23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[514: 匿名さん]

戸建地域だと筑波エクスプレス沿線が今旬ですね。
千葉県は団塊も団塊Ｊｒの人口も多いから、勢いがありますよ。

[515: 匿名さん]

多摩ニュータウンを例にあげるのはいいことかわかりませんが流行りは危険ではないでしょうか。若者もいつかは高齢になります。そのとき街が世代交代ができるかどうかが重要な気がします。豊洲は人気が高いですが本当の評価は２０年先で一等地になるかそれともならないか難しい物件ではないでしょうか。やはり豊洲は賃貸がいいような気がします。

[516: 匿名さん]

勢いがありますよ＝不動産屋がはりきってるよ

[517: 匿名さん]

>>515
都心と郊外は別物と考えた方が良いですよ。
郊外は一面に広がっていますし、持ち家、それも戸建が中心ですから、住民の高齢化から
停滞のパターンをたどりますが、
都心の場合は賃貸と持ち家がほど良くバランスしてますし、マンションが中心なので中古の
売買も活発、一方的な住民の高齢化にはなりません。
心配する必要は無いでしょう。

[518: 匿名はん]

>>470
マンションに一生住めると思っている人の考え方
築３５年のボロマンションにローンを払い続けるつもりか？

[519: 匿名はん]

「郊外に未来はない」というのはもう結論が出てるでしょ。
いいかげんにして欲しい。

[520: 匿名さん]

デベロッパー、業界的には、当然郊外回帰キャンペーンに切り替える時期でしょ。
売ってしまったあとの価値なんて何の意味もないことだし。

業界はマンションから手を引いてもいいからあせってないとかいうけど、
建てて売りつづけなきゃ立ち行かない大手上場デベはたくさんあります。
再建組を筆頭に彼らの供給量は大きいし。

[521: 匿名さん]

供給が減るのが判ってて、デべも次に売る物件もない中で、３月に投げ売りが出ると
考える人がいるのか不思議だ。

５年くらいかけて売ってる物件すらあるのに、なぜ今投げ売りしなきゃいけない
のかデべのキャッシュフローと決算ベースで教えてほしい。

[522: 匿名さん]

５１８さん。
都心であっても昔のマンションでしたら耐震性がないので住むのは危ない。ただ郊外であっても長寿命に設計されているのでしたらそんなに大損することはないのでは。近い将来の地震に備えていないマンションほど大損のような気がします。なんせ死んだら意味がないのですから。

[523: 匿名さん]

＞520
そういうデべは地価高騰の過程で２３区から締め出されているので
２３区での供給はほとんどないでしょう。

[524: 匿名さん]

>514

515に同意
新興開発のニュータウン系は将来の資産価値という意味では、危険な要素がたくさんあると思う。
将来、ゴーストタウンに陥る可能性もおおいにあるということ。
開発が進んでいるときは、このまま永遠に発展していくのではないかという幻想を抱くんだろうね。

そういう部分は、湾岸地域にも共通していると思う。
今の湾岸エリアの相場が高いことは確かだし、それなりに需要（人気）があるのであろう。
それでも、将来の震災、津波・海面上昇へのリスクは脆弱であると思う。

ここ数年で大量供給、大量販売されてきたことは事実であるが、それ以前に「埋立地」だということで（数年前の安かった時期ですら）そもそも検討の対象外にした人は、購入者以上に多かったのではないだろうか？（←私見）

都心に近い、港区の住所なのに安いという点では魅力的な部分もあったが、私は他エリアを購入しました。

[525: 中野区民]

>>505
お待たせ？
見てるよ。499は東京駅中心に同心円状にはなってないと思うけど。
江東区と中野区についてコメントすればよいかしら。
江東区は、加熱の余波じゃないですか？1-9月だとまだ上がりきって
ない時期も含まれるし。中野区は、供給が少ないので何ともですが
庶民居住区なのに都心に近いということで勘違いした値付の某物件の
せいで契約率が落ちたのだと思う。

500に関しては、１カ月のしかも契約率だけ見て語れることは少ない
と思うが。オフィスビルの開発というリンク先も見たが、タワマン
以外は東京駅が開発の東限という印象を持ちました。

>>506
君がウチの系列の銀行員じゃないことを祈るよ。

東京駅を中心に職住接近というのが唯一無二の価値観でないと
言っているだけなんだけどね。
東京駅から同程度の距離にある、調布と松戸が将来的に同じ価格に
収斂するかい？

[526: 匿名さん]

しかし、周りがあれだけ高騰して、買える人が限定されて行くと、
都心に近く、リーマンの手が届くそこそこのお値段のところに人気が集中します。

まさにその地域にとっては漁夫の利状態。
発展のスピードが加速し、その質も格段に良くなって行きます。
集中が住環境の向上と利便性の向上をもたらす好循環が永続されることになる。

まあ、その根本にあるのは、かなり時間的に遅れてはいるが、
産業構造の変化が都市構造の変化をもたらしている点ですね。

変化の最初の段階では、変化前を反映し値段も安い、そこに周りの高騰があれば、
今後その変化が加速して行くのは明白。

[527: 大学教授さん]

