都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

[購入検討中さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
新スレではこの４項目を踏まえ
「下がる派」も「下がらない派」も具体的で建設的な議論を展開していきましょう。

スレタイが「２３区」では範囲が広すぎ、議論にかなりの温度差が生じている為
記念すべき１０スレ目ではスレタイを「都心周辺」に変更しました。
※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい。

＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その９：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[981: 匿名さん]

>>978
文京区、新宿区あたりの都営バスが年寄りでいっぱいなのも事実。
このあたりの山坂地域は高齢化が深刻だし、
移動手段としてバスが一番老人に優しいのも悲しい事実。
乗り降りが楽だし、家からバス停も近い。

徐々に時代に取り残されて行くのも、人によっては魅力的でもある。

[982: 匿名さん]

あ、そう。

[983: 匿名さん]

高層ビルがほとんど無かった時代は山坂は眺望を与えてくれたんだが、
今やデメリットだけになってしまいましたね。

[984: 匿名さん]

>981
23区の高齢化比率はどこもかわらんと数値的に出している人いたね。
ほとんど同じで、2〜3%以内の誤差だった。
なんか誤ったイメージ持っている人が数人いるみたい。

[985: 匿名さん]

>>984
文京区と新宿区はアパートが結構あって、若年層も多いよ。
だから高齢者も比率的にはあまり高くならない、
しかし中間層は少なく、両方に偏っている歪な区です。

早い話、ファミリー層が少なくなっています。
この為、昼間は女子供が少なく、老人が目立ちます。

[986: 匿名さん]

文京区なんてめちゃめちゃマンション建ってるじゃん。
買ってるのは、湾岸は子育てに向かないとパスした中間層でしょ。
新宿だってここ数年の間に知ってるだけでタワーが6つか7つ。
老人が好き好んで新宿のタワーなんて買わないだろうから結局は
湾岸と似た購買層でしょ。

[987: 匿名さん]

新宿のタワーはこれから建つやつってことね。スマン。

[988: 匿名さん]

２０００年から２００５年の変化、世帯人員３人以上の世帯数増率・数
ベスト５
１位　中央区　１２．２７％増　１２４３世帯増
２位　江東区　　５．６９％増　３５３１世帯増
３位　千代田区　４．７９％増　　２６２世帯増
４位　江戸川区　１．８８％増　２００５世帯増
５位　港区　　　１．５５％増　　３３８世帯増（意外と少ない、１人、２人世帯が主に増加）
ワースト５
２３位　豊島区　７．４７％減　２３５２世帯減
２２位　渋谷区　５．８４％減　１４１７世帯減
２１位　中野区　５．１５％減　２０６４世帯減
２０位　北区　４．８７％減　　２３７３世帯減
１９位　新宿区　４．１１％減　１４６６世帯減

[989: 匿名さん]

全部書いちゃうとランキングは以下です。参考にしてください。
文京区は健闘してます。
１位　中央区　１２．２７％増　２位　江東区　　５．６９％増
３位　千代田区　４．７９％増　４位　江戸川区　１．８８％増
５位　港区　　　１．５５％増　６位　荒川区　　１．４２％増
７位　文京区　　０．８８％増　７位　台東区　　０．８８％増
９位　世田谷区　０．６５％増　１０位　品川区　０．０８％減
１１位　墨田区　０．６２％減　１２位　大田区　１．７０％減
１３位　葛飾区　２．０９％減　１４位　練馬区　２．３７％減
１５位　板橋区　２．７５％減　１６位　目黒区　２．９０％減
１７位　杉並区　３．５７％減　１８位　足立区　３．７５％減
１９位　新宿区　４．１１％減　２０位　北区　　４．８７％減
２１位　中野区　５．１５％減　２２位　渋谷区　５．８４％減
２３位　豊島区　７．４７％減

[990: 匿名さん]

30代独身率、上位７区
1位　中野区　５５．１、2位　渋谷区　４９．９、3位　豊島区　４９．５、
4位　新宿区　４９．３、5位　杉並区　４８．１、6位　千代田区　４７．１、
7位　文京区　４５．７

[991: 匿名さん]

