都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

[購入検討中さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
新スレではこの４項目を踏まえ
「下がる派」も「下がらない派」も具体的で建設的な議論を展開していきましょう。

スレタイが「２３区」では範囲が広すぎ、議論にかなりの温度差が生じている為
記念すべき１０スレ目ではスレタイを「都心周辺」に変更しました。
※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい。

＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その９：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[82: 入居予定さん]

アク禁が解けたのかね。

[83: 匿名さん]

>>80
どこがどう理論的で無いのか理論的に反論して下さいね。

[84: 匿名さん]

>>81
二極化ね。
こないだ東京都の調査レポートで都内でも高所得世帯が減少してるのが確認されたが見てないの？
おバカさん。

君の理論はいつもの信者と同じ
・日本中の金持ちがなぜか都心マンションを資金の限り買い捲る
・世界中の金持ち、ファンドがちがなぜか都心マンションを資金の限り買い捲る
これだけ・・・・・もはや感情論。

大笑いなのは俺だけか？

[85: 匿名さん]

>>83
都合が悪い話は見たくない・聞きたくない・理解したくないという姿勢。
これだけで十分ジャン。
お解り？

[86: 匿名さん]

東京都：年収５００万円未満世帯、初の過半数　過去最多

東京都の世帯の年間収入　東京都が５年ごとに実施する「福祉保健基礎調査」で、年収が５００万円未満の世帯が昨年度、初めて５割を超え、８１年度の調査開始以来、過去最多となったことが分かった。３００万円未満の世帯も全体の３割近くで前回調査より約１０ポイント増加していた。雇用機会や賃金で地方より恵まれている首都・東京でも低所得層の増加が顕著になっている実態が浮かんだ。

　調査は昨年１１〜１２月、無作為に選んだ都内の計６０００世帯を対象に実施、３７７５世帯から回答を得た（回答率６３％）。

　それによると、年収５００万円未満の世帯は５１％で、前回調査（０１年）より１３ポイント増えた。また、３００万円未満の世帯も２７％に達し、前回より９．３ポイント増加。２０００万円以上は１．６％で前回より１．７ポイント減少、１０００万円以上２０００万円未満は１１．５％で３．２ポイント減るなど、高所得者層は減少傾向だった。

　また、収入源については、２８％の世帯が「年金や生活保護」を挙げ、「仕事をしている人がいない」世帯も過去最高の２２％に達するなど、厳しい生活実態が垣間見える。

　今回初めて行った所得格差の意識調査（複数回答）では、所得を決める望ましい指標として「本人の努力・実績」を選んだのは７９％と最も多く、能力主義への期待の強さが表れた。次いで「仕事の内容・職責」が５４％で、日本の慣行として長く続く「年齢・経験年数」は１６％にとどまり、年功序列的な考え方には否定的である実態が浮かんだ。

　所得格差の是正手段（複数回答）としては、「努力・実績が十分報われる環境整備」（５３％）▽「中途採用など就労機会の拡大」（３０％）−−などが多かった。また、現在の社会状況についての問いには、「格差が固定化している」と感じる人は３４％に上った。【夫彰子】

英文を読む
毎日新聞　2007年5月16日　15時00分

[87: 匿名さん]

こういうニュースもあるからね
玉が無いといっているデベは知っているのかね？知っててもだんまり？？？
これから数年したら戦前からの一等地の玉がしこたま出てくるよ。
その頃は需給バランスも良くなって価格もこなれるかも知れないしね　楽しみ〜
宿舎の相当数は都内にあるから、私は１００万平方メートルが都内で供給されると見ている。
そこが高層マンションになれば相当の供給量ですね。
＜日経　ＨＰより＞
国有不動産、全国で900カ所売却・財務省有識者会議が最終報告書
　財務省が検討してきた国有不動産の売却計画が15日固まった。公務員宿舎や庁舎
など全国で合計900を超す不動産物件を売却。都心の庁舎ビルの高層化も進める。
国の資産・債務改革の一環で、2015年度末までに1兆6400億円の売却収入を見込む。
都市部の優良物件の大量売却で不動産売買が活発になる可能性がある。
　政府は、「小さな政府」の実現へ国の資産と負債を圧縮する方針。財務省の有識
者会議が15日、売却物件などを盛り込んだ最終報告書をまとめた。一部ではすでに
売却手続きに入っているが、来年度から入札などが本格化する。
　売却対象として新たに固まったのは、北海道、福岡県など全国16都道府県にある
637の公務員用宿舎。総面積は309万平方メートルで東京の日比谷公園の19倍に相当
する。神戸の本山地区など人気の住宅地も含まれる。買い取った民間事業者は住宅
などに転用する見通し。すでに決まっている東京23区内の約250の物件と合わせ、
宿舎の売却物件は合計900弱になる。(01:49)

