23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[755: 匿名さん]

>>752
落ち着いて読んでくれ。２００４年当時の回想なんだってばさｗ

[756: 匿名さん]

>>754

＞大量の売れ残りはどう説明する？
事実はどうなの？今どのくらいが売れている訳？大量っていう言葉だけで
釣られたら恥だしｗ
＞スミフの三茶なんかは悲惨だって聞いたが？
誰から聞いたの？その人は売れ残りの理由をどう説明していたの？
もっと具体的な数字のある話しようぜ。

[757: 匿名さん]

＞＞752

それは違うでしょ。
デベロッパーは基本的には分譲し続けなければならないビジネスモデル。
価格が高いところの供給が減るのなら、
都心回帰の流れとは矛盾する。

[758: 匿名さん]

>> 757

だからビジネスモデルを変えようとしている。
大東建託を欲しがるのもその一貫作業。
GSもJPも入札に参加みたいだしね、どこかのデペの代理人でと思うけどね。

[759: 匿名さん]

ビジネスの基本　損をしてまで商売をしない。
デベもマンション販売だけではないのよ

高いから将来的に値下がりの不安で損をするかもしれないから買いたくないと考える方の思考は相場という流れを無視した考えで相場の値下がりを期待している。

今日何人も書き込んでいる個人的な願望でしょ

都内の一部ランドマーク的な物件は、新がいくつか付く値付けかもしれないけど
23区全体では、明らかに相場の地固めが始まっていますよ

[760: 匿名さん]

>>757
地価がスパイラル的に下がった時期は、個人地主も結構あわてて土地を手放したけど、東京も持ち直して毎年大量の上京者を迎えるようになって今や左団扇。
だれも価格を下げてまで土地を処分しようとする人はいなくなる。
デベも個人地主からは高値じゃないと土地が仕入れられないから、結局その地域での販売は諦めることになる。地主は賃貸アパートを建てれば、土地を売ることなくウハウハで儲かる。駐車場にしても儲かる。
そうなると、デベは売れやすい地域に力を入れて行くる。簡単に言えば、リーズナブルな価格で土地が仕入れられるところ、すなわち、企業が土地を保有しているような地域ってことになる。
企業は本業で必要としない資産を売り、その分負債を減らそうとするから、安定的に土地がでてくる。デベはそんなところをローラー的に回って、一生懸命再開発してくれるよ。
購入希望者はじっくりそれを待てば良い。

[761: デベにお勤めさん]

東京都の人口が増え続けている限りは２３区は下がりませんよ。
ご予算内で、将来性があるところを買う。
今のところこれしか方法は無いよ。
それが嫌なら賃貸で我慢ですな。

東京の人口が減る前に移民の受け入れが始まったら、
人口減もあり得ない話になるし・・・
そこんところのリスクも考えないとね。
http://www.mainichi.co.jp/syuppan/economist/

[762: 匿名さん]

>>754
もともと、グランドヒルズって屋号の意味わかってないよね。

安売りはせんのよ。

販売戦略が違う。ターゲットも一次取得者ではない。
もともと持ち家で「単身」の６５歳以上の高齢者は世田谷区だけで２万２５００人
(２００５年国勢調査）いるわけで
相続で遺産分けるのにも階段の上り下りでもマンションに住み替えておく
ほうがいいなんて話はそれこそ需要としては豊富なんだから、あとは
プロモーション次第だと思うけどねぇ。

詳しくは個別スレでね。

まぁ今の状況では３年くらいは平気で売っていくと思うよ。
あの手の物件は、世田谷の何万世帯ってある戸建の相続の受け皿には
格好の規模とグレードだからね。


＞デベロッパーは基本的には分譲し続けなければならないビジネスモデル。

そうともいえない。(すでに皆さん書いている通り）

管理でも十分食える。東急コミュニティなど立派な上場企業。
管理をおろそかにすると、ビジネスのもっともおいしい部分が消える。
ワンルーム業者なんかみんな管理で食っている。本を出したお調子者も
いるくらい管理は儲かる。