>千代田区に風情のある坂ってあったかな？

紀尾井坂,三宅坂いっぱいあるよ
詳しくは

http://www.tokyosaka.sakura.ne.jp/index.htm

[992: 匿名さん]

だからぁ手頃なマンションばんばん建ったとこはそれを買うような層が増えて当たり前じゃん。
郊外のニュータウンラッシュだったときと一緒。
さらに、どんな理屈を並べようが、
その結末も一緒になる可能性を完全には否定できないのも事実。なんせ未来ですから。

個人的には100人の中間層より、1人の金持ちが住みたいと思う街を信用してる。


>参考にしてください。

江東区にでも住めって？(笑）

[993: 匿名さん]

外野です。ちょっと質問。

私は東京在住が長くないので感覚的によく分からないのですが、ここの意見を見ていると、住んでいる住所で人柄を判断したり、自分の方が上だとかお前は下だとか張り合ったり、これは東京の人の普通の感覚なのですか？

正直、私自身の感覚ではくだらんなあと思ってしまいますが。

[994: 匿名さん]

＞９７７
９７５のような城南内陸部否定組は常套句として必ず「交通渋滞」を出してきますよ。
しかもそういう輩に限って実際には城南エリアの地理や道路事情に疎い。
道路も２４６号とか目黒通りくらいしか知らないみたいだし。
実際はここらを運転したことないのではないでしょうか。
確かに週末の都内はとてもスムーズです。
事実、先週末は午前１１時外出→代々木公園（ドッグラン）１２時半→ＭＩＤＴＯＷＮ（犬の餌買い物＆軽食）
１５時→丸ビル（セール）１８時→築地のフレンチ（食事）２１時半→２２時帰宅という感じでした。
９７５の「銀座往復だと１日がかり」には私も笑ってしまいました。
ちなみに当方、目黒区と世田谷区の境あたりに住んでいます。

[995: 匿名さん]

993
若いうちは土地柄なんて気にしないものだと思いますよ。
年齢重ねて興味の対象が、今（若い頃）と変わってくると多少なりとも理解できるようになるかもしれませんね。933はまだモノポリーに参加すらしていないギャラリーってところではないでしょうか。

[996: 匿名さん]

>>993
生まれも育ちも東京、東京で30年以上暮らし、今は仕事の関係で遠隔地にいる者です。

1970年代の東京の住宅地域では、近所のおばさんから「あら○○さんちの子供でしょ。大きくなったねえ」とか言われる、日本のどこにでもあるような場所でした。新宿池袋なんてサラリーマン家庭の大多数は住みたがりませんでしたね。でも、当時からどこどこはガラが悪いとかいうような話はありました。いまの価格帯はかなりそれを反映してますね。

「ALWAYS三丁目の夕日」という映画には私の生まれる前の芝周辺の光景が描かれていますが、近所付き合いとかが子供時代の記憶にかなり近いと感じます。

ここのヒステリックな議論は、ときどき笑いながら見ています。真に受けないほうがいいですよ。定年を迎えたら、今のマンションを売り払って、自然がある北アルプスあたりにログハウスでも建てて移り住みたいと思っています。

[997: 匿名さん]

>>993
東京人の価値観もずいぶんと変わってきました。
そんな中で、既存の住宅地の価値を維持するには、
金持ちが多く住んでいる地域だくらいしか
主張できなくなっているんです。
こんなところは、既にバブルなんでしょうね。

[998: 匿名さん]

人の移動と住民の高齢化はその街を変えて行きます。

県境外周区の役割とその時代

①オリンピック前後：宅地開発が進んで、都心部から多くのファミリー層が引っ越してくる
　とともに、上京リーマンの持ち家（戸建）取得エリアになりました。
　この時点で、ベッドタウンとしての骨格はほぼ固まりました。

②７０年代、高度成長期：
　大量のアパートが建設され、上京者の賃貸エリアとしての存在感を高めて行きました。
　上京者は、所得が高い人はその場で持ち家取得、中間層は郊外に出て行き、
　上京したもののうまく行かなかった人は田舎にＵターン。
　住民の質が急激に高まった黄金時代となります。

