都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

[購入検討中さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
新スレではこの４項目を踏まえ
「下がる派」も「下がらない派」も具体的で建設的な議論を展開していきましょう。

スレタイが「２３区」では範囲が広すぎ、議論にかなりの温度差が生じている為
記念すべき１０スレ目ではスレタイを「都心周辺」に変更しました。
※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい。

＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その９：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[901: 匿名さん]

897＆898に同意
「職住近接で仕様の良いマンション」は下がらないと思います。
投売りによる下落は、「都心から離れた郊外物件」に集中することでしょう。
当然、都心全てが安泰な訳ではありませんけどね。

価格（相場）だけの議論ではなく、「金利上昇、消費税アップ、自分の収入維持・確保」という側面も考えないといけないですよね。
…というか、これらの要因の方が重要ですね。

[905: 匿名さん]

なんんでNYダウはまだ13000台なんだろう。
これだけサブプラ騒いでいるのに、
最高値から10%程度しか下げていない。
ヤンキーはよっぽど楽観的な民族であるとしか思えないけど、
詳しい方解説ヨロ。

[907: 匿名さん]

米国株も日本株もプレーヤーは同じ外国人投資家。
NYダウ工業30種は業績堅調な重厚長大産業が中心なので、サブプライム影響の深刻な金融・小売が下げても平均は左程下がらない。
インデックスがこれほど下がっているのは日本だけで、構造改革進まず・成長性低位・買収防衛等企業の後ろ向きなスタンスが投資家の日本離れを強めている。そもそも日本株上昇は2005年8月の郵政解散で構造改革が進むという期待感から始まったもので、政策の不透明感でそれが巻き戻ってしまった。

[908: 匿名さん]

＞８９１
マンションを売るデベや個人が追い込まれてるって何を根拠に言ってるの？

特に大半の個人はここ1−2年のマンション価格の高騰で，「この価格で売れるんだったら売っても良いかな。」みたいな感じでしょ。
売れなければ住んでればいいんだからまったく困らない。

売れなければ自己破産みたいな人はほとんどいませんよ。

待ってるのはあなたの勝手だが，実際に都心の良い物件はさらに挙がってることを認識してないのかな。
待てば待つほど良い物件は値上がりし手に入りにくくなる。

まあ，郊外，駅遠マンションが欲しければいくらでも待ってれば良いんじゃない。どんどん下がっていくと思いますよ。

[909: 匿名さん]

郊外や駅遠、あるいは供給過剰なエリアは
もともと買い手が少ないので、安くしなきゃ売れないからね。

[910: サラリーマンさん]

>908

私は常々疑問なんですが「この価格で売れるんだったら売って
も良いかな。」って思って売る個人はその後どうするんでしょ
うね？

住み替えなら高く売れても、自分が買うときは高いですよね。
高く売り抜けて一旦賃貸に入って値下がりを待つのかな？
（投資目的の場合はのぞきますが）

[911: 匿名さん]

＞９１０
私の場合ですが，都心のタワマンに住んでいました。
と言っても1年の2／3は海外生活でしたので，こんなに上がってるなら売ろうかなという感じでした。

築4年ですが，割と良心的な値段で売りましたが，2割り増しで売れましたよ。

[912: 匿名さん]

投資用なら売るなら今だね。住居として住んでるなら値下がりしても我慢我慢。自分が納得して買ったのだから仕方ないよ。

[913: サラリーマンさん]

>911
ラッキーでしたね。
来年はその値段では売れないでしょう。
中古マンション相場が下がりだしていますから。

[914: サラリーマンさん]

首都圏中古マンション価格、前月比1.3％下落　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200712190004.html

記事より
・11月の首都圏中古マンション価格は3,176万円（前月比1.3％下落）で、3,000万円台を維持したものの、２カ月ぶりの下落となった。
・地区別の特徴としては、東京都が4,248万円で同1.4％下落した。


(まだまだ不動産不況は始まったところなのに)
中古マンション価格が下落しているそうです。

[915: 匿名さん]

今回の株価下落でマンションの頭金位の資産が吹っ飛びました・・・
マンションが値下がりしてくれたら、まぁいいのかもしれないけど、
不動産が値下がりするのは株などからず〜っと遅れるからなぁ。
ぐっすん、ぐっすん・・・

[916: 匿名さん]

=>914
情報ありがとう。東京は値上がりが早かった分、値下がりも早いタイミングで現れたのでしょう。東京下がってきたら近隣もこれから引きずられるね。

[917: 匿名さん]

かつてのバブル崩壊後の不動産価格下落の教訓に鑑みて、今後数年間は新築を購入してはいけない、買い替えを除いては。しかし、買い替えと言っても、中古価格の下落が始まった今、希望売値から３割ほど引かないと売れないのでは？結論：とりあえず、来夏以降の中国バブル崩壊を待ち、１〜２年は様子見だな。

