都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

[購入検討中さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
新スレではこの４項目を踏まえ
「下がる派」も「下がらない派」も具体的で建設的な議論を展開していきましょう。

スレタイが「２３区」では範囲が広すぎ、議論にかなりの温度差が生じている為
記念すべき１０スレ目ではスレタイを「都心周辺」に変更しました。
※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい。

＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その９：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[411: 買いたいけど買えない人]

>>409

素朴な疑問ですが、なぜ、金利が上がると坪単価が下がるのですか？
金利が上がる＝金利分が物価に跳ね返る→物価は上がるのでは？
それとも金利が上がると、鉄鋼など資材の価格が下がるのでしょうか？
教えてください。

巷で言われているように、日本の人口が減っているので、価格が下がるという説には納得しますが、それはあくまでも平均値の話であって、人気がある特定のエリアについてはオファーが集中するので、むしろ二極化が激化すると思っています。誰もが欲しいところは、やはり値段はそれなりに推移するのでは？と・・・

港南から有明まで現在の湾岸エリアの値上がりには確かに首を傾げます。元が倉庫街でしたので、そこから住宅地への転化による価値の創造とすれば、理解はできますが、値上げの実態が不動産業者間やセミプロによる物件を転がしというのではやはりこれはバブルでしょう。
そろそろ在庫だぶつきが始まっているので、投げ売りが始まるかもと様子をみています。

[412: ぷ]

どうせ４１１は一生買えないんだから書き込むなよ

[413: 申込予定さん]

金利が上がると物価があがるんじゃないよ。物価上昇抑止のために金利が上がるんだよ。
金利が上がれば、財の入れ物としての金銭の（実物資産に対する）相対価値が上がるんだよ。で、物価上昇が抑制される。
また、金利コスト上昇により、ペイする投資案件が減り、結果として、大型の設備投資などが減り、景気が抑制され、結果物価上昇の抑制される。

これ以上は本でも読むか、普通に勉強した人にきいてくれ。

[414: 大手企業サラリーマンさん]

金利が上がれば、坪単価が下がっても、ローン負担が増えるから、結局は行ってこいじゃないの？

物価抑制のための金利上昇ったって、この水準であれば、まだまだ歴史的にいっても低金利。
果たして坪単価が下がる理由になるかね？

[415: 申込予定さん]

金利は一旦動き出したら、一方方向に数年は動き続けます。
よって、方向転換期はきわめて重要。日本の金利下落は約15年
続きましたよね。

かつ、金利のレベル自体が、主要国中でも圧倒的な低さで
誰も継続可能なレベルとは思っていません。

日本の金利が、上昇しはじめたというよりも、「正常化」し始めた
ととる人が多いと思います。息が長く、かつ蓋然性が非常に高いのが
今回の金利上昇の特徴ではないかと思います。

414さん

なんだか、411さんと同じような勘違いをしてるようですが、
金利高が、購入者の負担増に結びつき、結果として、物件価格に
下げ圧力がかかり、坪単価を押し下げるのですよ。

[416: 匿名さん]

>金利が上がると物価があがるんじゃないよ。物価上昇抑止のために金利が上がるんだよ。

鶏と卵の関係だから、411は別に間違っていないよ。
それに、一般消費者物価と地価の動きは別。バブル時代を見ればあきらか。地価は何倍にもなったが、一般消費者物価は安定していた。

まあ、これだけ不動産価格が上がると、バブる前に金利を上げたいだろうね。ただ、実際に資材費が高騰して、それを物件価格に転嫁せざるを得ない状況では、それほど物件価格は下がらない。（占有面積が減り、75m2で4LDKの悪夢が再び。）

[417: 賃貸住まいさん]

416さん

ええ？金利が上がると、物価は当然下がるよね、、、、
鶏と卵では全然ないと思うけど？
マクロ経済の基礎んとこじゃない？？

確かに一般物価が上がってないのに日銀が金利を上げ続けていて
日銀の金利上げの狙いが不動産価格抑制にあることは明白ですね。

[418: 匿名さん]

