都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

[購入検討中さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
新スレではこの４項目を踏まえ
「下がる派」も「下がらない派」も具体的で建設的な議論を展開していきましょう。

スレタイが「２３区」では範囲が広すぎ、議論にかなりの温度差が生じている為
記念すべき１０スレ目ではスレタイを「都心周辺」に変更しました。
※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい。

＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その９：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[481: マンション投資家さん]

オフィス需要がある限りマンションと言えど値下がりは有り得ない。
オフィス需要の無いエリアは駄目でしょう。

[482: 匿名さん]

世田谷ってオフィス需要有ったっけ？
駄目かな。

[483: 匿名さん]

>>481
だからマンションも事務所使用をある程度容認しないと
資産価値が下がるんだよね

[484: 匿名さん]

じゃ、自分の隣りの住戸が事務所になって
得体の知れない人達が出入りしてもＯＫなの。

[485: 匿名さん]

事務所使用の住戸は結構静かだよ。
ガキが騒ぎまくるより事務所のほうがマシ。

[487: 匿名さん]

うちのマンション、勝手に事務所にしてるらしくて、
アジア系の女性が何人も出入りしてる。
事務所の看板は出してないから、禁止もできない。
これで資産価値が上るのかいな。

[488: 匿名さん]

アジア系の女性　って、日本人はアジア人じゃ。。

[489: 匿名さん]

顔はアジア系だけど、喋ってる言葉が日本語じゃないのね。

[490: 匿名さん]

私は独身で湾岸物件を買ってしまいました。
毎日毎日暴落が心配でなりません。

いつ売れば私は損をしないのでしょうか？

[491: 匿名さん]

売らなければ、損しない。

[493: 匿名さん]

今売る必要は全くないね。現在の踊り場は調整局面に過ぎない。
暴落なんてことにはならないから安心してね。品川徒歩14分の
某ＭＳあたりが山の手内側の高輪あたりと相違ない価格で
中古出すからそっぽ向かれてるだけの話。
すくなくとも坪２５０以下で購入した物件が、数年内で
暴落することはない。何故ならもっと不便な豊洲、有明、晴海が
２５０以上で出てくるから。この5年以内に湾岸で物件買えた
人は皆安泰ですよ。タワー建てる場所そのものがないからね。
千葉（今売り出し中の市川や船橋のタワー等）あたりに比べれば、
都心湾岸物件の優位性は揺るがない。港南最後の定借が見もの。

[494: 匿名さん]

湾岸新築を坪２５０万以下ではなく、
湾岸中古を高値で買っちゃった人なら心配ですね。

[495: 匿名さん]

Cタワーなんて坪230万円(20F/70m2 type)で抽選外れた人間としては
物件購入出来ただけで羨ましい限りだよ。
もう二度と出てこない価格だと思うけど・・・490さん
それぐらいであれば私が購入してあげますよ。

まあ、茶化しの書き込みだと思うけどね、490さん。

[496: 近所をよく知る人]

青山の築3年のタワマンが坪700程度で売りに出てる。
虎TRは新築坪800程度。
いい場所は上がり、そうでないところは止まってる。
そんな印象を持つ。
虎の800はちょっとやりすぎだと思うが。青山700は妥当。

[498: 匿名さん]

４９７
だから、既に買ってる人が売ろうかどうしようかっていう話でしょ。
チャレンジ価格も郊外も金利も関係ないでしょ（笑）
ＷＣ○あたりで坪３５０以上で出してるようなアホは誰も
相手しないんだから。誰がチャレンジ価格で飛びついて買うとか
言ってるの？（笑）よく読んでね。
少なくともここ５年以内に、港南とか芝浦とか勝どきとかの
都心湾岸を新築購入できた層は、もともとの購入価格が
安かったんだから今、焦って売却する必要は全くないという話。

[499: 匿名さん]

目先で一喜一憂しなさんな

[500: 匿名さん]

新築購入したけど完成前の人たちは、
チャレンジ価格で売れた気で皮算用してるんだろうな〜

[503: 匿名さん]

↑この文章を書いた人、
いったいどんな属性の人だろう。

生産性が、感じられない。

[504: 匿名さん]

＞５０３
確かに生産性は感じられないが、５０２はおもしろいよ。ちょっとやってみたいことホントやっちゃうとこがいいね。こんなことやるとは、マスコミか広告業界にいるような気がするな。俺の仕事関係から言うと。やりそうなやつ、多いぜ。
５０２さん、当たりかい？

[505: 匿名さん]

周りは倉庫か汚水処理場の埋立地が急に発展はしない。
湾岸タワーで駅から徒歩5分以上の物件はこれから下がりまくるよ。
特に田町、品川から徒歩十何分のタワー、はいて捨てるほどあるから。
高くても、狭くても３A,高輪あたりに買っとけ。

[506: 匿名さん]

