パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ Part15

[匿名さん]

パークシティ大崎ザタワーのPart15です。
タワーは残すところキャンセル住戸のみですが、
検討中の方やご近所の方など、
色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

尚、レジデンスの話題はレジデンススレへ。

パークシティ大崎 ザ レジデンスのスレッド :
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441131/

契約者スレ : http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/384594/

前スレ : http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/440959/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：2LDK＋DEN・3LDK
面積：66.98平米・79.58平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

[451: 匿名さん]

これ、地権者住戸だよ。

[452: 匿名さん]

>>449
それ地権者物件です。
最上階だから、北東でもOKでしょ。恐らく永久眺望。
ただ、分譲されてたなら15000万～16000万位かな。

[453: 匿名さん]

今思うとルサンクウィズタワーとウエストシティタワーは割安だった。駅直結いいな。

[454: 匿名さん]

>>453
そうだね。
ウエストシティは内装もリーマンショック以前の設計だからグレート高いし。

[455: 匿名さん]

>>454
当時もモデルルーム行きましたけど、やはり住友のデザイン苦手でスルーしました。
今でも買わなくて良かったと思っています

[456: 匿名さん]

まあ、個人の好みを主張されてもね。

[457: 匿名さん]

ウエストシティタワーズは1割以上値上がりしているので、ここへ住み替える方は、高く売り抜けて上がる前に新築購入できた勝ち組と言えるのではないでしょうか？

[458: 匿名さん]

>>455
もっと素直になればいいのに

[459: 匿名さん]

今でも買わなくて良かったと思ってます。

とあえて言うところが、買っておけばとの心の底の後悔の念が滲み出てますね。残念！

[460: 匿名さん]

結局、ここは今のところキャンセルは一戸もないみたいですね。
ここと同等の生活利便性・治安を備える子育てに良い場所を求めると、目黒の再開発になるかと思いますが、あそこはとにかく高くなりそう(@500～？)で、湾岸も災害時の孤立や液状化等々が怖いので、悩み処ですね。

[461: 匿名さん]

455ではありませんが、実際、OWCTって1割り以上値上げして売れるの？
そもそもまだ完売すらしていないようですが…

[462: 匿名さん]

>>460
すでに１割程度の含み益が確保できているのにキャンセルするわけないよね
手付800万で既に1600万の倍になってるわけだから

[463: 匿名さん]

>>461
部屋による。平均より安い坪単価の部屋なら値上げしても売れる確率が高い。ちなみに中古の売り出し価格の平均はここ数年平均で３５０くらい。成約価格３４０くらいかもしれんけど。再開発完了すると西口もつられて上がる可能性はある。

[464: 455]

住友物件のスレだったら叩かれてもしょーがないけど、三井のスレで叩かれるとは思わんかったわ(笑)

[465: 購入検討中さん]

veryにも載ったりしてましたよね、ここ。
もしミーハー妻たちがいたら面倒くさそうですし、
みんながみんな仮に横の小学校に通うことになったら、ご近所付き合いが大変そうですね。
ムサコよりは断然良さそうですけど。

[466: 匿名さん]

>>465
購入検討って二億の部屋ですね。流石です。

[467: 匿名さん]

>>465
おそらく一学年あたり20から30名程度が御殿山小学校に通うことになりそうです。ひとクラス増える感じですね。

[468: 匿名さん]

>>465
ムサコって武蔵小杉ですか？
こないだ武蔵小杉に行きましたが見違えましたね。
川崎市ですが街の完成度、交通利便性は申し分ないです。
坪単価も大崎とそんなに変わらないのは驚きますが、、、というか大崎はポテンシャルの割にはまだまだ安いって感じなのかもしれません。

[469: 匿名さん]

>>468
ムサコはまだ街として完成してないですよ。
道路とかヒドいし。

[470: 匿名さん]

武蔵小杉は坪400超えてるからね。

[471: 匿名さん]

