23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[534: 匿名さん]

今日の日経はナイアガラです。
原油爆高で、物価上昇は避けられないし、マンション値上がり続けるのもやむなしと思いますが
スタグフレにならないか心配です。

[535: 匿名さん]

＞532
あと、麻布十番のタワマンもありますよね？（住友の500世帯超）
いずれにせよ供給減は間違いないので、都心エリアは今後も価格上昇していく気がしますね。

個人的には都心3区の物件は手がでませんが、最低でも山手線沿線エリア（除く城東）は抑えておきたいですね。

491の書き込みにある「都内人気エリア予想」について、以下データ（直近5年間の坪単価推移）を見る限りはほぼその通りな感じですね。

ただし、中央区だけは直近のベスト10からは漏れているが、開発ポテンシャルやここ5年間の坪単価の安定度を見る限りは、中野、杉並、台東よりは上だと思います。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[536: 匿名さん]

開発までは商売になりそうならどこでもやるけど、
それを維持してくれるかは、
そこに企業や政治を動かすことができる人がどれだけいるかです。
それが無い中間サラリーマン層向けの地域はやはり怖いですね。
売りっぱなしであとはほったらかしでは、20年後が心配です。

[537: 匿名さん]

>今日の日経はナイアガラです

１月２〜３日のＮＹの状況見てれば今日は寄り成りで売りなんでしょうね・笑

[538: 匿名さん]

＞536
まさに「ニュータウンのスラム化」ストーリーの典型ですよね。
こういったエリアにこそ、20年後の人口減の影響がモロに出ると思います。

[539: 匿名さん]

>>538
２０年後・・・・
具体的に言えば
団塊の世代があの世に旅立ち始める時ですね。
そこそこの所得水準だった団塊が戸建を多く持つところ
田園都市線沿線なんか大きな影響を受けるよな。
東急も焦っていろいろ対策しているけど、
高すぎて若い世代が入って行きにくいので時間切れでアウトやな。
そう思う。

[540: 匿名さん]

>>535
中央区は城東エリアですよｗ

[541: 匿名さん]

>>531

ニュータウンに魅力的な文化が根付かないのは、その後の地価下落のせいです。
千葉ニュータウン・港北ニュータウンも１９９０年代前半は戸建ての物件価格が
６０００万〜７０００万台で一流企業の部長クラスに限定されていました。

多摩田園都市のような住宅地が凋落したのは最初のターゲットが転出していった
からです。
人を引きつける文化はハコが作るのではなく、そこに住む人でもなくそこにすむ人の
可処分所得が作るものです。
残念ながら下落する地価に高額なローンの支払いでは高額所得者とはいえ
生活文化を作るに至りません。
ハコはもとよりショートケーキハウスと揶揄される戸建ての家。箱にも魅力はない。
とはいえ今の６０歳前後の世代は、そういうところで十分豊かに暮らしていたりする。

問題は地価下落。地価が穏やかに推移していたらこういう極端な逆回転はなかった。
所得と居住のヒエラルキーが１５年かかってめちゃくちゃになった。

バブル時代に銀座のネーちゃんを口説く道具として流行ったヴィトンやバブル紳士が
好んで乗ったベンツををイメージしてみてばいいでしょう。
日本に生活文化と呼べるようなものは食文化以外で江戸時代以降存在しない。

そもそもが、戦後６０年超平等社会の幻想の中で生きてきた。
円高、地価高騰、株価高騰のバブルの時代、ロマネコンティだのレストランブームだの
今、庶民があこがれる「文化」なるものは要するに拝金主義が庶民に敷衍化しただけ。

だから、豊洲であろうが田園調布であろうが、そんなご大層な理屈をつけずとも
大した差はない。
地価が下がったからむしろ昔の屋敷町は風情がなくなったわけで
今後地価が「正常化」すれば、相応の暮らし向きの人が住むようになりますよ。

[542: 匿名さん]

>>536
妄想じゃない？
商売になるようなら維持するけど、
やってもしょうがないと判断されれば
誰もやらない。
ただそれだけの話ですよ。
東急頑張っているね。結果がどうなるか面白そうｗ

[543: 匿名さん]

>>541
それが何か問題になるのでしょうか？
だれも困りませんがｗ

[544: 匿名さん]

>>541

俺は531の意見のほうに賛成です。
地価下落は関係ないでしょ。

[545: 匿名さん]

>>543
私は、地価上昇を肯定している。間違った論説を直してあげただけ。
ニュータウンが中間層ターゲットにしたのは１９６０年代の話。

[546: 匿名さん]

年末、昭和天皇崩御の１９８９年の特集をタケシの番組でやったよね。
あの中で、当時侍従だった人の日記が出てくるがその仲に
「７時１５分◆◆ビレッジを出る。８：００宮内庁登庁・・」なるくだりがある。
ビレッジというのは東急の分譲したマンションの屋号。
とにかく、８０年代終わりまで東急沿線は、宮内庁勤務や雑誌編集長など
相応の文化人が住んでいた。
今は知らないよ。

[547: 匿名さん]

４５分ではつけない↑時間は記憶違い。

[548: 匿名さん]

>>546
みなさん老人になってしまっています。
目黒区は新しい人があまり入ってこない区になってしまいました。

[549: 匿名さん]