[88: 匿名さん]

私の見方は以下のとおりです
世界経済は中国，インドなど新興国の急成長と米国、ＥＵ諸国の堅調な経済情勢から当面は拡大を続ける
旺盛な資金需要から世界の金利は上昇傾向を続ける
日本の金利も上昇するが、世界的に見ると成長率は低く、金利格差は拡大する。このため円安傾向は続く。
新興国の旺盛な需要に供給が追いつかず、コモディティ価格は経済にダメージを与えるぎりぎりの上限まで上昇する。

　このため、私の投資方針は
外貨、外国株式、国内輸出産業株、コモディティファンドです。

一方，日本の不動産、特にレジ系には弱気です。

①外貨ベースでみると安くなる
②給与の伸びは低く、不動産の購買力の大きな伸びは期待できない
③金利が物価上昇率や給与所得の伸びを超えて上昇する
④労働力人口は確実に減少する


　世界的に見て投資対象としての日本の不動産購入は不利で、私は弱気です。

[89: 匿名]

８４、８６さん

この調査の詳細を知らないのですが、少なくとも、なんの疑念も無く、これを信じるのは
危険だと思います。

年金、生活保護世帯の異常な多さに驚かされますが、この理由は例えば、調査が電話で
日中行われたため、電話に出た人が、高齢者が飛び跳ねて多かった、といったことが
考えられるのでは無いでしょうか。逆に、携帯の普及で、若年層はほとんど、こたえていないとか。

いずれにせよ、こういう、全世帯の調査でない、かつ回答率のあまり高くない調査を
鵜呑みにするのは危険です。

[90: 匿名さん]

このスレの一部の人が関心あるのは長期的な東京の不動産価格ではなく
自分が購入した都心周辺の、いわゆる湾岸地域のマンションの転売価格であり，転売完了後は不動産市況への関心は急速に薄れていくのではないでしょうか。
それならそうと、投稿の際には一言言っていただけると、ほかのまじめな議論と区別できるのでありがたいのですが

[91: 匿名さん]

感情的に煽ってみれば少しはマトモな意見も出るかなと思ってみましたが
どれもこれも相変わらず、現実逃避の希望的楽観なレスしか生まれないですね。

私は既に、都心物件購入者で１００％満足なマンションを手に入れて
今の場所に永住するつもりで転売する気も全く無い為、正直
今後都心のマンションが騰がろうが下がろうが関係ないんですよね。

何故、このスレに来ているのかと聞かれれば、ただこー言う場で
議論をするのが好きなだけとしか言いようが無いですね。
勿論、常にフラットな考えを持ち、同意する意見があればそれに賛同する姿勢もあります。
しかし今のところ「下がる派」の建設的で論理的な意見は一切無く
同意するにも全く同意出来ないと言うのが現状です。

何故なら誰も他の２項目も含め
「都心部の土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」については
希望的楽観ですら反論できていないのですから。

[92: 匿名さん]

強気派の人は、発言とは逆に本当は既に自分のマンションの転売算段していて、それまでの間、皆が強気でいてくれさえすればいいんじゃないかな

[93: ビギナーさん]

>>91
あなたも少しは反論してみたらどうですか？

[94: 匿名さん]

デベ業者とそうでない人がまるわかりですね。

[95: 購入経験者さん]

自宅用で買った人、子供2人と仮定して、100平米くらいで
都心周辺のマンションを買いました。
売る必要が、あるんでしょうか。広さも充分だし。
今の金利状況で考えると、長期固定金利＜賃貸利回り
でしょう。空室リスクはあるにせよ、せっぱつまった人がそれほどいるとは思えないですよね。必要に駆られて売らなきゃいけない人、そんないますかねえ。
湾岸マンションあたりは、キャピタルゲイン狙いで買っている人が多いので、有り得ますが。
私の周辺、不動産の売り情報、殆ど無いですね。たまにあるとすぐに買われていくようです。
国有不動産は、確実に高値販売ですよ。マスターブーを見れば分かるでしょう。入札形態にしてデベが買って、安くなるわけがない。

