都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

[購入検討中さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
新スレではこの４項目を踏まえ
「下がる派」も「下がらない派」も具体的で建設的な議論を展開していきましょう。

スレタイが「２３区」では範囲が広すぎ、議論にかなりの温度差が生じている為
記念すべき１０スレ目ではスレタイを「都心周辺」に変更しました。
※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい。

＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その９：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[951: 匿名さん]

>>947

②は要するに城東が底上げされるとおっしゃりたいのかな？

[952: 匿名さん]

＞951
947です。

「城東の底上げ」なんて一言も申し上げていませんが…。（そう読めましたか？）
個人的には「城東は様々なリスクだらけのエリア」だと思っているので、購入は絶対に避けたいです。

[953: サラリーマンさん]

で、どこ？
城東切っちゃったらそんな場所なくない？

[954: 匿名さん]

そうだね。
23区内の新築マンション価格動向（その20）スレでもこっちでもいいけど
一応聞いておきたいね。

[955: 匿名さん]

そこそこの収入層が集まって飛躍的に発展という状況に一番当てはまってるのは、現実的には、豊洲、芝浦、武蔵小杉あたりでしょうか。

[956: 匿名さん]

結局そういうオチですか・・・
がっかり。

[958: 匿名さん]

>>967
長期の開発には一山・二山あるでしょうし、最初からそれは織り込み済みでしょう。

[959: 匿名さん]

>>957
そうですね、豊洲の場合は住居系だけでなく、商業系、大学、オフィスビルと複合開発だから
リスク低いですね。

一方、武蔵小杉はほぼ住居系一本だから、他のニュータウンと同じで住民が高齢化した時の
リスクは高いですね。

そもそも都心かどうかの差が大きい

[960: 匿名さん]

下がる派は核心的なことを忘れている。
今はバブルの時と違って、日本が違う国になってしまっていることに気づいていない。
昔の日本は1億総中流だったが、今はアメリカや中国などと同じ格差社会。
アメリカでは人口の1％が富の6割を持っているのですよ。あなたはアメリカ人を
さす時、数兆円を持っているゲイツを思い浮かびます？それとも食うものもない
3500万のアメリカ市民を思い出します？日本もますますこの傾向が強まります。
人口が減少とか、不景気とかそんなの関係ない、お金を持っている組は
どんどんお金持ちになるんです。100万の元金で100万を稼ぐのは難しいですが、
10億で1億を儲けるのはとても簡単。お金でお金を生む構造になっていますから。
だから、お金持ちが都心に住み、一般人は郊外、＊＊＊はスラム化してしまう。
これが今後の日本の姿。

一時的な下げがあっても、都心のいい物件が一般リーマンに手に入ることは
もうありません。

[961: 匿名さん]

豊洲、芝浦、武蔵小杉　だって。　つまんねーレス。

安全な馬に乗れ　だってさ。

[962: 匿名さん]

でも、960さんも大事なことを忘れていますよ。
景気が悪くなったり、投資する雰囲気では
ないときは金持ち、貧乏に関係なく投資しませんよ。
それはどこの国でもどのようなシチュエーションでも
同じです。

本当に欲しい家がある人は景気が下がるまで
待つべきです。サラリーマンでも都心に家が買える
チャンスはあると私は思っています

[963: 住まいに詳しい人]

頭抜き出ているのが豊洲と芝浦ここはデベがしっかりしているし駅から近い。
逆に今後スラム化が予想されるのが港南ここはいろいろなデベが勝手に開発して統一が全く取れていないし駅から遠い。
武蔵小杉は駅から近いがデベが勝手に開発しており今後不安でも交通の要なので港南よりは良いでしょう。

[964: サラリーマンさん]

>>962

今の都心物件の在庫量だったら、子供用とか愛人用含めた
富裕層の実需で売れちゃいそうだけどね。

[965: 匿名さん]

芝浦（アイランド）は三井不動産が賃貸棟を建てて人が
入れ替わるようにして街が衰退しないよう配慮している
らしいね。多摩ＮＴなどの反省を活かしているんだって

港南や芝浦のネックは交通だね。鉄道はともかく道路が
線路で分断されているし、事実上札の辻を通るしかない。
もう少し線路を横断できる道路が増えないときついですね。

[966: 匿名さん]