>>426
３日の日経に地域別の２０２０年度までの潜在成長率予想が出ていました。
参考までに主要地域を上げると

首都圏
東京都　２．７２％（２位）
千葉県　１．２３％
埼玉県　１．１６％
神奈川県　０．９９％
その他
宮城県　１．２２％
愛知県　２．３３％（４位）
三重県　２．３８％（３位）
滋賀県　２．８３％（１位）
大阪府　０．９４％
兵庫県　０．５６％
福岡県　１．１９％
沖縄県　２．２４％（５位）

結びとして、
「全地域の均衡ある発展は困難。分散している人口を一部に集中させたりするなど発想の
転換が必要」「集積を促す政策の再設計、地域の実情に沿った産業の育成などが、
地域の生き残りと発展へのカギになる」としている。

[528: 匿名さん]

都心なら今が最後の買い時ってことかな・・・

[529: 大学教授さん]

>>527
首都圏を広範囲に見るとさらに興味深い結果が出てきます。
東京を中心に３県があり、さらに外を外周県と考えると、
近接３県の潜在成長率は低く、集中と集積が続く中でのベッドタウンとしての限界を示し。
外周県は自立度が高いので、それぞれの地場産業育成の成果を反映し、高くなっています。
田舎志向の人は、外周県への就職を選択する方法もあります。

東京都　２．７２％
隣接３県
千葉県　１．２３％
埼玉県　１．１６％
神奈川県　０．９９％
外周県
茨城県　１．４３％
栃木県　１．９４％
群馬県　１．４１％
長野県　１．６４％
山梨県　２．０４％
静岡県　１．７４％

[530: 大学教授さん]

近接３県が抱える「集中と集積が続く中でのベッドタウンとしての限界」について
もう少し詳しく説明しましょう。これは２３区の外周部にも当てはまる問題です。

本来地価はその土地の生産性を示すものです。
ベッドタウンの場合は、その地域の家賃レベルになります。
東京圏の場合、戸建志向の行き過ぎで郊外にあまりにもベッドタウンが拡大しすぎ、
工場等の産業が立地するには地価が高くなり過ぎてしまった。

地価高騰前に立地した工場も、資産の効率的な運用を考える場合、今ある施設を更地にして
売却してしまい、さらに外の県に移転する方が合理的になります。
工場には労働者が必要で、人口が多い地域に立地するメリットはそこにある訳ですが、
外国人労働者と派遣労働者の増加は、その必要性をより小さくしました。
工場近くに寮、社宅を整備すれば人を集めることが可能となりました。

それでは、２３区の外周部に対する影響はどうなるのでしょう？
・郊外工場が移転し、それが宅地として供給されれば、利便性面で大差が無い外周部は
　その影響を大きく受けます。
・郊外工場従業者の一部は外周部にも居住しています。従業者の減少は外周部への
　需要の減少となります。

少子化を反映し、
都心部への集中と集積が続くとともに、
労働者を必要とする工場等の外周県への移転が続き、
近隣３県および２３区外周部の空洞化が続く。
これが近未来予想図です。

[531: 匿名さん]

ニュータウンに魅力的な文化が根付かないのは、そこを好む層が中間層に限定されるからです。
田園調布のような新興住宅地が成功したのは最初のターゲットをもっと上の層にしていたからです。
人を引きつける文化はハコが作るのではなく、そこに住む人は作るものです。
残念ながら中間層が作る文化に人は魅了されることはありません。
ハコにしか魅力がなければ、いずれ他にもっと新しいところができれば流れていきます。
なぜなら、魅力的な文化の無いところにはどうしてもそこでなければならない理由が無いからです。

ちょうど同じように中間層をターゲットにしたブランドのコーチをイメージしてみてばいいでしょう。
手の届きやすいブランド感と徹底して客受けだけにこだわった戦略は一時的に成功をおさめましたが、
すでに田舎のおばちゃんや学生のアイテムに成り下がりつつあります。（いいものもあるんですがね）

[532: 匿名さん]

都心部の供給はこれから希少だよね。
今年の供給予想をみても三井のPC赤坂、三井、野村の五反田の２物件、中目黒タワー以降は都心大規模物件の供給がパタッと止まる。でもどうしてもその地域に欲しいという人はこれからもいるだろうから、都心部の価格高騰は避けられない。

[533: 大学教授さん]

近隣３県および２３区外周部の空洞化が今後続き、生き残りを掛けたゲームが始まります。

そのキーポイントとなるのは
・若い３０台ファミリー層を惹きつける価格レベルが提供できるか
・地方から上京し、都心で働く若者に安い賃貸を提供できるか
この２点にかかっています。
選択に当たっては、都心への通勤利便性も重要になりますし、
賃貸の場合は、既に有るストックの量が非常に重要となります。
大量の賃貸ストックがあるところは、独身賃貸者にとって必要なものが既に揃っています。
しかしながら、賃貸が発達している地域は地価も高くなり、若い３０台ファミリー層を惹き
つける価格レベルの提供が不可能となります。

従って、生き残りは２つのパターンに分かれるでしょう。
一つは若者向けの安い賃貸に特化するところ、
もう１つは、若い３０台ファミリー層を惹きつける価格レベルが提供できる新たた住宅開発地域。
その候補は、郊外の大規模工場が移転した跡地でしょう。