都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

[購入検討中さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
新スレではこの４項目を踏まえ
「下がる派」も「下がらない派」も具体的で建設的な議論を展開していきましょう。

スレタイが「２３区」では範囲が広すぎ、議論にかなりの温度差が生じている為
記念すべき１０スレ目ではスレタイを「都心周辺」に変更しました。
※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい。

＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その９：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[261: 購入検討中さん]

２３区内でも城西郊外の戸建は一昨年並の価格に戻ってきているので
マンションもそろそろじゃないですか？

[262: 購入経験者さん]

何を根拠に一昨年並？城西郊外にはまったく興味無いですが、
いい加減な情報はとにかく見ない方が良いよ。ノイズなだけ。

[263: 住まいに詳しい人]

買っちゃった組の言い訳満載で面白いですね、ココ。
これから値下がりの恐怖に怯えるんだろうな。
賃貸でＸＸ年住むのとコストは同じだい！！って言い出してる人もいるし（笑）
それも固定資産税や管理費・共益費の値上がりは見込んでないようだし（笑）
家賃補助ある人の事も無視して、家賃補助ないのが当たり前みたいな言いかたしてるし（笑）
株も下がるよ、つーか下がってきてるし今日なんかＮＹ下げたからつられて下がるよね　間違いなく。
金利が上がると株や不動産が下がるのは過去の歴史からの教訓な訳。
過去のデータからするとそうなる可能性が大。
そろそろ現実見ようよと言いたいね。

[264: 匿名さん]

>>263
なんら新しい発見をお書きになってないので
すでに織り込み済み

[265: 匿名さん]

織り込み済みと思っていれば安心できるのでしょうか。

[266: 匿名さん]

新しいネタで煽って頂ければ、
不安になりますよ（笑

[267: 大手企業サラリーマンさん]

>>264
はたから見ると買えなかった組の自分への言い訳満載に見えるが。。。

[268: 匿名さん]

ねぇ早く新しいネタで煽って頂けない？
不安にさせてくださいよ（笑

[269: 匿名さん]

>>268
都心周辺部、たとえば豊洲について今後15年以内にまた底値が
来るという想定なら今買うのはあきらかにやばい。

[270: 親と同居中さん]

これから待っていると、山の手内側も値下がりしていきますかね？
物件そのものがない気がするのですが。。。
２億が１億７千万になったとかじゃなくて、８０平米で１億以下
くらいまで行くでしょうか？

[271: 親と同居中さん]

２７０ですが、港区、渋谷区山の手内を希望しています。
下落がはじまり、８０平米で１億以下になるのはいつ頃
でしょうかね？どなたかご教示下さい。
現在は横浜で親と同居中ですが、出れるものなら早めに
でたいので。

[272: 匿名さん]

坪412万なら、15年以内には確実にその程度に戻る時期があるでしょう。
なにしろ底値は2002年の３３０万ですから。
都心の地価は、商業・オフィスと家賃相場できまります。広尾、恵比寿で
賃料が2万円／月坪といううちはさがらない。
オフィス賃料がまた下がりはじめて都心マンション賃料が下方に向かえば
おのずとそういう時期がくる。
１ＬＤＫならこまめに探せば坪400万なら築浅でありそうだが、じっくり待つのが
正解。

出たいなら賃貸にしましょう。

[273: 匿名さん]

ここは結構参考になる意見が多いですね。
みんな勉強してますね。
>263,>269,>272
の人たちなど、もう少し意見を書き込んでほしい。

[274: 匿名さん]

>>273さん
質問してくれたらいくらでも答えるけどね。

さて、ついでに今後の新築価格のいくつかの値動きに
あわせて今買うと15年後の中古価格はどうなるか描いてみた。
グラフはいくらでも想定できるから皆さんも自分で描いてみたらいいよ。

[275: 匿名さん]

グラフです

[276: 匿名さん]

晴海・勝どきスレを読んで、強気の湾岸購入者には
勝どき物件買った人も含まれるんだなぁ。
と思いました。

[277: 匿名さん]

>>276
都心内陸含め、関が原の東西決戦の東軍勝利に匹敵するほど、
今後数十年に渡り勝ち誇れ、長く子孫まで継承される。
①都心３区
②山手線駅徒歩圏
③南西部（山手通り近辺より都心側）
④都心近接＆開発高利便地（豊洲他）
⑤重要拠点開発地（みなと、川崎、小杉他）
⑥外周部の高規格優良地（自由が丘、成城他）

[278: 買いたいけど買えない人]

２７６さんは、勝どきのスレで相手にされず、
スルーされた方かな？クスッｗｗｗ

＞ガツガツという言葉で、
＞スーパーの日曜の朝市に並ぶ行列を思い出しました。
＞初めて見ると、面白い光景です。

なんか言葉遣いが２７６さんに似てますね。クスッｗｗｗ

[279: 匿名さん]

>>263様
＞株も下がるよ、つーか下がってきてるし今日なんかＮＹ下げたからつられて下がるよね　間違いなく。

恥かしくないですか？？

[280: 匿名さん]

