23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[454: 匿名さん]

二極化というところまでは異論が無いんですよね。
問題は、その境目がドコらへんかですよね。

昨秋、城南の山手どおりの外側を契約したんですが
失敗だったｎでしょうか。

[455: 匿名さん]

＞４５２
＞2008年 ３月決算期になれば、マンション叩き売りが出る！
＞売れ残りマンションを抱えて倒産しそうになる販売主が、契約第一で売りに出す！
＞◎そこを安く買う。　　これが2008年の買い方。

低脳すぎて相手にするのもどうかとおもうが、、
少なくとも大手デベは下手に値段下げてブランドイメージが落ちるほうが痛手だから対象外。これはいいとして。
３月に売れないだけで倒産しそうになるデベの物件なんてもともと購入対象としては××なのでは？

本当に倒産寸前のデベから格安で買った物件が、正しい買い方ですか？　
耐震偽装で倒産したヒューザーから格安で物件買った人、今どうしてます？正しかったとは思えませんが？？

[456: 物件比較中さん]

＞454
全く問題ないのではないでしょうか？
（目黒区ですか？）

[457: 中野区民]

帰省の帰りに新幹線の中で、ＷＥＤＧＥを読んだ。

ずばり、「マンション冬の時代」という記事があり、
マンションの経営コンサルタントなる人物が、
「投げ売り→そして手じまい」を中小の事業者に勧めるという
内容だったが見通しそのものとしては、以下の予測だった。

①公的な統計は遅めに出るため、実際には4-5年前から土地の取引
　価格は上がっている。
②今仕込まれているマンション用地は上がった土地の価格で仕込ま
　れているの安くは売れない。
③すなわち、高いけど買い手がいない。

私の勤めている会社も坪単価 6 万超という狂ったようなとこ
ろを借りているが、すでに多く報道されているとおり
企業が潤い、勤め人に金が回らないというのが現状。

上記のような状況で便利な土地であれば、住宅用にならずに別の
用途に回るのではないだろうか。

ここの下がる派が描くように、「投げ売り」があれば、買いだとは
思うが、「投げ売り」が発生する際に、買い手が住宅を取得する
個人になるというのは考えにくいのでは？

ちなみに私は2馬力の世帯だが、子供の増加を考慮すると自分の
所得の範囲でしか物件は選べなかった。上記予測のうち、
2馬力で購買力を上げる世帯は意外と少ないんじゃないか？とも思う
けどどうだろう。

[458: 匿名はん]

まあ４５２の発言はちと乱暴だけれども改建基法による供給減、価格上昇による契約減、株価低迷その他含め今後デべ弱腰って事だな。だが個人的にはリクルートコスモス辺りには今年以降の難局？を一歩先を見て乗り切ってほしいものだ、イニシアティブが業界で獲れるぐらいに？

[459: 匿名さん]

確かに投売りも出るでしょうが、一般個人に対する投売りは少ないでしょう。
いわゆる、バルクで業者に流し、一般エンドにはそれほど期待できる値段での購入はないのでは。
建築コストが上昇の一途をたどる中、待ちすぎるのは機会を逸するのではないでしょうか。
資材の高騰もそうですが、職人不足。農家が減っても農作物は輸入できるが、それほど外国人労働力に頼るわけにもいかないわけで・・・。
確かに、消費者に会わない価格設定は市場の原理にて適正価格に収斂されるのでしょうが、
経済活動する中で、適正な利益が得られない状況でデベがリスクを負う価格設定は今後もありえない。
そもそも、今までだってデベの一件のプロジェクトでそんな利益でないしね。
そうなると、購入者がこの変化にきづき対応を考え直す必要があると思います。
家計における住居費の比重上昇を受け止めるということです。

[460: 匿名さん]

値引き販売したところで、安値にありつけるのは業者もしくは法人であって、個人が享受できる機会は少なそうだな。

個人が買えたとしてもそれは業者ですら手を出したくないババ掴み物件なのかも。
一部の人が好んで使う株価のアナロジーで言うならば「落ちるナイフを掴む」というやつか。

[461: 匿名さん]

平均株価は低迷しているけど、東証一部上場株の時価総額はUPしているのでは。

23区民間マンションも不動産鑑定士を総動員して時価評価額のデータを誰か出してくれないかな。

簿価額と相当剥離した時価金額が出てくるのではないかと思いますが？
土地は価値はあるが、建屋は耐震偽造があり評価額ゼロに近いとかの結果が・・・

そう考えると23区民間マンションの時価評価額は意外とそんなにも価格は上昇していないかもね。
街を歩いていて、一等地にあっても問題ありそうなマンションを良く見ませんか？

素人の疑問でした。

[462: 銀行関係者さん]

建築コストは北京五輪で一段落します。

あと、原油とマンション一緒にするなよ。

[463: 匿名さん]