>>584
別に老人は昔もいたわけで、少子高齢化だから仕方がないでしょう。
昔から都内の都営住宅のある地区は高齢者しか住んでいませんよ。
それこそ、”それが何か問題になるのでしょうか？
だれも困りませんがｗ ”・・です。
週日の昼間一度三軒茶屋の西友（今あるんですかね）でものぞいてください。
巣鴨とそんなにかわらない客層ですから。

目黒区も戸建て住い（親からの相続）の人が地価上昇を機に売って出て行こう
という流れが出てきていますね。
今後１０年、地価が横ばいか緩やかな上昇をするなかで、都市計画や住宅地の
防災がらみの再開発が進んでいくでしょうね。
老人で子供がいない場合以外は必ず相続人がいますからご心配なく。

先日、中野区の鷺宮を歩いたらここ１５年以上、家屋の修復がなされていない
とおぼしき街並みが悲惨でした。下落する地価の中で土地を売らない、売れない
融資も下りないで１５年放置された感じですね。
最近裏通りから徐々に土地取引が活発化してきて街並みも新しくなりつつあります。
昔は二十三の瞳を書いた作家壷井栄の屋敷があったりする風情のある町でしたが。

[550: 匿名さん]

↑>>548
でした。スマソ　　　老眼なもんでｗ

[551: 匿名さん]

リーマン文化人レベルに文化を根付かせることはできないでしょ。
多摩田園都市にしろ、東急ビレッジにしろ茫漠としたある意味砂漠のような地域。

戦前の阪神間が良い例。大阪の富豪や大企業のトップ、本当の文化人が大挙移住し、
パトロンとなって日本では他地域には見られない高度な文化を集積させた訳だ。
ところが、近年大邸宅の後にどんどんマンションが建ち、阪神間の風景が変わりつつある。
そのマンションを売るのにその地の文化集積をセールストークにしているのに、
マンションの存在自体が文化を壊しているというパラドックスに気づかない。
いや、気づいているのかもしれないけど、デベロッパーというのはマンションを作り
続けなければつぶれてしまうかわいそうな商売。

東京でも同じ。田園調布や成城は阪神間ほどではないが、やはり富裕層向け（といっても
当時世の中に現れ始めた新中間層向けですが。）に分譲したからこそ豊かな文化を築き得た
のでしょう。

で、マンション掲示板でこんなこと言うのも何なんだけど、文化集積度の高い地域に
マンションをつくるのは反対だ。マンションが文化を壊すことに気づいてほしいね。
豊洲などの湾岸地域やニュータウン地域につくるべきだ。
ところが、デベロッパーの社員は頭が悪いので、そんなビジョンは持ち得ていない。
奴らはほとんど文系出身の素人で歴史も何も勉強してないし、たまに優秀な奴がいても
数年で会社に洗脳されて犬に成り下がるからね。

[552: 匿名さん]

基本的に格差社会は相続社会なんですね。相続税の課税標準が引き上げられたのと
並行して、地価下落・デフレが始まり。気が付けば、課税相続は全相続の４％程度に
減ってしまった。

バブル前は、インフレと相続税によって富裕層と庶民の格差がなくなったのが
デフレと相続税の改正で一気に格差温存に向かったわけです。
国会議員の何割が世襲議員なんでしょうか。

ですから、昔から目黒区でも港区でも渋谷区でも地縁のある人つまり姻戚関係か親か
が不動産を持っている人が住む土地だったと思うのですね。

郊外のニュータウンというのは、そういうものがない人が初代で住み着くケースが
多かったんではないですかね。ストックが少ない分だけリッチではないのは仕方がない。

しかし気が付くと、ニュータウンも初期の多摩ＮＴや竜ヶ崎ＮＴはほとんどが７０歳前後
の世代。こう言う場所は、相続したくない人ばかりかもしれない。

まぁ、地域の文化は、遺産や町内会の役員も持ちまわり同様に相続人が引き継いで
くれるでしょうから我々は心配せんで湾岸のマンションの管理組合あたりで
マンション文化を育めばいいのではないでしょうかね。

[553: 匿名さん]

>>551さん
そうですか、犬ですか。私は犬が作ったマンションで犬を２匹も飼っています。

桜台コートビレッジは１９７０年、まだオイルショックも狂乱物価もない時代に出来て
翌年建築学会賞を得ましたね。
マンションが「建築学会賞」をもらうなんてすごいことだと
建築学科に入学した後でしたがまだ新玉川線もない時代に自由が丘から電車を乗り継ぎ
青葉台まで見に行きました。
http://nkon.net/sakura.html

上記の写真に丁度夕日が当たって、打ち放しコンクリートの群像のような建物が
何か時代を区分けする記念碑のような輝きを帯びていたのを思い出します。

当時ではかなり広めの７５平米の住宅ユニットがモシェ・サフディのアビタ67
http://www.monotsukuri.net/mirai98/habi/habi.htmのように錯綜しながら積み上げた
形状は、なかなか斬新で感動を覚えたものです。

就職試験でＴ急不動産の会社訪問に行きましたが当時オイルショックで「コネがないと
無理です」と言われ犬になりそこねた私です。
思えばあの時代のＴ急不動産は人材の宝庫だったんですけどね。