都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

[購入検討中さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
新スレではこの４項目を踏まえ
「下がる派」も「下がらない派」も具体的で建設的な議論を展開していきましょう。

スレタイが「２３区」では範囲が広すぎ、議論にかなりの温度差が生じている為
記念すべき１０スレ目ではスレタイを「都心周辺」に変更しました。
※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい。

＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その９：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[507: 周辺住民さん]

＜505
そもそも発展してなくて、はいて捨てるほど供給あったから
あの価格だった訳で。

今は掃いて捨てるほど供給ないから、抽選になるんですよ。

[508: 匿名さん]

>>502
フィクションというより妄想

①新築でどうやってフルローン借りる？

②現在の住宅ローンの残債が２５００万あれば、年収１０００万でも
　ローン枠は２５００万程度だろう

③住民票移しただけで３０００万控除は受けられない。詳細は別スレに
　書いた。せっせと公共料金の請求書をそのマンション住所で受け取る。
　オール電化でも電気代、水道、ケータイ、ＮＨＫくらいはとっておくべき。
　未入居転売に３０００万控除は適用されない。最初から転売目的が
　明らかだからだ。

④経費われ云々書くくらいなら、税金もきっちり払って利益を出すことだ。
　年収１５００万で現在のローン残債が３０００万としても４５００万の
　ローン枠はある。
　２割の譲渡益なら９００万、２００万程度の経費除いて３００万の税金
納めても４００万くらい稼げる。

しかし、最初からアパートローンで借りておけば、８年くらい貸して
２割の税金払ってもトータルの利益はもっと儲かるけどね。
馬鹿でない限りそちらを選ぶよ。

[509: 匿名さん]

実際未入居転売でうまみがあるのは、個人でなく「法人」。

赤字法人なら短期譲渡でも重課税の分だけで１０％で済む。

個人法人問わず、昨年１２月末で実質廃止になった
「事業用資産の買い替え特例」
これが、昨年末までに買った物件の買い替え元として一昨年購入の
物件を売るケース。くらいだが。さすがに最近は少ない。

[510: 匿名さん]

ライフスタイルが変わって来て、戸建の需要は年々小さくなって、
マンション需要が増えています。
マンションは何と言っても利便性が最優先ですから、
どうしても都心部に人気が集中します。
さらに大規模マンションなら共用施設も充実するので、
人気度ももう一段高まります。

都心部マンションのファミリータイプは５千万円超えが当たり前
の時代に突入。長期金利も上昇が予想されています。
さすがに都心回帰の勢いも以前ほどではなくなりそうです。
ファミリータイプで５千万円台、６千万円台が安定的に供給できる
地域に今後都心回帰が集中しそうです。
中古の築浅ファミリータイプの人気も強まるでしょう。

一方で、子供の手が完全に離れた夫婦２人世帯で郊外の戸建に
住んでいる層は、戸建を売却して、利便性が優れた都心部マンション
への住み替えを検討している人が多くいます。
戸建を売るのは結構難しいですが、住み替え先の面積は広い必要が
ないので、中古であれば都心部居住も可能でしょう。
５０ｍ２台〜６０ｍ２台の都心部中古マンションの需要が高まり、
中古価格の上昇を招くでしょう。

[511: 匿名さん]

>510
希望を書いただけ？
これで自分の中古物件は高く売れるぞと。

[512: 匿名さん]

このスレや掲示板全体を見て感じることは、ここ数年で供給された湾岸タワーへの妬みや怨念。

一生懸命、一生懸命、否定しよう、悪く言おうと書くが、それがあまりにも見苦しく、悲しささえ誘う。うらやましい、妬ましいのは分かるが見苦しいから止めよう。

この間、仕事で久々に幕張に行って来ましたが、こんな綺麗に整理され空が広い町並みが都心近郊にあればよいなあとあらためて思いました。そして、それが豊洲だったのかと気付きました。

私見では湾岸タワー人気は結構続くんじゃないでしょうかね。実際、客観的な人気はそれを裏付けていますしね。

なお、私は豊洲関係者ではありませんので、あしからず。

[513: 匿名さん]

だから豊洲は千葉県民の憧れなんだよ。都民はあの「寒い」郊外の雰囲気は耐えられない。

[514: 匿名さん]

沖縄人？が以前「豊洲は第二の浦安になる」と妙なことを書いていた。
それは、千葉が侵略してくるという意味だったんだ。

[515: 匿名さん]

>>513、>>514
相変わらず、寒いコメントですね。
みっともないですよ。

[516: 匿名さん]

おまえに言ってないよ。

[517: 匿名さん]

今朝のＮＨＫでやっていた浦安特集
ああいう漁師町の素朴さと人情が浦安の土地柄の本質。
そういう温かみの上に場所の人気も作られる。

土地と言うのはいくらで買うかよりどんな人が住んでいるかの
ほうが大切だろう。それは所得とか表面的なものだけでは
きまらない。
土地への郷土への愛着を持った人がどれだけその土地を
大切に思っているかだよ。

[518: 匿名さん]

