クレストシティレジデンス

[匿名さん]

都営大江戸線「勝どき」駅から徒歩7分の地に浜離宮を眼下に望む495戸
12月上旬会員限定モデルルームオープン

所在地：東京都中央区勝どき5丁目501-1、501-5（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩7分

[388: 匿名さん]

確かに天井埋め込み型のエアコンはメンテナンス費用が高そうですね。取替えになるといくらくらいかかるんでしょうか。
私は普通のエアコンがいいかな。

[389: 匿名さん]

埋め込み型のエアコン、お手入れも最近のは簡単みたいですよ。

７０平米、５０００万きらないですかね〜
エレベーターからの距離も値段に反映されるのでしょうか。角部屋だから高いけど、エレベーターからは遠いとなると、なんか微妙な気がします。
どの部屋がお買い得なんでしょうか？

[390: 匿名さん]

最近のマンション相場を考えると、７０平米、６０００くらいですかね。
上階で６５００までだと検討できるのだが。。。

[391: 匿名さん]

解るというかしょうがないというか、でも７０米平６０００は高いですね。
２年前が夢のよう。日本株の値上がりもこんなもんだったでしょう。

[392: 匿名さん]

でも、ここで見送ったら、都内物件はどんどん減ってくるし、どうなってしまうのか心配です。
この値段だしたら、郊外だととてもいい物件買えますよね。
でも、郊外に出る気はないし・・・。

[393: 匿名さん]

晴海と豊洲はまだかなりの規模で出ますよ。
焦る気持ちは解りますが、晴海はＰＣＴ近くのセメント工場
跡地などまだ開発の余地が沢山あります。現在の計画だけで
２０００戸以上なのでプラス２０００はいけそうです。
豊洲のＴＯＴ他、まだ出そうです。

[394: 匿名さん]

豊洲は考えてないんです。晴海は候補にいれていますが。
販売する頃にはＣＣＲより高くなるのは目に見えているので・・・。
ここのみなさんは、どのあたりの物件を視野にいれておられるのでしょうか？

[395: 社会人5年目]

TTT⇒芝浦⇒豊洲と失敗して最後は仕方ないのでここにしようかともちょっと思います。ただし、坪単価が高くて死にそうです。同じ勝どきですが、TTTが話題沸騰となり1.5年の時間が坪単価を引き上げてます。TTT170⇒当物件270？？　モデルルームにいきましたが、TTTに比べても人がいませんでした(ゴクレは予約制ですが)。現場は9割ぐらいできているような感じです、価格は70㎡で5500万円を楽に超えるのでしょうか？来週発表とききました。もう都心で予算4500万円で湾岸にマンションを買うのは無理なのでしょうか？

[396: 匿名さん]

営業トークに煽られて「今しかない」とか思われているのでしょうけど、
バブル期にこの先も上がり続けるとか言われて買われた方の二の舞になりますよ、きっと。
短期的に見ればマンション価格は上がると思いますけど、
こんな現象、あきらかにバブルでしょ。

[397: 匿名さん]

異を唱えますが、ＣＣＲより高くなるとは思えません。
理由はＣＣＲのデベは社長も言ってますが、上げ潮のとき、売り急がないで
相場の上昇を待つと公言して恥じない人ですので、利益至上主義です。
ＣＣＲは４月入居予定で今になっても価格を出さないなんて非常識極まり
ないです。普通、でこのデベでも多少の差はあれ、キッチン台や洗面所の
高さ、フローリングの色など購入者に選別させるサービスが当たり前です。
私の知る限りではこれほどまで販売を遅らせて、自社の利益だけを追求し
たデベは空前絶後だと思います。

ＴＴＴ、芝浦の島は販売戸数が多いのでデベは不安があり、相対的に価格
を安くして一気に売りたいと考えました。晴海は物件数と戸数が多く、
今は交通が不便なのでＣＣＲよりは安く、良心的だと踏んでいます。

[398: 匿名さん]

ここのデベって穴埋式の価格表しか出してもらえないでしょ。
どこの部屋が購入済みかも分からないし。
第一、価格決定したとこで、
価格表くれないんだから意味ないでしょ。

[399: 匿名さん]