[96: 匿名さん]

私は一般的サラリーマンなのでこの時期に不動産購入を思い切るこ
とができません。全額キャッシュまでは無理でも頭金程度はそろっ
ていますが、参議院選挙後に確実に来るであろう消費税アップ、
人口推計見直しに伴う年金掛金のアップ、原料高による生活用品や
自治体再建法による公共料金等のアップ等、個人負担額の増加は確
実です。
両親から援助してもらえる家庭は心配無用でしょうが、両親も長生
きする時代ですから、相当の資産家や同居世帯でもない限り、安易
に子供に金銭的支援もできないでしょう。
今は人生９０年時代ですから、あまり早く買いすぎると建て替えが
必要になります。自分が死んでも妻が年老いてから費用を払えず路
頭に迷いかねませんので、今は４０歳ですがしばらくは社宅住まい
で我慢して、あと１０年ぐらいして（５０歳ぐらいになって）から、買ったほうが賢明かな？と考えています。
その頃は人口減少も顕著になり、不動産価格もこなれてきているで
しょうからね。さすがに一生のうちに２回も建て替えはごめんです。

[97: 匿名さん]

マンションなんて同じ物に長くは住まず、
適当な時期に買い変えて住む人も多いですよ。
私はもう２回住み替えましたけど。ローン無しだから気楽です。
古い方は売るので新規に需要が生まれるわけではありませんがね。

[98: 匿名さん]

通勤苦や周辺環境、賃貸の支払いが気にならない人は
無理して買う必要は無いと思いますよ。
私はどれも気になるので早めの購入に踏み切りました。
人生価値観は人それぞれですね。

[99: 匿名さん]

山手線の外側の物件なんて、
新たに出てきても、いらないよ。

西は、北区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区、墨田区、江東区、
港区の東側と、中央区のほとんどは、欲しくない。

東は、練馬区、豊島区、新宿区の西側、中野区、杉並区、世田谷区の西側、目黒区の西側、大田区の南側、品川区の東側は、欲しくない。

住環境が悪いか、都心から遠いか、どちらかだ。
電車でも車でも、20分以上かかる。出かけるのが、面倒になる。

山手線の内側、
かつ＊＊が少ない地域だったら、いいね。
うちの近所、出物が少ない上、空きが出ると、即埋まってる。

ここの読者の９割方、住めっこないけどね。

[100: 匿名さん]

上の、＊＊は、「低所得層」です。

[101: 匿名さん]

ねえねえ前から聞きたかったんだけど
山の手の内側に住むと何か良い事あるの？
ハッキリいって何の魅力も感じないのだがｗ
山の手内の良い所って何？
まさかブランドとか資産価値とか言わないよね？

[102: 匿名さん]

結局、不動産にしか意識が向いていないから、これからやって来るであろうその他の
負担増には意識がいかないんでしょうね。
その他のコストは今のままで、物件とローン金利だけは上がるから早く買わなきゃ・・・
と焦っているんでしょうね。なんと都合の良い解釈だこと。
物件や金利が上がるということはその他の生活コストも上がってくるのにね・・・
実際に今月から住民税も相当上がっているでしょ？軽減措置がなくなったからね・・・
今でぎりぎりのローンを組んでいる人はこれから大変でしょうね。
マンションは豪華でも、食事は毎日安売り品ですか？

[103: 匿名さん]

>>99のような人間が住んでいる地域がとても民度が高いとは思えない。
布団オバサン並みに絶対に近隣住民にはなりたくタイプだね。
って言うかこんだけ他の地域の悪口言っておいて自分の地域の名称
言えない時点でコンプレックスの塊みたいなもんだ。
かなり無理して買っちゃった割りには意外と住み辛くて、後悔してるんだね・・・カワイソウ

[104: 匿名さん]

