実績から出た知恵なんだけど。
このリンク先の1ページ目にある各国の株価と土地の値動き見てみ。
http://www.kokusai-am.co.jp/report/special/071108/03.pdf

[888: 匿名さん]

景気が悪くなって不動産価格が下落するね〜
会社がバタバタ潰れるくらい悪化すれば可能性はあるけど、実際そうなったら
マンションなんて買う気失せるでしょ。
そういう人は待ってても、結局買えないよw

悲観が渦巻く中でも買える人、たとえば昨日とか今日とか株買えるような人
じゃないと底値でなんて拾えないね。

今の不動産を下落に転じさせるには金利の引き上げしかないと思うが。

[889: 匿名さん]

>>888
金利が上がれば、
人は家を買わずに借りる方向に動くけど、
大きな視点で見れば、そこに住むことには変わりが無く、
土地を消費している。
金利が上がってもバブル（実需が無いのに高値の状況）でなければ地価は下がらない。

[890: 匿名さん]

>>889
つまり、一部都心では実需がないのに（潜在需要はあるが、それ以上に高い）
投資筋によってバブルが発生しているから、金利が上がったら地価は下落
ということでおけー？

[891: 購入検討中さん]

株価と土地の値段はカンケーないって？？株価は先行指標だよん。

[892: 中野区民]

>>891
さまざまな予測や憶測や、デマも含めて織り込んだね。
んで、実際には外れることも多い。
ていうか、地価のの先行指標ではないでしょうに。

地価や住宅価格との相関は今のところ見事にない。
実績を見たまえ。

[893: 883]

>887さんへ

データありがとう。

アメリカでは土地は下がらないという伝説のようなものが
あったことは知っています。
けれどもこのサブプライムで土地が下がらないということが
伝説であることがわかったっていうのが現在のアメリカだと思います。
イギリスもしかり。ロンドンの土地は下がりまくっています。

つまりどういうことかというと今まではそこに住む人が買うのみだったから
土地の値段が上がってきていた。しかし信用創造によってマネーの規模が膨らみ
実需ではない土地投機が盛んになってきた。つまり資金の行き場がなかったんでしょうね。
それがいわゆるREITなどなんでしょう。
しかし日本ではそれは大分前から一般的であり、バブルの頃などは人々が
値上がり目当てで土地を買っていた。だから1990年代から下がっているというのをあのグラフを
表しているのではないでしょうか。

さて日本の2003〜2004年からの土地の値上がりが実需であったのか、
それとも信用創造であったのか、それを考えればこれから下がるか漸増していくかは
わかると思いますよ。

サーベラスやGSは結構派手にやっていたという印象を私はもっています。
もちろんマンションなんかにはあまり資金を入れていないかもしれませんが、
不動産は周辺部からの影響がありますからね。
彼らが売ったらどうなるか。

ちなみに８８８さんのご質問にお答えしますと私は昨日空売りしていたみずほ銀行を
どてん買いしました。しかも腹いっぱい。そういうセンスで不動産も見ています。
まあこれは証拠がないのでバーチャルだと思ってもらっても結構です。
その場合は無視してください

[894: 匿名さん]

投資の世界では不動産は株、債券に連動しないオルタナティブ投資として
分類されており、過去の統計上、株との相関係数は相関がないといえるくらい
低いです。

だから分散投資先として選好されるんだけど。

[895: 匿名さん]

>>890
東京駅から半径５ｋｍ圏内で売れ残りがいっぱいのところはない。
私の知る限りではガハハ

[896: 883]

＞894さん

今まではそうだったのかもしれませんね。

私はこう考えています。
経済がグローバルになるにつれて様々な商品、株、債権間の相関は
どんどん高まって来るんだと。

今はもうマンション一つとってもその影響を逃れられないんじゃないかと

信用創造とはそういう効果があったんではないでしょうか。