仲介も力いれてるし、賃貸分野も視野にいれている。

裾野が広いのもこの業界の特徴だろう。


なぜ、大京をオリックスが支援して、藤和を三菱地所が吸収したか
分譲がオイシイというのでなく、建て替え含めた既存の管理物件の多さ
が魅力なんだと思う。

それと、別に売れる地域で分譲すればいい。（既出　スマソ）

とにかく土地仕入れがあってはじめて成り立つビジネスモデルという点も重要だ。
河岸が休みなら寿司屋も休みだ。ただし、不動産は生ものではないから
保存が利く。

ニューエコノミーとか消費者主権だとかのパラダイムは、米国の景気後退と
ともに衰退すると思うけど、頭切り替えるべきだよ。
マンションに関しては某評価サイトが本当に洗脳しつくしたねぇ。
タダは怖い。
ご意見番がいなくて太鼓持ちまで抱え込んで怖いものなしだもんな。よくないよ。
（本人に向かって言えよ＞俺）


＞価格が高いところの供給が減るのなら、
＞都心回帰の流れとは矛盾する。

いい質問。

実は都心回帰、もうおしまい。
ごめん。売り切れです。


なにしろ１９６５年から減り始めた２３区人口は１９９５年が底で
３０年間で１００万人減
しかしながら、その後の１０年で１００万人回復しました。

数の上でも住民税の税収でも「都心過疎化」の問題は解決した。

解決したどころか、予算が余ってカラー８ページの地域報などを
新聞に折り込みはじめた
区もある。
読んでもおもしろくねぇ
無駄使いやめて、落ち葉広いでもタバコの吸殻でも拾えよ。って電話したよ。


社会的要請があるから、中央区は斜線制限緩和してワンルーム建てさせててきたし
地下鉄１２号線をわざわざ勝どき通したりもしたわけで、
都心回帰という「需要サイド」の要請に応えて安いマンションが供給されたわけではない。


買い手もあと３年のうちには、都心回帰なんて言葉は忘れるよ。
退職者が増えたら３年先には通勤ラッシュは緩和されるという話もある。

回帰したくても買えなきゃ仕方がない。それと、武蔵小杉や横浜湾岸あたりが、じゅうぶん
コアとしての魅力を持ってきたし、なんやかやいいながら美しの森だって売れてるんじゃないか。

[765: デベにお勤めさん]

>>762
世田谷区の場合、地元の土地持ち同士の売買で、少量の物件であれば超高値を維持できます。
資産を高値で仲間内でたらい回しするわけですね。
まあ、そんな中で普通の人は蚊帳の外になるわけで、他のところに見つけなきゃいけません。
杉並区、練馬区あたりも同じですわ。

[766: 匿名さん]

真の都心立地、快適な居住空間、満足な住宅としての性能
そういうものを併せ持った物件については、希少性と質への逃避から、
国全体の地価下落に逆行する資産価値を持ちうるという見方も首肯できる。
（こういうものは本当に一般ルートには出てこないが）

ただそれを、妥協とパフォーマンスで似せただけの、
雑多な区内ファミリーマンション全般に敷衍してしまうのは余りにも乱暴。

genuineとimitationは、色や形は似ていても、全く別の値動きと資産価値。
むろんimitation売るときは本物のイメージを借りて売るんだけど、
それを信じて本物のような価格で買ったらそれはご愁傷様。値下がりしても自己責任。
収益還元で説明できない価格はやはりブームによる一時的高騰でしょう。

普段使い、消耗品としてimitationを買うのは、全く持って本来の話ですけどね。

[767: 匿名さん]

>>762

都心（23区）回帰が終わりといっても、
世田谷<多摩プラになるわけないだがや。

[768: 匿名さん]

ちなみに管理や付帯業務でデベが食っていくなんてのはまずもって無理。
業態転換なんて全くもって進んでないよ。前回躓いたときから掛け声だけはずっと大きいけど。
管理なんてニッチもいいところ。

業界はそもそも、チャンスにガーっと建てまくってガッポリ儲け、一旗上げる、
不調になったら死んだ振りもしくは債権放棄待ちって社風なんだから無理ですよ。
大手といわれるところも、いざというときのレジデンス部門切り離し、手仕舞いの準備は着々。
買収もスケールメリットや貸しての銀行の事情もあるのでは？
未来があるなら売りはしませんよ。

[771: 匿名さん]