＞461
OWCT上がってるよ。てか周辺は殆ど上がってるね。ただ、今売って新しい物件探すなら、新築価格自体か上がっているので高値売り抜けの恩恵が受けれないのが今の現状。すでにここ購入できてる人で、今手持ち物件が売れる人が勝ち組ってことね。

[472: 匿名さん]

これから相当なインフレになる可能性があるのに手持ち物件すら売る必要もないでしょ

[473: 匿名さん]

>>471
悪いですが、OWCTは
計画されている都心上空飛行ルートのほぼ真下ですよね。
高値売り抜けなら確かに今ですね。

[474: 買い換え検討中 [ 40代]]

ところで、店舗棟のテナントは決まったの？
スーパーが入るようなふれこみだったけど…
ユニクロだったら笑う！

[475: 匿名さん]

>>474
ライフですよ。大店法に基づく説明会がありました。

[476: 匿名さん]

またライフなんですか？
ニューシティ、ソニー通りと既に２店舗あるのに。
最近のライフ、生鮮品の質が落ちているので競合する意味で他店舗が良かった。

[477: 匿名さん]

＞473さん

でも、このタワーも飛行ルートの真下でしょ。

[478: 匿名さん]

どうやらOWCTをネガらなきゃ気がすまないやからがいるな。

[479: 匿名さん]

>>477

正確にはパークシティはルートの真下ではないですね
飛行ルートからは600mは外れてますよ

[480: 匿名さん]

完売したから閉じたほうが良いね

[481: 匿名さん]

>>479
飛行機、真下、ここ
を三角形の図で描いてみれば分かるけど、
真下とここが地上で600m離れていても（実際には600mも離れてはいなそうですが）
飛行機とここの距離は空中を斜めに計らないと出てきませんね。

[482: ご近所の奥さま]

飛行機騒音さえ我慢すれば、ここに安く住めるならそれも良し

[483: 入居予定さん]

今朝テレビでタワーマンションのエレベーター問題を取り上げていましたので心配になりました。朝はやはり混雑しそうですか？

[484: 匿名さん]

テレビのいうことなんか信用しないほうが良いね

[485: 匿名さん]

ここは規模に比べてＥＶの台数は多めです
他のタワマンよりは朝の渋滞がマシかと思われます

[486: 匿名さん]

低層４基、高層４基、あとゴミやペット用が別。
734戸に対して通常エレベーター８基なので、１基あたり100戸以下になっています。

[487: 匿名さん]

>>481
三平方の定理ですね。
と言うことで、斜めに測ってみると飛行機からの距離は真下と比べるとざっくり2倍なので、到達する音の大きさは1/4ですね。

[488: 匿名さん]

>>487
音の大きさが4分の1になっても、対数スケールである人間の体感はやはり2分の1では？

[489: 匿名さん]

エレベーターは低層・高層と２区別しかないから、朝の渋滞はそれなりにあると思う。
ベビーカー２台入ると結構いっぱいいっぱいになってしまうから。

[490: 匿名さん]

今の家の近くのLIFEは本当に品質が低い。
安かろう悪かろう戦略だけど、LIFEが大崎を支配したら高かろう悪かろうの最悪のスーパーになりそう。
他のスーパー入らないかな。。

[491: 匿名さん]

>>490
現状既に支配してるけど、大崎は品質も特に問題はないですよ。

>>489
3区分以上に別れてるところってあるの？
台数も多目だし、他よりはだいぶましだと思いますが。

早く誰かキャンセルしないかな。

[492: 匿名さん]

スーパー、またライフですか。
この間、買った野菜、腐ってましたよ。

やはり大崎には成城石井とか若干高級路線のスーパーは出来ないのですね。

[493: 匿名さん]

何で完売して間もなく入居案内始まる物件の検討版が賑わってるの？
もうすぐ残金支払い時期だからキャンセル狙い？

[494: 匿名さん]

有名マンションだからにぎわっている

[495: 匿名]

ここそんなに有名かな？
いいマンションだとは思うけど。

[496: 買い換え検討中 [男性 40代]]

