23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[695: 匿名さん]

あいかわらず意味のない統計を貼り付けるだけだなぁ

>>675の城東イ言者の言うことをざっくり約すと
これから主流のマンション購入者は2馬力
2馬力だと職住接近が必須で城東の都心寄りを購入するだろう
そしてそこが東京をこれから引っ張っていく中心になるだろう


これがイ言者が一生懸命誘導しようとする結論であり
イ言者のいう都市構造の変化（笑）

じっさいにマンションを探すと
東京って金持ち多いなぁと実感するよ
俺は一馬力でもそこそこ世帯年収はあるんだが
それでも上はあきれるほどまだまだたくさんいる
で、その連中同士で数少ない都心物件をめぐって駆け引きするわけさ

2馬力で2千万弱の世帯年収の層っていうのは、たしかにある程度のマスとして存在はするが
その層が東京の都市構造（笑）を変革し発展の震源地になるとは大いに疑問
教育方針ひとつとっても城東地区を避ける人間も多いしな

[696: 匿名さん]

>>694さん

住友いサー○ィンのデータから引っ張ってきました
（データ内容が面白いなと思いまして・・）
2005年のデータだと思いますので、現在とは異なる部分があると思いますが、
意外な場所の親の所得が高くて、意外な場所が低い（多分、DINKSが多い地域と推測される）

ひとつの指標として見れば良いのではないかと思います。
特にファミリー向け物件を探されている方々は。

[697: 住まいに詳しい人]

>>696
>意外な場所の親の所得が高くて、意外な場所が低い（多分、DINKSが多い地域と推測される）

データをコピペするなら、もうー少し内容を理解してからの方が・・・
「学区別」とあるけど、この数値は各小学校に通学する児童の親の年収ではありませんよ
これは学区内の全世帯の平均年収を【推定した】数値です

それも住宅土地統計調査にある市区別の世帯年収分布という大雑把なものをベースに
複数の変数を掛け合わせた推定値ですので、百万円の桁しか意味はないでしょう
　
　
　
そもそもこれって、アトラクターズ・ラボが自社の有料サービスをプロモートするために
公開しているデータで、知的所有権を放棄しているものではないでしょう
競合サイトであるeマンションに勝手にコピペしちゃうのは如何なことかと思います

[698: 匿名さん]

上等さん。
お気持ちはわかりますが、城東に住む人は２０年以上も前から
同じ期待（価格の割りに都心に近い城東は、将来必ず文化的にも発展する。）
と思い続けてたいした変化がないのが実態なんですよｗ

『いま揺れ動く東京』ＰＡＲＣＯ出版
http://books.yahoo.co.jp/book_detail/03688515

『下流社会』の三浦展さんが書いた東京論。
これに限らず、１９８０年代は『東京論』を語る本が
たくさんでている。今読み返すと面白い。

Ｐ１６２で、”東”東京ルネサンスを語っているが
この本が出た１９８６年から同じことを言い続け２２年経っても
「東・東京」は少しも魅力が増していないのがわかる。
昔から、下町情緒だ、祭りだ、観光だとか変わり映えのしない
テーマを言い続けている。三浦展は、「もっと物販だの
飲食だの商業や知性やエンターテイメント性の強化を」と
説いている。

もともと下町と呼ばれる地区には、「大学も新聞社も出版社も
放送局もない。
見事なまでに知的期間・情報機関と無縁だ。」（いま揺れ動く東京）
（当時、商船大（越中島）はあったが首都大学東京荒川キャンパスは
なかった）
江戸東京博物館・現代美術館ができて、葛西水族館ができても
お茶をにごしているだけ。
財務官僚が連れられてくる向島が「情報交換の場」というのでは
ちょっと悲しい。とにかく、２０年前から神谷バーの電気ブランや
吉原おいらん道中とか話題が少しも変わっていないのがすごい。