デベだ、デベだと騒ぐ人
基本的に話の中身をわかってない。
気に入った結論だけ拾い読みしていい気持ちになりたい。

何が書かれているかより、誰が言っているかで信用するか
どうか決める人だ。

こういうスレは、誰が（デベが、購入者が、主婦が
窓際族が）よりも書かれた中身に対してなるほどと思うか
変だなと思うか。そういうのが大事なんじゃないの。

[773: 匿名さん]

デベ対購入者の図式で考えていたら堂々巡りだ。
掲示板でいくら意見を書いても、議論にすらならない。

デベの前に地主がいる。
地主が弱気で売り急げば随意契約で安値で買える。

地価反転以降そういう土地仕入れがなくなった。
今は土地は入札。もしくは単独で地主を口説いて等価交換の
話をまとめるしかない。
あとは、長帳場の再開発。

資金力・販売力のあるデベしかいい場所は入手できない。
そういう状況で、デベが音を上げて値を下げるしか価格の下がる
要素はない。
個別の築浅が数件安売りしようがそういうのが地域の地価相場
を下げるには至らない。一定の区画の宅地やビル一棟の買値が
下がってきてはじめて地価が下がったことになる。

というか、そもそも地価は下げちゃまずいんだってば。
デフレスパイラルでどれだけ苦しんだかニートの若者以外は
だれでもわかっているはず。

高すぎる土地は、やまほどある。しかしマンション用地として
の商品価値がない。

業者だって人の子なんだから、敵対して
隙あらば買い叩こうなんて姿勢で臨めば相手に伝わる。
そういうのは本当に時代遅れだ。

不動産買うときは誰しもテンションがあがる。騙されまいと
身構える。でも自分の知らないことは隠さず相手に聞けば
いい。複数の人間から同じ答えが得られたらそれは事実
かもしれない。聞くは一時の恥。
不動産の販売担当って結構面白い人間が多い。人の買い物に
つきあうのだから面倒見がよくないと出来ない仕事だ。
人間性がモロに現れる側面もある。

こんなところで一致団結して不買運動やらかしても、逆に
買い煽りしても一体どれほどの効果あるの？

必死だとか痛いとかいい加減な言葉使っていると本当に
頭悪くなるよ。
もっと自分の言葉で物事を考えたほうがいい。

[777: 住まいに詳しい人]

もっと自分の言葉で物事を考えるならいいけど
個人的妄想のベキ論を振り回されてもなぁ
お経を1000回唱えると満願成就したりするんでしょーか？

不動産価格がゆるやかに上昇するのがベストであることなんて誰でも判っているわけで、
それをさも自分だけが知っている世界の真理として何十回も繰り返されたんじゃ
皆さんも辟易してますよ

問題は、売れる値段にならないのにデベがマンション用地を無理を承知で高値で仕入れ
「ゆるやかな不動産価格の上昇」というシナリオを台無しにしたことでしょーが
　
　
　
だいたい目の前で起きていることを見えないふりをしてもダメですよ

現実として、今は都心だって郊外だって売れていないわけで
急激な不動産価格の上昇が続いた1980年代後半のよーに山手線の内側では年間20戸しか
供給されないレベルまで、徹底的に供給量が調整されない限り価格調整は必至だと思われます

もっと言えば、たとえ新規供給が調整されても、住宅というのは消費財じゃないわけだから
これまで供給されたマンションは形として残っている
これらの都心に蓄積されたマンションが賃貸市場に出てくれことも考慮すれば
意識的に高値相場を形成するのはもー不可能なのかもしれないしねぇ

[778: 匿名さん]

まあ高くてもそこに住みたくて買うのであれば別に資産価値が下がろうが良いのではないかな？それぞれ価値観が違うのだから...。ただ自分の懐具合と相談して分相応の場所に居を構えることです。不透明な状況下で無理はしちゃいかんよ。株安・円高・原油高・年金分の消費税増・海外バブル・海外の政権交代等々と数え上げたらきりがないくらい今年はリスク多く、消費マインドは高まらないだろね。金が無ければ空気の悪い都心よりも環境の良い郊外に住めばよい。社宅補助が出る方や官舎にお住まいの場合は急いで高値掴みする必要も無いから暫く様子見ですな。

[779: 匿名さん]

