23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[412: 匿名さん]

その後上昇すると思うなら上がる派
下がると思うなら下がる派

[413: 中野区民]

>>407

犯罪者がたくさん住んでいるのではなく、犯罪者から
狙われている層が住む地域の発生率があがるのでは？

という意味で書き込んだんですが・・・

[414: 匿名はん]

マンション戸数供給減、でもまだ需要オーバー、需要あっても価格は横ばい、高くて買えない売れない、売り出し価格安く出したいけどコスト高でなんとか横ばい精一杯、だからこそこそ裏で値引き販売、それで一杯一杯・・・

[415: 匿名さん]

>>413
世田谷区と杉並区は隣同士だけどずいぶんと差がありますね。

[416: 匿名さん]

高い高いと言っていてもライフサイクルの中で今買うしかないという人が必ずいる。そういう人は今が高いからといって５年先とか待つことはせず、都心が高ければ準都心、さらには郊外と選択域を広げていく。こういう確実な需要層が、来年中ごろまでに郊外の在庫を吸収していくでしょう。その間は価格横ばい。そして建築基準法改定の影響で幸か不幸か、需要と供給がそこでバランスし、今の値段がスタンダード化します。そして来年後半から、住宅ローン控除、金利先高感、消費税議論で駆け込み需要が重なり、緩やかな価格上昇が続くと思う。

[418: 匿名さん]

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　小計１４４０６戸←ココが減る
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３０００〜３３００　　　７９９６戸
３３００〜３５００　　　６０９０戸
３５００〜３７００　　　６０９８戸
３７００〜４０００　　　８１６２戸　小計２８３４６戸←ココも減る
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４０００〜４３００　　　６２５０戸
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸
４７００〜５０００万円　３８３５戸　小計１６８１０戸←残念ですが都心部以外に・・・
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７　リーマン向け都心部価格帯１１４５８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８　富裕層向け価格帯３４４３戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

そして、年間５万戸レベルになる。

[419: 匿名さん]

しばらくすると、さらにもうちょっと減って４万戸レベルになるかもしれません。

７２年〜９３年までの平均が４万戸です。
http://www.mizuhocbk.co.jp/pdf/industry/1007_02.pdf

いずれにしても、まだまだ土地の残っている城東地区含めても、２３区はかなり減っていくことになりそうですね。

[420: 匿名さん]

>>419
家族の構成人員が減って、戸建の人気が無くなっています。
７０年代、８０年代に比べてマンション比率が高くなっているので、
単純な比較は無理でしょう。

[421: 匿名はん]

４１６さんの言うとおりになればいいよな

[422: 匿名さん]

郊外の場合は、公団住宅が大幅に削減されてその土地が余って来るのがはっきりしているからな。これから買うのはかなり勇気がいりますよ。

[423: 大学教授さん]

１４歳から２４歳の東京都への人口流入数の推移は以下の通り。年々増加傾向を示している。
また、東京都も２００５年から２０１５年までの１０年間で約５０万人の人口増を予想している。
昼間人口も同数の５０万人の増加を予想しており、１５００万人→１５５０万人とし、
ビジネスセンターの都心部から湾岸部への広がりと、このエリアでの職住近接を予想している。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2007/12/DATA/70hcl325.pdf
（単位千人）
９４年３４、９５年４１、９６年４６、９７年５４、９８年６１、９９年６１、００年６０、
０１年６５、０２年６４、０３年６３、０４年６０、０５年６３、０６年６７、
マンション価格の上昇は、郊外、他県への人口流出には結びつかず、
賃貸層の増加となるだろう。

[424: 大学教授さん]

東京都の着工新設住宅数推移（建替えも含んだ数字）も、賃貸へのシフト傾向を示している。
（単位千戸）
　　　　　分譲住宅　　貸家　　　小計
９７年　　　６５　　　５９　　　１２４
９８年　　　６６　　　５７　　　１２３
９９年　　　６６　　　５４　　　１２０
００年　　　８１　　　６０　　　１４１
０１年　　　７７　　　５９　　　１３６
０２年　　　８５　　　６７　　　１５２
０３年　　　９８　　　７１　　　１６９
０４年　　　９０　　　７５　　　１６５
０５年　　　８５　　　８０　　　１６５
０６年　　　８３　　　８３　　　１６６

[425: 匿名さん]

教授さん

上京する人達が今後も増加していく傾向は理解出来るけど、その人達すべてが
いきなり、職住近接の賃貸することが出来るとは考えにくいのですが？

理由として
・月額賃貸料が高騰している（ワンルームでも台東区、江東区物件はめちゃくちゃ高い）
　＊特に銀座線、半蔵門線、日比谷線は北東に向かっても高い。
　　都営浅草線は穴場だがアクセスが不便。

地方大学を卒業した人達は、一旦、西側（中央線・東西線）もしくは王子〜川口、
蒲田〜川崎の京浜東北線（東京駅近辺勤務を想定）に居住してから、その後、
同棲・ルームシェア等＆結婚を機会に”教授”の言われる、職住近接を達成するのが、
自分の知る範囲での人達の行動ですが・・・いかがですか？

[426: 大学教授さん]

都心部はここ数年高品質（延べ床面積が広い）ワンルームの供給が続き、
世帯人員当りの延べ床面性が著しく向上し、居住環境が良くなっています。
しかし一方では、一戸当りの家賃上昇を招いています。

証券会社のように、社宅を持たない大企業の場合、家賃補助が手厚いので
入社当初から都心部ワンルーム居住も可能ですが、
一般の人達は、給与水準が上がるまでは、他地域の家賃レベルが低い狭小アパートに住まざる
を得ないのが現実です。
そう言った面で、ある種の障壁ができてしまうのは、市場経済である限り仕方が無いと思います。

[427: 匿名さん]

「不動産の二極化」が顕著となる2008年が始まりましたね。
都内は下がるという主張・予測が当たるかどうか見ものです。

[428: 匿名さん]

アケオメ
今年は業界も二極化です怖いですね。
新年早々暗い話でスマソ

＜人口動態推計＞０７年再び人口減少　出生数は３０００人減
1月1日7時25分配信 毎日新聞
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080101-00000015-mai-soci

[430: 匿名さん]

＞428
別に暗い話題ではないですよ。
「日本の人口減＝都心不動産の需要減・相場下落」となる訳ではないと思いますし…。
でも、日本全体で見ると不動産需要が下落していくことは間違いないんでしょうね。

[431: 上等]

みなさん　あけましておめでとうございます。

本年もよろしくお願いします。

[432: 匿名さん]

都心部以外を買うには勇気がいる時代になりましたね。
人気の集中化は続きそうっす。

[433: 住まいに詳しい人]

あけおめ

>>430
その「日本全体で見ると」が怖いと思うんですよ

ココでは「二極化が進む」「都心は大丈夫」風に書く人が目立つが
東京/都心がひとり勝ちなのは（実際は必ずしもそーでもないのだが）
日本中で生産される富の何割かを自動的に取っているからでしょ

人口減少というのは昨日今日という話ではないものの
このままだとゆっくりと、しかも確実に日本の国力がダウンしていくことになります
今の経済構造のままでは東京/都心に集まる富の減少につながるわけで、
安閑とできるもんじゃありません
　
本来は金融業等の国際競争力をアップさせ、
地方の製造業が海外から集める富に頼らずに、
東京は自らの力で地価を上げなきゃいけないのだが・・・

それが難しいのなら、海外からの投資が今以上に欲しいところだが
ここまで地価が上がっちゃうとキャピタル・ゲインを狙うのは疑問で
利回り重視になるわけだから、調整がないと難しいよねぇ