都心と郊外とはもともと潜在能力が違いますから、普通は資金的余裕さえあれば都心を選びますよね。武蔵小杉って郊外の割りに高いよな。
二子玉も笑えるけど、この２つの争いは見ものッス

[967: 匿名さん]

>>965
芝浦、港南に違和感を感じるのは、どんづまり感ですね。
広がり感が無い。
内陸の起伏が多いところも同じ感覚がありますね。
文京区とか新宿区とか
好みの問題でしょうが・・

[968: 匿名さん]

>>967

そうなんだ。俺実家が神楽坂なんだけど豊洲とか勝どきと
か平らなところは逆に落ち着かないんだよ。
今は港区だけどやっぱり坂と路地がある街が好き。
広がり感って隣の町とつながって連続性を感じるという意味
なら同意だけどね。

[969: 匿名さん]

>>968
ごちゃごちゃしながら繋がっているのが好きな人いますね。
下町情緒ってやつですね。
谷根千もそうですね。
私は坂が多いところは、見通しが悪くって将来移民が増えて行くと怖いから嫌ですけど。
それに、年取った時困りますよ、文京区あたりでお気の毒なお年寄りをいっぱい見かけます。
そんなの見ると長年住むところじゃなくて、隠れ家的に若いときに一時期住むところかと思います。

[970: 匿名さん]

≫965,967
芝浦・港南は道路が線路で分断されているけど、それは土日しか車に乗らないような
人にとってはメリットですね。湾岸道路は使い勝手がいいです。
札の辻で渋滞に巻き込まれることはまずないので、新宿あたりでも20分くらいで
いけますね。あまり行かないけど。
横浜も高速使えば20分、羽田は15分、成田も45分。

世田谷に住んでるときは細い道路や渋滞もそれほど苦ではなかったのですが、
最近はちょっとした渋滞でもイライラしてしまう。

まぁ雰囲気は好き好きでしょう。
海外居住経験ある人が近所に多いので、交通利便性や職住近接を重視する人には
悪くない場所です。

[971: 匿名さん]

湾岸こそ若いときの一時的な住まいでしょ。
老後は定番だけどやっぱり広尾か青山あたりがいいなぁ。

[972: 匿名さん]

>>970
自転車なり徒歩なりで散策が好きな人には向いていませんね。
住むだけ住んで、用事のあるところに車でピュイっと行く、そんな生活ですね。

[973: 匿名さん]

>>969

長年住むところじゃないってか。失礼しました。
でもうちの一族明治のころから
牛込に住んでいるし土着の民だからしょうがないのよ。
墓もあるし土地に縛られているわけだ。フリーハンド
で合理的判断で住む場所選べるのはうらやましい限りだ。

１００年後は湾岸もそうなるのかね。平成時代に豊洲
に入殖しましたとかね（笑）

[974: 匿名さん]

>>973
代々長年住めば生活の知恵もできてくるでしょう。
でも、今みたいに長寿社会になってくると、正直言って大変じゃないですか？
昔はまだ良かったと思いますが・・

[975: 匿名さん]

>>970
確かに世田谷から都心の銀座や日本橋・六本木・台場などの
目玉スポットに車で出かけると大変ですよね。まず国道246でるまでと、
踏み切り渡るだけで渋滞で、なんとか渋谷なら我慢できるものの、
銀座界隈にでかけるとなると、凄い時間がかかり半日というより
1日は潰すことにことになりますよね。元々畑のあぜ道道路にしたから
しょうがないんだと思います。
港区湾岸＆内陸地区（新橋〜品川間等）だと、世田谷に比べ同じ時間で高速乗ると、
御殿場や小田原、東北道に行っても群馬の佐野あたりまで軽く行けちゃいますから、
やはり都心の住みごこちは、時間の面でもトップクラスの住人層にあってるとも
いえるのでしょうね。

[976: 匿名さん]

>974

そうね。坂が多いのは確かに大変かもね。
まあ長年すんでいるとそんなもんかと思ってしまうね。

年寄りは家の近所の坂より家の中の階段がたいへんみたい。
うちの両親も戸建ては売却して近くのマンションに移りました。

でも山と谷がおりなす複雑な地形が山の手の都市文化を
育んでいると思うし、都市部（人間が歩いて暮らせ
る範囲、交通機関が徒歩のみだった江戸府内といっても
いい）における街の形成は複雑で、郊外みたいに駅の距
離だけで価値が決まるというような単純性はないからね。