[918: 匿名さん]

都心周辺スレなのに

4248万円程度の中古価格物件で、下がったと騒いでるとは。

本当に世の中は格差社会ですね。

[919: 匿名さん]

９１５
株やっている人は皆さんやられていますよ。
しょうがないですな。
しかし、マンション購入を決めているなら、株はやめた方が得策では？
基本的に株は余資で楽しむもの。
損ばかりこいていたら、一生賃貸から抜け出せないですよ。
株はあくまでも遊び金でやることですな

[920: 匿名さん]

908、910
そのとおり。今住んでるマンションが割増しで売れたとしても、賃貸仮住まいするのに同等の部屋を借りたらいくら払うんだろう。
半年くらいで別なマンションに住み替えるならいざしらず、１年も２年も賃貸になるなら、トータルで売るほうが損しないだろうか。
せっかく今いいところに住んでるのに、小銭かせぎでランクを落としたくありません。

[921: 匿名さん]

団塊ジュニア世代あたりの一般リーマンが無理な借金して6000万円以上の物件を購入している場合は早めに売却して身の丈にあった場所に買い替えるか、安い賃貸にしておいたほうが将来のため。来年から景気は冷めてくるので今のボーナスは期待しないで借金返却できるか冷静にシュミレーションすることをお勧めする。自己破産は最悪の選択肢、元のリーマン生活には戻れないと覚悟されたほうが宜しいかと。

[922: 匿名さん]

>>921

普通の上場会社は08年度の賞与は07年度の会計処理で”賞与引当金”として積むでしょう。
来年の業績が反映される賞与（ボーナス）は09年でしょうね。

それより、株価が実態業績に何故連動しないのかが、そっちの方が不思議だ。
05年度の業績比較して各主要会社は純利益が約三倍、純資産も倍近くになっているのにね。
所詮はマネーゲームなんでしょうかね、先行き感の不安？
でも、05年度業績ぐらいで十分じゃないのかな。

[923: 匿名さん]

株価は現時点(当期)の業績よりも企業価値(成長性とキャッシュフロー)で変動するのでは？

[924: 匿名さん]

今の好決算は半年前に織り込み済み。
今の低株価は半年後を織り込み済み。
ということは半年後の不動産は。。。？？

[925: 匿名さん]

しかし、周りがあれだけ高騰して、買える人が限定されて行くと、
都心に近く、リーマンの手が届くそこそこのお値段のところに人気が集中します。

まさにその地域にとっては漁夫の利状態。
発展のスピードが加速し、その質も格段に良くなって行きます。
集中が住環境の向上と利便性の向上をもたらす好循環が永続されることになる。

まあ、その根本にあるのは、かなり時間的に遅れてはいるが、
産業構造の変化が都市構造の変化をもたらしている点ですね。

変化の最初の段階では、変化前を反映し値段も安い、そこに周りの高騰があれば、
今後その変化が加速して行くのは明白。

[926: 匿名さん]

マンション業界は減収増益のようですね。販売価格は下がりませんよ。

[927: 匿名さん]

経済バブル崩壊しつつある状態は間違いなさそう、資金繰りで行き詰れば不動産も投売らざるを得ない会社や個人が増えてくるからもうしばらく待ちましょう。不動産も下落が徐々に始まっているので、どのタイミングが底値になるか見極めて行こう。

[928: 匿名さん]

＞９２７
おもしろいよね。今度は何時が底値になるか待ち続ける訳ね。下がり始めたと確認出来る前に上がり始めるのを考え始めると、、、。

何時になったら買うの？。あなたの欲しい物件は売り切れるよ。MS相場の研究の前にあなたの収入減らす研究したら？。

[929: サラリーマンさん]

最近のいろんな書き込みを読んでると、「＠４００万円/坪なら買いだ！」とか、「まだまだ上がる」とか云う意見がたくさんあるけど、２５坪＝１億円を出せる人がそんなに一杯いるのかね？
２−３年前からの豊洲付近や湾岸（港南）付近の大規模ＭＳの売り出しで、主力購買者のフツーのリーマン達が結構買っちゃったから、超高額物件（１億以上）購入者はかなり限られるのではないかな？２００８年度は原油、原材料の高騰が続き企業収益は悪化し、収入は横這い若しくは減少。高額物件の購入を先導した、一部の金融関係のリッチマンもサブプライムに端を発する株安で、収入は０７年度よりも確実にダウンするだろうし、結果、これまでのように都心だから即、完売と云うような事は、よほどお買い得でない限り難しいのではないかな？２００８年度は少なくとも、山手線外３０分以上の物件は投売りが始まりそうな気がするのだが。。都心部も＠４００万円以上は予想外に苦戦するのではないか。