③８０年代、地方の時代：
　団塊の世代が終わり次の世代となり、上京者の数は減って行きます。また、地方の時代
　と言われ、居住コストが高い東京より地方で働いた方が良いと言う流れができました。
　また、県境外周区の地価が上がりすぎて、その場で持ち家を取得するのが困難となり、
　ブランドイメージが出来、神格化されてきたのもこの時代です。
　しかし、流入人口より郊外への流出が上回り、人口が徐々に減少して行きます。

④９０年代〜、低成長時代、地方経済崩壊：
　地方の景気が悪くなり、徐々に上京者の数が増えて行きます。
　また、団塊Ｊｒが就職となり、賃貸需要が急激に増え始めます。
　アパート経営が注目を浴びます。
　地価の下落もあり、再びその場で持ち家を取得する人が増え始め、流入＞流出となり、
　人口が増え始めます。
　ここで注目すべきは、②の時代との差です。地方経済が崩壊し、上京したもののうまく
　行かなかった人も、田舎へのＵターンができず、そのままアパートに留まるように
　なっています。また、都心部の住宅供給が始まった為、所得が高い人の選択肢が増え、
　その場で持ち家を取得する人の比率は減っています。②の時代と似ているように見えて、
　実は住民の質劣化のスパイラルに陥っています。

⑤将来：
　地価が急激に上がり、再び③の時代を迎えるように見えますが、実態はまるっきり逆の
　方向に向かっています。地方経済の再興は期待できず、地方からの上京は続くでしょう。
　そして、高所得層は都心部に、中間層は郊外に移動します。
　人口は増えて行くが、住民の質は年々劣化して行く、こんな時代になるでしょう。

[999: 匿名さん]

今後ますますその傾向を顕著にしていく格差社会。
どういう層が社会を動かし得をしていくか？
彼らはどこに住むのか？
そして自分の住む地域を衰退させたい人はいないということ。

自分では社会の中心にいるつもりの自称 勝 ち 組 も所詮は
彼らに踊らされるだけ。

[1000: 匿名さん]

>985
あほか？
マンションがバンバンたって新規ファミリー層が流入してんじゃん。

[1001: 匿名さん]

例のあたりに住んじゃうと、内側の方が見えないんじゃないの。

[1002: 匿名さん]

９９３いい事言うね、その通りだよ。おいらも東京暮らし生まれてずっとだけど、ここの奴等だいぶ病んでるよな、なんだか皆様おりこうさんみたいだけどね、しかし兄ちぁん的を得てるよ

[1003: 匿名さん]

1002
的をえている？ただ無知なだけでしょ。
もし自分がどこかに居を構えるとしたら何を基準に選びます？
いろんな要素を判断基準にしてよく吟味して選ぶでしょ？どういう学校があるかとか治安は良いのかとか災害の影響はないかとか。。
結果、そういう周到な人たちが集まるんですよ。そういう人がさらにそういう人たちを呼ぶ。
そうやって町は形成されていく。

[1004: 993]

例えですが・・・

ベンツを買ったユーザーはそのステータスや性能を好む一方で、トヨタ車のユーザーは金銭的にトヨタしか買えない人だけでなく、車やそのステータスに金をかけるのはあほらしいとか壊れる車はいやだとかで選んだ人もいる。つまり価値観は人それぞれ。

ベンツユーザー(もしくはそれに憧れている方)は、トヨタを買う人間は周到でない奴とけなし、トヨタユーザーの中にはそれにマジに反論する人も出てくる。

でも第三者からみれば、持ってる車で俺は偉いお前は偉くないと罵り合っている人自身が病んでるって見えるんではないでしょうか。

[1005: 匿名さん]

1003は、どっちの考えが良いとかいうことではなくて、住んでるところ（ネームバリュー）だけで人を判断してるのではないということでしょ。1004でいうところの、高いベンツを何故買うのか？というあたりを説明してるのでは？実があるからそれに価値を見出せる人が買うということ。
ベンツの場合は安全性だったり、企業理念に賛同するとか。もちろんステータスもあるでしょうけど。
993はそういう判断の域ではなく、ただ目の前に見えているものだけで判断しているからそういう意見になるのかと思いますよ。まぁ、自分の中で消化すれば良いのかとも思いますけどね。