うちも７０平米４５００万希望します。でも、無理な気がしています。いつか値段が下がって買えるときがくるかもしれませんが、ここ数年では無理だと思います。その頃にはもっと土地がなくなってるかも・・・？再開発の地域なので、これからしばらく価格はあがる一方なような気もします。１８階建てなので、眺望はもう諦めて低層狙うってのも手？少し安くなる？？？

こんなにも販売時期と入居時期が近いと、オプション選択もどのくらい狭いのかと心配になります。
和室を選ぶと、琉球畳にどうしてもしたくなるので、選ばないでおこうかと思ったりしています。オプションなくすとしょぼいマンションかもしれませんが、モデルルームの色のテイストは結構好みでした。外観もなんだかかわいらしいです。

[400: 匿名さん]

価格表くれないんですか？
それ見て買える部屋を選ぼうと思ってたのに

[401: 匿名]

＞３９５さん

マンションをタイミングよく買うのには、経済情勢の把握、物件の割安・割高の判定、決断力等が必要です。
TTTの頃は、すでに市況が回復から、上昇に変化が、明確になりつつあり、ここで買うなら、多少割高でも倍率の低い住戸に申し込むなどの工夫が必要でした。
後は、ヒートアップ、人気割安物件は高倍率で運に恵まれないと買えない状況になりました。

さて現在。かなり微妙な状況と思います。
たしかに３９６さんの仰るような見方も一理ないわけではありませんが、私はもう少し、強気というか、バブルというほどではない、よって買う人は、多少リスクはない訳ではないが、買ったほうがいいという考えです。

なぜバブルでないか？
現在発売中の物件を賃貸に出すと、なお実質（管理費・修繕積立金を賃料から除いて算出）で５〜５．５％で回る住戸が、結構あります。金利はなお歴史的低水準にあるというのに。
バブルの頃は３％台前半くらいでしか回らず、一方金利はそれよりはるかに高かったのです。

私の、恥ずかしながらバブル真っ盛り一歩手前で買ったマンションは、６７００万円強が今３０００万円くらいです。当時は値上がりするものと思い、利回りなど気にしませんでした。
学習効果で、今回利回りを考慮、TTTを苦労して手に入れましたが、利回りは８%強になりそうです。

でアドバイスですが、販売員に言えば、想定賃貸料の一覧表を、用意していると思いますので（ない場合もあるが）、それで、希望住戸の利回りが何％くらいになるか、計算、５%以上になるなら、多少高いと思っても買い、それよりしたなら、原則やめ。なお賃貸料は業者の保証賃料ではなく、市場の実勢賃料を使うこと。
収益還元法でのマンション評価が定着したので、利回りを無視した価格は通用しなくなったし、逆に利回りで何とかなる物件なら、多少買い時期を誤っても何とかなるということです。

幸運を祈ります。

[402: 匿名さん]

401さん、ありがとうございました。そこまで深く考えてなかったです。想定賃貸料一覧表、見せてもらえるか今度聞いてみます。

勝どきのシンボルはＴＴＴだと思いますが、勝どき橋から見えるＣＣＲの明かりも綺麗です。

[403: 匿名さん]

私の、恥ずかしながらバブル真っ盛り一歩手前で買ったマンションは、６７００万円強が今３０００万円くらいです。当時は値上がりするものと思い、

まさにこの物件でしょう。

[404: 匿名さん]

↑この物件はそこまでさがらないでしょう。

[405: 匿名さん]

いろいろ不動産を見て価格が今後どうなりそうか
研究した方がいいと思いますよ。
希望的観測で価格を予測するのは、危険。

勝どきや晴海はとてつもない価格になっていくと
私は思いますがね。坪単価300万になると思います。
豊洲も近い数字になるものと予測致します。
山手線内側の港区や品川区、目黒区、千代田区で
坪450万〜500万でしょう。

[406: 匿名さん]

いいかげんみんな気づいてるんだよ。ここが究極のネタ物件だって（笑）
ゴクレがどんだけ高値で吹っかけてくるか。
早く価格表見たいな〜。無茶な値段で早く俺らを笑わせてくれよ（笑）
頑張れ、売り渋り！

[407: 匿名さん]

とてつもない価格になったとこで、
バブル期と違い一般庶民の給与はほとんど上がっていませんし、
売れ残るだけでしょ。

[408: 匿名さん]

このスレ、値段吊り上げの口実を語るレスが多いな

[409: 匿名さん]