コンピュータビルやオフィスもある東陽町や木場（深川ギャザリア）や
まだ未知数だが芝浦工大を誘致した豊洲が城東の「異端」なのかも
しれない。

新・東京タワーは「情報発信」拠点というより、データ送信拠点。
番組の制作・放送に関わる人が集まらないことには、町の文化は
育たない。「国際」であろうが何であろうが「観光」と言ってしまった途端
過去の焼き直し。
それが城東自身の行政や地域の関係者の自信のなさの表れなのかも。

[699: 匿名さん]

>>698
こいうことしきりにカキコしている人が何人かいるけど、
こういうのに限って田園都市線の鷺沼あたりに住んでたりする。
（しかもマンション）
大学も新聞社も出版社も放送局もない郊外だけど、
東急って2文字に文化を感じて変なプライドもっている。
実は最も経済的な論理の中に居住させられていることに
全く気づかず、自分は街の文化をつくっていると勘違いしている。
こういう人ってデベロッパーの用地部なんかに多いよね。
それで昔話が大好きなあたり、定年間際の窓際族だろう。
結婚生活もうまくいかなくて、
バブルのときに買ったマンションが高く売れなくて大損した上、
今度豊洲に新しいタワマン買うんで、
絶対にマンションの値段は下がらないって言い張る。
未だにバブルの後遺症から抜け出せないんだね。

[700: 匿名さん]

すごい想像力だ！
６９９さん、小説家になるといいよ。成功まちがいなしだ。

[701: 匿名さん]

>>699
スレの流れをどう捉えたら東急がでてくるんだ？？？
電波ゆんゆんってこういう状態をいうのか。

[702: 匿名さん]

どうにかして都下から城東に客を移動させたいんでしょうかね。無理なのに。

[703: 匿名さん]

>>699

君もずいぶん昔から読んでる子だね。

＞こいうことしきりにカキコしている人が何人かいるけど、
＞こういうのに限って田園都市線の鷺沼あたりに住んでたりする。

だって、かつて鷺沼に買ったって書いただろ？
だいたい、[何人かって]あなたの記憶のカキコは全部オレだよｗ
アクロスネタや三浦展引用するのはそんなにいないってば。

５０代の人はここにもう一人いるだろうけど。

＞東急って2文字に文化を感じて変なプライドもっている。

東急は会社訪問で蹴られたってばｗ

＞実は最も経済的な論理の中に居住させられていることに

すみません。翻訳してください。・・・ていうか勝手に解釈すると
「もっとも実際のところは経済性という論理にしたがって
　住まわされてることに」って意味でおＫ？

＞自分は街の文化をつくっていると勘違いしている。

５年で売って逃げたって書いたでしょ。２０００マンションしたよ。

＞こういう人ってデベロッパーの用地部なんかに多いよね。

それもオレが用地部ネタ書いたからだろ。残念だがハズレ

＞定年間際の窓際族だろう。

確かにそうだ。正確にはもう辞めたけど。これも以前書いた。

＞結婚生活もうまくいかなくて、
だからそれもあなたが読んだとおりだよｗ

＞バブルのときに買ったマンションが高く売れなくて大損した上、
バブルのとき買っていたらとても買い替えなどできんだろ？

＞今度豊洲に新しいタワマン買うんで、
おいおい。だったら、なんで城東批判するんだ

＞絶対にマンションの値段は下がらないって言い張る。
そりゃ５０年先はわからんが、あと３年は保証するけどね。

でも、記憶力は正確だが想像力というか勘は鈍いな。
それと書かれたことを鵜呑みに覚えているのはすごい。

まぁあんた　小説家にはなれんな。

[704: 匿名さん]

２０００マンションしたよ。
は、２０００万円損したよ。と書かないと万・損がマンションに変換されます。>>703

[705: 匿名さん]

699みたいなのがネットストーカーというんだろうな。。。
文字通り粘着質。

[706: 匿名さん]

