都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

[購入検討中さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
新スレではこの４項目を踏まえ
「下がる派」も「下がらない派」も具体的で建設的な議論を展開していきましょう。

スレタイが「２３区」では範囲が広すぎ、議論にかなりの温度差が生じている為
記念すべき１０スレ目ではスレタイを「都心周辺」に変更しました。
※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい。

＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その９：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[801: 匿名さん]

この前全額キャッシュでマンション買ったけど、これからは下がるよ。
前の安値までは下がらないし、安くなるのを待つのもダルいから買ったけど。
需要と供給を冷静に感じてればこの程度分かりそうなものだけど、
数十年ローン組んで買う人は、いわば信用売買で大幅にレバレッジ掛けて買うようなものだから、
自分に不都合な下がるっていう情報を拒絶するようになってしまうんだろうな。

[802: 匿名さん]

供給から見れば下がりようがないでしょ。

モデルルームまわって比較するほど新築物件はないし、
いい条件のものは高いけどじわじわ売れているから焦るんじゃない。

[803: 購入経験者さん]

需給で言えば、先安感が台頭してきた時点で需要はあっという間に引っ込んで、供給がいくら少なくても市況は緩みます。　不動産といえどもその例外ではないことは経験済みですね。

既にその時期に入っているであろう事は、ここに書き込むような方のほとんどが感じていると思いますけど。

[804: 匿名さん]

価格が上がれば需要は減り、価格が下がれば需要は増える。
例外もあるけど、中学で習うレベルのミクロ経済理論の基本。
（価格は何時もこういった教科書通りに決まるわけじゃないことは知ってるけどね。）

それなのに、価格が上がっても前と同じだけの需要があると思ってる人が一
杯居るのが不思議。

[805: 匿名さん]

>>804
何をゴチャゴチャ言ってるんだｗ
需要があるから騰がってるんだろ。
それとね、モノは幾らでも生産できるが土地は生産出来ないんだよ。
だから、
希少な都心価格＝超プレミア価格
となるのだよ君。

[806: サラリーマンさん]

需要があるから上がってるとは限らない。
ちょっと考えれば解る事。

[808: 匿名さん]

>>806
解りません。
是非、教えて。

[809: 匿名さん]

昔のバブルの様に実際に住む個人でなく、企業が売ったり買ったりして釣り上げた時とは違うと思うので、上がりはしないけれどいっきに値下がりする事はないのでしょうか。豊洲方面は別として。

[810: 匿名さん]

>>809
何気に正論。
バブルと今では投資用と住居用の購入割合が違うので
バブルの様な下がり方をする事は無いでしょうね。
むしろこれからまだまだ仕事上等の都合から都心への需要は
増えるが供給立地が無い事を考えると数十年は
下がる事は望めないでしょうね。

[811: いつか買いたいさん]

最近投稿が無いようです。引き続きの投稿お願いします。参考にしてます。

[812: 匿名さん]

需要が無くて価格が騰がってるのは不自然だということが判明しました。
あとこの板が人気が無いことも。

[813: 匿名さん]

812さん

この板を見ている人のほとんどが既にマンション購入者って事。

だから人気ない。だって下がってほしくないもん。

[814: 匿名さん]

いや、私は複数持っているが2004年当時の価格までできるだけ早く下がってほしいね。

ついでに仲介手数料も１％に下がるべき。

[815: 匿名さん]

>814
下がって欲しいなんて待たずに、
あなたの手持ち物件を相場以下の安い価格で売却すれば済むことですよ。
安けりゃ買い取り業者が手数料無料で買ってくれます。
願いがかない、良かったですね。

[816: 匿名さん]

ちげーだろ。
ランニングコスト下げたいってことだろ？
売る気ないのに税金だけ上がっても取り分減るだけだからな。

と　物件持ってない私が代弁してみる。

[817: 匿名さん]

すごいね、トヨタワは４％も値下げしたんだって。

[818: 匿名さん]

豊洲は完全にバブル崩壊。
あそこは異常過ぎた。

その他の23区内は、妥当なので、そんなに下がりません。

[819: 匿名さん]

豊洲、東雲のチャレンジ価格は調整されています。
Wコン、アップルタワー中古はどんどん値下げをしてます。

[820: 入居済み住民さん]

昨年なら、アップル７５㎡３５００万、ＣＦＴでも低層なら
約１００㎡で５５００万で買えた。
人気のＰＣＴ、高いといわれた西側でも８０㎡６０００万台。
現在の価格は３〜５割程度上がっており、これはやはり高騰
しすぎ。江東区としては、調整やむなしでしょう。

[821: 購入済みさん]

PCTにしても、今から3年後には分譲時の価格にまで戻って、正常化されると思うな。

[822: 匿名さん]

PCTは、発売前は仕様や角部屋の形状や西向き部屋などに対して、
色々批判があったわけだし、
徒歩6〜8分掛かるし、
値下げ調整があってもおかしくはないでしょ。

[823: 周辺住民さん]

豊洲はチョッと高いとは思うけど
再開発によって人気高騰してきた街だから
バブルとは違うような感じ
今の所　再開発は順調だし
個人的には街機能のバランスも良いと思うよ
注目されてる街だから　マスコミも取り上げやすい。

[824: 匿名さん]

>注目されてる街だから　マスコミも取り上げやすい。
これはちょっと違う。
三井がマスコミを使って注目の街というブームを作り出した。
という方が正解。実際色んな媒体でのパブの入れ方が凄かった。
まぁそういうのを真に受けるミーハー層が実際反応して人気になってるから今はいいんだけど、
カンフル剤が切れても、このまま行けるかは未知数。

[825: 匿名さん]

>824
全く同感です。
三井提供のワールドビジネスサテライトを始め、マスコミを使っての宣伝が上手かったですね。
黒木瞳使用のＣＭも、銀座に近いと思わせたり「都心」と思わせる上で効果的でした。

[826: 匿名さん]

銀座５分か…

[827: 匿名さん]

銀座一丁目駅に豊洲駅からメトロで３駅５分…

[828: 匿名さん]

そりゃ　三井は宣伝が上手いよ　パワ〜企業のキャンペーンだよ。
三井主導で多額の資金投下してドデカイ豊洲再開発してるんだから
宣伝だって半端じゃないだろ

それで　豊洲が便利になり人気になって　
商業チャンスも生まれ　マンションも売れて
人　モノ　カネが集まる街になったんだから　
結果的には良かったんじゃねーの。

でもま〜　世間一般に知れ渡る前にこう言う情報は知っとくべきだよね
今の豊洲の新築価格は俺には無理。

[829: 匿名さん]

だから〜
いつまで人気は続くかねって、おはなし。

[830: 匿名さん]

そんなに　豊洲が気になるの？

[831: 匿名さん]

豊洲はオリンピック誘致失敗した後の土地の活用が決まるまででしょうね。そこから一気に冷めるのでは。
みなとみらい的な開発でもすればいいんですがね。

[832: 匿名さん]

＞８３０

マンション検討者は気になるでしょうね。
それ以外の人には関心、存在ともに薄いですよ。

[834: 匿名さん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

これなんかひどいよな
B7階以下は仕様がアップグレードもできず
ビニールとプラの安物仕様だったのに
100米以上で6千万円台無抽選だったよ

[835: 住まいに詳しい人]

>>834
購入価格6160万円/＠248万円のマンションを
１億円/＠403万円で出すとは、いいチャレンジだね

どーせ株式でいうところの見せ板だろーけど

[836: 匿名さん]

＞８３５
そう。以前からありますね、この7階、82平米、1億円。
何らかの意図があってのことだと思いますが、仲介業者（近鉄不動産・東陽営業所）
の常識を疑いますね。信用できない会社のイメージです。

[838: 匿名さん]

この間取りプランは良いですね。
全室バルコニー向きは稀少
占有間取りの長方形整体は稀少
バルコニーは際立って広いのは稀少
アウトフレーム構造で柱ムダが少ないのは稀少
等々で、人気の豊洲再開発地区内で
レインボウ向きなので高価格はやむを得ない

[840: 匿名さん]

4000万円UPで売り出して
それで売れたら万々歳じゃん
たとえ交渉で10%ダウンしても大もうけだね

豊洲は値上がりしてる地域だから
ウダウダ文句言ったってしょうがないじゃん
結局　皆　羨ましいんでしょｗ

[842: 匿名さん]