うちは、家族を説得してる最中です。値段わかりませんが、手が届くなら買っちゃうと思います。売り渋られてるのわかってながら、こんな人もいるんです・・・。

[410: 匿名さん]

にしても、変った形で、住みにくいような気もしないでもない。

[411: 匿名さん]

>409さん
分かってて買うなら何の問題も無いんじゃないでしょうか。
利回りも大切かもしれませんが、ご家族がいらっしゃるなら経済動向だけで買い時は決められませんしね。

[412: 匿名さん]

賃貸物件だらけになる勝どきで、TTTの利回りを８%強になると今から決める自信が凄い。

[413: 匿名]

それくらいの自信がなくて、相場師はつとまりませんよ。

TTT６５㎡強２３万円の予定。
三井レジデンシャルの言い値が２５万円強、
わたしが今賃貸に出している有明の物件が６３㎡強２１．７万円。
となればTTT２３万円、そう無理はないでしょう。というか控えめに見積もっています。

長年の経験と修羅場もくぐってきたことに裏打ちされた自信です。
というか、買うときは自分で家賃、大体これくらいと想定しますが、ほとんど狂いませんよ。
不動産屋のを、うのみにするのは、まずいです。
こんなこというと３９５さんにちょっと悪いので、補足。
大手は安めの価格を提示すること多し、中小は高め。実際は中小のいう価格のほうが、実態に近い。

[414: 匿名さん]

ここのスレはすごいですね。下品というか、何と言うか。
批判好きな不動産おたくのたまり場ですか。（読んでいると面白いですが。）
最近、私の自宅にトウキョースイートというマンションの広告が入っていますが、
８０平米約５０００万というかなり強気な価格設定になっています。強気というか都心地価が高騰しているということなのでしょう。ここの物件は決して都心ではないのですが。
ですから、ＣＣＲの価格が７０平米５０００万を超えていても決して不思議でないような気が私はしますが。晴海・築地エリアの開発を考えると、今後はもっとこのエリアの不動産価格は上がるのではないでしょうか。
私は、港区・中央区にマンションを３物件所有している者ですが、面白い掲示板を見つけたので、ちょっと立ち寄って見ました。

[415: 検討者]

バブル再来説は本当どころか、一部バブル期よりも高い値段がついているのは本当。銀座など土地の㎡単価がバブル時には8000万円くらいだったのが現在は1億を超えている。こんなに土地の高騰が激しいのは外資ファンドの介入というのが一部あります。バブル時とは不動産の投資という意味で違う形で現在は取引され、価格の牽引方法がまた異なっております。勝どき駅前の再開発（50Ｆ）も3年から4年後にはできるみたいですが、ここはどうも坪単価400〜500万円は下らないようです。不動産業界だけに限らず淘汰の時代になってますから、都心の良い立地はどんどん上がるし、地方の人気の無い所はそれほど上がらないという時代になっているでしょう。すなわち一部地域ではバブル期以上の高騰が見られるでしょう。最もいつまで続くかは当然誰にも分かりませんが、本当に都心に買いたいという方は今買うか少なくても5年は上がり続けますので5年から10年は待つという選択が良いのではないでしょうか。

[416: 匿名さん]

TTT63平米の賃貸料23万円はかなり控えめでは？

TTTはかなりの強気の賃貸料でくると思います。
収益還元法が定着しているため、物件価格の釣りあがり
に合わせて、リターンを確保することが必要です。
REITのリターンを維持する細工ですな。
REIT物件はどこも異常な家賃設定です。
まあ、周辺がそれに合わせてくるので、いつの間にか
高い家賃が当たり前になっていくのだが。
収益還元法といっても、胡散臭いと私は思ってます。
まあ、このルーチンがいつまで続くかというところでしょうか。

ただし、勝どきの場合は、利便性が非常いいのにも
関わらず、いままでが評価が低すぎたと思っています。

勝どきに関わらず、湾岸全体にいえることだと思ってます。
マンションでいう湾岸戦争時のような低価格は、今後はかなりの
長期でみても、まず無いんじゃないでしょうか。

[417: 匿名さん]

414さんは3物件所有されているわりに、
不動産知識が不足されていますよ。

[418: 匿名さん]