豊洲とか芝浦のような湾岸地域のポテンシャルって
デビューしたばかりの新人アイドル歌手みたいなもんだね。
今後さらなる発展するかはたまた一発屋で終わるか。

住宅地としての評価が定まるには東京だったら最低５０年。
できれば８０年の時間が必要だと山崎隆も書いていた。

マイホームの夢を肥大化させ、予算、通勤時間、広さすべて
の条件に妥協できない一次取得層を狙った狡猾なビジネスだ
ってさ。山崎隆も口が悪いよね。とはいえこのビジネスモデ
ルはまだまだ寿命がありそうなので湾岸に限らず工場跡地に
建てられるタワーマンションまだまだでてきそうだね。
（しかも相対的には高値で）

[707: 匿名さん]

湾岸エリアだけは避けたいです。

[708: 匿名さん]

都市の発展は常に低　所　得者層のを都心から外周部に押し出してきた。

地続きの東京の「西」が連続して発展したのに対し東は
川で幾重にも仕切られ、一定の所得層がその場所に集積し階層化しやすかった。
もともとは城東の大半は農村で明治以降は工場とそこで働く人の町になって
いった。

１９８８年３月刊行の
『東京問題！』国土庁大都市整備局　ぎょうせい刊
の巻末に、当時の
東京圏における整備プロジェクトがあがっている、そのなかに

白髭西、亀戸・大島・小松川・京島・赤羽北・木場・大川端・芝浦・港南・光が丘
　　恵比寿地区における検討
などが上がっている。

これを見ると　バブル崩壊で頓挫し計画がいかに多いかわかる。
それが２０００年以降復活して、内容を大きくかえて南千住だの
城東各地の再開発につながったのだ。

注意深く見ると、これらの多くが９０年代末に先行して都営住宅・供給公社賃貸
公団などの高層建物を建てているのがわかる。

もともと定住人口の少ない大規模工場跡地、倉庫街操車場跡地などだから、
先住民の数より圧倒的に多い「新住民」が入り込み、地域の平均所得が
いっきに上がるようなことも起こりうる。

しかし、南千住のように駅前一等地にどういうわけか都営のタワーを立てて
駅から遠くなるにしたがって高い価格の分譲が連なる。あげくに商業店舗は
超大衆向けの店ぞろえにならざるをえない。

都営は必要だが、都営最優先で作ると結果は都営のグレードになる。

城東の場合、既存の居住者の所得層が低いというのは否めない事実。

既存の住宅の所得階層の低さとそのボリュームの大きさは
いくら頑張ってみても開発のグレードはそちらに引きずられる。

たとえ、２０００戸４０００戸規模のスケールで作ってみてもそれを支える
商業や生活利便施設のグレードが伴わない。　

後背地に葛飾区・江戸川区などの人口を抱えながら交通条件で求心性を持つ
ターミナルがない。通過交通の寄せ集めみたいなのが城東の各区の姿だ。

せめて中核拠点にラゾーナ川崎レベルのグレードの商業集積ができないものか
と思う。亀戸・砂町には多少期待がもてそうな気もするのだが

下町の本来の風情を好んで住むのは正解だが、地理的近接性と価格のギャップ
に着目して「将来発展する」と読むのは、あまりに既存の住民を無視しすぎだ。
百歩譲って、既存の住民（多くは高齢者）が求めるものと新住民が求めるもの
が一緒なら「発展」も望ましいものなのだろうが。

[709: 匿名さん]

だからさあ、「城東の将来発展性はない」ってことでもういいからさあ、勘弁してくれるかなあ。
そのKYぶりとしつこさ、住友不動産と双璧ですね。

将来的にもマンションの価格が安定するところを教えてくださいよ。
まさか三軒茶屋とか言わないでしょーね。

[710: 住まいに詳しい人]

>都市の発展は常に低　所　得者層のを都心から外周部に押し出してきた。

都市論関係の著作は良く読んでいるつもりだが、そんな話は初めて聞くな

日本はもちろん欧米でも郊外に出ていくのは富裕層から中産階級というのが
お決まりだと思うのだが・・・
　
城東＝下町でもじゃないし
ココで評論の対象としている「城東」が具体的にどこなのかよく判らないね
　
　
　
708さんに限らず、最近の地域論を語る方ってイメージ先行で話が空回りしてませんか？

