23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[654: 匿名さん]

>652
それ行け！　どんどん行け！

[655: 大学教授さん]

所得の二極化が進んでも、３〜４千万円に一番購入者層がいることに変わりは無い。
この価格帯が提供できる都心への交通が至便な近郊、郊外が今後人を集め、
生き残りの切符を得ることになります。

団塊の世代に代わる人を早めに取り込んで行かないと、
２０２０年にはその地域は終わりになってしまう。

[656: 匿名さん]

その前に日本が終わりそうで心配なんだが。

今後はジャパンパッシングって言うよりも、
ジャパンディスリガードじゃないかな？

すげー怖いんですけど・・・

[658: 匿名さん]

荒れた教室みたいなスレだな。
さ、先生、かまわず、講義を続けてください。

[659: 匿名さん]

私も川崎区は購入しません。（たとえ都心に近いうえに安くても）
年始に川崎大師へお参りに行くだけで十分です。

川崎区の中古マンションなんて売れなさそう。
将来、売る際に買い叩かれることは必至な気がします。

[660: 大学教授さん]

>>659
お勧めの３〜４千万円の地域はどこでしょう。
流山市、船橋市、川口市、浦安市こんなところですか？

[661: 匿名さん]

大田区の物件が狭小で坪単価が高い魅力の無いものだらけだから、川崎市が売れているんだよ。うまくやってるよな。

[662: 匿名さん]

川崎市での人気があるのは中原区や麻生区ですね。
川崎区や幸区は都心に近いですが人気がありません。

[663: 匿名さん]

直近１１月の申し込み率
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％←コレｗ、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

[664: 大学教授さん]

>>662
坪単価がまったく違います。
でも、成約率はどうなんでしょう。中原区はブームでしょうが、麻生区は売れていないのでは？
中原区２５８万円
幸区２０１万円
麻生区１８６万円
川崎区１７０万円
こう見ると中原区はバブルでしょうか？

[665: 匿名さん]

>>664
中原区は武蔵小杉のタワマンでしょ。
バブルかと言われればバブルかもしれないが。
ただし、これからの人気次第では坪250なら適正かと思う。

[666: 匿名さん]

何の話から脱線したのか分からんが、商業集積だけでその立地の魅力は語れないと思うんだが。
六本木（というより飯倉あたり）から246にかけてって、飲食店含めてそれなりの”雰囲気”があると思う。つまり衣食の”雰囲気”も揃っているからこそ、六本木周辺の価格は高いんだと思う。
だって新宿の駅近なんて金あっても住みたくないでしょ。買い物には便利かもしれないけど、その近辺に住みたいと思わせる魅力が街そのものに無い。

あと30代前半の意見としては、渋谷・新宿は（オレの知る限り）街の雰囲気が若すぎる。特に渋谷は原宿あたりと並んで中高生の街になっていて、正直大人はいるだけで苦痛なんじゃないかな。あんなところで買い物したい富裕層なんているのか？

>>660
流山はともかく、それ以外はJR駅10分以内で70㎡超が買える場所ではないですよ。もう一段郊外に行く必要があります。

[667: 中野区民]

大学教授どの

以下の主張のように読みますた。

① 23区は、供給減＆高止まり。
　 都心部以外の外周区は適切な値段で物件が供給できずに売れない。
　 地主は買い持ちスタンスとなるため、賃貸比率が向上。
　 上京単身者＆学生向けのアパート比率が高まる。
② 東京に地盤のない人向けかつ、3000-5000万前後位のファミリー向けを
　 近隣3県は、工場跡で供給する。
　ただいずれも元のパイが少ないので奪い合い。空洞化が進む。

①なんて、もろうちの区と新宿区の一部じゃない（区全体ではないけど、
念のため）？この役割が変化するようにはあんまり思えない。
外周って言うと、
太田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川か。
区単位で区切るのは乱暴だが顔ぶれを見ただけで、それぞれのエリアに
よって、異なる方向に行くように思える。

ところで、空洞化した地域は結局下がる？

[668: 中野区民]

連投すいません。

>>666

確かに思いっきり脱線していますが・・・
商業集積でその立地の魅力を語るのではなく、商業以外を含めた
ターミナル地区の将来がどうかという予測をした上で、
その周囲の住宅地の動向を考えるような話だったはずです。

新宿区で言えば、市谷とか落合とかの住宅地でしょう住む所は。

私も30代前半ですが、大人の魅力のある街って大丸有ですか？
個人的には仕事に来ているみたいで厭ですが、まあ新宿よりお子様
の比率は減りますよね。

富裕層の方は、好きな人以外、街やデパート内をそぞろ歩いて買い物
しないでしょう。外商が自宅か百貨店内の応接に商品持ってきますよ。

[669: 匿名さん]