当然コストに利益を加えて値をつける（できればたっぷり）。
で、その価格で売れなきゃどうなる？
１つはそのまま。もう１つは、値下げだ。
だから、体力のない業者から採算割れの恐れも指摘されるようになる。地価や資材が上がったからと、顧客がそれを理解し大変ですねご苦労様と受け入れ高価格で買い続けてくれればよいのだが、受け入れなければ、そこまで。

[105: 匿名さん]

この板には独身なのにマンションを購入した人や子供を作らずDINKS
で人生送ると決めた「ローンを払っても使えるお金が十分にある人」
も多数含まれているでしょうから、家庭持ちの人は一緒の立場で考え
ない方が懸命ですよ。家庭持ちはいろいろとコストがかかります。特にこれからは税金や社会保障費も上がるし、老後資金もためなくては。
子供にとって幸せなのは、豪華絢爛なマンションに住むことではなく
、人並みの生活（友達に指摘されない服装、楽しみに思えるような毎日の食事、ストレスのたまらない遊び場等）ですからね・・・
冷静に・・・

[106: 匿名さん]

最も安かった２００１〜２００２年頃の物件でも「毎月の家賃は賃貸並み」とうたっ
ていても、実際には管理費、積み立て費、駐車場代、固定資産税等を払えば結構な支
出になっていましたからね。計算したらすぐにわかります。

[107: 匿名さん]

>>105
その通り！自分が毎日毎日定年までの数十年間、往復２，３時間の
通勤地獄を我慢するだけで家族が幸せに暮らせるならそれで良いじゃ無いですか！

[108: 買い換え検討中]

駐車場代はなしでしょう。

[109: 匿名さん]

清貧という言葉がかつてありましたね。

豪華絢爛とかカネまみれとか、ホリエモンや例のファンドの金持ちを思い出しました。

[110: 購入経験者さん]

別に、賃貸でも管理費払うし、駐車場代も払うし、
固定資産税なんて微々たるものを気にしてる人はそりゃ
買わないほうが良い。

[111: 匿名さん]

賃貸の管理費は分譲に比べて微々たる物だよ。修繕費はかからない。数万違うと思う。
駐車場は都会は乗らないのが一番の節約。

[112: 匿名さん]

賃貸は更新代が糞高いだろ。

[113: 匿名さん]

ＵＲなら更新料もかからないよ。

[114: 匿名さん]

だったらＵＲに一生住んでりゃイイじゃんｗ

[115: 匿名さん]

山手線内だと、車がないより、あったほうが、全然便利。

想像とは異なる。意外と、スムーズに移動できるんだよ。

地下鉄だと、駅まで移動する必要があるし、
乗り換えなどで意外と時間がかかる。

自宅→青山骨董通り→ホテルオオクラ→銀座→自宅
なんて、車に限る。

[116: 匿名さん]

オークラだった。

[117: 購入経験者さん]

そうですね。車は必須です。
ガソリン代が、、車検代、、自動車税が、、
固定資産税が、、修繕積立金が、、
そういう人生、空しいとは思いませんか。

[118: 匿名さん]

子供が大きくなったとき親に対して文句を言うとしたら、豪華マン
ションに住めなかったことではなく、見栄を張って高い不動産を買
ったばかりに他を切り詰めて、ピリピリした生活を送っていたこと
に対してでしょうね。

実際、私の友人は小さい頃、親が住宅を買ってから、おかずは作り
置きの鳥のから揚げばかり食べさせられていたと文句を言っていま
した。
私は古い農家の家に住んでいましたが、食べ物は何不自由無く食べ
られていましたので今も親には感謝しています。それが子供の心理
ですよ。

[119: 匿名さん]

自宅から１０分、日比谷で観劇して、銀座でメシ食って、
１０分で自宅、フロに入る。

自宅からタクって、１５分で大手町。会社勤めの方も、楽。

自宅から１５分で、御苑を散歩。緑地が多く環境もいい。
良い学校も、良い病院も、百貨店も、レストランも、ほぼ集中。

どうして、わざわざ、不便な郊外を、選ぶ必要があるの。

[120: 匿名さん]

下手におしゃれなマンションなど買ってしまうと駐車場を見ても外車が多かったりするから要らぬ見栄を張ってしまい、全てにおいて高い
買い物をするはめになってしまいます。
私の友人でも高級住宅地に近い社宅住まいだったが故に、子供の友人
たちの親に外車や高級車に乗っている人が多く、影響されて高い車を
買ってしまった者がいます。
今、車検の度に高い費用を払わされて文句を言っています。