この物件、もう随分晒されてますよね。完成前に潮目変わっちゃったからね。ＴＯＴも残ってるのにこの値段じゃ厳しいでしょ。

[843: 匿名さん]

チャレンジ価格でも何価格でもいいけどさ
そんなに1億円で売りだした事が
気に入らないの？

[844: 834]

欲の皮が突っ張ってるのは日本人には受け入れがたいだろ
当時同一階を申し込みするか最後まで悩んで結局やめたが
仕様は購入後すぐ大幅に業者入れようと思っていたほどひどかった

完成前に売れると良いね
部屋見たら安物の内装、非カセットなエアコン
目の前のセメント工場と、どうみても80平米一億の物件じゃーない

つうか一年前に比べて豊洲のいい意味でのまったり感は急速に失われたよね
ただの海沿いの高層ビル街（隙間に昭和の遺物込）になってしまった

[845: 匿名さん]

この間取りプランで1億円はスゴイですね。
非カセットエアコンで1億円はスゴイ！
非タンクレストイレで1億円はスゴイ！
非無垢フローリングで1億円はスゴイ！
セメント工場ビューで1億円はスゴイ！
ららぽーと横の立地で１億円はスゴイ！

[846: 匿名さん]

>>840

>たとえ交渉で10%ダウンしても大もうけだね

んなわけないｗ　40%ダウンが適正価格。

[847: 匿名さん]

豊洲人気？
賃貸のロイヤルパークス豊洲が入居者募集を始めて1年近く経つけど
未だに大量の空部屋が残っている。
大した人気だね。

[849: 匿名さん]

バブルの時の幕張を思い出す

[850: 匿名さん]

１年貸せずに残って安く貸すわけにはいかなくなった。。
株と一緒で、塩漬けってやつですな。
投資で買った連中は間取りや立地を吟味しないでって人が結構多くいたのではないですかね。

[852: 匿名さん]

坪単価で３００万円を超えると買える人が少なくなって、
その地域の発展スピードは減速する。
古くからの住宅地は
既存住民の高齢化が進み、
衰退への道を歩むようになる。
その一方で、漁夫の利を得て、
発展のスピードを上げ、大発展するところも出てくる。

[853: 匿名さん]

じゃーとっくに西部は衰退が始まっていたはずだね！

某巨大掲示板のPCTスレの現場の書き込み見ていると
買わなくて本当によかったと思うよ
安普請のメッキが剥がれるのも時間の問題だろ
東向きの部屋なんて眺望なんかなーんもないぞ

[854: 匿名さん]

高齢化の影響が出始めるのはこれから
東京オリンピック以降に住宅地域化が加速した地域ですから。

[855: 匿名さん]

城東信・者は23区スレで相手にされなくなったからこっちにきたのか。
豊洲は都心じゃないよ。
心南4区はググってもお前しか使ってない言葉だよ。

[856: 匿名さん]

>>854
更地は増えているものの売買は停滞している。
しかし、価格は下がらない。
何故なら、売り手が個人で、
売り急ぐ理由が無いから。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース（200707〜09）.pdf

[857: 匿名さん]

金融資産だけでも、長らく1200兆円と言われていたのが、
今や1500兆円ですから、仮に増加分の余禄の３割が東京分
だとしても、１億円で１００万戸近いわけです。
当然基数は減りませんから、都心とその周辺は
向こう20年近くは下がらないでしょうね。気持ち程度の
調整があるぐらいでしょう。

[858: 匿名さん]

>>857
すごい計算の仕方だな。笑ってしまったよ。
増加分は株とかだと思うよ。
それらの金は、そう簡単に不動産にはいかないよ。

投資家は儲かるところに投資する。
これが大原則。

ちょっと前までは、株や不動産　今は資源関係。

[859: 匿名さん]

うん、土地価格は急激に下落中。（都心含む）
ただ、資材がねー。

[860: 匿名さん]

ほんとかどうか知らないけど、米国の住宅着工が激減して、日本の住宅着工も例の法改正の影響で落ちてるから、日本の資材価格も下がり始めてるって話だよ。

[861: 匿名さん]

資材も石油が絡んでるのが多いんでね。
はいそうですかと安くはならんよ。
米国は一戸建て用の資材が多いしね。

[862: 匿名さん]

＞861
資材価格下がっても建築確認おりないから着工出来ない。
建築確認がおりだしたら、資材価格は急騰する。
資材価格より来年のマンション供給はさらに減少することが問題。

＞859
土地価格むしろまだ上がってるね。
というより優良な土地は売りがないから比較出来ないかな

[863: 買い換え検討中]

買い控えの原因は、新々価格で買いたくとも買えなく成ってきてるのが
原因、所得が今のままでマンション価格だけが一人歩きしてるとこに
問題がある。工夫してでもマンション価格を前の水準戻さない限り難しい
のでは。

[864: 匿名さん]

東京の所得分布
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss06qd0102.pdf
１９９２年から２００２年の変化
男性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１５
増加した所得層、年収２００万円以下、年収７００万円以上
女性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１６
増加した所得層、年収１５０万円以下、年収４００万円以上
世帯主が有業で世帯所得が３００万円未満の割合Ｐ１９
１９９２年１５％
２００２年２１％

家計における妻の所得割合は高まる傾向Ｐ１７
既婚女性の就業率は上昇Ｐ１７
世帯所得が高いほど妻の有業率は高い
また、正社員率も高いＰ１８

都心およびその周辺部に、所得レベルが高いリーマン世帯が集中居住する
理由の一つに、共稼ぎがある。
そして、子供１人が標準世帯になっている。
また、中間レベルの所得層が減り、上位および下位が増え、所得格差は
拡大している。さらに、所得の高い層の方が妻の有業率は高く、
これが世帯収入の格差を拡大させている。
中間所得層の減少と既婚女性の有業率の上昇
この２つが郊外および県境外周区のマンション売れ行きを悪くしている。
また、郊外および県境外周区で高額なものが売れないのは、
共稼ぎが普通になって行き、これが世帯の収入レベルを決定付ける
世界になってしまったからです。

世の中変わってしまったんです。

[865: 匿名さん]

既婚女性の有業率は時代とともに高まって行きます。
これは、仕事重視の居住地域選定を強め、
職場までの通勤時間がより重視されて行きます。

将来的には郊外は言うまでもなく、
私鉄支線の販売環境も悪化して行くでしょう。

また、職場地域＝オフィス街として発展して行く地域を見極め、
そこへの通勤が便利なところを先回りして購入する等の工夫も
必要となって来ます。
旧来型の考えが通用しない時代になったことを、認識しておく
必要があります。

[866: 匿名さん]

この１０年でずいぶんと変わってしまいました。
１４〜２４歳の東京都への年間の流入人口を見ると

１９９６年
総数４５９０９人　男２４１９４人　女２１７１５人　女性比率４７．３％
２００６年
総数６７３６５人　男３５３３６人　女３２０２９人　女性比率４７．５％

男１１１４２人増　女１０３１４人増

[867: 匿名さん]

=>866さん

ここ10年間の総増加人口(流入-流出)はどれくらいかお分かりですか？

[868: 匿名さん]

はいどうぞ
都心回帰分も入った数字です。
この第６表です。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2006/ju06q10000.htm

[869: 匿名さん]

地方からの上京組の持ち家取得がそろそろ始まります。
地縁、血縁がありませんから、
今までの団塊Ｊｒと違って、都心部志向はかなり強いと思われます。
値段が上がったから大変だよな・・

[870: 匿名さん]

ＮＨＫで10時からワーキングプアー特集があるぞ。

[871: 匿名さん]

上京組みの一時取得は今真っ盛りじゃね？

[872: 匿名さん]

ワーキングプアーじゃ買えません。
年収３００万円以下が増えるとともに、世帯年収１千万円超が増える
と言う極端な二極化が進んでいます。
一生家が買えず、一生独身が増えるとともに、５千万円超の都心部
マンションを買う層が増えて行きます。
マンション販売の総数は減って行くが、
５千万円超の販売数は増えて行くと言うおかしな現象になって行く。
都心部への、高所得世帯（正社員の共稼ぎが多い）の集中居住が
これからの１０年で進んで行くでしょう。