>>492
この辺りライフばかりになりますね！
成城石井は高級コンビニ的なので、
クイーンズ伊勢丹とか期待していましたけど…

[497: 匿名さん]

出店してくれるだけで有難い。

[498: 匿名さん]

>>495
そりゃ、内陸マンションでは珍しく
ＴＶＣＭまで流して宣伝した物件ですから。

[499: 匿名さん]

大林組の設計部長は「今回初めて、どの程度の揺れで超高層ビルが倒れるのかが分かった」と話しています。

おいおい、タワマンって、随分無責任な建物に住んでいるんだな。


『直下地震で超高層ビル倒壊のおそれ』
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20150118/k10014774561000.html

[500: 匿名さん]

>>499
ここに書き込むより、ブリリア目黒に書き込みなよ。

[501: 匿名さん]

大阪の活断層帯を想定した内容でしょ。リスクが高い地域は別として、こんなことを気にしてたら前には進めませんなぁ。一回きりの人生、素敵な住居をみつけて謳歌しましょう。

[502: 匿名さん]

499は書きこむサイトを間違えたのかもね。タワマン全般を対象としたサイトで訴えた方が効果的ですよ。

[503: 匿名さん]

キャンセルして欲しいんじゃない？
ここはもう通常価格の部屋は全部即日完売で、倍率もそこそこあったみたいだし、プレミアへや以外でも坪460万でも売れてるからね。

[504: 匿名さん]

どうやら美味しい物件だったようだね。

[505: 匿名さん]

>>500
スーゼネではないここ、に書き込んでも意味ないよね。
三井でもちゃんとスーゼネ大林組を使ったパークホームズ豊洲やパークタワー晴海のスレに書き込むべきだ。

[506: 匿名さん]

>>505
それを言うなら、鹿島とか清水とかじゃない。

[507: 匿名さん]

こういうデータを出せるのはスーゼネの技術力の成せる業だよね。しかしスーゼネも不祥事を連発しちゃったもんだから、実績面での信頼性は以前ほどではなくなってしまった感がある。

[508: 匿名さん]

近年、施工不良のないスーゼネってどこ？
鹿島の一件から清水だなんだと芋弦式に次々と出てきて、今はようやく落ち着いたけど、つつけばまだまだ出てくるのかもね。

[509: 匿名さん]

たまたま表面化してるかどうか？いう問題な気がする。だからといって準大手の西松で良いという訳ではないが、スーゼネ施工にそこまで魅力を感じなくなったのは確か。

[513: 匿名さん]

スーゼネだから表面化しやすいし、公表もする。
中小だって当然ある。昔も今も・・・

[514: 入居予定さん [男性 40代]]

賃貸でいっぱい募集が出ちゃったみたいですね

http://www.so-i.co.jp/data3873/

買わずに賃貸でもよかったかなっと公開してます．．．

[515: 匿名さん]

これだけ投資目的で購入した人が多いということ？

[516: 匿名さん]

>>515
地権者住戸ですね。

[517: 匿名さん]

いや、こりゃヒドイな。
それとも、これくらいの戸数だと普通？

[518: 匿名さん]

>>517
これだけなら、少ない。
賃貸が2割以下が理想と言われます。

[519: 匿名さん]

全体戸数が多いからね

[520: 匿名さん]

同じ階の同じ間取りはすべて同じ値段なんだね。貸主の思惑が反映されておらず妙に画一的なのが不思議。賃貸で住むにはクソ高いが、９０Cだけは良心的に感じてしまう。

[521: 物件比較中さん]

いやいや。やはりがばっとでましたね。賃貸が。完売御礼がこれですからね。

[522: 匿名さん]

>>521
？
非分譲の一部だから、そもそも販売されてませんが？笑

[523: 匿名さん]

面積が分譲の専有面積と全部違うんだけど。

[524: 匿名さん]

>>523
トランクルームの分でしょう。

[525: 匿名さん]

