都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

[購入検討中さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
新スレではこの４項目を踏まえ
「下がる派」も「下がらない派」も具体的で建設的な議論を展開していきましょう。

スレタイが「２３区」では範囲が広すぎ、議論にかなりの温度差が生じている為
記念すべき１０スレ目ではスレタイを「都心周辺」に変更しました。
※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい。

＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その９：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[861: 匿名さん]

資材も石油が絡んでるのが多いんでね。
はいそうですかと安くはならんよ。
米国は一戸建て用の資材が多いしね。

[862: 匿名さん]

＞861
資材価格下がっても建築確認おりないから着工出来ない。
建築確認がおりだしたら、資材価格は急騰する。
資材価格より来年のマンション供給はさらに減少することが問題。

＞859
土地価格むしろまだ上がってるね。
というより優良な土地は売りがないから比較出来ないかな

[863: 買い換え検討中]

買い控えの原因は、新々価格で買いたくとも買えなく成ってきてるのが
原因、所得が今のままでマンション価格だけが一人歩きしてるとこに
問題がある。工夫してでもマンション価格を前の水準戻さない限り難しい
のでは。

[864: 匿名さん]

東京の所得分布
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss06qd0102.pdf
１９９２年から２００２年の変化
男性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１５
増加した所得層、年収２００万円以下、年収７００万円以上
女性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１６
増加した所得層、年収１５０万円以下、年収４００万円以上
世帯主が有業で世帯所得が３００万円未満の割合Ｐ１９
１９９２年１５％
２００２年２１％

家計における妻の所得割合は高まる傾向Ｐ１７
既婚女性の就業率は上昇Ｐ１７
世帯所得が高いほど妻の有業率は高い
また、正社員率も高いＰ１８

都心およびその周辺部に、所得レベルが高いリーマン世帯が集中居住する
理由の一つに、共稼ぎがある。
そして、子供１人が標準世帯になっている。
また、中間レベルの所得層が減り、上位および下位が増え、所得格差は
拡大している。さらに、所得の高い層の方が妻の有業率は高く、
これが世帯収入の格差を拡大させている。
中間所得層の減少と既婚女性の有業率の上昇
この２つが郊外および県境外周区のマンション売れ行きを悪くしている。
また、郊外および県境外周区で高額なものが売れないのは、
共稼ぎが普通になって行き、これが世帯の収入レベルを決定付ける
世界になってしまったからです。

世の中変わってしまったんです。

[865: 匿名さん]

既婚女性の有業率は時代とともに高まって行きます。
これは、仕事重視の居住地域選定を強め、
職場までの通勤時間がより重視されて行きます。

将来的には郊外は言うまでもなく、
私鉄支線の販売環境も悪化して行くでしょう。

また、職場地域＝オフィス街として発展して行く地域を見極め、
そこへの通勤が便利なところを先回りして購入する等の工夫も
必要となって来ます。
旧来型の考えが通用しない時代になったことを、認識しておく
必要があります。

[866: 匿名さん]

この１０年でずいぶんと変わってしまいました。
１４〜２４歳の東京都への年間の流入人口を見ると

１９９６年
総数４５９０９人　男２４１９４人　女２１７１５人　女性比率４７．３％
２００６年
総数６７３６５人　男３５３３６人　女３２０２９人　女性比率４７．５％

男１１１４２人増　女１０３１４人増

[867: 匿名さん]

=>866さん

ここ10年間の総増加人口(流入-流出)はどれくらいかお分かりですか？

[868: 匿名さん]

はいどうぞ
都心回帰分も入った数字です。
この第６表です。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2006/ju06q10000.htm

[869: 匿名さん]

地方からの上京組の持ち家取得がそろそろ始まります。
地縁、血縁がありませんから、
今までの団塊Ｊｒと違って、都心部志向はかなり強いと思われます。
値段が上がったから大変だよな・・

[870: 匿名さん]

ＮＨＫで10時からワーキングプアー特集があるぞ。

[871: 匿名さん]

上京組みの一時取得は今真っ盛りじゃね？

[872: 匿名さん]