[1006: 匿名さん]

道ができそして人が集まりそして街ができる。とある人が言っていました。同じ考えばかりが集まると多様性がなくなり面白くなくなります。やはりたくさんの価値観の違った人とのコミュニケーションができる多様性のある場所に住みたいですね。自分にとって港区などの都心部のよさは財政面が充実していて子育てに掛かる負担が軽減できることでしょうか。ちなみに都心部に住んではいないのでわかりませんが(笑)。

[1007: 匿名さん]

やっとこのスレも１０００超えて終わりそうですね。
次はその１１ではなく、その２にしてくださいね。
わかりづらいので。

[1008: 匿名さん]

どう理屈を捏ね繰りまわして、都心新築マンションの下がる理由が無い。
このスレ存続の意味が無いのではないですか？

最近は地域自慢スレに成り下がったしね。

[1009: 匿名さん]

どう理屈を捏ね繰りまわしても、都心新築マンションの下がる理由が無い。
このスレ存続の意味が無いのではないですか？

最近は地域自慢スレに成り下がったしね。

[1010: 匿名さん]

でも今の価格のままだと売れなくなってきてる訳だから、下げ調整入れないとね

[1011: 匿名さん]

>>1010 さん

このスレタイトルは”都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？”だけど・・
売れなくなっている？都心物件が？　価格調整した新築マンション物件あるのであれば
教えてください！　下げ調整が入るんだ・・凄いね、その情報、さわりでもいいから
くださいな〜。

[1012: 匿名さん]

上がりすぎれば、下げ調整って、言われ続けて早三年。

「２００５年３月危機、暴落と投売りが始まる」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6027/

このスレの最初の４つのレスで言い尽くされている。
にもかかわらず、下がるのはいいことだと、３年も同じ話題で・・・
途中から「おい。ちっとも投売りはじまらんぞ」
といわれて
「いつ下がり始める？」って、問題を相手に投げるスレタイに変わっちゃった。
そののち「都心はさがらん」「いやわからん」という自民党の派閥抗争みたいな
セクト間の争いから「下がりっこない都心学派」と「城東・城南の対立を内包した２３区派」
に別れ、後者は罵り合いにあけくれた挙句にスレタイから「下がりはじめる」の文字を消した。

都心はファンドが資金を引き揚げたら物件を投げうるから下がる・・・という説がでて
かなりの人がそれを信奉したが、その後も外資意外に国内のファンドやリートが活発に
動き、リート価格やデベの株が下がろうが、目の前の価格表の数字が下方修正される
ニュースはいっこうに聞こえてこない。

吉幾三『雪国』のメロディーで♪

「好きよ　タワマン　　今でも　今でも
　今年も　もう少しで　事業年度も　終わりですね。
　高くなって、買えなくて　泣きたく　なる夜〜
　少しでも　そばに来て　値段を　引いて
　待ちわびて　待ちわびて　

　待ちわびて　　■け〜組み♪」

ごめん。悪い謝る。

[1013: 匿名さん]

「２００８年３月恒例　購入者の誹謗と中傷がはじまる」

とか

「２００８年５月連休　さらなる物件と新価格がでてくる」

のほうが正しいような。

[1014: 匿名さん]

耐震偽装問題以来、マンションのブランド格差が広がり、購入者もデべの名前を
より一層重視するようになったことは大きい。

都心の大手デべ物件（そもそも中小デべは土地仕入出来ないので大手独占状態）は
数も減って、限定プレミアム発売のブランド品のようなものだ。
一方、弱小デべが開発した郊外物件は、ノンブランドの安い中国製のようなもの。

仮にバックの市場で
ノンブランドの中国製バックが大量生産され在庫が積み上がり、在庫処分されたとする。
こうした動きはエルメスなんかのバックの価格に影響を与えるのだろうか？

ブランド重視の消費者の姿勢は、デべの価格戦略に反映される。
多少時間がかかっても値引きしない動機になる。

[1015: 匿名さん]

もう下がり始めてます。

よってこのスレ終了！！

[1016: 購入検討中さん]