でもさ、よくよく考えると買った後に地価が上がって喜ぶって変だよな。売却、売却で転がして商売してやつならともかく、ずっと住むなら固定資産税が上がるだけじゃん。売る気がないなら、単なる含み益だろ。どうせ安く買えた、満足してますなんて書き込みしてやつは、そこを売れないんだから。

[519: 匿名さん]

変じゃないよ。固定資産税の上昇など月額にしたら知れたもの。
建物の減価で次第に相殺されるし

それより、１５年２０年たって設備の更改とか専有部、共用部に
金がかかる時期に、建物も古びてくる。
立地が抜群に便利でもない限り、近隣のより新しい物件に
住み替えたくなるだろう。
そのときに買値と同等くらいで売れたら、コストゼロで
建物が新しくなるということだ。

マンション価格もサイクルがあって高値で買えば値上がり
期間が短く値下がり期間が長く、結果転売時期の評価は
売値を大きく割り込む。

それでもいいという話ではなく、それは損だと考えないと
そもそも土地比率の高い都心近郊で買う意味がない。

[520: 匿名さん]

519の言うとおり。518はファイナンスの勉強要。

[521: 賃貸住まいさん]

なんで、中古を売って、新しい建物を手に入れるのにコストゼロなの？
ふっしーぎー。

[522: 匿名さん]

＞５１９
コストゼロにはならんだろう。１５年２０年たって買値が同じなら、近隣はもっと坪単価が高くなるはず。（デベの利益が乗っかるし）さらに買い換えたくなるような立地なら、今後は希少性もついてもっと高くなるのでは。要は最初の物件購入にかかったコストがペイできただけ。さらにサラリーマンなら、１５年２０年後は勤続年数が残り少なくなり、老後の蓄えが必要な中、そう易々と上がった場所で買い換えできる？現実的に。まあ一般的なサラリーマンでない人は当てはまらないが。

[523: 匿名さん]

あと書き忘れた。その１５年２０年の売却時に残債があったら成立しないよね。

[524: 匿名さん]

なぜ成立しない？
ローンは３０年でも３５年でも同額支払う前提で
５０００万の物件が２０年後５０００万で売れたら
支払ったローンの元金返済分は儲けだろう。
３２歳で買って５２歳の買い替えを考える。

４０００万の３０年ローンの残債が２０年後１７５０万なら
当初の頭金１０００万と２２５０万から仲介手数料１６０万を
控除した３１００万弱が手元に残る。
そこでさらに２０００万２０年ローンで借り入れ新築を
５０００万で買う。（確かにローンは１０年延びるからコスト
ゼロではないが）

前の物件はローン負担は１６．８万　　今回は１３．１万円
３０年持ち続けたら、改修費用修繕積立金の臨時払い等で
４５０万は追加出費が見込まれる。
７２歳まですみ続けたらもっとかかる。
７２歳のとき築４０年のマンションはかなり安値だが築２０年なら
なんとか相応の値段で売れる。
>>522
今はファミリーで８５平米とかに住んでいても老後は７０平米も
あれば事足りるのでは？

[525: 匿名さん]

いずれにせよ、３０代に買ったマンションにせっせと繰り上げ返済したあとには、早く売って新しいのに住み替えたくなるのが５０代の心境ってもんだよ。
今の５０代は残債割れし他物件や売っても３０００万以下の物件抱えているからそれもままならない。

すべて天井買いとはいわないが、下落途上の高値掴みが原因だ。
前者の轍から学ぶべきじゃないいのかね。

[526: 匿名さん]

＞５２４
だから、前提及び論点を無視して話を進めないでくれる？誰も買い換えができないとは、言ってないだろ。

[527: 匿名さん]

いま高値掴みしたら、まるでこの先買い替えはできないよ。

[528: 匿名さん]

もっとも２０年後は千葉に住むという選択肢はあるけど

[529: 匿名さん]

>>525
その分、定期や株を取り崩したり、車を我慢するだけでしょ
人生はマンションが全てと思ってる？

[530: 匿名さん]

>>529
お前に人生説かれる筋合いはない。


すでに底値で購入した立場で期待するのはゆるやかな値上がり。

それが、昨今のように急騰して急落されるのが一番困る。
このままいけば早晩都心は枯れて物件がなくなり
郊外の在庫が積みあがってファンド物件の安売りが始まるのに
３年もかかるまい。それは本当に困る。
談合やめたゼネコンが仕事に困って政府に国有地の放出を
せまる。そこでまたぞろマンションブーム
でもそこまでに地価が持ってくれるかどうか。
デベが高値売りすればするほど崩落が近づく気配だ。

できれば年４％くらいでじわじわ上がってくれて
１０年くらいそのままで
１２年目にに少し下がって、
１６年目に底になるくらいが望ましい。
そうすると、私は順調に新築に住み替えできる。

それだけだ。

[531: 匿名さん]

住宅購入に失敗すると人生の多くの財を失うのは確かだけどな。

だから家選びは　決して勘だのみ、運任せで
やるもんじゃないよ。

[532: 匿名さん]