[873: 匿名さん]

都市間の国際競争の激化、これもグローバル化のなせる業。
その中で、旧来型の常識と価値観に囚われ悩む。
日本の人心は興廃して行くのか？

取り敢えず、今はっきり言えることは１０％の中に入らないと
大変なことになりかねないってこと。

シンガポールでは知的レベルの高い人を計画的に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。

[874: ゲランにはS会の会館があるんだよ]

心東クンは「〜しなければいけない」とか
都市構造とか、どっかで拾ってきた貧弱な知識を披露するのが大好きだが
実際にシンガポールの下町に行ったことがあるのか疑問w

[875: 匿名さん]

８７３さんがどれだけシンガポールなどのアジアの住宅事情に詳しいか知りませんが、、、。

シンガポールはアジアの各地から優秀な学生を集め、アメリカのＭＩＴやフランスのインシアードを誘致して、シンガポールにあるこれらの大学で学んだ後、一定の期間シンガポールで働くことを条件に学費はタダにしている。

こうした誘致もあり、アジアの優秀トップ層の学生は今やまずアメリカのアイビー８校などのトップ校を目指し、それが無理ならシンガポールに行く。
悲しいかな東大などの日本の大学は最後尾。これらのアメリカやシンガポールの学校がダメであれば行くというのが現実。

そういう意味では８７３さんのおっしゃる通り、シンガポールは知的レベルの高い人を国内に置こうとしていることは事実。

でも一方で国の都市開発公社であるUrban Redevelopement Authority(URA)は安価で優良な住宅をマス層の国民のために多く作っている。

http://www.ura.gov.sg/index.html

ほとんどの国民は通勤４５分程度で広さ１００㎡程度のマンションを2000万円台で取得できている。
でも彼らも、いつか成功して財をなしたら、もっといい民間のコンドミニアムを買いたいと考えている。


一方で、東京の銀座に当るオーチャード通りに最近できたマンションなどを見ると坪１５００万円から１６００万円して青山の一等地物件（せいぜい坪1,100万円でしょう）より高いけど、即完している。
これを買っているのは、７割がたインドネシアの華僑（中国系住民）。

こういう人たちは、少なくともアジア全体の範囲でどの国が割安か見て投資するので、時にソウルの物件を買ったり日本の物件を買ったりする。

現在、アジアの華僑の資本は、日本の一等地の不動産が相当に割安と見ており、実際のところ台湾や香港などの華僑は日本の一等地のマンションなどへの投資を今年の年初以降、サブプライムもものともせず拡大している。
日本の投資家がどんどん力をなくしているなかで、アジアの金持ちはどんどん力を増して、割安の物件をグローバルに物色している。
こういう動き、意外と見えていない方が多いようですね。
こうした動きも見ないと、物件価格動向を見誤りますよ。

[876: 匿名さん]

御託は十分。
全然、下がらんぞ。

[877: 匿名さん]

もう少し待ちなさい。
販売不振で在庫も増えてきているから、3月までには投売りが始まるでしょう。実際は個別に値下げ交渉が始まっているよ。

[878: 匿名さん]

じゃ、チャレンジ価格中古の数々も
待ってれば投売り間近かな。

[879: 匿名さん]

＞８７７

３月は早いでしょ。年度末で物件が一番動く時期だよ。３月いっぱいは当然我慢して、少なくとも5月頭のGW開けまで待つというのが良い読みと思いますね。

中古だって今下げる人いないでしょ、年末は動かないのは当然、そして一番動く年度末近いのに。

今下げた方が良いという仲介業者が居たら手を切った方が良いよ。あなたの為に考えてません。

[880: 匿名さん]

その前に在庫調整が終わっちゃってるよ。
桜咲くころまでの婚礼・転居シーズンまでには
捌けてるから、元の木阿弥で賃貸組みは2003年以来、
今も将来も脱出できないのが定番ループになると
近年の学習で習ったばかり。

[881: 匿名さん]

いやいや、中古は１２月に動きますよ。年度内に引越したいファミリーが多いから。ローンと引越の準備で。
逆に年度末なんかに中古買っても引越が新年度になってしまう。子供の新学年に間に合わない。

[882: 匿名さん]

12月に引っ越したいのは住宅ローン減税の手続き上でしょ。それがなければ３月に引っ越すのがベスト。

[883: 匿名さん]

23区スレやここも下がる＊＊がいっぱいで気持ち悪い。

文京区のいくつかのマンションスレ呼んでみれば。
下がってる所なんかひとつも無いよ。

[884: 匿名さん]

だから場所でしょ。23区内と言っても場所で違うということでしょ。

[885: 匿名さん]

=>878
中古物件狙うより、キャンセル物件がいいかも、1割は引くよ。

[886: 匿名さん]

よいものは売れて、悪いものは売れない。
待っていて値下がりした物件って、更に値下がり
するリスクが高いと考えた方がいいのでは。

[887: 匿名さん]

売れ残り物件をキャンセル物件と言って売ってる場合もあるみたい。
値引きしなきゃ売れない物件は中古になってからも値引きが必要。

[888: 匿名さん]

値下がり待ちの皆さんに聞きたい。

今，売れ残っている物件（チャレンジ価格の中古も含めて）がどれくらい値引きしたら買いますか？

ちなみに私は神保町の東京パークタワーが売り出し価格まで下がれば買いたいと思っていますが，未だ２−４割ぐらい高値で売りだされています。不動産屋とも交渉しましたが，家主が強気でまったく下げられないそうです。

新築では赤坂パークタワーが坪450万ぐらいなら買いたいですが，坪600万以上ではまったく手を出す気にもなれません。

[889: 匿名さん]

極端な値下がりはないと思うよ。
底値の頃若しくは底値近くまで下がることを期待している人は永遠に買えないと思う。
平成14年前後のデフレ末期、地価の下落率がピークに達するまで、不景気が何年続いたことか。
都心部及び23区は余程駅から遠いとかの悪条件で無い限り、大幅な値崩れは考えにくい。
上げ止り若しくは若干の下落はあっても、いい意味でも悪い意味でもあんなデフレ時代は二度と来ない。

[890: 匿名さん]

多分２割下がったら買うだろうな。
サブプラも長引きそうだし、米国の消費も減少=>輸出企業業績も来年から下り坂となるので、ダブルパンチで効いてくるだろう。割高な物件では消費マインド冷えている現状では売れないので、来年後半には痺れを切らして大手不動産会社も利益削って投売り始まる。気長に待とうよ。

[891: 匿名さん]

>883
>23区スレやここも下がる＊＊がいっぱいで気持ち悪い。

だから何なのだ。
”気持ち悪い”というのはあなたの感情でしかない。
あなたはこういったことを書くことで、「下がる下がるって書かれると気持ちが悪いので書かないでください」とでも言いたいのですか。

>文京区のいくつかのマンションスレ呼んでみれば。
>下がってる所なんかひとつも無いよ。

まだ不動産不況は始まったところ。
今まで下がらなかったということが今後下がらないことの根拠にはならない。
マンションの価格は当たり前だが売り手が決める。だから今のようにマンションがひどく売れない状況でも、売り手が我慢できれば値下げしないだろう。
ただ今度さらに不動産不況が続く中、いつまで売り手は我慢し続けられるのだろうか。

下がる下がるって書いている人は、仮に今は下落していないとしても、今後売り手がさらに追い込まれて、いずれ値下げせざるを得なくなると見ているのだと思う。

[892: 匿名さん]

マンションなんてそもそも完成も見ずに次から次へと完売していく方が異常だと
思うんだけど・・・

[893: 匿名さん]

まあ、買い手は賃貸住んで待てるけど、売り手は売れなきゃ会社潰れる。割高だと感じている買手予備軍が多いから全体的に売れていないし、在庫が増えている。

[895: 匿名さん]

夏ごろまではリーマンにわかマンション転売屋が煽りまくっていたものだが。
サブプライム問題で市況が一気に悪化すると見なくなったな。
彼らはローンに追われつつ、チャレンジ価格で中古で売り出してるんだろうが、買い手が付かないまま時間だけが経過し、あせっているだろう。