湾岸マンションを開発するデベロッパーは銀座に○分とか
アドレスは港区とか協調するけどそれがなんなのさ。
利便性を追求するならそれでもいいけど、東京１４０年、
江戸開府から４００年かけて作り上げてきた都市文化に
寄生しているだけのくせに「都心に住む」なんていって
外周区を見下すなんてちゃんちゃらおかしい。
（ま、大多数は違うがまれにそういう勘違いの田・舎・者
がいるってことです）

まあ皆さんにはじっくり腰をすえて湾岸文化をつくって
欲しいよ。一時的な利便性追求のため江戸東京に寄生す
るだけしてマンション古くなったらポイじゃ埋め立てら
れた東京湾が浮かばれなっす。

[977: 匿名さん]

＞975
どこをどう走ると246に出るまでに踏み切りがあるんだ？
小田急以北なら甲州街道使うだろうし、若林あたりでも環七から入れば踏み切りなどない。
大体、休日の都内走ったことあるのかね？
夕方の一部の時間を除いては246も山手通りも空いてるよ。
駒沢なら246経由で六本木まで15分くらい。銀座も30分もあれば着いちゃうよ。
「1日潰すことになる」ってウォーキングか？（笑）

＞港区湾岸＆内陸地区（新橋〜品川間等）だと、世田谷に比べ同じ時間で高速乗ると、
＞御殿場や小田原、東北道に行っても群馬の佐野あたりまで軽く行けちゃいますから、

おいおい、御殿場や小田原行くなら東名使うだろ（笑）
もしかすると知らないのかも知れないけど、東名の入り口は世田谷区だよ。
それとも横羽＆一般道使って横浜青葉で東名乗るの？（笑）
しかも「群馬の佐野」ってどこだ？
佐野は栃木県ですけど（笑）
東北道自体、群馬県は通っていませんけど（笑）

いや〜、色々笑わせてもらいました。
車の無い貴殿には湾岸あたりがちょうど良いんじゃないですか？
ちなみに私は現在は世田谷ではなく目黒区在住です。

[978: 匿名さん]

目黒区も芋っぽいよなー。
港や千代田、新宿、文京なんかは坂ばかりだけど、なかなか風情があって私は好き。
品川だけど、御殿山とかなかなかいい感じでした。
坂の登ってるおばあちゃんも元気でしたよ。
「こんなのたいしたことねー」って若者より元気な感じ。

[979: 匿名さん]

千代田区に風情のある坂ってあったかな？

[980: ひろひと]

>>979
皇居の中には、結構ありますよ！

[981: 匿名さん]

>>978
文京区、新宿区あたりの都営バスが年寄りでいっぱいなのも事実。
このあたりの山坂地域は高齢化が深刻だし、
移動手段としてバスが一番老人に優しいのも悲しい事実。
乗り降りが楽だし、家からバス停も近い。

徐々に時代に取り残されて行くのも、人によっては魅力的でもある。

[982: 匿名さん]

あ、そう。

[983: 匿名さん]

高層ビルがほとんど無かった時代は山坂は眺望を与えてくれたんだが、
今やデメリットだけになってしまいましたね。

[984: 匿名さん]

>981
23区の高齢化比率はどこもかわらんと数値的に出している人いたね。
ほとんど同じで、2〜3%以内の誤差だった。
なんか誤ったイメージ持っている人が数人いるみたい。

[985: 匿名さん]

>>984
文京区と新宿区はアパートが結構あって、若年層も多いよ。
だから高齢者も比率的にはあまり高くならない、
しかし中間層は少なく、両方に偏っている歪な区です。

早い話、ファミリー層が少なくなっています。
この為、昼間は女子供が少なく、老人が目立ちます。

[986: 匿名さん]

文京区なんてめちゃめちゃマンション建ってるじゃん。
買ってるのは、湾岸は子育てに向かないとパスした中間層でしょ。
新宿だってここ数年の間に知ってるだけでタワーが6つか7つ。
老人が好き好んで新宿のタワーなんて買わないだろうから結局は
湾岸と似た購買層でしょ。

