パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ Part15

[匿名さん]

パークシティ大崎ザタワーのPart15です。
タワーは残すところキャンセル住戸のみですが、
検討中の方やご近所の方など、
色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

尚、レジデンスの話題はレジデンススレへ。

パークシティ大崎 ザ レジデンスのスレッド :
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441131/

契約者スレ : http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/384594/

前スレ : http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/440959/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：2LDK＋DEN・3LDK
面積：66.98平米・79.58平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

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【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

[589: 匿名さん]

地権者住戸の割合なんて、最初から分かってる話だろ。半分近くを占めてる新築物件さえあるというのに。何を騒ぎたいのか意味不明。

[590: 匿名さん]

地域的にも供給過剰のようだから貸すのは少し大変かもね。それを見越しての賃料設定ということ。地権者も自らの住居に処するのが一番良いのかもしれん。

[591: 匿名さん]

ブリリアタワーズ目黒は、坪700以上との噂ですね。
まさにバブルの塔。

[592: 匿名さん]

目黒はハイグレードマンション。ここはパークホームズ並みのグレードだから比べるのもね。あちらは駅１分海抜30mと最強だから高いのは当たり前。ここら辺は供給過多地帯だな。

[593: 匿名さん]

高過ぎて比較にならん。
目黒検討者は違う検討板へ直行だね。

[594: 匿名さん]

>>593
完売したここ、の検討板がいつまでもあるのはおかしいんだけどね。

[595: 匿名さん]

よく知らんけど、平均坪500くらい？

[596: 匿名さん]

ここは平均坪365だっけ
三井さんから聞いたという何人かの事前予想は320だった

[597: 匿名さん]

実質利回り3%超えてるから、ローン組んでも得は得。
内容を見ても、実需に向いたいいマンションですよ。

[598: 匿名さん]

レジデンスも投資で買った方が多いらしいので、当然貸すわけですよね。あっちのほうが少し駅に近いけど、いくらぐらい違うのでしょうか？　坪400超えてたから旨みはないでしょうね。デべの粗利が25％ぐらいだとしたら、ここの地権者物件は300弱あたりなのでしょうね。

[599: 匿名さん]

レジの方が、ここよりも飛行機ルートに近い。
二重サッシにするコストなどが後で必要かも。

[600: 匿名さん]

>>599

タワーもレジも誤差の範囲。レジで二重サッシが必要ならタワーでも必要でしょう。

[601: 匿名さん]

タワーを買ってる人って結局2割くらいの含み益ゲットってとこだね
9割ローンで買ってたら、頭金の1000万が3000万に化けてる計算ですな

[602: 契約済みさん]

>>601
それは無いよね。せいぜい一割

[603: 匿名さん]

>>601
大崎なんて準工業地帯、今がピークでこれからなだらかに下降線を辿るから、あまり大風呂敷広げると後悔することになるだろうね。

[604: 匿名さん]

大崎は供給過多。経済わかる人ならわかりますよね。

[605: 匿名さん]

>>604
大崎でそんなこといったら湾岸はどうなるんだ？

[606: 匿名さん]

>>603
買えなかったの。残念だねぇ

[607: 匿名さん]

>>604
供給過多なら完売しないし値段も上がるはずがない。
いつまで見逃し三振すれば気がすむの？

[608: 契約済みさん]

>>607
もうね、スリーアウトゲームセットになってるんじゃない

[609: 匿名さん]

目黒のバブルタワーは坪700とからしいから、ここの倍ですね。
ここもかなりの割高だったけど、目黒は超絶バブル価格ってことなんでしょうね。

[610: 匿名さん]

目黒は高台、花房山。ここ海抜低の工業地帯だから比べちゃだめだよ。

[611: 匿名さん]

目黒は今回の都心マンションバブルを象徴する物件になりそうですね。
すぐにはじけると思いますが。

[612: 匿名さん]

目黒は駅前。ここは駅近ではない徒歩6分。

[613: 匿名さん]

>>611
そう、目黒のブリリアはリスクありすぎる。
長年、目黒再開発を見てたけど、適性坪単価は450万～500万。
ここは、350万

[614: 匿名さん]

ここは365万のはずだけど。
プレミア階を抜いてる？

[615: 匿名さん]

ここは、5年以上前に竣工したグランスカイやプラウドタワー東五反田よりも安い坪単価で出てきたので、そういう意味では価格高騰をギリギリ避けられた物件だよね。尚且つ永久眺望の東向きは高層でも350万台だったし。今の売り出し物件見てると不動産ってなんだろうと思っちゃう。

[616: 匿名さん]

>>615
確かに今売り出したら高層階は410越えてくるでしょうね。
プラウドタワーはリーマン前のプチバブル時、グラスカは当時の相場でかなり割高だったから参考になりませんが。

[617: 匿名さん]

>>612
駅からの距離というより目黒駅の方が大崎より上だから

[618: 匿名さん]

実質賃料利回りが3%台ではね。。。
さすがに賃料安過ぎるでしょう。

[619: 匿名さん]