購入希望者はここは待つべきタイミング。
3月決算対策で値下げするデベは多いし、リーマン転売屋もあと半年もすれば負担に耐えられなくなるだろうし。

これから不況になるのはほぼ間違いないので、2004年前後の底値まではいかないがデベ主導でここ1年で釣り上げた分くらいは下がると思うよ。

新価格だの新新価格だのは、もう全く通用しなくなるでしょう。

[896: 匿名さん]

周り見ても、いずれどちらかの親の家がもらえるひとばかり。
すごく気に入ったマンションがあったら買ってもいいかな・・そんなところ。
昔の人のような、何が何でもマンション買って、次は戸建て立ててなんて必死な人いない。
必死でほしがる人がたくさんいれば、それは価格も上がるんでしょうけど・・・。

高いんだったら買わない、賃貸で十分。

[897: 匿名さん]

だから、いいマンションは下がらないって。

それに、値下げを待たないと買えない人は、収入も落ちてローンが
組めなくなる心配もしたほうがいいよ。

[898: 匿名さん]

ま、なんなかんだ言っても
消費税率アップが現実的になれば、
マスコミが物価値上がりを煽り始めて
マンションの駆け込み需要が起こるよ。

売り手はそれをのんびり待てば良い。

[899: マンション投資家さん]

いよいよ来年は世界大恐慌に突入かな

国債乱発日本は財務省シナリオ通りインフレにしたい筈だが、アメリカの経済状況変わると少々難しいはず。アメリカだけ沈めばいいがそうは行かないだろう。

世界から投資呼び込む税優遇制度をシンガポールのように構築しないともう一段の経済成長は見込めない。

改正建築基準法は、成長とめてるし、カンフル剤打ちたいところだな。

何かないか？

[900: 匿名さん]

何時も通りだが、アメリカ経済の混乱は大統領選挙前に何故か起こるね。
今回はサブプラ＆原油高だが、GSはサブプラ混乱に便乗して最高益を
来週発表するらしいし、本当に何が本質的な経済混乱を起こしているのか
訳がわからない。
＊原油高→バイオ燃料→穀物高も胡散臭く感じる。

混乱を起こして誰かが儲ける構図は変わらない。
もう一度、混乱させて東京の不動産に外資が仕掛けてくるかもね。
日本の金融資産回収・・・嫌な話だ。

[901: 匿名さん]

897＆898に同意
「職住近接で仕様の良いマンション」は下がらないと思います。
投売りによる下落は、「都心から離れた郊外物件」に集中することでしょう。
当然、都心全てが安泰な訳ではありませんけどね。

価格（相場）だけの議論ではなく、「金利上昇、消費税アップ、自分の収入維持・確保」という側面も考えないといけないですよね。
…というか、これらの要因の方が重要ですね。

[905: 匿名さん]

なんんでNYダウはまだ13000台なんだろう。
これだけサブプラ騒いでいるのに、
最高値から10%程度しか下げていない。
ヤンキーはよっぽど楽観的な民族であるとしか思えないけど、
詳しい方解説ヨロ。

[907: 匿名さん]

米国株も日本株もプレーヤーは同じ外国人投資家。
NYダウ工業30種は業績堅調な重厚長大産業が中心なので、サブプライム影響の深刻な金融・小売が下げても平均は左程下がらない。
インデックスがこれほど下がっているのは日本だけで、構造改革進まず・成長性低位・買収防衛等企業の後ろ向きなスタンスが投資家の日本離れを強めている。そもそも日本株上昇は2005年8月の郵政解散で構造改革が進むという期待感から始まったもので、政策の不透明感でそれが巻き戻ってしまった。

[908: 匿名さん]

＞８９１
マンションを売るデベや個人が追い込まれてるって何を根拠に言ってるの？

特に大半の個人はここ1−2年のマンション価格の高騰で，「この価格で売れるんだったら売っても良いかな。」みたいな感じでしょ。
売れなければ住んでればいいんだからまったく困らない。

売れなければ自己破産みたいな人はほとんどいませんよ。

待ってるのはあなたの勝手だが，実際に都心の良い物件はさらに挙がってることを認識してないのかな。
待てば待つほど良い物件は値上がりし手に入りにくくなる。

まあ，郊外，駅遠マンションが欲しければいくらでも待ってれば良いんじゃない。どんどん下がっていくと思いますよ。

[909: 匿名さん]

郊外や駅遠、あるいは供給過剰なエリアは
もともと買い手が少ないので、安くしなきゃ売れないからね。

[910: サラリーマンさん]

>908

私は常々疑問なんですが「この価格で売れるんだったら売って
も良いかな。」って思って売る個人はその後どうするんでしょ
うね？

住み替えなら高く売れても、自分が買うときは高いですよね。
高く売り抜けて一旦賃貸に入って値下がりを待つのかな？
（投資目的の場合はのぞきますが）

[911: 匿名さん]

＞９１０
私の場合ですが，都心のタワマンに住んでいました。
と言っても1年の2／3は海外生活でしたので，こんなに上がってるなら売ろうかなという感じでした。

築4年ですが，割と良心的な値段で売りましたが，2割り増しで売れましたよ。

[912: 匿名さん]

投資用なら売るなら今だね。住居として住んでるなら値下がりしても我慢我慢。自分が納得して買ったのだから仕方ないよ。

[913: サラリーマンさん]

>911
ラッキーでしたね。
来年はその値段では売れないでしょう。
中古マンション相場が下がりだしていますから。

[914: サラリーマンさん]

首都圏中古マンション価格、前月比1.3％下落　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200712190004.html

記事より
・11月の首都圏中古マンション価格は3,176万円（前月比1.3％下落）で、3,000万円台を維持したものの、２カ月ぶりの下落となった。
・地区別の特徴としては、東京都が4,248万円で同1.4％下落した。


(まだまだ不動産不況は始まったところなのに)
中古マンション価格が下落しているそうです。

[915: 匿名さん]

今回の株価下落でマンションの頭金位の資産が吹っ飛びました・・・
マンションが値下がりしてくれたら、まぁいいのかもしれないけど、
不動産が値下がりするのは株などからず〜っと遅れるからなぁ。
ぐっすん、ぐっすん・・・

[916: 匿名さん]

=>914
情報ありがとう。東京は値上がりが早かった分、値下がりも早いタイミングで現れたのでしょう。東京下がってきたら近隣もこれから引きずられるね。

[917: 匿名さん]

かつてのバブル崩壊後の不動産価格下落の教訓に鑑みて、今後数年間は新築を購入してはいけない、買い替えを除いては。しかし、買い替えと言っても、中古価格の下落が始まった今、希望売値から３割ほど引かないと売れないのでは？結論：とりあえず、来夏以降の中国バブル崩壊を待ち、１〜２年は様子見だな。

[918: 匿名さん]

都心周辺スレなのに

4248万円程度の中古価格物件で、下がったと騒いでるとは。

本当に世の中は格差社会ですね。

[919: 匿名さん]

９１５
株やっている人は皆さんやられていますよ。
しょうがないですな。
しかし、マンション購入を決めているなら、株はやめた方が得策では？
基本的に株は余資で楽しむもの。
損ばかりこいていたら、一生賃貸から抜け出せないですよ。
株はあくまでも遊び金でやることですな

[920: 匿名さん]

908、910
そのとおり。今住んでるマンションが割増しで売れたとしても、賃貸仮住まいするのに同等の部屋を借りたらいくら払うんだろう。
半年くらいで別なマンションに住み替えるならいざしらず、１年も２年も賃貸になるなら、トータルで売るほうが損しないだろうか。
せっかく今いいところに住んでるのに、小銭かせぎでランクを落としたくありません。

[921: 匿名さん]

団塊ジュニア世代あたりの一般リーマンが無理な借金して6000万円以上の物件を購入している場合は早めに売却して身の丈にあった場所に買い替えるか、安い賃貸にしておいたほうが将来のため。来年から景気は冷めてくるので今のボーナスは期待しないで借金返却できるか冷静にシュミレーションすることをお勧めする。自己破産は最悪の選択肢、元のリーマン生活には戻れないと覚悟されたほうが宜しいかと。

[922: 匿名さん]