[987: 匿名さん]

新宿のタワーはこれから建つやつってことね。スマン。

[988: 匿名さん]

２０００年から２００５年の変化、世帯人員３人以上の世帯数増率・数
ベスト５
１位　中央区　１２．２７％増　１２４３世帯増
２位　江東区　　５．６９％増　３５３１世帯増
３位　千代田区　４．７９％増　　２６２世帯増
４位　江戸川区　１．８８％増　２００５世帯増
５位　港区　　　１．５５％増　　３３８世帯増（意外と少ない、１人、２人世帯が主に増加）
ワースト５
２３位　豊島区　７．４７％減　２３５２世帯減
２２位　渋谷区　５．８４％減　１４１７世帯減
２１位　中野区　５．１５％減　２０６４世帯減
２０位　北区　４．８７％減　　２３７３世帯減
１９位　新宿区　４．１１％減　１４６６世帯減

[989: 匿名さん]

全部書いちゃうとランキングは以下です。参考にしてください。
文京区は健闘してます。
１位　中央区　１２．２７％増　２位　江東区　　５．６９％増
３位　千代田区　４．７９％増　４位　江戸川区　１．８８％増
５位　港区　　　１．５５％増　６位　荒川区　　１．４２％増
７位　文京区　　０．８８％増　７位　台東区　　０．８８％増
９位　世田谷区　０．６５％増　１０位　品川区　０．０８％減
１１位　墨田区　０．６２％減　１２位　大田区　１．７０％減
１３位　葛飾区　２．０９％減　１４位　練馬区　２．３７％減
１５位　板橋区　２．７５％減　１６位　目黒区　２．９０％減
１７位　杉並区　３．５７％減　１８位　足立区　３．７５％減
１９位　新宿区　４．１１％減　２０位　北区　　４．８７％減
２１位　中野区　５．１５％減　２２位　渋谷区　５．８４％減
２３位　豊島区　７．４７％減

[990: 匿名さん]

30代独身率、上位７区
1位　中野区　５５．１、2位　渋谷区　４９．９、3位　豊島区　４９．５、
4位　新宿区　４９．３、5位　杉並区　４８．１、6位　千代田区　４７．１、
7位　文京区　４５．７

[991: 匿名さん]

>千代田区に風情のある坂ってあったかな？

紀尾井坂,三宅坂いっぱいあるよ
詳しくは

http://www.tokyosaka.sakura.ne.jp/index.htm

[992: 匿名さん]

だからぁ手頃なマンションばんばん建ったとこはそれを買うような層が増えて当たり前じゃん。
郊外のニュータウンラッシュだったときと一緒。
さらに、どんな理屈を並べようが、
その結末も一緒になる可能性を完全には否定できないのも事実。なんせ未来ですから。

個人的には100人の中間層より、1人の金持ちが住みたいと思う街を信用してる。


>参考にしてください。

江東区にでも住めって？(笑）

[993: 匿名さん]

外野です。ちょっと質問。

私は東京在住が長くないので感覚的によく分からないのですが、ここの意見を見ていると、住んでいる住所で人柄を判断したり、自分の方が上だとかお前は下だとか張り合ったり、これは東京の人の普通の感覚なのですか？

正直、私自身の感覚ではくだらんなあと思ってしまいますが。

[994: 匿名さん]

＞９７７
９７５のような城南内陸部否定組は常套句として必ず「交通渋滞」を出してきますよ。
しかもそういう輩に限って実際には城南エリアの地理や道路事情に疎い。
道路も２４６号とか目黒通りくらいしか知らないみたいだし。
実際はここらを運転したことないのではないでしょうか。
確かに週末の都内はとてもスムーズです。
事実、先週末は午前１１時外出→代々木公園（ドッグラン）１２時半→ＭＩＤＴＯＷＮ（犬の餌買い物＆軽食）
１５時→丸ビル（セール）１８時→築地のフレンチ（食事）２１時半→２２時帰宅という感じでした。
９７５の「銀座往復だと１日がかり」には私も笑ってしまいました。
ちなみに当方、目黒区と世田谷区の境あたりに住んでいます。

[995: 匿名さん]