それから健康のためには通勤時間がある程度あった方が良いと思い
ますよ。私も転勤で通勤時間が１時間から１０分になったとたんに
太り始めました。スポーツクラブなんか毎日行けませんからね。
通勤は結構良い運動になりますよ。本も読めるし。

[121: 119]

そんな生活を毎日していたら普通の家庭は破産してしまいますね。
観劇や百貨店なんてそんなに行けません。
よほどのお金持ちか共稼ぎなんでしょうね？

[122: 121]

121は by120で>>119です。

[123: 匿名さん]

だから、年収1500万円、金融資産1億円あたりが、
多分ボーダーラインなんだよ。

ボーダーライン以下だったら、無理して住んでるってこと。

[124: 購入経験者さん]

別に、無理して不動産を買わんでもいいでしょ。
1億円借金しても、余裕で生活できる人は1億円借りれば良いし。
3000万借金してギリギリなら、2000万借りて買える物件買えば良し。
その物件が狭いんだったら賃貸にすれば良し。
借金＝無理した生活、では無いでしょ。

[126: 匿名さん]

今は３５年ローンもあり金利も比較的安いからデベにあおられて買うことは簡単ですが、
ローンが長いということはそれだけリスク要因も増えるわけで、そんな中で確実に返済
していくことは結構難しいかも知れません。バブルの頃は金利が高かったからそんな長
期ローン組む人もいなかったし、現在は前例のない壮大な実験が始まったと見るべきで
しょう。
今後さまざまな生活コストがアップしていく中で最後まで生き残れる（＝ローンを支払
える）人がどれだけいるかとても楽しみです。金のかかる妻と子供を抱えて返していく
のは凡人には思いの他大変ですからね。

[127: 購入経験者さん]

バブル前にはいっぱいいたでしょ。前例ありますから。。
バブルで火傷した人は、値上がり局面で住宅をステップアップさせ、
借金も増やし、最後にババを引いた人たちでしょ。
そういう無理をしなければ、普通は問題無い。だからこそ銀行は低金利で貸すわけで。

[128: 匿名さん]

>>127

　銀行の貸出金利とライフスタイルは関係ないでしょ！
　公金を投入して法人税も納めていない銀行が高金利を取れるは
　ずがないでしょ！金融庁に叱られる。
　あと数年で公金も返済できるようだから銀行の攻撃が始まるで
　しょ。

　それに、これまでは高金利についてはノンバンクを子会社化し
　てトンネルして融資していたから、銀行本体は低金利でも結構
　儲かった。それで社員の高給が維持できた。
　ノンバンクは規制強化で軒並み赤字だし、これからも高金利の
　設定はできないから、銀行は自らの看板で稼がなくてはならな
　くなった。このため銀行は早く利上げをしたいはず。

　いよいよ高金利の始まりですね。そうなるとデベは早期の借金
　返済のために益々購入をあおるだろうね。そして体力が無いと
　ころはつぶれはじめる。そんな口車に乗らないことですね。

[129: 匿名さん]

>>128
法人税のしくみも理解していない人が
そんなに偉そうに言うもんじゃありませんね。
もう少し一般常識を勉強しましょう。

[130: 購入経験者さん]

なんでしょうねえ。銀行に搾取されたくないという頑な心が
事実認識を見誤らせるのでしょうか。
利用すればいいじゃないですか、銀行を。
この時代にレバレッジかけなくてどうするの。もうそろそろ
金利が上がり始めるなら、長期でなるべく多く今のうちに
借りたら良い。借りないのは、怖いからでしょ。
恐怖心には打ち克たないとね。

[131: 匿名さん]

世帯の構成がダンナ、専業主婦、子供二人というのが大幅に減少し、DINKS、DIWKS増加していることを考えると70〜80平米の3LDKという需要が減少、平米を落として2LDKでもより職場に近いエリアという需要が増加するのではないでしょうか？
すると都心の需要の下支えになり、購入サイドとしても坪単価が上がっても、占有面積の低下で表面上の価格自体はそれほど変わらず購入可能となります。
一般サラリーマンにとっては稼げない嫁さんと子供の数が最大のリスク要因ということですね。