>>921

普通の上場会社は08年度の賞与は07年度の会計処理で”賞与引当金”として積むでしょう。
来年の業績が反映される賞与（ボーナス）は09年でしょうね。

それより、株価が実態業績に何故連動しないのかが、そっちの方が不思議だ。
05年度の業績比較して各主要会社は純利益が約三倍、純資産も倍近くになっているのにね。
所詮はマネーゲームなんでしょうかね、先行き感の不安？
でも、05年度業績ぐらいで十分じゃないのかな。

[923: 匿名さん]

株価は現時点(当期)の業績よりも企業価値(成長性とキャッシュフロー)で変動するのでは？

[924: 匿名さん]

今の好決算は半年前に織り込み済み。
今の低株価は半年後を織り込み済み。
ということは半年後の不動産は。。。？？

[925: 匿名さん]

しかし、周りがあれだけ高騰して、買える人が限定されて行くと、
都心に近く、リーマンの手が届くそこそこのお値段のところに人気が集中します。

まさにその地域にとっては漁夫の利状態。
発展のスピードが加速し、その質も格段に良くなって行きます。
集中が住環境の向上と利便性の向上をもたらす好循環が永続されることになる。

まあ、その根本にあるのは、かなり時間的に遅れてはいるが、
産業構造の変化が都市構造の変化をもたらしている点ですね。

変化の最初の段階では、変化前を反映し値段も安い、そこに周りの高騰があれば、
今後その変化が加速して行くのは明白。

[926: 匿名さん]

マンション業界は減収増益のようですね。販売価格は下がりませんよ。

[927: 匿名さん]

経済バブル崩壊しつつある状態は間違いなさそう、資金繰りで行き詰れば不動産も投売らざるを得ない会社や個人が増えてくるからもうしばらく待ちましょう。不動産も下落が徐々に始まっているので、どのタイミングが底値になるか見極めて行こう。

[928: 匿名さん]

＞９２７
おもしろいよね。今度は何時が底値になるか待ち続ける訳ね。下がり始めたと確認出来る前に上がり始めるのを考え始めると、、、。

何時になったら買うの？。あなたの欲しい物件は売り切れるよ。MS相場の研究の前にあなたの収入減らす研究したら？。

[929: サラリーマンさん]

最近のいろんな書き込みを読んでると、「＠４００万円/坪なら買いだ！」とか、「まだまだ上がる」とか云う意見がたくさんあるけど、２５坪＝１億円を出せる人がそんなに一杯いるのかね？
２−３年前からの豊洲付近や湾岸（港南）付近の大規模ＭＳの売り出しで、主力購買者のフツーのリーマン達が結構買っちゃったから、超高額物件（１億以上）購入者はかなり限られるのではないかな？２００８年度は原油、原材料の高騰が続き企業収益は悪化し、収入は横這い若しくは減少。高額物件の購入を先導した、一部の金融関係のリッチマンもサブプライムに端を発する株安で、収入は０７年度よりも確実にダウンするだろうし、結果、これまでのように都心だから即、完売と云うような事は、よほどお買い得でない限り難しいのではないかな？２００８年度は少なくとも、山手線外３０分以上の物件は投売りが始まりそうな気がするのだが。。都心部も＠４００万円以上は予想外に苦戦するのではないか。

[930: 匿名さん]

>>929

都心３区は勿論、渋谷・新宿・文京・品川・目黒・世田谷、
下手すると杉並・中野まで新築は坪４００万以上の供給のほうがそれ以下より
多くなるはずだよ。新築買おうと思えばそういうのしか買うの無いんです・・・

[931: 匿名さん]

これから２、３年はもしかしたら、逆に新築物件は値上がりするかもしれません。
今、新規供給は少ないわけですしね。
今物件の在庫は多いとは思いますが、1年経つと中古にカテゴライスされますし。

注意すべきは、コスト高のためになかなか値下げできないところ。
この点に関しては面積を減らしたり設備のグレードを下げるなどで対応してくるでしょう。
単に高いからとか安いからとかで考えないほうがいいかもしれません。
面積で言えば、坪単価は一つの目安にはなります。
逆に今の売れ残りを狙うのも手です。

今は価格が高すぎると言っている人は多いですが、
どの物件も高かった時代から、
誰もが買える多数のお手ごろ物件と価格を維持する物件、高額な物件
に分かれる時代になっていくのでしょう。
マンションは安心や便利さこそ価値ですし、それを買うものです。
だから特に立地が大事です。（駅、緑、病院、教育　※人によって便利さは異なる）

[932: 匿名さん]

＞929
確かに25坪1億円（坪400万）を購入可能な層がたくさんいるとは思えませんよね。
数年前まではその半額くらいで港区湾岸エリアが買えましたので、主力購買層も一巡化してしまったような気がします。

山手線外の郊外が下落する可能性は十分あるような気がします。
しかし、山手線圏内・沿線エリアも「高値（坪400）」が維持されるかどうかはかなり微妙ですよね。
3Ａとか千代田、渋谷は別格だと思いますが、それ以外の山手線エリア（新宿、文京、豊島あたりをイメージ）は、いいとこ坪300（実際には250〜350？）くらいが限界だと思います。

坪300でも25坪7500万円ですからね。これでも、83平米のマンションとしては結構な金額ですよね。

[933: 匿名さん]

>932
文京区西片に三井が作ろうとしているマンションも坪300万円になるのでしょうか？
だったら即買います。350万円でも即買います。
残念ながら坪400万円以上は確実だと思っています。

[934: 匿名さん]

＞933
932です。
＞それ以外の山手線エリア（新宿、文京、豊島あたりをイメージ）は、いいとこ坪300（実際には250〜350？）くらいが限界だと思います。

↑こういった書き込みをしましたが、確かに文京で三井、三菱の物件だと現在は坪400くらいはしますよね。
本郷PHがまさにそうですね。（一部で坪400万以下の部屋もありますが）

http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/man_type_all?rps=1&lc=03&...

西片のマンションも坪400くらいはする気がします。
…ということは、932の書き込み（坪300が限界）は間違ってますね。すみません。
そもそも「新宿、文京、豊島」を一緒にしたことが間違っていたのかもしれませんね。

でも、将来的に坪400をキープできるかどうかはやっぱり疑問です。

[935: 匿名さん]

今現在、足立区の坪単２０７万というのはどうなんでしょうか？

[936: 匿名さん]

>935
感覚的には高いと思うが、今のご時世を考えるとそんなもんかもね。
とはいえ単に足立区と言っても広いので、利便性の良し悪しで評価は大きく分かれるのではないでしょうか。
場所に拘りが無ければ金町駅前のタワーが坪200チョイみたいなので、駅近を考えると割安かなと思う（葛飾区だと思いますが）。

[937: 匿名さん]

９３６さん、私も割高だと思いつつ決めました。

[938: 匿名さん]

都心は供給が限られるから高くて多少売れ残っても値下げは
しないだろうね。
完成後３年くらいなら在庫で持ったりするんじゃないかな。
今でも５年前に売り出された物件売ってる訳だしありえない話ではないよ。

ということは値下がり待つ人は少なくとも５年は待つ必要があるのかな。

[939: 匿名さん]

都心は供給が限られるって理屈、もう何年も前から聞いてるけど、
一向に供給がへりませんねぇ。これからもどんどん出てくるみたいだし。

[940: 匿名さん]

都心のいいところの供給は少なくなったと思いますよ。
値段だけじゃなく物件そのもののグレードも高いマンション、
知ってたら教えて下さい。
どんどんって三つや四つじゃないですよね？

[941: 匿名さん]

竣工前後の売れ残り具合で念書取って１割引き位ってとこじゃないの・・・ねえ、デベさん？

[942: 購入経験者さん]

>>934
高いね。。本郷PH。
100,120の億ションの間取りはさすがだけど、ちょい高収入サラリーマンの手の届きそうな
7000万前後の60タイプは、この額でこれかぁって感じだね。。

[943: 匿名さん]

＞942
932です。
やはり高いと思いますよね。
これが文京区高額物件の現実なのでしょうが…。

個人的には80平米は欲しいので、そうなると9000万〜1億くらい必要になりますね。
とても手が出ませんね。

「都心の供給」については埋立地エリアだけはまだ供給の余地がありそうですが、昔から存在している土地の供給は減りそうですよね。
「都心からの距離」とか「利便性」以前の問題として私は埋立地は避けますね。