502はいかにもいそうな奴を書いたフィクションでしょ？
まあ、当てはまる奴は結構いるだろうけどｗ

[507: 周辺住民さん]

＜505
そもそも発展してなくて、はいて捨てるほど供給あったから
あの価格だった訳で。

今は掃いて捨てるほど供給ないから、抽選になるんですよ。

[508: 匿名さん]

>>502
フィクションというより妄想

①新築でどうやってフルローン借りる？

②現在の住宅ローンの残債が２５００万あれば、年収１０００万でも
　ローン枠は２５００万程度だろう

③住民票移しただけで３０００万控除は受けられない。詳細は別スレに
　書いた。せっせと公共料金の請求書をそのマンション住所で受け取る。
　オール電化でも電気代、水道、ケータイ、ＮＨＫくらいはとっておくべき。
　未入居転売に３０００万控除は適用されない。最初から転売目的が
　明らかだからだ。

④経費われ云々書くくらいなら、税金もきっちり払って利益を出すことだ。
　年収１５００万で現在のローン残債が３０００万としても４５００万の
　ローン枠はある。
　２割の譲渡益なら９００万、２００万程度の経費除いて３００万の税金
納めても４００万くらい稼げる。

しかし、最初からアパートローンで借りておけば、８年くらい貸して
２割の税金払ってもトータルの利益はもっと儲かるけどね。
馬鹿でない限りそちらを選ぶよ。

[509: 匿名さん]

実際未入居転売でうまみがあるのは、個人でなく「法人」。

赤字法人なら短期譲渡でも重課税の分だけで１０％で済む。

個人法人問わず、昨年１２月末で実質廃止になった
「事業用資産の買い替え特例」
これが、昨年末までに買った物件の買い替え元として一昨年購入の
物件を売るケース。くらいだが。さすがに最近は少ない。

[510: 匿名さん]

ライフスタイルが変わって来て、戸建の需要は年々小さくなって、
マンション需要が増えています。
マンションは何と言っても利便性が最優先ですから、
どうしても都心部に人気が集中します。
さらに大規模マンションなら共用施設も充実するので、
人気度ももう一段高まります。

都心部マンションのファミリータイプは５千万円超えが当たり前
の時代に突入。長期金利も上昇が予想されています。
さすがに都心回帰の勢いも以前ほどではなくなりそうです。
ファミリータイプで５千万円台、６千万円台が安定的に供給できる
地域に今後都心回帰が集中しそうです。
中古の築浅ファミリータイプの人気も強まるでしょう。

一方で、子供の手が完全に離れた夫婦２人世帯で郊外の戸建に
住んでいる層は、戸建を売却して、利便性が優れた都心部マンション
への住み替えを検討している人が多くいます。
戸建を売るのは結構難しいですが、住み替え先の面積は広い必要が
ないので、中古であれば都心部居住も可能でしょう。
５０ｍ２台〜６０ｍ２台の都心部中古マンションの需要が高まり、
中古価格の上昇を招くでしょう。

[511: 匿名さん]

>510
希望を書いただけ？
これで自分の中古物件は高く売れるぞと。

[512: 匿名さん]

このスレや掲示板全体を見て感じることは、ここ数年で供給された湾岸タワーへの妬みや怨念。

一生懸命、一生懸命、否定しよう、悪く言おうと書くが、それがあまりにも見苦しく、悲しささえ誘う。うらやましい、妬ましいのは分かるが見苦しいから止めよう。

この間、仕事で久々に幕張に行って来ましたが、こんな綺麗に整理され空が広い町並みが都心近郊にあればよいなあとあらためて思いました。そして、それが豊洲だったのかと気付きました。

私見では湾岸タワー人気は結構続くんじゃないでしょうかね。実際、客観的な人気はそれを裏付けていますしね。

なお、私は豊洲関係者ではありませんので、あしからず。

[513: 匿名さん]

だから豊洲は千葉県民の憧れなんだよ。都民はあの「寒い」郊外の雰囲気は耐えられない。

[514: 匿名さん]

沖縄人？が以前「豊洲は第二の浦安になる」と妙なことを書いていた。
それは、千葉が侵略してくるという意味だったんだ。

[515: 匿名さん]

>>513、>>514
相変わらず、寒いコメントですね。
みっともないですよ。

[516: 匿名さん]

おまえに言ってないよ。

[517: 匿名さん]

今朝のＮＨＫでやっていた浦安特集
ああいう漁師町の素朴さと人情が浦安の土地柄の本質。
そういう温かみの上に場所の人気も作られる。

土地と言うのはいくらで買うかよりどんな人が住んでいるかの
ほうが大切だろう。それは所得とか表面的なものだけでは
きまらない。
土地への郷土への愛着を持った人がどれだけその土地を
大切に思っているかだよ。

[518: 匿名さん]