[930: 匿名さん]

>>929

都心３区は勿論、渋谷・新宿・文京・品川・目黒・世田谷、
下手すると杉並・中野まで新築は坪４００万以上の供給のほうがそれ以下より
多くなるはずだよ。新築買おうと思えばそういうのしか買うの無いんです・・・

[931: 匿名さん]

これから２、３年はもしかしたら、逆に新築物件は値上がりするかもしれません。
今、新規供給は少ないわけですしね。
今物件の在庫は多いとは思いますが、1年経つと中古にカテゴライスされますし。

注意すべきは、コスト高のためになかなか値下げできないところ。
この点に関しては面積を減らしたり設備のグレードを下げるなどで対応してくるでしょう。
単に高いからとか安いからとかで考えないほうがいいかもしれません。
面積で言えば、坪単価は一つの目安にはなります。
逆に今の売れ残りを狙うのも手です。

今は価格が高すぎると言っている人は多いですが、
どの物件も高かった時代から、
誰もが買える多数のお手ごろ物件と価格を維持する物件、高額な物件
に分かれる時代になっていくのでしょう。
マンションは安心や便利さこそ価値ですし、それを買うものです。
だから特に立地が大事です。（駅、緑、病院、教育　※人によって便利さは異なる）

[932: 匿名さん]

＞929
確かに25坪1億円（坪400万）を購入可能な層がたくさんいるとは思えませんよね。
数年前まではその半額くらいで港区湾岸エリアが買えましたので、主力購買層も一巡化してしまったような気がします。

山手線外の郊外が下落する可能性は十分あるような気がします。
しかし、山手線圏内・沿線エリアも「高値（坪400）」が維持されるかどうかはかなり微妙ですよね。
3Ａとか千代田、渋谷は別格だと思いますが、それ以外の山手線エリア（新宿、文京、豊島あたりをイメージ）は、いいとこ坪300（実際には250〜350？）くらいが限界だと思います。

坪300でも25坪7500万円ですからね。これでも、83平米のマンションとしては結構な金額ですよね。

[933: 匿名さん]

>932
文京区西片に三井が作ろうとしているマンションも坪300万円になるのでしょうか？
だったら即買います。350万円でも即買います。
残念ながら坪400万円以上は確実だと思っています。

[934: 匿名さん]

＞933
932です。
＞それ以外の山手線エリア（新宿、文京、豊島あたりをイメージ）は、いいとこ坪300（実際には250〜350？）くらいが限界だと思います。

↑こういった書き込みをしましたが、確かに文京で三井、三菱の物件だと現在は坪400くらいはしますよね。
本郷PHがまさにそうですね。（一部で坪400万以下の部屋もありますが）

http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/man_type_all?rps=1&lc=03&...

西片のマンションも坪400くらいはする気がします。
…ということは、932の書き込み（坪300が限界）は間違ってますね。すみません。
そもそも「新宿、文京、豊島」を一緒にしたことが間違っていたのかもしれませんね。

でも、将来的に坪400をキープできるかどうかはやっぱり疑問です。

[935: 匿名さん]

今現在、足立区の坪単２０７万というのはどうなんでしょうか？

[936: 匿名さん]

>935
感覚的には高いと思うが、今のご時世を考えるとそんなもんかもね。
とはいえ単に足立区と言っても広いので、利便性の良し悪しで評価は大きく分かれるのではないでしょうか。
場所に拘りが無ければ金町駅前のタワーが坪200チョイみたいなので、駅近を考えると割安かなと思う（葛飾区だと思いますが）。

[937: 匿名さん]

９３６さん、私も割高だと思いつつ決めました。

[938: 匿名さん]

都心は供給が限られるから高くて多少売れ残っても値下げは
しないだろうね。
完成後３年くらいなら在庫で持ったりするんじゃないかな。
今でも５年前に売り出された物件売ってる訳だしありえない話ではないよ。

ということは値下がり待つ人は少なくとも５年は待つ必要があるのかな。

[939: 匿名さん]

都心は供給が限られるって理屈、もう何年も前から聞いてるけど、
一向に供給がへりませんねぇ。これからもどんどん出てくるみたいだし。

[940: 匿名さん]

都心のいいところの供給は少なくなったと思いますよ。
値段だけじゃなく物件そのもののグレードも高いマンション、
知ってたら教えて下さい。
どんどんって三つや四つじゃないですよね？

[941: 匿名さん]

竣工前後の売れ残り具合で念書取って１割引き位ってとこじゃないの・・・ねえ、デベさん？

[942: 購入経験者さん]