[944: 周辺住民さん]

943さん
千住地区は再開発が進み、東京駅から7km圏内ですが、200万円/坪程度ですよ。

[945: 匿名さん]

944さん
943です。
アドバイスありがとうございます。

でも千住エリアは、「都心から近いけど安い」ことは確かだと思うのですが、中古になった時の下落率も（他地域と比較して）高いそうなので、避けたいところです。

[946: サラリーマンさん]

>943氏
あなた頭いいよ、そう避けた方が正解。これからは中古になった時の価格まで、よく推測して買うべきだよ。絶対、投売り始まるから、もう少し待って。来年半ば前後は、どの企業も苦しくなるから何か動きが有りそうな感じがするよ。

[947: 匿名さん]

色々と話されて来たが、ざっくりと結論を言えば、

①ライフスタイルの変化により職住近接の需要は将来にわたって高く、
　都心部への需要は高止まりする。

②しかし、都心部のマンション価格は高騰、サラリーマン層がどうにか買える坪単価
　２００〜３００万円のところが限られてきたので、その地域に需要は集中せざるを得ず、
　結果としてその地域にそこそこの所得レベルの人が数多く、集中居住するようになり、
　飛躍的に発展する。

③首都圏の少子化を補う為、地方からの上京者の数は今後も高水準を維持する。
　これらの人は一旦、家賃レベルが低く、また賃貸ストックが膨大にある県境外周区に住む。
　この賃貸需要が、県境外周区の不動産価格を高止まりさせる。

④所得の二極化により、県境外周区に住む賃貸層の多くは、一生独身、一生賃貸となり、
　これらの地域はしだいに治安が悪化する。しかし、これが原因となり県境外周区の
　不動産価格が下がって行くのには、かなりの時間（１５年程度か？）を要する。

⑤県境外周区に住む賃貸層の一部は持ち家を取得する。
　高所得となった者は都心部を目指し、
　中間層は郊外の３千万円台のファミリータイプマンションを目指す。
　そしてこの選別が、県境外周区に住む賃貸層の質をしだいに劣化させて行く。
（尚、賃貸している場所周辺で持ち家を目指す人は少なくなる。何故なら、賃貸需要による
　土地利用が大きく、また、人口密度も高くなるので、利便性、環境にくらべ地価、不動産価格
　が高止まりとなるからだ）

⑥所得の二極化により、中間層の絶対数は減って行く。
　この為、郊外の３千万円台のファミリータイプマンションに対する需要は右肩下がりとなる。
　郊外が生き残って行くには、最初が肝心、魅力有る価格帯で、魅力ある大規模開発を
　現時点で打ち出せるところは生き残れるが、それ以外は難しくなる。

⑦この競争に敗れた郊外は、高齢化と人口減に悩まされ、そこの不動産価格はただ同然となる。
　この時点で、県境外周区に溜まり高齢化した賃貸層にも、持ち家取得の可能性が
　出てくる。④と同じく１５年後か？

[948: 匿名さん]

＞947
いいまとめだと思います。頭が整理できました。

個人的には②の「都心部のマンション価格は高騰、サラリーマン層がどうにか買える坪単価
　２００〜３００万円のところが限られてきたので、その地域に需要は集中せざるを得ず」というエリアに興味があります。

でも、坪単価300万以下の都心隣接区なんて現在の相場ではなさそうですよね？
そうなると新築では無理そうですので、築浅の中古ならば何とかなるでしょうか？

目白エリアを除く豊島区ならば可能ですかね？
（ちなみに豊島区は都心部ではなく、都心隣接エリアですね。）
そこそこ安くて、地盤もしっかりしていて都心に隣接しているという条件ですと豊島区が思い浮かびます。
新宿区も魅力的ですが、もう少し高いようなイメージがします。（東と西では価格差がありますが）

947さん、オススメの②を教えてください。お願いします。

[949: 匿名さん]

まさかそれは豊洲ですってオチなんじゃ・・・

[950: 匿名さん]

豊洲はありえないでしょう。

地盤の大半が汚染されたゴミで構成されてますからね。
地盤沈下のリスクも大きい気がします。
数十年後は「アトランティス化」？

[951: 匿名さん]

>>947

②は要するに城東が底上げされるとおっしゃりたいのかな？

[952: 匿名さん]

＞951
947です。

「城東の底上げ」なんて一言も申し上げていませんが…。（そう読めましたか？）
個人的には「城東は様々なリスクだらけのエリア」だと思っているので、購入は絶対に避けたいです。

[953: サラリーマンさん]

で、どこ？
城東切っちゃったらそんな場所なくない？

[954: 匿名さん]

そうだね。
23区内の新築マンション価格動向（その20）スレでもこっちでもいいけど
一応聞いておきたいね。

[955: 匿名さん]

そこそこの収入層が集まって飛躍的に発展という状況に一番当てはまってるのは、現実的には、豊洲、芝浦、武蔵小杉あたりでしょうか。

[956: 匿名さん]

結局そういうオチですか・・・
がっかり。

[958: 匿名さん]

>>967
長期の開発には一山・二山あるでしょうし、最初からそれは織り込み済みでしょう。

[959: 匿名さん]

>>957
そうですね、豊洲の場合は住居系だけでなく、商業系、大学、オフィスビルと複合開発だから
リスク低いですね。

一方、武蔵小杉はほぼ住居系一本だから、他のニュータウンと同じで住民が高齢化した時の
リスクは高いですね。

そもそも都心かどうかの差が大きい

[960: 匿名さん]

下がる派は核心的なことを忘れている。
今はバブルの時と違って、日本が違う国になってしまっていることに気づいていない。
昔の日本は1億総中流だったが、今はアメリカや中国などと同じ格差社会。
アメリカでは人口の1％が富の6割を持っているのですよ。あなたはアメリカ人を
さす時、数兆円を持っているゲイツを思い浮かびます？それとも食うものもない
3500万のアメリカ市民を思い出します？日本もますますこの傾向が強まります。
人口が減少とか、不景気とかそんなの関係ない、お金を持っている組は
どんどんお金持ちになるんです。100万の元金で100万を稼ぐのは難しいですが、
10億で1億を儲けるのはとても簡単。お金でお金を生む構造になっていますから。
だから、お金持ちが都心に住み、一般人は郊外、＊＊＊はスラム化してしまう。
これが今後の日本の姿。

一時的な下げがあっても、都心のいい物件が一般リーマンに手に入ることは
もうありません。

[961: 匿名さん]

豊洲、芝浦、武蔵小杉　だって。　つまんねーレス。

安全な馬に乗れ　だってさ。

[962: 匿名さん]

でも、960さんも大事なことを忘れていますよ。
景気が悪くなったり、投資する雰囲気では
ないときは金持ち、貧乏に関係なく投資しませんよ。
それはどこの国でもどのようなシチュエーションでも
同じです。

本当に欲しい家がある人は景気が下がるまで
待つべきです。サラリーマンでも都心に家が買える
チャンスはあると私は思っています

[963: 住まいに詳しい人]

頭抜き出ているのが豊洲と芝浦ここはデベがしっかりしているし駅から近い。
逆に今後スラム化が予想されるのが港南ここはいろいろなデベが勝手に開発して統一が全く取れていないし駅から遠い。
武蔵小杉は駅から近いがデベが勝手に開発しており今後不安でも交通の要なので港南よりは良いでしょう。

[964: サラリーマンさん]

>>962

今の都心物件の在庫量だったら、子供用とか愛人用含めた
富裕層の実需で売れちゃいそうだけどね。

[965: 匿名さん]

芝浦（アイランド）は三井不動産が賃貸棟を建てて人が
入れ替わるようにして街が衰退しないよう配慮している
らしいね。多摩ＮＴなどの反省を活かしているんだって

港南や芝浦のネックは交通だね。鉄道はともかく道路が
線路で分断されているし、事実上札の辻を通るしかない。
もう少し線路を横断できる道路が増えないときついですね。

[966: 匿名さん]

都心と郊外とはもともと潜在能力が違いますから、普通は資金的余裕さえあれば都心を選びますよね。武蔵小杉って郊外の割りに高いよな。
二子玉も笑えるけど、この２つの争いは見ものッス

[967: 匿名さん]