団塊Ｊｒ需要がそろそろ終わろうとしています。
地元民需要が頼りの近郊、郊外はこれから厳しくなります。
シビアーな比較検討がされて行きます。

[464: ビギナーさん]

デベは利益確定で、投売りしてもいいような気もするけどね。

それにひきかえゼネコンがかわいそう。ほとんど赤字の請負工事。
人件費、建築資材の高騰分はほとんどゼネコンがかぶっている。

下請けも赤字になりたくないから、こっそりと鉄筋を
減らしてるなんて、当たり前。

清水なんてかわそうです、ばれなきゃ大震災でもおきない限り
倒るわけないのだから。

[465: 中野区民]

厳しくなるのは業者であり、これから買う人や既に買って
いる人ではないと思うのだが・・・
（これから買う人は、自分なりの考えで場所を選べば良い
　のだし、過去を振り返っても仕方がない）

購入検討者、購入者の情報交換の場所だよね。ここ。

[466: 匿名はん]

まじめにやってる良識有るゼネコンだって存在する、勿論赤字にならないでな。改正建築基準法なんかは、そういう業者にとっては迷惑な事で失礼でもあるが消費者にとってはこんな時代、必要なんだよな

[467: 匿名さん]

改正建築基準法なんて近年稀に見る悪法だぞ。。。
施工時の隠蔽工作はますます増えるだろうな。
まじめに法遵守したら、あちこちで建築中断or建築中止に追い込まれる。

[468: 匿名さん]

二極化という意味は２つあると思います。
よい場所に建ち、人気ある物件と、悪い土地に建ち売れ残りがちな物件。つまり、即完売する物件と、売れ残る物件の二極化。
物件を買える人と、買えない人。つまり、収入が買える程度にある人と、買えない収入のまま一生を終わる人の二極化。
線引きも、この辺でいいのではないかと思います。
具体的に○○地区は良くて、××地区はダメとは言い切れない。地区はよくても物件がくそなら駄目だし。

[469: 匿名さん]

中小規模のデベが資金繰りに難航してきて、手持ち残りを捌かないと次に着工できないとかは、あるかもしれない。
デベ側が不利の時期になり、適正価格よりも安く投売りが出てくると、今までギリギリ買えなかった購入者が、少々のババ掴みは諦めて一生住む覚悟でなら買う人も出てくるハズ。
ボーダーラインの攻防だろう。
ただし、購入者も無理せず、使えなさ過ぎるババを引かない程度の知識は勉強したほうがいいな。

[470: 匿名さん]

投資で買うのならわからないでもありませんが物件にババはないでしょう。自ら住むための購入ですので。値段が下がったとしても幸せに暮らせるのであるならばそれはそれでいいと思います。無理して自分の生活に合わないようなところに住んでも幸せに感じないような気がします。ここの書き込みみると金銭面だけで評価している人がとても多いですね。

[471: 匿名さん]

優先順位でいえば
職住近接の実現しかないだろうね

原油がWTI１バレル１００ドルの時代を生き残るには
ランニングコストと消費を抑え
スリムで筋肉質になるしか方法はない

実際、若い世代の行動はそれと合致している
団塊オールドファッションの吐き気のする醜さとは対照的に
とてもスマートでシンプル
貯蓄率も高い

[472: 匿名さん]

>>468
同じ地区でも立地条件に差があって、人気に差が出てくるのは当たり前。
唯一言えることは、東京駅から物理的に近いエリアが圧倒的に有利な時代に
なると言うことだけです。
これは、地図さえあれば確認できる。
後は現地に言って実際個別の立地条件を確認すること。

子供がいる世代はオフィスビルだらけの都心は避けて、その隣接部を選ぶことになるが、
この場合も東京駅から近いのが条件になります。

１１月の申し込み率は以下で８割を超えているのは都心部のみ。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

[473: 匿名さん]

>>470さん
一般論として、どんなエリアが好まれて、売れて行くかを論じているわけで、
個別の趣味を論じているわけではありません。
全体としてのトレンドがどうなるかです。
ご参考まで、今後１０年間のライフスタイルを予測すると、
①首都圏の少子化が進むにつれて、地方からの上京者のプレゼンスが年々高まる。
　これらの人は地縁、血縁が無く、自由な発想で居住エリアを選べる。
②女性の職場進出が進み、男女の所得格差は縮まって行く。
③共稼ぎが当たり前の時代になって、高所得の女性は結婚後も仕事を続ける。
④比較的所得が高い者どうしの結婚が増えて行き、世帯単位の所得格差はさらに広がる。
⑤所得水準が低い層の未婚率が高くなって行く。

中途半端な所得レベルのファミリー層は減って、世帯所得の高い人は家族を持ち、標準は
子供１人の３人家族。低い人は結婚もせず、一生賃貸。
こうなって行くと、価格が低いことが売りだった都心から離れたエリアの需要は小さくなり、
逆に都心部に対する需要は高まって行く。