大量供給されると賃料は下がる。
当たり前。

[620: 匿名さん]

ここの＠３５０はお買い得過ぎた。
目黒駅前の方が当然資産価値は高いだろうけど、＠５００とかでしょう。
コスパを考えたら断然コチラ。

[621: 匿名さん]

目黒タワーは580とかって話だから、ここの中古も早晩450程度で取引されるんでないの
山手線内側は年15%くらいの勢いで価格上昇してるでしょ

[622: 匿名さん]

賃料が想定よりかなり低くなってしまっているので、高く売却できるか心配です。
売却するなら何年後がいいのでしょう。

[623: 匿名さん]

>>622
文面からすると、とりあえず何年かはこのマンションに住むということでしょうか？。あまりすぐに住み替えると、登記費用や修繕積立基金などの出費の無駄が大きくなります。オリンピックもあることですし、最短で4〜5年後くらいが良いように思います。

[624: 匿名さん]

どの部屋を購入されたかにもよるでしょうが、
たとえば10階の80平米強の3LDKが30万円強の賃料で出ていますから、
名目利回り5%で売却するなら、7200万円ということになります。
https://suumo.jp/chintai/tokyo/sc_shinagawa/bc_100024145810/

なお、30万円の賃料で貸しても管理費や修繕積立金などはこちらもちのため実質利回りは下がります。
計算を簡単にするための仮定とお考えください。

[625: 匿名さん]

ちょっと古いけど、ここより駅近のゲートシティ大崎サウスパークタワーの最上階角部屋が80平米弱で6500万円で出てる。
http://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_84115962/

他にも徒歩4分のブリリアタワー大崎の25階81平米が6490万とか。
http://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_84393302/

大崎で7200万出すならいろいろな選択肢がある。

[626: 匿名さん]

>>624
その部屋だったら、今の市況を考慮すると８０００万～８５００万で売れますよね。
そう考えるとやっぱり賃料が安すぎる。

[627: 匿名さん]

>>625
ブリリアタワーは定借だけど、権利金648万込みの価格。
25階角部屋で窓も大きいLDK22.5畳は気持ちよさそう。

[628: 匿名さん]

>>625
ゲートシティ大崎サウスパークタワーは築１７年。分譲時の価格も7200万位だっと考えると、6500万で売り抜けられればかなりお得な物件だったということですね。ただ、この物件はリフォームしづらいですね。624さんの間取りの方が優秀ですね。

ブリリアは周辺環境とグレードを考えるとこの値段でもお断りですね。

[629: 匿名さん]

定借７０年物件がどうなるのか見ものですね。しかもこれから大崎の地価が上がっていく状況のもと地代が上がっていき、タワマン特有の修繕積立金激上げも重なる中、果たして１０年落ちのマンションなんか売りづらいでしょ。

[630: 匿名さん]

92平米弱の南東角部屋の賃料ですら33.7万円ですか。
名目利回り5%換算で売却価格8088万円。文字通り瞬間蒸発するでしょうね。
https://suumo.jp/chintai/tokyo/sc_shinagawa/bc_100024169420/

[632: 匿名さん]

駅徒歩6分というのが微妙に不利なんだよね。
賃貸探す人はとりあえず徒歩5分以内のチェックボックスにチェックを入れて検索するから。

[633: 匿名さん]

>>632
そこはレジデンス棟の賃貸に期待しましょうよ。


駅徒歩５分以内
↓
「パークシティ大崎レジデンス」で検索引っかかる
↓
パークシティ大崎という一つの再開発プロジェクトを認識
↓
タワーマンションもあるんだ～　　←　この時点で駅徒歩６分という認識なし
↓
どうせ住むならタワマンだよね

この流れになるはず

[634: 匿名さん]

>>633
さすがに御目出度すぎませんか笑
まぁでもここまで安くしていれば借りては付くでしょう。

[635: 633]

まあ、そう言われるだろうなとは思ってましたが。。。

でも、あながちこういうケースが無いとは限らんですよ。自分がもし賃貸で済むなら環境や周囲物件の相場を見ますから

[636: 匿名さん]

せっかくだから新築状態で住まいたいね。これだけの物件なら賃貸に出すも、売却するも、なんとかなるよ。

[637: 匿名さん]

大崎は分譲価格は高騰してますが、築古のマンションが多いせいもありますが、賃料はそこまで上がっておりません。なので分譲価格に比べると賃料が割安（もしくは賃料に比べて分譲価格が割高）ってことです。
分譲価格は高いけど賃料は安いというのは郊外の高級住宅街など（杉並区とか世田谷区）で見られますが、品川区はむしろ逆ですね。まあここを品川区の平均で見ることは間違ってるかもしれませんし、再開発が完成すると賃料も上昇する可能性ありですね。

[638: 匿名さん]

最上階のプレミアム住戸も賃貸にでてますね。
西向きの部屋ですが、地権者住戸でしたっけ？
https://www.homes.co.jp/chintai/b-72120046418/