>>965
芝浦、港南に違和感を感じるのは、どんづまり感ですね。
広がり感が無い。
内陸の起伏が多いところも同じ感覚がありますね。
文京区とか新宿区とか
好みの問題でしょうが・・

[968: 匿名さん]

>>967

そうなんだ。俺実家が神楽坂なんだけど豊洲とか勝どきと
か平らなところは逆に落ち着かないんだよ。
今は港区だけどやっぱり坂と路地がある街が好き。
広がり感って隣の町とつながって連続性を感じるという意味
なら同意だけどね。

[969: 匿名さん]

>>968
ごちゃごちゃしながら繋がっているのが好きな人いますね。
下町情緒ってやつですね。
谷根千もそうですね。
私は坂が多いところは、見通しが悪くって将来移民が増えて行くと怖いから嫌ですけど。
それに、年取った時困りますよ、文京区あたりでお気の毒なお年寄りをいっぱい見かけます。
そんなの見ると長年住むところじゃなくて、隠れ家的に若いときに一時期住むところかと思います。

[970: 匿名さん]

≫965,967
芝浦・港南は道路が線路で分断されているけど、それは土日しか車に乗らないような
人にとってはメリットですね。湾岸道路は使い勝手がいいです。
札の辻で渋滞に巻き込まれることはまずないので、新宿あたりでも20分くらいで
いけますね。あまり行かないけど。
横浜も高速使えば20分、羽田は15分、成田も45分。

世田谷に住んでるときは細い道路や渋滞もそれほど苦ではなかったのですが、
最近はちょっとした渋滞でもイライラしてしまう。

まぁ雰囲気は好き好きでしょう。
海外居住経験ある人が近所に多いので、交通利便性や職住近接を重視する人には
悪くない場所です。

[971: 匿名さん]

湾岸こそ若いときの一時的な住まいでしょ。
老後は定番だけどやっぱり広尾か青山あたりがいいなぁ。

[972: 匿名さん]

>>970
自転車なり徒歩なりで散策が好きな人には向いていませんね。
住むだけ住んで、用事のあるところに車でピュイっと行く、そんな生活ですね。

[973: 匿名さん]

>>969

長年住むところじゃないってか。失礼しました。
でもうちの一族明治のころから
牛込に住んでいるし土着の民だからしょうがないのよ。
墓もあるし土地に縛られているわけだ。フリーハンド
で合理的判断で住む場所選べるのはうらやましい限りだ。

１００年後は湾岸もそうなるのかね。平成時代に豊洲
に入殖しましたとかね（笑）

[974: 匿名さん]

>>973
代々長年住めば生活の知恵もできてくるでしょう。
でも、今みたいに長寿社会になってくると、正直言って大変じゃないですか？
昔はまだ良かったと思いますが・・

[975: 匿名さん]

>>970
確かに世田谷から都心の銀座や日本橋・六本木・台場などの
目玉スポットに車で出かけると大変ですよね。まず国道246でるまでと、
踏み切り渡るだけで渋滞で、なんとか渋谷なら我慢できるものの、
銀座界隈にでかけるとなると、凄い時間がかかり半日というより
1日は潰すことにことになりますよね。元々畑のあぜ道道路にしたから
しょうがないんだと思います。
港区湾岸＆内陸地区（新橋〜品川間等）だと、世田谷に比べ同じ時間で高速乗ると、
御殿場や小田原、東北道に行っても群馬の佐野あたりまで軽く行けちゃいますから、
やはり都心の住みごこちは、時間の面でもトップクラスの住人層にあってるとも
いえるのでしょうね。

[976: 匿名さん]

>974

そうね。坂が多いのは確かに大変かもね。
まあ長年すんでいるとそんなもんかと思ってしまうね。

年寄りは家の近所の坂より家の中の階段がたいへんみたい。
うちの両親も戸建ては売却して近くのマンションに移りました。

でも山と谷がおりなす複雑な地形が山の手の都市文化を
育んでいると思うし、都市部（人間が歩いて暮らせ
る範囲、交通機関が徒歩のみだった江戸府内といっても
いい）における街の形成は複雑で、郊外みたいに駅の距
離だけで価値が決まるというような単純性はないからね。

湾岸マンションを開発するデベロッパーは銀座に○分とか
アドレスは港区とか協調するけどそれがなんなのさ。
利便性を追求するならそれでもいいけど、東京１４０年、
江戸開府から４００年かけて作り上げてきた都市文化に
寄生しているだけのくせに「都心に住む」なんていって
外周区を見下すなんてちゃんちゃらおかしい。
（ま、大多数は違うがまれにそういう勘違いの田・舎・者
がいるってことです）

まあ皆さんにはじっくり腰をすえて湾岸文化をつくって
欲しいよ。一時的な利便性追求のため江戸東京に寄生す
るだけしてマンション古くなったらポイじゃ埋め立てら
れた東京湾が浮かばれなっす。

[977: 匿名さん]

＞975
どこをどう走ると246に出るまでに踏み切りがあるんだ？
小田急以北なら甲州街道使うだろうし、若林あたりでも環七から入れば踏み切りなどない。
大体、休日の都内走ったことあるのかね？
夕方の一部の時間を除いては246も山手通りも空いてるよ。
駒沢なら246経由で六本木まで15分くらい。銀座も30分もあれば着いちゃうよ。
「1日潰すことになる」ってウォーキングか？（笑）

＞港区湾岸＆内陸地区（新橋〜品川間等）だと、世田谷に比べ同じ時間で高速乗ると、
＞御殿場や小田原、東北道に行っても群馬の佐野あたりまで軽く行けちゃいますから、

おいおい、御殿場や小田原行くなら東名使うだろ（笑）
もしかすると知らないのかも知れないけど、東名の入り口は世田谷区だよ。
それとも横羽＆一般道使って横浜青葉で東名乗るの？（笑）
しかも「群馬の佐野」ってどこだ？
佐野は栃木県ですけど（笑）
東北道自体、群馬県は通っていませんけど（笑）

いや〜、色々笑わせてもらいました。
車の無い貴殿には湾岸あたりがちょうど良いんじゃないですか？
ちなみに私は現在は世田谷ではなく目黒区在住です。

[978: 匿名さん]

目黒区も芋っぽいよなー。
港や千代田、新宿、文京なんかは坂ばかりだけど、なかなか風情があって私は好き。
品川だけど、御殿山とかなかなかいい感じでした。
坂の登ってるおばあちゃんも元気でしたよ。
「こんなのたいしたことねー」って若者より元気な感じ。

[979: 匿名さん]

千代田区に風情のある坂ってあったかな？

[980: ひろひと]

>>979
皇居の中には、結構ありますよ！

[981: 匿名さん]

>>978
文京区、新宿区あたりの都営バスが年寄りでいっぱいなのも事実。
このあたりの山坂地域は高齢化が深刻だし、
移動手段としてバスが一番老人に優しいのも悲しい事実。
乗り降りが楽だし、家からバス停も近い。

徐々に時代に取り残されて行くのも、人によっては魅力的でもある。

[982: 匿名さん]

あ、そう。

[983: 匿名さん]

高層ビルがほとんど無かった時代は山坂は眺望を与えてくれたんだが、
今やデメリットだけになってしまいましたね。

[984: 匿名さん]

>981
23区の高齢化比率はどこもかわらんと数値的に出している人いたね。
ほとんど同じで、2〜3%以内の誤差だった。
なんか誤ったイメージ持っている人が数人いるみたい。

[985: 匿名さん]

>>984
文京区と新宿区はアパートが結構あって、若年層も多いよ。
だから高齢者も比率的にはあまり高くならない、
しかし中間層は少なく、両方に偏っている歪な区です。

早い話、ファミリー層が少なくなっています。
この為、昼間は女子供が少なく、老人が目立ちます。

[986: 匿名さん]

文京区なんてめちゃめちゃマンション建ってるじゃん。
買ってるのは、湾岸は子育てに向かないとパスした中間層でしょ。
新宿だってここ数年の間に知ってるだけでタワーが6つか7つ。
老人が好き好んで新宿のタワーなんて買わないだろうから結局は
湾岸と似た購買層でしょ。

[987: 匿名さん]

新宿のタワーはこれから建つやつってことね。スマン。

[988: 匿名さん]