金利が上がると円安が止まるから、結果的に坪単価が下がる、ということもないこともないかもね^^;

ただ、金利が上がると坪単価、というより住宅の価格は（小さくしたり装備落としたりして）下がるでしょうね。インフレになってすべてがあがっていない限り。

[419: マンコミュファンさん]

レベル高いなー（爆）

>>鶏と卵の関係だから、411は別に間違っていないよ。

[420: ビギナーさん]

どのくらいの金利で？　(結果的に下がるか）

いつぐらいにその金利まで上げられるでしょうか？

[421: 匿名さん]

>>419

http://www.nomura.co.jp/terms/japan/ki/kinritobukka.html

金利の動きと物価には密接な関係がある。

例えば、好景気になると消費や設備投資が活発になる。消費が増えるということは、モノやサービスの買い手が多くなるということなので、需要と供給の関係から、物価は上昇する。物価上昇の傾向が強くなると人々は少しでも安い値段で早くモノを買おうとするので、お金が使われる。金融機関はお金の流出を防ぐために、より有利な高い金利を預金者に提示する。その結果、金利が上昇する（1974年、1979〜80年当時の石油危機時代の物価急騰・金利急騰が代表的な例である）。

[422: 匿名さん]

http://www.nomura.co.jp/terms/japan/ki/kinritokeiki.html

金利の動きと景気には密接な関係がある。

景気が良くなると人々の収入は増加し、人々は消費や投資行動を活発化させる。一方企業は、これに伴い、より多くのモノやサービスが供給できるよう、積極的に設備投資をするようになる。（物価の需要バランス）
設備投資をするためには、資金が必要であり、経済全体としても、お金に対する需要が高まる。この動きにつれて、金利は上昇していく。

その後、景気が良くなりすぎて過熱気味になるとインフレになる。
景気が過熱し、日本銀行が、金利を引き上げると、今度は、徐々に、人々のモノやサービスへの購買意欲が減退してくる。その結果、値段を下げないとモノが売れにくくなり、企業の売上も減ってくる。モノが売れにくくなると、企業は設備投資を控えたり、社員の給料も増えなくなり、次第に消費も手控えられてくる。（物価の需要バランス）
過熱気味であった景気も落ち着いてきて、徐々に後退のきざしを見せはじめる。こうして、経済全体として、お金に対する需要が減ってくるので、金利は下がっていく。

[423: 匿名さん]

417も419レベル高いなー（爆）

[424: 販売関係者さん]

普段ROMってますが、416さんの雰囲気が、
本家の「23区、、、その9」のスレに
奇想天外なこと書きこんでた「大学教授」さんに
似てる気がするのは私だけでしょうか？

だれか416の鶏と卵の例えがわかる人、教えてください。

[425: 販売関係者さん]

424さん、

無理です。間違ってるから。

金利が上がったから、物価が下がったのか（○）
物価が下がったから、金利が上がったのか（×）

もし物価が下がったのなら、経済を刺激するために、
金利はさげなくてはね！

オツカレ、、、、

[426: 匿名さん]

金利が上がってるのに、円安は止まらないよね。
商品も値上がりしてる物が多いし。

[427: 匿名さん]

>>425

なんでそう頑ななの。
せっかく、いろいろ教えてあげてるのにｗ


http://www.nomura.co.jp/terms/japan/ki/kinritokeiki.html
物価上昇の傾向が強・・・その結果、金利が上昇する


http://waga.nikkei.co.jp/ch/allowance/ranking/mame03.html
金利上昇による落とし穴〜金利と物価の関係

・・・金利が上がることによってインフレ懸念が出始めるからだ。「物価が上がれば貨幣価値も変わる」。つまり、モノやサービスの値段が上がると、
・・・金利上昇時にはプラス要因、マイナス要因の双方が潜んでいる。

[428: 物件比較中さん]