結局素人の思いつきなんかすべて織り込み済みなんだよな。

[282: 匿名さん]

まだブリリアマーレ有明を買えば間に合うんじゃない

[283: 購入検討中さん]

足立ナンバーのタワーは嫌なんです・・・ゴメンナサイ

[285: 匿名さん]

>>284
ぼくちゃん、ガキが来る場所じゃないよ

[288: 住まいに詳しい人]

ここは、フルローン湾岸一点狙いチャレンジ価格転売狙いリーマンにわか不動産屋が建てたクソスレです。
彼を馬鹿にして遊びましょう。

[289: 匿名さん]

不動産投資の最大の利点はハイレバレッジをかけられること
フルローンが可能であれば利益は最大化する

しかしながら借り手に信用力がない、あるいは物件に担保力がない
場合はフルローンは組めない

フルローンを否定的に考える必要はない

[292: 匿名さん]

妬みに燃えた庶民がこのスレに沢山いるから
つり放題ですね。

買えなかった判断の失敗は一生取り返しがきかないですね。
このまま一生賃貸暮らしですね。

[293: 匿名さん]

数年ぶりに都内に転勤になる予定なのですがやはり賃貸価格も
分譲価格同様に新価格になっているのでしょうか？

[295: 匿名さん]

２９４
バブルってよくわからいけどバブルから下がりきるまで
15年かかってるわけでしょ？

２９４ていくつですか？あと１５年後に下がりきるまで買うのを
まってるんですか？

教えてください。

[298: 購入経験者さん]

非常に限られたエリアの場合は頭数じゃなくて
購入者の質の問題に行き着くんだよ。

所得の２極化と
東京のアジア金融都市構想

さらには、オリンピックを絡めた開発（実際にやるやらないは
関係なくて、それを口実とした都市構造の変革）

こんなところを考えて行くと、
都心部の適正価格がどこまで行き着くのか？

[299: 匿名さん]

>>296
分かってるじゃない。そこなんですよ。まずはあの価格で
買えなかったことが失敗であったということを認識することが
スタート地点だよね。ステップ１

ステップ２．もう都心の不動産はまともに働いていたんじゃ
買えないことの認識。

ステップ３．それじゃレベルアップしてサラリー上げるかもしくは
リスクを取って投資でもするか。宝くじでも買うか！

↑まさにアメリカの低所得者層（持ち家なし）の発想と同じ
サイクルに日本も入ってきてるな。格差社会だ。

[301: 入居済み住民さん]

非常に限られたエリアの話なの？

[303: 匿名さん]

>>302
都心部は
貧乏人には
一生
無理でしょ

[304: 匿名さん]

くくく３０２
だったら3年前に買っとけよ(^_^)v

[305: 匿名さん]

>>これから金利が上がり、ＲＥＩＴも調整、都心の労働人口も減り、来年当たりから下がり始めます。
以上、お　分　か　り　？

294ではないけど・・なんか悲しいスレ内容ですね。
23区スレで熱く色んな角度から判断したロジックが語れてた頃が
懐かしいと思うのは私だけでしょうか？

もう閉鎖した方が良いと思います、無意味な内容のスレ。

[306: 購入経験者さん]

はい。確かにレベルが低い。なんか。弱気派の方も23区スレ
ではまだまともな意見であった。

[307: 匿名さん]

>>306
都心部は違うからなあ
別格ちゅうことでしょ。

東京と地方は違うし
東京でも郊外と都心部は違いますから。

[308: 匿名さん]

そうだね・・グローバルな視点の欠片も無くなったしね。
なんか寂しいスレ内容ばかりですね。街の喫茶店で語られている
様な話ばかり・・もう閉鎖ですね。

[309: 匿名さん]

それじゃスレ閉鎖前に購入組の考えをまとめると

結論
1.都心は旧価格が結果的にほぼ底値であった。
2.旧価格以上になると平均的会社員には都心は無理。
3.マンション購入組には旧価格でまだ下がると思って買えなかった
人たちが今更いつ頃下がると屁理屈こねて主張してるのは滑稽である。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

[310: 匿名さん]

・都心部の魅力は年々増して行く
・所得格差は年々広がって行く
・都心部の国際都市化は年々進む

結論、天井がどこにあるのか
今のところ誰にも分からないが
まだまだ上がりそうな感じが強い。

一方では、
買いたくても買え無い層が増え、
焦りが広がっている。
都心部関連スレが盛況。

[312: いつか買いたいさん]

指をくわえて見ているしか今のところはやることが無いッス。

[313: 購入経験者さん]

リスクが怖ければ、30代子育て世代が好んで買うような物件
を選ぶのが良いんじゃない？今後も根強い、伝統的購入層だ。
都心が買えないのであれば、そこから外れていても、教育、
住環境の良い地域を何とか選べば下値リスクは限定的かな。

[315: 匿名さん]