昨年春ごろ、都内、横浜のマンションを検討してやめたものです。当時はどんどん騰がるとの報道も多くて、資産インフレなどという藤●氏の本も売れて、「これ以上騰がったらどうしうよう」と結構焦って新築、中古問わず物件を見て回りました。結局、そうこうしているうちに秋口になり、価格もピークとの報道も出てきてやめました。
本当に良かった！幸運でした。
これから、どれぐらい下がるかは分かりませんが、じっくり傍観していようと思います。
逆に買っちゃった人たちは本当にお気の毒さま。もう、こんなスレは見ずに忘れてしまった方が気が楽でいいと思います。

[1017: 匿名さん]

>>1016
チョット下がったら、マダマダ下がる、今はまだ買い時じゃないと思い
チョット上がったら、底値を逃した、どうせスグ下がるから
もう少し様子見ようと考える
何時まで経っても買えない一生アパートか賃貸暮らしの典型的パターンだねｗ

[1018: 購入検討中さん]

１０１７さん
高値で買った口
涙目ですか？？？
悔しいですね

[1019: 匿名さん]

＞１０１８
性格悪すぎ

[1020: 匿名さん]

高値掴みであったか、そうでなかったかは今年中には分かるから・・・今は静観

[1021: 匿名さん]

＞1014
消費者にとっては「ブランド＝デベ」というよりも「ブランド＝地域」という意識のほうが強い
ように思いますがどうでしょう？
いくらデベが良くても立地のブランド力が弱いようだと価格も人気もそれなりですよね。
個人的には、ブランド力があると言える立地の目安としては坪単価４００万円以上と考えます。

[1022: 匿名さん]

2004年都心購入なので余裕
まだ60％のmarginは堅い

[1023: 匿名さん]

今日の日経の夕刊に長期的には２０１５年まで地価上昇が予想されるって書いてある。
結構説得力がある。都心周辺で買えるなら買っておいたほうが良いだろう。

[1024: 匿名さん]

いいとこはそれほど下がらんよ。世田谷あたりでも最低坪250万くらい〜で安定してる
地域はあるんだよ。そのあたりで条件がいいとこの価格変動グラフを不動産屋に見せて
もらったことがある。建築規制がうるさいところだけど比較的駅近、生活に便利、住環
境がよくて、人気の割には供給量が増えないところかな。バブル少し前からのグラフだ
が、バブル絶頂期や最近の値上がり時期含めても、坪単価変動で大体上下各20％幅内だ
ったよ。

この幅を大きいと見るかどうかは別にして、こういうところは景気が少々悪くなっても
思ったほど下がらない。結局、環境含めた場所選び次第なんじゃないの？同じ地名でも
番地で結構違うから、ピンポイントで選ばないといけないけど。それ以外の需要要因に
もよるけど、一見良さそうでも、簡単に供給量が増えて競合が近所に乱立しそうなとこ
ろや元の魅力が薄いところは、高値で買うとババ引きやすいかも。

[1025: 1017]

>>1018
あ、ゴメンナサイ、底値買い組で〜す
高みの見物で〜す、性格悪くてゴメンナサイネ!

[1026: 某占い師]

>1025
地獄に落ちるわよ！

[1027: 住まいに詳しい人]

かつて皇居の地価がカリフォルニアのそれを超えていたという
とんでもないバブルは清算され今は適正なる市場原理が機能している
従い短期的な微増減はあっても中長期的には国の魅力に比例して
地価は動く　ということ

[1028: 物件比較中さん]

高みの見物もいつまで続くやら。このまま地価・マンション価格がつるべ落としになり、
現状価格より3割-4割も安くなると真っ青になるよ。「ダメマンションを買ってはいけない」
の著者（三井不動産レジ社員）がPRESIDENT誌2008.2.4で買いたように、手持ち物件をまだ
十分に下がり切っていない今売却して、下がりきってから同等の物件を購入したらいいよ。

[1029: 匿名さん]

>1028
現状の値段から３〜４割程度下がったとしても、
都心底値買い組は、悪くて買った時と同じだろうから真っ青にはならんだろ。
場所によってはまだお釣りがくるだろうし。
1025ではないが、＊＊＊の遠吠えっぽくて見ててみっともない。

[1030: 匿名さん]

下がりきらなかったときは、どうすればよいのだ？