>>934
高いね。。本郷PH。
100,120の億ションの間取りはさすがだけど、ちょい高収入サラリーマンの手の届きそうな
7000万前後の60タイプは、この額でこれかぁって感じだね。。

[943: 匿名さん]

＞942
932です。
やはり高いと思いますよね。
これが文京区高額物件の現実なのでしょうが…。

個人的には80平米は欲しいので、そうなると9000万〜1億くらい必要になりますね。
とても手が出ませんね。

「都心の供給」については埋立地エリアだけはまだ供給の余地がありそうですが、昔から存在している土地の供給は減りそうですよね。
「都心からの距離」とか「利便性」以前の問題として私は埋立地は避けますね。

[944: 周辺住民さん]

943さん
千住地区は再開発が進み、東京駅から7km圏内ですが、200万円/坪程度ですよ。

[945: 匿名さん]

944さん
943です。
アドバイスありがとうございます。

でも千住エリアは、「都心から近いけど安い」ことは確かだと思うのですが、中古になった時の下落率も（他地域と比較して）高いそうなので、避けたいところです。

[946: サラリーマンさん]

>943氏
あなた頭いいよ、そう避けた方が正解。これからは中古になった時の価格まで、よく推測して買うべきだよ。絶対、投売り始まるから、もう少し待って。来年半ば前後は、どの企業も苦しくなるから何か動きが有りそうな感じがするよ。

[947: 匿名さん]

色々と話されて来たが、ざっくりと結論を言えば、

①ライフスタイルの変化により職住近接の需要は将来にわたって高く、
　都心部への需要は高止まりする。

②しかし、都心部のマンション価格は高騰、サラリーマン層がどうにか買える坪単価
　２００〜３００万円のところが限られてきたので、その地域に需要は集中せざるを得ず、
　結果としてその地域にそこそこの所得レベルの人が数多く、集中居住するようになり、
　飛躍的に発展する。

③首都圏の少子化を補う為、地方からの上京者の数は今後も高水準を維持する。
　これらの人は一旦、家賃レベルが低く、また賃貸ストックが膨大にある県境外周区に住む。
　この賃貸需要が、県境外周区の不動産価格を高止まりさせる。

④所得の二極化により、県境外周区に住む賃貸層の多くは、一生独身、一生賃貸となり、
　これらの地域はしだいに治安が悪化する。しかし、これが原因となり県境外周区の
　不動産価格が下がって行くのには、かなりの時間（１５年程度か？）を要する。

⑤県境外周区に住む賃貸層の一部は持ち家を取得する。
　高所得となった者は都心部を目指し、
　中間層は郊外の３千万円台のファミリータイプマンションを目指す。
　そしてこの選別が、県境外周区に住む賃貸層の質をしだいに劣化させて行く。
（尚、賃貸している場所周辺で持ち家を目指す人は少なくなる。何故なら、賃貸需要による
　土地利用が大きく、また、人口密度も高くなるので、利便性、環境にくらべ地価、不動産価格
　が高止まりとなるからだ）

⑥所得の二極化により、中間層の絶対数は減って行く。
　この為、郊外の３千万円台のファミリータイプマンションに対する需要は右肩下がりとなる。
　郊外が生き残って行くには、最初が肝心、魅力有る価格帯で、魅力ある大規模開発を
　現時点で打ち出せるところは生き残れるが、それ以外は難しくなる。

⑦この競争に敗れた郊外は、高齢化と人口減に悩まされ、そこの不動産価格はただ同然となる。
　この時点で、県境外周区に溜まり高齢化した賃貸層にも、持ち家取得の可能性が
　出てくる。④と同じく１５年後か？

[948: 匿名さん]

＞947
いいまとめだと思います。頭が整理できました。

個人的には②の「都心部のマンション価格は高騰、サラリーマン層がどうにか買える坪単価
　２００〜３００万円のところが限られてきたので、その地域に需要は集中せざるを得ず」というエリアに興味があります。

でも、坪単価300万以下の都心隣接区なんて現在の相場ではなさそうですよね？
そうなると新築では無理そうですので、築浅の中古ならば何とかなるでしょうか？

目白エリアを除く豊島区ならば可能ですかね？
（ちなみに豊島区は都心部ではなく、都心隣接エリアですね。）
そこそこ安くて、地盤もしっかりしていて都心に隣接しているという条件ですと豊島区が思い浮かびます。
新宿区も魅力的ですが、もう少し高いようなイメージがします。（東と西では価格差がありますが）

947さん、オススメの②を教えてください。お願いします。

[949: 匿名さん]

まさかそれは豊洲ですってオチなんじゃ・・・

[950: 匿名さん]

豊洲はありえないでしょう。

地盤の大半が汚染されたゴミで構成されてますからね。
地盤沈下のリスクも大きい気がします。
数十年後は「アトランティス化」？