993
若いうちは土地柄なんて気にしないものだと思いますよ。
年齢重ねて興味の対象が、今（若い頃）と変わってくると多少なりとも理解できるようになるかもしれませんね。933はまだモノポリーに参加すらしていないギャラリーってところではないでしょうか。

[996: 匿名さん]

>>993
生まれも育ちも東京、東京で30年以上暮らし、今は仕事の関係で遠隔地にいる者です。

1970年代の東京の住宅地域では、近所のおばさんから「あら○○さんちの子供でしょ。大きくなったねえ」とか言われる、日本のどこにでもあるような場所でした。新宿池袋なんてサラリーマン家庭の大多数は住みたがりませんでしたね。でも、当時からどこどこはガラが悪いとかいうような話はありました。いまの価格帯はかなりそれを反映してますね。

「ALWAYS三丁目の夕日」という映画には私の生まれる前の芝周辺の光景が描かれていますが、近所付き合いとかが子供時代の記憶にかなり近いと感じます。

ここのヒステリックな議論は、ときどき笑いながら見ています。真に受けないほうがいいですよ。定年を迎えたら、今のマンションを売り払って、自然がある北アルプスあたりにログハウスでも建てて移り住みたいと思っています。

[997: 匿名さん]

>>993
東京人の価値観もずいぶんと変わってきました。
そんな中で、既存の住宅地の価値を維持するには、
金持ちが多く住んでいる地域だくらいしか
主張できなくなっているんです。
こんなところは、既にバブルなんでしょうね。

[998: 匿名さん]

人の移動と住民の高齢化はその街を変えて行きます。

県境外周区の役割とその時代

①オリンピック前後：宅地開発が進んで、都心部から多くのファミリー層が引っ越してくる
　とともに、上京リーマンの持ち家（戸建）取得エリアになりました。
　この時点で、ベッドタウンとしての骨格はほぼ固まりました。

②７０年代、高度成長期：
　大量のアパートが建設され、上京者の賃貸エリアとしての存在感を高めて行きました。
　上京者は、所得が高い人はその場で持ち家取得、中間層は郊外に出て行き、
　上京したもののうまく行かなかった人は田舎にＵターン。
　住民の質が急激に高まった黄金時代となります。

③８０年代、地方の時代：
　団塊の世代が終わり次の世代となり、上京者の数は減って行きます。また、地方の時代
　と言われ、居住コストが高い東京より地方で働いた方が良いと言う流れができました。
　また、県境外周区の地価が上がりすぎて、その場で持ち家を取得するのが困難となり、
　ブランドイメージが出来、神格化されてきたのもこの時代です。
　しかし、流入人口より郊外への流出が上回り、人口が徐々に減少して行きます。

④９０年代〜、低成長時代、地方経済崩壊：
　地方の景気が悪くなり、徐々に上京者の数が増えて行きます。
　また、団塊Ｊｒが就職となり、賃貸需要が急激に増え始めます。
　アパート経営が注目を浴びます。
　地価の下落もあり、再びその場で持ち家を取得する人が増え始め、流入＞流出となり、
　人口が増え始めます。
　ここで注目すべきは、②の時代との差です。地方経済が崩壊し、上京したもののうまく
　行かなかった人も、田舎へのＵターンができず、そのままアパートに留まるように
　なっています。また、都心部の住宅供給が始まった為、所得が高い人の選択肢が増え、
　その場で持ち家を取得する人の比率は減っています。②の時代と似ているように見えて、
　実は住民の質劣化のスパイラルに陥っています。

⑤将来：
　地価が急激に上がり、再び③の時代を迎えるように見えますが、実態はまるっきり逆の
　方向に向かっています。地方経済の再興は期待できず、地方からの上京は続くでしょう。
　そして、高所得層は都心部に、中間層は郊外に移動します。
　人口は増えて行くが、住民の質は年々劣化して行く、こんな時代になるでしょう。

[999: 匿名さん]

今後ますますその傾向を顕著にしていく格差社会。
どういう層が社会を動かし得をしていくか？
彼らはどこに住むのか？
そして自分の住む地域を衰退させたい人はいないということ。

自分では社会の中心にいるつもりの自称 勝 ち 組 も所詮は
彼らに踊らされるだけ。

[1000: 匿名さん]

>985
あほか？
マンションがバンバンたって新規ファミリー層が流入してんじゃん。