>>531
いえいえ。

よく一生に一度と言うけど、実際は、一生に２〜３回ですよ。
注文住宅なんか、最初から満足いくものはまず無理でしょう。

１かゼロはインターネット中毒者独特の考え。

[533: 匿名さん]

それは右肩あがりの高度経済成長期の教え
もしくは土地が坪当たり２０万くらいで買える地方都市の
たとえ話だよ。
３０代で４０００万もローン抱えて２度も３度もやり直しきくって
あなた、若い人に嘘おしえちゃいけまんよ。

[534: 匿名さん]

ちなみに今の５０代で家を３回も買い換えたやつ　おりますか？
おまへんで。

[535: 賃貸住まいさん]

いるけど、そんな人は大金持ち。

[536: 匿名さん]

５６歳以上の自営業者なら少しだけいるかな。
最後の住み替えが、あすみが丘で日本橋あたりにセカンド買ったりしているおじさんは確かにいるけど。
うまくやったとはお世辞にもいえないよ。

[537: 匿名さん]

>>536

不動産の購入が上手いから金持ちになる。

金持ちだから不動産が幾度も住み替えできるわけではない。

原因と結果が逆だってば。株か不動産というエレベータのらずに
階段上るだけでは金持ちになれない。

自宅で資産増やすのは愚かみたいにいうけど、儲けた金を
自宅につぎ込むから税金も安くなるわけで・・・

[538: 匿名さん]

不動産の購入が上手いとか下手とか結果論ですよね？

抽選物件だからと儲かるとか、売れ残りが儲からないとか、
ごく短気以外は関係ないよね？
だったらみんなそうするし、業者も目を付けると思うから

[539: 匿名さん]

うまいというのは、うまい時期に買ったという意味
それも抽選でなく業者持ち込みを叩いて買うくらいの話。

例えば２００１年から２００２年の南麻布。これが坪単価
２７０万〜で都心の本当の底値。

[540: 匿名さん]

>>539
それも明らかに結果論ですし、
通常の仕事や家事に打ち込み勤勉な生活を送れば、
１回程度の不動産下落に耐え復活できる余力は、
あるのではないでしょうか。

[541: 匿名さん]

あるでしょう。というより、一回の不動産下落で人生終了するような人生は、そもそも価値が無い。それくらい復活できなくてどうするんだ。
今は不動産、右肩上がりの状況。少なくとも、98年、99年、00年に買うよりは良好な環境。今買って不動産が下がったとして、それで何もできなくなるくらいの人は、いつでも失敗を外部環境のせいにする人でしょう。

[542: 匿名さん]

50歳だけど買い替え３回やりました。
地方から都心、城南、湾岸と、今は都心への買い替え４回目を考えてます。
事実です。

[543: 匿名さん]

３０代後半ですが、城西→城南→都心と買い替えました。
５０代までにはきっと３回目の買い替えをします。

[544: 匿名はん]

>>539
参考までにどんなマンションがその値段で出てたんでしょうか？

[545: ビギナーさん]

買い替えばかりに付き合わされる、ご家族はさぞかし大変でしょうね。
お子様は私立エレベータでしょうか？
お子様のご学友は、２・３年でメンバー総入れ替えといった環境なんでしょうね。

[546: 匿名]

汐留のタワーも底値だったんでしょうね。それから底値とは言えないけど、赤坂のタワーを買った人がうらやましい。

[547: 匿名さん]

赤坂のタワーは羨ましいですね。買いそびれました。このスレは都心周辺ということで、世田谷のグランドヒルズ三軒茶屋は今買ってもいいか検討中です。だからご意見を。

[548: 匿名さん]

豊洲のTHE　TOYOSU　TOWERを検討してます。こちらも随分上がりましたが、大丈夫かな？坪310万円です。

[549: 入居予定さん]

ついでに帝国ホテルもこの前かいました。
妄想

[550: 匿名はん]

汐留のタワーは資産価値的にはすごいよね
とても住環境がいいとは思えないけど

[551: 匿名さん]

グランドヒルズは駅から遠過ぎ。
三軒茶屋から10分なら中古がたくさんある。

[552: 匿名さん]

単なるコンクリートの塊
リゾートマンションブームでなんら学習しない人類

[553: 匿名さん]

上昇期は買換えが有利。
ただし
①ダウングレードの買換え
②追加投資のグレードアップ
のどちらかになります。

基本は底値買いの高値売り。これを賃貸物件で
やるのが資産形成の王道。
家族が少ない（単身かシニア）なら自宅でも
底値買いピーク売りでしばらくは賃貸
次の底値で住み替えという手もある。

連続の買換えは結局は郊外への旅か
中古買いになるのでは？

[554: 匿名さん]

５０代の買換えさんは相続か早期退職金か株の収入があったんでしょう。
３０代の人は参考にならないから自慢話と聞き流しましょう。

[555: 匿名さん]

当たり。相続です。

[556: 匿名さん]

ツインパークス＝新橋＝＊＊＊みサラリーマン。
イメージがいいとは言えない。

六本木ヒルズレジデンスBとCを3年前に購入できた層が一番潤ってると思う。