>>425
金利があがったから、物価が下がる。経済の教科書にはそう書いてあるんでしょうが、この1年、金利が上がってきているものの、湾岸沿岸のマンション価格が暴騰しているのは？何故なの。
分譲時の比較では50％、60％の上昇だけど？
それに確かに金利が上げれば、嫌気がさして、購買意欲は衰え、物価下落が始まるでしょう。
でも上昇過程にある間は、誰かが書いているように鶏と卵の関係が続くのでは？明らかにインフレ懸念が見え始まるまではね。少なくとも市井の肌感覚では、そんな気がするけど。
427のいうのがが正しいと思う。

[429: 匿名さん]

>>428
単に、マンションブームに乗せられて買う客がいるから。

[430: 匿名さん]

実質金利はまだ低いんじゃないの

[431: 住まいに詳しい人]

>>427
>金利が上がることによってインフレ懸念が出始める

なんてキテレツな話ははじめて聞いたよ

まぁこの記事を好意的に解釈すれば
「金利上昇がアナウンスされることによって
市井の人々にもデフレの時代が終わって
インフレが来ているんだと分かるようになる」
という意味だろうな

[432: 申込予定さん]

>427　428

425です

両方とも多分お一方の書き込みと思いますが、一応お答えします。
基本的に、経済を全く勉強なさったことはない方のようですね。
マクロ経済の一般教養科目で必ず習うところだと思いますが。
（私はこの辺は米国の大学でやりましたので、完全に確かではないですが）

野村の一般向けのマクロ解説とか読んでるようでは、、、、
それはそのへんのおばさん・おじさん向けにかかれたものですから。

まぁ、金利が上昇するようなときには、一般に
インフレが起きている、あるいはインフレ懸念があるときですから、
基本物価の上昇圧力があることは確かです。

「金利が上がると物価が下がるって書いてるが、
金利が上がってるのにマンション価格がなぜ上がってるんだ！」というのは
このことですよね。

でも、もし金利上げがなかったら、物価はもっと上がっているのですよ。

そして、金利上昇そのものが経済に与える限界的インパクト
の方向性は間違いなく物価を下げる方向です。
（金回りが悪くなることを通じて景気が冷やされる）

これをもって、一般的には（簡単に）
金利が上がれば物価は下がると言うのです。

しかし、インフレのトレンド下では、かならずしも結果としての
インフレ率がマイナス（デフレ）になるとは限りません。
（ただし、金利上げがデフレ方向のインパクトを与えることは確かです）

とにかく、少なくとも、
鶏と卵では断じてありません。

因果関係がひっくり返ることはないです。

でも、本当にレベル低いですね。

これくらい普通の大人には知ってて欲しい。

[433: 購入検討中さん]

その、パンピー向け野村の解説読んでみたが、

はっきり、金利上昇が景気減退を招き、値段が下がると書いてるよね。

=====
日本銀行が、金利を引き上げると、今度は、徐々に、人々のモノやサービスへの購買意欲が減退してくる。その結果、値段を下げないとモノが売れにくくなり、企業の売上も減ってくる。モノが売れにくくなると、企業は設備投資を控えたり、社員の給料も増えなくなり、次第に消費も手控えられてくる。（物価の需要バランス）
====

427は経済しらないだけでなく、文章の読解力に致命的な欠陥があるように思われます。

日経の方は単純にお間抜けな記者なんだろう。メディアなんていい加減なもんだ。

もうやめようよ。この都心板頭悪すぎる。毎日の新聞も読めないような奴と話したくない。

[434: 申込予定さん]

もうもうやめようよ。この都心板頭悪すぎる。
毎日の新聞も読めてなさそうな奴と話したくないんんだが、、、、

パンピー向け野村の解説読んでみたが、

はっきり、金利上昇が景気減退を招き、値段が下がると書いてるよね。

=====
日本銀行が、金利を引き上げると、今度は、徐々に、人々のモノやサービスへの購買意欲が減退してくる。その結果、値段を下げないとモノが売れにくくなり、企業の売上も減ってくる。モノが売れにくくなると、企業は設備投資を控えたり、社員の給料も増えなくなり、次第に消費も手控えられてくる。（物価の需要バランス）
====