415さん、
わたしには今の高騰が5年も続くとは思いません。
バブル期との大きな違いは一般庶民の給与所得が上がっていない、
すなわちデベ誘導型の高騰ということです。
しかも地方の地価は下がり続けていますし、
これもまたデベ誘導型で地方のマンション価格まで便乗値上されてるという状況でしょ。
富裕層の方が勝どきを買うとは思いませんし、
今後出てくる物件はかなり苦戦するでしょう、この物件も含め。

[419: 匿名さん]

この土日のモデルルームのにぎわいはどうですか？
予約制なので、少ないとはおもいますが。
うちはもう一度見に行きたいです。

[420: 匿名さん]

ここまでマンションが完成してるのに売り出してないって凄い状況だね。
消費者から搾り取れるだけ搾り取ろうという企業姿勢は会社としては当然としても、ここまでやると印象悪いですよね。

[421: 匿名さん]

よくもまぁここまで言ってますね。
結果が出てから言えばいいのに・・・
ま、言ったかどうかなんてすぐ忘れちゃうんだろうね。
無責任で粘着質な他デベだからこの書き込み攻勢は成功とも言える。うん。

＞418　もう都心は一般庶民は買えないでしょう。
　　　でも、需要はあると思うけどね。(あくまで予想)

[422: 匿名さん]

私も需要はあると思います。
勝どきはまだまだ分譲マンションが少ないです。
賃貸ばっかり。

[423: 414（業者）]

417さん
414さんは3物件所有されているわりに、
不動産知識が不足されていますよ。

大変申し訳ございません。不動産の知識が不足しておりまして。
私は、不動産業に携わり約20年、この業界でやっている者ですが、414さんのように知識豊富でなく、
気分を害したのであればあやまります。この掲示板はたくさんの業者の方が参加されているようなので、あえて質問しますが、今後、港区、中央区で坪250万を切る新築は販売を予定しているのでしょうか。私の持っている情報では最近、埼玉のあるエリアで売値200万超の入札案件が行われています。
ディベロッパーの名前はあえてふせておきますが。。。
大人気ないコメントですみません。
（ここの物件は皆さんがどう感じているかわかりませんが、決して『損』する物件ではないことを付け加えておきます。）

[424: 匿名さん]

＞423
わたしは、423さんのように詳しくはないですが、もし私の収入で購入できるお部屋があれば抽選に参加しようと思っています。ここの立地でマンションを買っても大幅な値下がりは（素人ですが）ないと思っていますし、賃貸にずっと住んでいるのももったいないですしね。

[425: 匿名さん]

新築と中古は違いますよね。
中古を買いにくる客は、理想ばっかり高い客が多いので、
見に来て気に入らなけりゃ、値切るか別の物件にいってしまいますよ。

この物件、数年後に中古として見に来た客が、あー良い物件だ！高く買おう！
と、思ってくれますかね？
何をウリにして転売するんでしょうね。

[426: 匿名さん]

将来TTTの中古部屋と比べて、こちらを高額で買うきとくな客は少なそう。

[427: 匿名さん]

423はそんな短期的なバブル価格ばかり羅列してるから知識が無いとか言われるんじゃ？

[428: 匿名さん]

427に同感

[429: 匿名さん]

事前説明会？の連絡が来ました。
行って来ます！！

[430: 匿名さん]

短期的なバブル価格？
私はあまり詳しくはないですが、
ただ単に、ここ数年、都心のマンションが割安すぎただけなのではないでしょうか。
バブルになれば、２３区でマンションを購入できるサラリーマンはほとんどいなくなると思いますが違うんでしょうか。
最近、都心の価格が正常になってきているだけだと思いますが。。。。
本当にバブルなんでしょうか。

[431: バブル経験者]

430に同感

[432: 匿名さん]

長期的にみれば土地なんて都心ブランド用地以外は二束三文になるのでは？
それから23区ですら坪120から800もの差があります。
短期間での極端な上昇は明らかにバブルでしょ。
土地というよりマンション用地のバブル。

[433: 匿名さん]

426.427.428様
お前は何もわかっちょらん。

[434: 匿名]

バブルじゃないです。
２３区はともかく山の手線内側で買えなくなったら、バブルを疑いましょう。
２，３年前の割安物件なら、利回り８パーセント、今でも５パーセント強で回るのに、バブルというのは、単に買い遅れた人の、嘆きぶしかも。