[711: デベにお勤めさん]

新木場がオフィスビル化しそうです。
３線利用できるし、東京駅まで８分。
何といっても地価が安く、土地の区画も大きい。
企業の自社ビル建設のメッカになりそう。
安さが売り物の新宿とって、強力なライバルになる。

[712: 匿名さん]

>>710
正確に言うと県境外周区の役割は時代とともに変わって来ています。

①オリンピック前後：宅地開発が進んで、都心部から多くのファミリー層が引っ越してくる
　とともに、上京リーマンの持ち家（戸建）取得エリアになりました。
　この時点で、ベッドタウンとしての骨格はほぼ固まりました。

②７０年代、高度成長期：
　大量のアパートが建設され、上京者の賃貸エリアとしての存在感を高めて行きました。
　上京者は、所得が高い人はその場で持ち家取得、中間層は郊外に出て行き、
　上京したもののうまく行かなかった人は田舎にＵターン。
　住民の質が急激に高まった黄金時代となります。

③８０年代、地方の時代：
　団塊の世代が終わり次の世代となり、上京者の数は減って行きます。また、地方の時代
　と言われ、居住コストが高い東京より地方で働いた方が良いと言う流れができました。
　また、県境外周区の地価が上がりすぎて、その場で持ち家を取得するのが困難となり、
　ブランドイメージが出来、神格化されてきたのもこの時代です。
　しかし、流入人口より郊外への流出が上回り、人口が徐々に減少して行きます。

④９０年代〜、低成長時代、地方経済崩壊：
　地方の景気が悪くなり、徐々に上京者の数が増えて行きます。
　また、団塊Ｊｒが就職となり、賃貸需要が急激に増え始めます。
　アパート経営が注目を浴びます。
　地価の下落もあり、再びその場で持ち家を取得する人が増え始め、流入＞流出となり、
　人口が増え始めます。
　ここで注目すべきは、②の時代との差です。地方経済が崩壊し、上京したもののうまく
　行かなかった人も、田舎へのＵターンができず、そのままアパートに留まるように
　なっています。また、都心部の住宅供給が始まった為、所得が高い人の選択肢が増え、
　その場で持ち家を取得する人の比率は減っています。②の時代と似ているように見えて、
　実は住民の質劣化のスパイラルに陥っています。

⑤将来：
　地価が急激に上がり、再び③の時代を迎えるように見えますが、実態はまるっきり逆の
　方向に向かっています。地方経済の再興は期待できず、地方からの上京は続くでしょう。
　そして、高所得層は都心部に、中間層は郊外に移動します。
　人口は増えて行くが、住民の質は年々劣化して行く、こんな時代になるでしょう。

[713: 匿名さん]

>>711
デベにお勤めなんですね

新東京タワーで騒いでいた人と口調が似ていますね

[714: 匿名さん]

>>710
戦前の話、江戸時代にさか登ると、身分制度や差別問題に絡むので
詳述は避けるが、

江戸の人口は武家を含めて１００万といわれている。
実際に記録にあるのは町人数で５５万人。
武士の数は参勤交代、譜代、直参の屋敷の増加などで常に流動的だったようだ。

武家屋敷は多くが藩からの住み込み出張所。いまでいうオフィスの膨張に似たところ
があったようだ。
武家屋敷は、年々増加していったわけで、武家や町人の住いを立ち退かせるのでなく
江戸の街の「サービス業」に携わる下層の人々の居留地や仕事場を移転させて場所を
確保してきたと記録にある。

ニューヨークにしろ香港・マカオにしろスラムクリアランスで都市を再生してきた。

戦後の日本のスラムクリアランスは、立ち退きというより公営住宅をその場に建てて
収容する形が多いようだ。
広くみれば１９８０年代後半はオフィスの地上げで郊外に土地を売って出た都心居住者も
それなりの金を得ているとはいえ経済のとばっちりで翻弄されたといえなくもない。