427は経済しらないだけでなく、文章の読解力に致命的な欠陥があるように思われます。

日経の方は単純にお間抜けな記者なんだろう。いい加減なもんだ。

[435: 購入検討中さん]

431さん

私も同じように読みました。
日経が、、、嘆かわしいです。

[436: 匿名さん]

>>431
でも実際この2年インフレにならず素材を除けば相変わらずデフレだから
あなたの解説も違ってるね

[437: 匿名さん]

消費者物価は、誰かがあげるもんじゃないのよ。石油の価格は輸出して
いる国が集まって決めている。石油が上がればガソリンが上がるし
ナイロンや電気代も上がる理屈だよ。
原油の値段はドルで払うから、円がドルに対して安くなったらこれまた
物価が上がるし、輸入品もあがる。ユーロが高くなってヴィトンが値上げ
したのも円安だからだよ。フランスワインも値上がりしたね。

人手不足になれば金を余計にはらって人を集めるからサービス業
でも国内の製造業でも建設現場でも製品やサービスの価格はあがる。
穀物や金属などの原料費が上がれば、製品の価格も上がる。
こういうのは市場価格の上昇による物価上昇だ。

景気がよければ（企業収益があがれば）賃金がふえて
消費が活性化して金回りがよくなり物価は上がる。

一方日銀は、物価を調整する役割を担っている。

マネーサプライ（といっても輪転機を廻すわけではなく、貨幣の
付加価値である金利を変更することで、貯蓄と貸し出し、金融機関の
日銀への預け入れ金の量などを調整する。
そのような目的でバーナンキや福ちゃんが金利上げたり下げたりする
（厳密にいうと合議できまる）
これを政策金利という。

政策金利が0.25％上がれば、金融機関の短期（変動）金利が
現行から＋0.25％だけ上昇する。

政策金利の動向を債権先物市場が読んで決まるのがで
国債の価格。
（価格が上がれば利率が下がり、価格が暴落すれば
利率は上がる）債権先物の市場動向が、金融機関の長期金利や
旧公庫の基準金利などの尺度になる。

一方、地価は物価と連動して上がらない。マネーサプライを調整し
地価下落を防ごうとしてゼロ金利政策を続けてきたが、銀行がその
カネを国内の中小企業に融資せずに、アメリカの住宅ローン担保債権
を買いまくったせいで、米国の住宅バブルが起こった。
また、東京が都市再生と不動産証券化の環境が整ったとみるや
外資系ファンドの投資が活発化して都心地価が反転し遅れてきた
豪州ファンドのおかげでいまも高騰を続けている。
一般の住宅購入者はそのおかげで１．５倍の高値でマンションを買う
羽目に陥っている。
日銀の金利操作では地価高騰に歯止めがきかないことが明白
だから金融庁はファンドへの監視強化で対抗しようとしている。

ごめん。こどもニュース並にやさしく書けない。

[445: 匿名さん]

やさしく書けないのは自分の言葉じゃないから。

恐らくコピー＆ペーストで所々変えてるだけ。

書き方や流れがマネー誌に書かれてるのと同じなので（笑）

[447: 匿名]

それでも消費者物価は上がらない。
コイズミえせ改革で、むちゃくちゃな規制緩和が行われたことが大きい。
派遣労働を初めとする非正規雇用の急拡大で、日本人全体の賃金は、全く増えていない。
タクシー運転手の惨状は、いまや誰でも知っている。
正社員とて、リストラの恐怖でおとなしくなり、賃金はほとんど上がらない。弁護士なども、これからは並みのサラリーマンくらいの稼ぎになりそうだ。

かくして購買力が上がらないから、消費者物価もなかなか上がらず、日銀が読み違えたように、再び、最近はマイナス圏に沈む体たらく。

中国等から安価な輸入品が大量流入し続けていること、
家電製品等では、激烈な競争で、価格下落が止まらないという、供給サイドの事情もある。

ただし、貧者虐待、地方切捨ての一方で、金持ち優遇、東京優遇政策は徹底しているから、都心人口はなお増加し、都心の地価やマンション価格も上昇したわけだ。

今後どうなるか。
それぞれの頭脳が問われている。

[451: 匿名さん]