グランスカイの場合は、三井ではなくオリックスだかのデべが扱った地権者住戸も分譲扱いだったね。
結局ここは賃貸にしたのか。

[526: 匿名さん]

>>518
分譲賃貸が当然出てきてこれに上乗せされるから
２割以下に収まるかどうかはまだ分かりませんね。

[527: 匿名さん]

一例を挙げると
１８階南向き中住戸、７５．８６平米の部屋だともし分譲されてたら８３３０万円、賃料３２万。

[528: 匿名さん]

3LDKなんか貸して、元取れるのかね。

[529: 匿名さん]

駐車場の使用料と管理費込みなら安い気がするのですがどうでしょうか？

[530: 匿名さん]

もし飛行機が大崎上空を通過するようになっても、高額の借り手はいるのかね。

[531: 匿名さん]

駐車場は別でしょ。

[532: 匿名さん]

>>527
１８階南向き中住戸が２つ出ていますね。
(1)81.42平米、分譲価格9040万円、賃料320000円
(2)75.86平米、分譲価格8390万円、賃料308000円
面積はトランクルーム抜きです。

[533: 匿名さん]

>>530
山手線、京浜東北線、東海道線、横須賀線、新幹線が朝から晩まで轟音をたててすぐ横を通る御殿山ハウスでさえ高額の借り手がつくので問題ないでしょ。

[534: 匿名さん]

>>528
元が取れるとは？

[535: 匿名さん]

>>528
表現がおかしかったです。すいません。
住むなら3LDKも良いと思うのだけど、どうせ貸す前提ならば1LDKの方が利回りが良いですし。
3LDKを貸すのって、割に合わない感じがしたもので。

[536: 匿名さん]

>>531
備考のところの「駐車場1台＆トランクルーム　賃料込み～～～～」と書かれていますがどういう事ですか？

[537: 匿名さん]

>>536
駐輪場ですよ！

[538: 536]

>>537
我ながら笑ってしまいました。。。

[539: 匿名さん]

駐車場なんて、平置きと機械式の地下では、使いやすさも金額も雲泥の差ですよｗ

[540: 匿名さん]

>>520
おそらくサブリースなんだと思います。

[541: 匿名さん]

>>535
この賃料だったら、1LDKも3LDKもどちらも割合わないと
思うけど。

[542: 匿名さん]

>>535
75平米の権利床があるとして例えば40平米の1LDKと25平米のワンルームを取得するということもできるし75平米の3LDKを取得することもできる。
利回りでいうと前者のほうが良いかしれないけど、今は賃貸にするけど将来自分で住む（子供に与えるとかもあり）とか売却するとか考えると後者のほうが有利なのでどちらを選ぶかは人それぞれだと思います。

[543: 匿名さん]

>>541
だから購入してるわけではないからね。地権者なので分譲価格よりはるかに割安で権利床を取得してるので利回りは悪くないはずです。

[544: 匿名さん]

分譲価格で購入して賃貸したら割に合いません。
ただし分譲価格より安く取得できれば利回りは上がります。また5年後に取得価格（借りに分譲価格の1割引き）で売却できれば5年分の賃料（2000万弱）は儲かります。
だったら即時売却するより得ですよね。

[545: 匿名さん]

>>544
分譲価格で購入した場合、表面利回りは何パーセントになりますか？

[546: 匿名さん]

賃料はOWCTより大分下がりそうですね

[547: 匿名さん]

>>545
4%弱。ネットだと3%台に落ちるので純粋な投資なら現物よりREITでも買ったほうが良いと思います。

[548: 契約済みさん]

契約者の立場からすると地権者さんにはもっと強気の価格で賃貸に出して欲しいです>_<

[549: 匿名さん]

>>548
確かに強気で出して欲しいと思いますね。ただ、彼らもそれなりの戸数保有してるから全戸借りてもらわないと困るのでしょう。

[550: 匿名さん]

改めて見ると12階の東南角部屋の賃料が安すぎますね。そこなら管理費込みで月38万位が相場かと。