ワーキングプアーじゃ買えません。
年収３００万円以下が増えるとともに、世帯年収１千万円超が増える
と言う極端な二極化が進んでいます。
一生家が買えず、一生独身が増えるとともに、５千万円超の都心部
マンションを買う層が増えて行きます。
マンション販売の総数は減って行くが、
５千万円超の販売数は増えて行くと言うおかしな現象になって行く。
都心部への、高所得世帯（正社員の共稼ぎが多い）の集中居住が
これからの１０年で進んで行くでしょう。

[873: 匿名さん]

都市間の国際競争の激化、これもグローバル化のなせる業。
その中で、旧来型の常識と価値観に囚われ悩む。
日本の人心は興廃して行くのか？

取り敢えず、今はっきり言えることは１０％の中に入らないと
大変なことになりかねないってこと。

シンガポールでは知的レベルの高い人を計画的に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。

[874: ゲランにはS会の会館があるんだよ]

心東クンは「〜しなければいけない」とか
都市構造とか、どっかで拾ってきた貧弱な知識を披露するのが大好きだが
実際にシンガポールの下町に行ったことがあるのか疑問w

[875: 匿名さん]

８７３さんがどれだけシンガポールなどのアジアの住宅事情に詳しいか知りませんが、、、。

シンガポールはアジアの各地から優秀な学生を集め、アメリカのＭＩＴやフランスのインシアードを誘致して、シンガポールにあるこれらの大学で学んだ後、一定の期間シンガポールで働くことを条件に学費はタダにしている。

こうした誘致もあり、アジアの優秀トップ層の学生は今やまずアメリカのアイビー８校などのトップ校を目指し、それが無理ならシンガポールに行く。
悲しいかな東大などの日本の大学は最後尾。これらのアメリカやシンガポールの学校がダメであれば行くというのが現実。

そういう意味では８７３さんのおっしゃる通り、シンガポールは知的レベルの高い人を国内に置こうとしていることは事実。

でも一方で国の都市開発公社であるUrban Redevelopement Authority(URA)は安価で優良な住宅をマス層の国民のために多く作っている。

http://www.ura.gov.sg/index.html

ほとんどの国民は通勤４５分程度で広さ１００㎡程度のマンションを2000万円台で取得できている。
でも彼らも、いつか成功して財をなしたら、もっといい民間のコンドミニアムを買いたいと考えている。


一方で、東京の銀座に当るオーチャード通りに最近できたマンションなどを見ると坪１５００万円から１６００万円して青山の一等地物件（せいぜい坪1,100万円でしょう）より高いけど、即完している。
これを買っているのは、７割がたインドネシアの華僑（中国系住民）。

こういう人たちは、少なくともアジア全体の範囲でどの国が割安か見て投資するので、時にソウルの物件を買ったり日本の物件を買ったりする。

現在、アジアの華僑の資本は、日本の一等地の不動産が相当に割安と見ており、実際のところ台湾や香港などの華僑は日本の一等地のマンションなどへの投資を今年の年初以降、サブプライムもものともせず拡大している。
日本の投資家がどんどん力をなくしているなかで、アジアの金持ちはどんどん力を増して、割安の物件をグローバルに物色している。
こういう動き、意外と見えていない方が多いようですね。
こうした動きも見ないと、物件価格動向を見誤りますよ。

[876: 匿名さん]

御託は十分。
全然、下がらんぞ。

[877: 匿名さん]

もう少し待ちなさい。
販売不振で在庫も増えてきているから、3月までには投売りが始まるでしょう。実際は個別に値下げ交渉が始まっているよ。

[878: 匿名さん]

じゃ、チャレンジ価格中古の数々も
待ってれば投売り間近かな。

[879: 匿名さん]

＞８７７

３月は早いでしょ。年度末で物件が一番動く時期だよ。３月いっぱいは当然我慢して、少なくとも5月頭のGW開けまで待つというのが良い読みと思いますね。

中古だって今下げる人いないでしょ、年末は動かないのは当然、そして一番動く年度末近いのに。

今下げた方が良いという仲介業者が居たら手を切った方が良いよ。あなたの為に考えてません。

[880: 匿名さん]

その前に在庫調整が終わっちゃってるよ。
桜咲くころまでの婚礼・転居シーズンまでには
捌けてるから、元の木阿弥で賃貸組みは2003年以来、
今も将来も脱出できないのが定番ループになると
近年の学習で習ったばかり。