横から、たとえ話で失礼。

下り坂で、ブレーキを踏む。
踏み方が弱いと、プレーキを引きずって、どんどんスピードが出る。
踏み方が強いと、減速して止まる。

金利引上げ政策も、ブレーキと同様。
踏み方と、景気のトレンド（の強さ）次第。

金利引き上げ＝減速要因、
それ自体は間違いないが、
結果がどうなるかは、理屈では断定できない。

結果を、バシバシ当ててたら、そりゃ神様だ。

[452: 大学教授さん]

結果が分からないなら
サッサと買ってきれいな家で楽しんだ方がよい
いつ地震で死ぬかも分からないし
今楽しんだ者勝ち
このままいくと地球の将来は悲惨
５０年以内に地獄の始まり
今がすべて
お分かり？

[453: 匿名さん]

アリとキリギリス、かっ。

[454: 匿名さん]

きれいな家で、
今楽しむってところは、
賛成だ。

ただし、
あなたと違って、
結果がわからなくても、
今がすべて、とはしないよ。

[455: 大学教授さん]

将来への希望を持つのは良いことですが
残念ながら
大変な事態が進行しつつあります
繰り返しになりますが
５０年以内に気候の大変動が起こり
地獄の始まりです

[456: 匿名さん]

433-435は、

確かに絶望的に頭が悪いな。

[457: 匿名さん]

437です。
どこかのコピペの書き直しとは、わたしにとってこれほど名誉な
ほめことばはないです。
私は理系のエンジニアなんで経済は確かにエコノミスト諸氏の
書いたもので勉強しました。
上記は知識であって見解とは違いますよ。
論調は藤巻流ですがｗ

[458: 匿名さん]

４４７は、私が書こうとした内容の続きそのものです。

中国からの安価で良質な製品の輸入で、米国もわが国も
本来起こるべきインフレが起きないで済んでいる。

そのかわり資産インフレ、つまり株高、不動産価格だけが
高騰する構図になっている。


実際今現在、元が対ドルで切り上げられたらユニクロも
しまむらもイトーヨーカドーもダイソーもＧＡＰも
安価な食品も家電もあらゆる生活必需品が日米両国の
市場から姿を消す。

言い換えると、日本も米国も中国から安くモノを買わせて
もらって「富」を得ているということです。

貨幣というものは、それ自体「富」ではなく
価格と価値のギャップのなかに「富」が隠れている。

不動産も同じですよ。

[459: 匿名さん]

現在起きている不幸は
下流が底値で持家を盛ってなかったことではなく
従来の中流が、２００７年以降不動産を高値で買うことで
将来の含み損を抱えて下流化することと

２００５年までに底値で不動産を買えた中流が
今日の豊洲の某番組で浮かれていたように
「資産価値」の上昇に浮かれて、金持ちになったと
勘違いして過剰な出費を抱え
給与の伸び悩み、親の介護への出費、教育費の
負担、将来の地価下落で下流化することだ。

下手をすると親の世代も巻き込んでことは進む。
銀行は危ない客に金を貸さないが「親馬鹿銀行」は
むかしの住専のごとく地価高騰を妄信する子供に
せっせと「親ローン」を貸している。
子供は親の資産を正確に知らない。
親は子供の将来の収入を正確に掴んでいない。
不動産販売会社は、とにかく金を払ってくらたら
それでいい。
銀行が負わないリスクは「親馬鹿銀行」が負ってくれる。

一方、現時点で上流になっている層はマイホームなどに
キャッシュをつぎ込まない。
不動産を底値で買い、人に貸して、ピークになれば
今度は株や海外債権を買って資産を増やす。

[460: 匿名さん]

×下流が底値で持家を盛ってなかったことではなく
○下流が底値で持家を持てなかったことではなく

本当の格差は、バブルのつけを払った１９９２年以降の
不動産購入者あたりからはじまっているのだけどね。