でももう一段高したら、買いたくないですね。
リスクが高まります。

[435: 匿名さん]

足立区が買いってことですか？
23区で坪120万から。

[436: 匿名さん]

ここの掲示板は、ヒト・会社・物件の批判ばかりで、この物件を検討している方が、書き込んでいるとは到底思えませんね。
よっぽどこの物件が売れてほしくない方か、検討する気のない方、もしくはマンション研究家の方のたまり場で、何をしたいかわかりません。
私は先日マンションを購入したので検討しているわけではないですが、程度の低い掲示板ですね。

[437: 匿名さん]

足立区の坪120万ってどこですか。

[438: バブル未経験者]

視点を変えて検討。平均的サラリーマン（年収700万程度）が、無理をすることなく首都の中心部に十数分でアクセスできるところに新築マンションで居住することが可能な先進国は、かなり珍しいと考えて間違いないと思います。我が国においてもバブル前ですらなかった現象です。今後は価格の揺り戻しがあると考える方が自然だと思います。都心６区あたりで、平均的サラリーマンがマンションを購入できなくても誰も困りませんので。

[439: 匿名さん]

436に同感

[440: 匿名さん]

436さん、他のスレッドも同じ感じですよ。
足立区差別とか。
大の大人が情けないですがこれが日本の実情でしょ。
私は面白いと思いますけど。
だってこの物件、明らかにネタ提供物件ですからね。

[441: 匿名さん]

438、だったら、この掲示板に参加するな。
ここは中央区の物件ですので。
マンションおたくさん。業者さん？

[442: 匿名さん]

437さん、東京アクアガーデンとかグランスイート綾瀬桜木橋なんかです。

[443: 匿名さん]

足立ナンバーはつけたくない。

[444: 匿名さん]

足立区を馬鹿にするな

[445: 匿名さん]

でも、そういうあなたは品川ナンバーでしょ？

[446: 匿名さん]

車のナンバーがそんなに大事なの？
私にはわかりません。

[447: 匿名さん]

446さん
それはその人の考え方だから、あなたにとっては大事じゃないかもしれないけど、
人それぞれってことで。

[448: 匿名さん]

大事よー。
でもゴクレ物件にはすみたくない。
まだ足立ナンバーの方がましかも、、、。

[449: 匿名さん]

じゃなんでここにいるの？あなたも冷やかし組み？

[450: 匿名さん]

441さん
なぜ参加してはいけないのですか？中央区を含む都心部で価格の揺り戻しがあると書いてはいけないのですか？このような見通りから、本物件の価格が必ずしも高いとは言えないということを主張したかったのですが、それに反論できないから参加を止めるのですか？それとも、438で書いたことが理解できる頭脳をお持ちでないから、参加を止めさせたいのですか？それともあなたに大した収入がないため「都心６区あたりで、平均的サラリーマンがマンションを購入できなくても誰も困りませんので」という下りが、あなたの気に障ったのですか？事実とはいえ気に障ったのでしたら謝ります。

[451: 匿名さん]

購入検討者が書き込みにくい雰囲気にしないでください。

[452: 匿名さん]

同じ値段で買うなら、品川ナンバーのカローラより足立ナンバーのＢＭＷがいいな。
ここ買う人は前者を選ぶタイプなんでしょうね。

[453: 匿名さん]

品川ナンバーのＢＭＷがいい

[454: 匿名さん]

ゲソナンバーは絶対イヤ

[455: 匿名さん]

ゲソナンバーってどういう意味？

[456: 匿名さん]

私はタワーマンションにまったく興味がないので、ここの物件を検討しています。
最近はタワーマンションが多く私のようなファミリーが購入したい物件は少なく困っています。

今、タワーマンションを賃貸で借りているのですが、思っていたよりも生活がし辛く、普通のマンションのほうがよいと考えているものです。
タワーだとあまり外出しない日が多くなり、デブショウになっているような気がします。

[457: 匿名さん]

イカの足をゲソというのを語呂合わせで
足立ナンバーをゲソナンバー
相模ナンバーを相撲ナンバーといいます。

[458: 匿名さん]

>>456
>タワーマンションを賃貸で借りているのですが、思っていたよりも生活がし辛く
なんで？

>タワーだとあまり外出しない日が多くなり、デブショウになっているような気がします。
単に低層階に住めば良い事でだと思うけど

[459: 匿名さん]