でもさ、よくよく考えると買った後に地価が上がって喜ぶって変だよな。売却、売却で転がして商売してやつならともかく、ずっと住むなら固定資産税が上がるだけじゃん。売る気がないなら、単なる含み益だろ。どうせ安く買えた、満足してますなんて書き込みしてやつは、そこを売れないんだから。

[519: 匿名さん]

変じゃないよ。固定資産税の上昇など月額にしたら知れたもの。
建物の減価で次第に相殺されるし

それより、１５年２０年たって設備の更改とか専有部、共用部に
金がかかる時期に、建物も古びてくる。
立地が抜群に便利でもない限り、近隣のより新しい物件に
住み替えたくなるだろう。
そのときに買値と同等くらいで売れたら、コストゼロで
建物が新しくなるということだ。

マンション価格もサイクルがあって高値で買えば値上がり
期間が短く値下がり期間が長く、結果転売時期の評価は
売値を大きく割り込む。

それでもいいという話ではなく、それは損だと考えないと
そもそも土地比率の高い都心近郊で買う意味がない。

[520: 匿名さん]

519の言うとおり。518はファイナンスの勉強要。

[521: 賃貸住まいさん]

なんで、中古を売って、新しい建物を手に入れるのにコストゼロなの？
ふっしーぎー。

[522: 匿名さん]

＞５１９
コストゼロにはならんだろう。１５年２０年たって買値が同じなら、近隣はもっと坪単価が高くなるはず。（デベの利益が乗っかるし）さらに買い換えたくなるような立地なら、今後は希少性もついてもっと高くなるのでは。要は最初の物件購入にかかったコストがペイできただけ。さらにサラリーマンなら、１５年２０年後は勤続年数が残り少なくなり、老後の蓄えが必要な中、そう易々と上がった場所で買い換えできる？現実的に。まあ一般的なサラリーマンでない人は当てはまらないが。

[523: 匿名さん]

あと書き忘れた。その１５年２０年の売却時に残債があったら成立しないよね。

[524: 匿名さん]

なぜ成立しない？
ローンは３０年でも３５年でも同額支払う前提で
５０００万の物件が２０年後５０００万で売れたら
支払ったローンの元金返済分は儲けだろう。
３２歳で買って５２歳の買い替えを考える。

４０００万の３０年ローンの残債が２０年後１７５０万なら
当初の頭金１０００万と２２５０万から仲介手数料１６０万を
控除した３１００万弱が手元に残る。
そこでさらに２０００万２０年ローンで借り入れ新築を
５０００万で買う。（確かにローンは１０年延びるからコスト
ゼロではないが）

前の物件はローン負担は１６．８万　　今回は１３．１万円
３０年持ち続けたら、改修費用修繕積立金の臨時払い等で
４５０万は追加出費が見込まれる。
７２歳まですみ続けたらもっとかかる。
７２歳のとき築４０年のマンションはかなり安値だが築２０年なら
なんとか相応の値段で売れる。
>>522
今はファミリーで８５平米とかに住んでいても老後は７０平米も
あれば事足りるのでは？

[525: 匿名さん]

いずれにせよ、３０代に買ったマンションにせっせと繰り上げ返済したあとには、早く売って新しいのに住み替えたくなるのが５０代の心境ってもんだよ。
今の５０代は残債割れし他物件や売っても３０００万以下の物件抱えているからそれもままならない。

すべて天井買いとはいわないが、下落途上の高値掴みが原因だ。
前者の轍から学ぶべきじゃないいのかね。

[526: 匿名さん]

＞５２４
だから、前提及び論点を無視して話を進めないでくれる？誰も買い換えができないとは、言ってないだろ。

[527: 匿名さん]

いま高値掴みしたら、まるでこの先買い替えはできないよ。

[528: 匿名さん]

もっとも２０年後は千葉に住むという選択肢はあるけど

[529: 匿名さん]

>>525
その分、定期や株を取り崩したり、車を我慢するだけでしょ
人生はマンションが全てと思ってる？

[530: 匿名さん]

>>529
お前に人生説かれる筋合いはない。


すでに底値で購入した立場で期待するのはゆるやかな値上がり。

それが、昨今のように急騰して急落されるのが一番困る。
このままいけば早晩都心は枯れて物件がなくなり
郊外の在庫が積みあがってファンド物件の安売りが始まるのに
３年もかかるまい。それは本当に困る。
談合やめたゼネコンが仕事に困って政府に国有地の放出を
せまる。そこでまたぞろマンションブーム
でもそこまでに地価が持ってくれるかどうか。
デベが高値売りすればするほど崩落が近づく気配だ。

できれば年４％くらいでじわじわ上がってくれて
１０年くらいそのままで
１２年目にに少し下がって、
１６年目に底になるくらいが望ましい。
そうすると、私は順調に新築に住み替えできる。

それだけだ。