２０００年から２００５年の変化、世帯人員３人以上の世帯数増率・数
ベスト５
１位　中央区　１２．２７％増　１２４３世帯増
２位　江東区　　５．６９％増　３５３１世帯増
３位　千代田区　４．７９％増　　２６２世帯増
４位　江戸川区　１．８８％増　２００５世帯増
５位　港区　　　１．５５％増　　３３８世帯増（意外と少ない、１人、２人世帯が主に増加）
ワースト５
２３位　豊島区　７．４７％減　２３５２世帯減
２２位　渋谷区　５．８４％減　１４１７世帯減
２１位　中野区　５．１５％減　２０６４世帯減
２０位　北区　４．８７％減　　２３７３世帯減
１９位　新宿区　４．１１％減　１４６６世帯減

[989: 匿名さん]

全部書いちゃうとランキングは以下です。参考にしてください。
文京区は健闘してます。
１位　中央区　１２．２７％増　２位　江東区　　５．６９％増
３位　千代田区　４．７９％増　４位　江戸川区　１．８８％増
５位　港区　　　１．５５％増　６位　荒川区　　１．４２％増
７位　文京区　　０．８８％増　７位　台東区　　０．８８％増
９位　世田谷区　０．６５％増　１０位　品川区　０．０８％減
１１位　墨田区　０．６２％減　１２位　大田区　１．７０％減
１３位　葛飾区　２．０９％減　１４位　練馬区　２．３７％減
１５位　板橋区　２．７５％減　１６位　目黒区　２．９０％減
１７位　杉並区　３．５７％減　１８位　足立区　３．７５％減
１９位　新宿区　４．１１％減　２０位　北区　　４．８７％減
２１位　中野区　５．１５％減　２２位　渋谷区　５．８４％減
２３位　豊島区　７．４７％減

[990: 匿名さん]

30代独身率、上位７区
1位　中野区　５５．１、2位　渋谷区　４９．９、3位　豊島区　４９．５、
4位　新宿区　４９．３、5位　杉並区　４８．１、6位　千代田区　４７．１、
7位　文京区　４５．７

[991: 匿名さん]

>千代田区に風情のある坂ってあったかな？

紀尾井坂,三宅坂いっぱいあるよ
詳しくは

http://www.tokyosaka.sakura.ne.jp/index.htm

[992: 匿名さん]

だからぁ手頃なマンションばんばん建ったとこはそれを買うような層が増えて当たり前じゃん。
郊外のニュータウンラッシュだったときと一緒。
さらに、どんな理屈を並べようが、
その結末も一緒になる可能性を完全には否定できないのも事実。なんせ未来ですから。

個人的には100人の中間層より、1人の金持ちが住みたいと思う街を信用してる。


>参考にしてください。

江東区にでも住めって？(笑）

[993: 匿名さん]

外野です。ちょっと質問。

私は東京在住が長くないので感覚的によく分からないのですが、ここの意見を見ていると、住んでいる住所で人柄を判断したり、自分の方が上だとかお前は下だとか張り合ったり、これは東京の人の普通の感覚なのですか？

正直、私自身の感覚ではくだらんなあと思ってしまいますが。

[994: 匿名さん]

＞９７７
９７５のような城南内陸部否定組は常套句として必ず「交通渋滞」を出してきますよ。
しかもそういう輩に限って実際には城南エリアの地理や道路事情に疎い。
道路も２４６号とか目黒通りくらいしか知らないみたいだし。
実際はここらを運転したことないのではないでしょうか。
確かに週末の都内はとてもスムーズです。
事実、先週末は午前１１時外出→代々木公園（ドッグラン）１２時半→ＭＩＤＴＯＷＮ（犬の餌買い物＆軽食）
１５時→丸ビル（セール）１８時→築地のフレンチ（食事）２１時半→２２時帰宅という感じでした。
９７５の「銀座往復だと１日がかり」には私も笑ってしまいました。
ちなみに当方、目黒区と世田谷区の境あたりに住んでいます。

[995: 匿名さん]

993
若いうちは土地柄なんて気にしないものだと思いますよ。
年齢重ねて興味の対象が、今（若い頃）と変わってくると多少なりとも理解できるようになるかもしれませんね。933はまだモノポリーに参加すらしていないギャラリーってところではないでしょうか。

[996: 匿名さん]

>>993
生まれも育ちも東京、東京で30年以上暮らし、今は仕事の関係で遠隔地にいる者です。

1970年代の東京の住宅地域では、近所のおばさんから「あら○○さんちの子供でしょ。大きくなったねえ」とか言われる、日本のどこにでもあるような場所でした。新宿池袋なんてサラリーマン家庭の大多数は住みたがりませんでしたね。でも、当時からどこどこはガラが悪いとかいうような話はありました。いまの価格帯はかなりそれを反映してますね。

「ALWAYS三丁目の夕日」という映画には私の生まれる前の芝周辺の光景が描かれていますが、近所付き合いとかが子供時代の記憶にかなり近いと感じます。

ここのヒステリックな議論は、ときどき笑いながら見ています。真に受けないほうがいいですよ。定年を迎えたら、今のマンションを売り払って、自然がある北アルプスあたりにログハウスでも建てて移り住みたいと思っています。

[997: 匿名さん]

>>993
東京人の価値観もずいぶんと変わってきました。
そんな中で、既存の住宅地の価値を維持するには、
金持ちが多く住んでいる地域だくらいしか
主張できなくなっているんです。
こんなところは、既にバブルなんでしょうね。

[998: 匿名さん]

人の移動と住民の高齢化はその街を変えて行きます。

県境外周区の役割とその時代

①オリンピック前後：宅地開発が進んで、都心部から多くのファミリー層が引っ越してくる
　とともに、上京リーマンの持ち家（戸建）取得エリアになりました。
　この時点で、ベッドタウンとしての骨格はほぼ固まりました。

②７０年代、高度成長期：
　大量のアパートが建設され、上京者の賃貸エリアとしての存在感を高めて行きました。
　上京者は、所得が高い人はその場で持ち家取得、中間層は郊外に出て行き、
　上京したもののうまく行かなかった人は田舎にＵターン。
　住民の質が急激に高まった黄金時代となります。

③８０年代、地方の時代：
　団塊の世代が終わり次の世代となり、上京者の数は減って行きます。また、地方の時代
　と言われ、居住コストが高い東京より地方で働いた方が良いと言う流れができました。
　また、県境外周区の地価が上がりすぎて、その場で持ち家を取得するのが困難となり、
　ブランドイメージが出来、神格化されてきたのもこの時代です。
　しかし、流入人口より郊外への流出が上回り、人口が徐々に減少して行きます。

④９０年代〜、低成長時代、地方経済崩壊：
　地方の景気が悪くなり、徐々に上京者の数が増えて行きます。
　また、団塊Ｊｒが就職となり、賃貸需要が急激に増え始めます。
　アパート経営が注目を浴びます。
　地価の下落もあり、再びその場で持ち家を取得する人が増え始め、流入＞流出となり、
　人口が増え始めます。
　ここで注目すべきは、②の時代との差です。地方経済が崩壊し、上京したもののうまく
　行かなかった人も、田舎へのＵターンができず、そのままアパートに留まるように
　なっています。また、都心部の住宅供給が始まった為、所得が高い人の選択肢が増え、
　その場で持ち家を取得する人の比率は減っています。②の時代と似ているように見えて、
　実は住民の質劣化のスパイラルに陥っています。

⑤将来：
　地価が急激に上がり、再び③の時代を迎えるように見えますが、実態はまるっきり逆の
　方向に向かっています。地方経済の再興は期待できず、地方からの上京は続くでしょう。
　そして、高所得層は都心部に、中間層は郊外に移動します。
　人口は増えて行くが、住民の質は年々劣化して行く、こんな時代になるでしょう。

[999: 匿名さん]

今後ますますその傾向を顕著にしていく格差社会。
どういう層が社会を動かし得をしていくか？
彼らはどこに住むのか？
そして自分の住む地域を衰退させたい人はいないということ。

自分では社会の中心にいるつもりの自称 勝 ち 組 も所詮は
彼らに踊らされるだけ。

[1000: 匿名さん]

>985
あほか？
マンションがバンバンたって新規ファミリー層が流入してんじゃん。