本当の富裕層なら港区以外の空気は吸いたがらないだろ
世田谷ですら、世界的に見たらスラムだぜ

[670: 匿名さん]

港区もスラムみたいな所は結構あるよ。
（湾岸エリアについては論外。）

[671: ご近所さん]

江戸川区 瑞江です。

[672: 住まいに詳しい人]

>>670
まぁ、このスレで「新宿衰退論」とか「表参道新興勢力論」とか展開している人は
たぶん各駅から200m圏の表通りしか知らないのでしょう

３Ａだって表参道、新宿だって、しっかり隅々まで歩いて街の姿を観察すれば
○○は××なんて単純化できないことが判るのにねぇ

郊外に生まれ育った人ってそーいう都心から山の手、武蔵野に跨るエリア特有の
都市のモザイク感が全然理解できていないんだろーなぁ

[673: 匿名さん]

新宿や銀座と六本木や表参道の対比論は、あくまでも商業ビジネス集積エリアとしての
議論であって、住居エリアとしてのものではないでしょう。もともとの経緯は、新宿等
既存商業エリアが六本木等に冨の集積の面で劣後しているかのような、明らかに事実誤
認に基づく間違った議論がなされたため、正しい事実関係を明確化したという流れです。
商業エリアとしての地価は、したがって、六本木や表参道界隈がどんなに頑張ったとこ
ろで、銀座や新宿界隈には到底太刀打ちできない、それが厳然たる現実でしょう。

他方、議論を住宅エリアに戻せば、そもそも新宿駅周辺も銀座・有楽町・日本橋界隈も、
近隣にはいわゆる住宅エリアが存在しない純然たる商業エリア（しかも飲食・遊興業の
ような軽いもののみならず、物品販売等も含む極めて多様なもの）なのであって、その
近隣に住むことは少なくとも近年まで普通でなかった（最近は職住接近ともて囃し、商
業エリア内にタワーマンション等が建てられるようになりましたが）。

これに対し、六本木や表参道界隈は、麻布高台等一部を除き、もともと下町庶民が住む
住宅エリア隣接の比較的小規模な（物品販売より飲食・遊興業等の軽いもの中心の）商
業エリアのため、近年再開発等である程度商業集積が進む過程で、住宅エリアとしての
付加価値もそれなりに高まり、近隣にある山の手高台エリアの高級イメージや、一時的
にせよもて囃されたヒルズ族ブーム等とも相俟って、一応は高額住宅エリア（ただし、
土地柄の氏素性からして、真の「高級」でない）として近年認知が進んだ、ということ
でしょう。

したがって、住宅エリアとしての地価や物件価格は、六本木や表参道界隈である程度高
水準となっているのはある意味当然な一方、新宿駅周辺や銀座・有楽町・日本橋界隈は、
それに相当する住宅エリアが実際には存在しないため、地価や物件価格の比較議論がで
きない、というだけのことです。

新宿区の高級住宅地は、市谷砂土原町や下落合高台（目白近衛町・目白御留山）等の山
の手お屋敷町が筆頭で、いずれも一大商業集積拠点たる新宿駅周辺から離れているため、
商業エリアとしての新宿とは切離された形で住宅エリアとして評価されるし、中央区に
至っては全域が下町（商業エリア）で、いわゆる（山の手的）高級住宅地は皆無のため、
そもそも六本木や表参道等との比較対象となるエリアが存在しない、そういうことです。

しかしながら、例えば新宿駅周辺や銀座・日本橋界隈にも、再開発等によりタワーマン
ション等が建てられるようになって来た現在、六本木や表参道等と比較可能な住居用不
動産物件が今後増加することが見込まれ、そうなってくれば、それぞれの街又は隣接商
業拠点の商業エリアとしての実力や魅力が、住宅エリア（又は商業エリア内住居用不動
産）の付加価値や資産価値に一定の影響を及ぼすと想定されることから、突き詰めれば、
商業ビジネス集積エリアとしての魅力が一層重要になってくる、ということでしょう。

[674: 匿名さん]

６７２さん、おっしゃるとおりですね。

西麻布とか広尾とか白金とか言っても、ス○ム的な場所はいまでも沢山ある。

東京の場合、歴史的経緯もあってか、古くからの山の手高級住宅地と、その
坂下にある商業エリア＝下町（場合によっては貧○街）が隣接しているケースは
非常に多い。よって、地名だけで地ぐらいや土地の素性を判断することは危険。
何丁目何番地くらいまで確認しなきゃね。

表参道も白金も麻布も広尾も、一歩間違うと、そこには別世界が広がってるよ。

地方出身者や郊外出身者は、その辺の都心の暗黙のルールというか常識が分からない。
だから、白金高輪とか湾岸とかが、港区というだけでなぜか人気エリアらしいｗ