>>456さん
タワーマンションに興味ないのはいいけど
＞タワーだとあまり外出しない日が多くなり、デブショウになっているような気がします。
良くこう言ってデメリットの様に言う方いるけど、これは個人の問題だよね？
今時のタワーマンションは、出不精になる理由なんて無いほど快適だよ。

[460: 匿名さん]

ゲソゲソゲソ

[461: 匿名さん]

相撲相撲相撲

[462: 匿名さん]

相撲といえば、横綱、横綱と言えば、朝青龍。。。。。

[463: 匿名さん]

456は、単にアンチ・タワーマンションで
ナンクセ付けたいだけなんだね。
そうそう、そういう方は低層階を選べば良いだけ。
逆にタワーマンションの低層階は、低層マンションより割安と言う事もあるしね。

[464: 匿名さん]

アンチ、安置、あんち。
安い物件だーーーーーーーーい好き！！！！！！！！

この掲示板の批判発言だーーーーーーーーーーーーーーい好き

[465: 匿名さん]

459や463に同意。
タワマン高層の広い部屋が買えない事や、自分のものぐさを、
「タワマンはダメ」と口実付けしているだけ。

[466: 匿名さん]

>>456
ファミリー向け物件とは 具体的に教えて頂けます
でしょうか。

[467: 匿名さん]

ファミリーで住むなら、床面積がここは狭い。

[468: 匿名さん]

普通のファミリー向けには狭すぎ。
かといって、DINKSや独身相手には仕様ショボいし地味すぎ。

微妙過ぎ。

[469: 匿名さん]

65平米でも３ＬＤＫがあったりと小さい部屋でも部屋数が確保できるからファミリー向けといったのではないでしょうか？

ＤＩＮＫＳはさておき独身には向かないかも・・・。

[470: 匿名さん]

65平米で３LDKって、４畳半とかの部屋あっても物置にしかならん・・・

[471: 匿名さん]

別にファミリーで住もうが、単身で住もうがその人の勝手では？
６５平米３ＬＤＫに住もうが、７０平米３ＬＤＫに住もうが、２００平米を一人で住もうが、その人の自由。
お前らに何を言う権利があるやろ。

[472: 匿名さん]

４畳半を物置につかったらいけないの？

[473: 匿名さん]

それも人の自由だね。

[474: 匿名さん]

マンションのすぐ横？前？にバス停があるみたいですね。
銀座まですぐ出れて、家の前でおりれたら楽チンです。

[475: 匿名さん]

都営住宅より内装、外装ともにいい、広さの点でも負けない。
唯一負けるとしたら、建物の頑丈さ位でしょう。

[476: 匿名さん]

60平米で5,000万〜
70平米は？？

私は70平米は大体いくらって聞いてます？？

[477: 匿名さん]

狭くて高いファミリー向け物件の需要がどのくらいあるのかわかりませんが、部屋をどう使うかは個人の自由だね。

[478: 匿名さん]

価格はあと2週間待ちましょう

[479: 匿名さん]

最近の情勢を考慮すると坪280万平均とみた。

[480: 匿名さん]

週末、価格発表らしいぞ

[481: 匿名さん]

外廊下がどういう感じになるのか気になる。しょぼかったら嫌だな。
土日の価格発表、行きます。

[482: 匿名さん]

外廊下はこれといってどこも変わらないのでは？

[483: 匿名さん]

どうせ穴埋式の価格表しかもらえませんよ。
検討のしようがないような。

[484: 匿名さん]

予約制らしいですよ。
私は担当の営業マンとアポイントを取り付けました。
すでに予約がいっぱいで何とか無理いって調整してもらいました。

[485: 匿名さん]

あそこは、本当に予約しないとモデルルームも入れないからね。
私は今週時間がなかったので来週の土曜日に行きます。

[486: 匿名さん]

穴埋式の価格表ってどんなのですか？

[487: 匿名さん]

営業の方が言っていましたが、今週末は価格帯の発表らしく、正式な価格は来週末の発表らしいですよ。ただおおよその価格帯が分かれば検討材料にはなると思うのでとりあえず、営業の方とアポイントを取りました。
穴埋め式の価格表って何ですか？