直近１１月の申し込み率
売れているところは売れていますよ。
バブルってわけじゃないでしょ。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

[780: 匿名さん]

現状の在庫がどれだけあるかぐらいは、住宅情報マンションズの巻末を仔細にみれば
わかりますよ。
でも完成在庫を処分売りして「地価が下がった」というのは詭弁だと思うわけですよ。

だって、過半は売れているわけで、時間をかければ売れるということは否定できない。


そりゃ矢継ぎ早にデベが次年度、再来年度の土地をもっと安く仕込んでいたら話は
別ですよ。
一時の「念書つき？」の投売りで不動産相場下落という事態になりますかね？
それほど地価って明白な存在ではないでしょう？
公示地価や基準値地価は慣性談合みたいなものだと思ってますけど。

べき論を振り回す気はないが、実際に現地に行って気になる物件の
残戸数とかは確認しているけどね。
ここで書き込まれるほどのひどい売れ残りは聞いたことがない。

だってわからないって言ったらスレにも議論にもならない。仮設として
こういう見通しはどうかって書くと、根拠は・・・みたいに反論する。
理由は、アナリスト諸氏が詳しく本に書いている。
耳障りかどうかは、すでにマンション買ったかどうかという立場の相違
というより、世代の差だと思う。

べき論も、世の中の賛同者が多ければそちらに向かうのではないかね。
人数という意味でなく経済力の総和という意味で。
それが資本主義でしょう。

それより、買い手の購買力を基準に都心に住むべきという話のほうが
よっぽどべき論でしょうよ。

ていうか同じ暴落説を２００５年３月から３年間聞かされて待った人はいい面の皮

[781: 匿名さん]

魅力ある立地で魅力ある価格のところには、
たとえ大量供給されても人は集まり続け、大きく進化して行く。
そうでないところは供給が細る。

２３区全体としては供給を細らせながら価格が維持され、
いったん減少した賃貸層が再び増えて行く。

郊外についても、駅近がマストになるので供給は増えない。
首都圏全体としても賃貸に大きくシフトして行く。
その賃貸も、所得の二極化に合わせ、都心部とそれ以外とでは大きく異なってくる。

[782: 匿名さん]

>>777
なにか、懐かしい人と話しているようなｗ

なぜ、自分がここに頻繁に書き込むのかというと
インフレとかバブルとかいう概念が、今の４０歳以下と５０代で
まったく違っている気がするからですよ。

経験のないことは、理解しずらいだろうが、下流社会やニートで
語られる消「費者主権の過剰意識」や、
「インフレ無き経済観」みたいなものや、
何もしないことが一番賢いみたいな無作為の優位性みたいな
デフレ社会の慣れを感じるわけです。

不動産など幾度も売買経験してはじめて良い物件にめぐり
あえる側面もあるのに、いろいろ試してみるには確かに好機は
逸したのかもしれない。
実際、会社の後輩は新百合ヶ丘や横浜の物件を最近買っていたり
するけど、今は待てというほどの状況ではない。その説得材料も
持たない。

逆に、もし万が一下がりはじまたら今度はいつ買うのかという話がある。
とにかくもう一度地価下落になったら、どういう手段でブレーキをかける
というのだろう。

べき論というよりそうなったら怖い。もちろんそういう場合の対処策は
考えているが。

そもそも今５０代の世代は１９９６年を底と読み違えたわけで、それはまさに
経済政策への過剰な信頼ゆえの錯覚だったのかもしれない。

だから、政策というよりも振り子の振幅を信じたほうが私は
正しいような気がする。


１３年のデフレのあとは３年の高騰（これがバブルと思うあたりは
世代の差だ）

でまた下落、(ミニ資産デフレですか？ｗ）
そこで２００４年ベースで下げ止まっておまちどうさま、さあ買ってください
みたいに都合よくならない。

もし万が一起きたらいよいよもって底なしの暴落。日本という国で
働く意味すら考え直すべき話になるでしょう。
というか、下がればそれなりの資本が動いておいしいところを持っていき
庶民にわたるはずがないと考えるが自然でしょう？

下落したら銀行ローンの審査は厳しくなるし、下落がはじまる状況で
おこりうる事態を想像してみたらいいです。


もうやめよ。粘着っていわれたし