金利が上がればREITは下がり、地価は下がると単純に考えてる
方が多いけど、ほんとに判ってるのかね？

金利上昇⇒REIT下落⇒地価下落

金利上昇が将来のインフレ懸念からであれば、債券価格下落・
金利上昇するが、REITはインフレに強い資産として資金が
流入し上昇する可能性もある。その場合、長期金利とキャップ
レートの差であるイールドギャップがマイナスなんてことも
有り得なくもないんだが。

またREIT下落⇒地価下落についてもどーだか。
REITが半値になったとしても、別にREITがすでに抱えた不動産
を投げ売らなくてはならない、なんてことにはならない。
REITに投資していた人が損を抱えるだけの話。
むしろ利回り上がって新規資金が流れ込み、不動産需給が
タイトになるかもよ

[316: 匿名さん]

２３区スレのスレ主必死杉ｗｗ

[317: 銀行関係者さん]

>315さん
現実には不動産需給逼迫でオフィス賃料が上がるからREITに資金流入している。
日本のREITは米・豪・香港・英等より制約が大きく（自分で開発出来ない等）、
海外と同様イールドギャップが0前後になるのは本来難しいんだけど、
賃料上昇が織り込まれて日本ビルファンドなんかは長期金利並になっている。

あと、REITが下落するのは運営会社としてはやっぱり困る。
増資が出来なくなるので、保有物件の拡大や入替えが出来なくなる。
REIT価格が資産価値を下回れば外資等に買収される危険もあり。
と言うわけで、評価されていない物件はほんの少し物件を売って
利回りを上げ、投資口価格を下げまいと努力する。
尤も、一気に売るわけではないので地価下落に繋がる訳ではない。

[318: 匿名さん]

此のスレの閉鎖？

ナイナイ

此のスレは釣りスレ

強気派が買った物件スレに弱気な書き込みされないよう

此のスレに弱気派を釣っている

弱気派こっち向いてポイ！スレ

[319: 匿名さん]

俺の会社でのパターンは旧価格都心マンション購入者は
東京近郊の出身者が多かった。東京出身だから都心での
旧価格が都心にしては安すぎると簡単に直感で気がついた
みたいですね。俺も含めて。

一方地方出身者で買った人は誰もいなかった。恐らく
地方出身者は東京の相場観がなくて旧価格でも高いと
（地方のマンションと比較すると絶対値で高い）思ってた
みたい。

[320: 購入経験者さん]

>314
二極化の勝者、むしろ暇ですよ。
貧乏人こそ、忙しいものです。

[321: 匿名さん]

>>319
大抵そうだよ。

東京にいる地方出身者は学歴もあり勉強が得意で、
比較はお手の物なんだけど、
（比較材料がない場面で）直感で決断したり大局を見るのは苦手。

今でもモデルルーム周りを続けて講釈垂れているのは、
都心大量供給期に細かい仕様や坪単価比較の「お勉強」ばかりして、
決断したり大局を見ることができなかった地方出身者。

この掲示板の住民も、これだけ新価格になったのに、
まだ「東京23区に分譲マンションを買う」という憧れを捨てられない
地方出身者が残るだけになった。

[322: 匿名さん]

↑　なるほど、、、こうやってスレを荒らすんですね。
参考になります。

[323: いつか買いたいさん]

買える人だけが買っても都心部はすぐにうまっちゃうよ。
そんなに数無いから・・
数えてみればおよその勘定ができる程度よ。

それに対して、近郊、郊外は無尽蔵ｗ

[324: 匿名さん]

ハイハイ　素人の思いつきは全部織り込み済み。

[325: 匿名さん]

>321
やっぱりこのスレでも旧価格購入組と買えなかった組
とでは話がいまいちかみ合わないのは購入組は東京出身が
多く買えなかった組は地方出身者が多いと言うことでしょうか？
やはり相場観は長年東京に住んでた人が有利だということ
なのかな？

結局マンション購入経験がない人がいつ下がるとか
議論して将来仮に下がったところで度胸が
なくて買えないと思いますね。
マンションて結構買うのはめんどくさいんですよ。
奥さんの賛成もいるし、頭金もいるし、ローン審査
もいるし、人気物件は抽選も突破しなくてはならないし
間取りも考えなくてはいけない。

仮に下がっても今回の旧価格で買えなかった人は結局
一生買えないパターンが多そうだね。

[326: 匿名さん]

確かに東京出身者は親も東京に不動産持っていて
将来相続されるし自分が買ったところもあるしで
価格が上がれば上がるほど資産が増えまくる。

一方地方出身者は賃貸が多く、これから東京に不動産を
買いたいから下がって欲しい。

そういった対立の構図がありますね。

[327: 匿名さん]

豊洲やその周辺ってどうなんだろうね。

東京出身者がここに住みたいと思う要素は何一つないと思うんだが、
逆に地方出身者が喜びそうな仕掛けは盛り沢山に思う。

ここがウケたことで、都心から、都心周辺の時代に移ったようにも思える。
どんなに宣伝されても東がウケるわけないと思っていた私は、
東京しか知らない井の中の蛙だったのか。

[328: 匿名さん]

>>327
結構千葉、東京下町区、東京西部が多いんでしょ。
東京出身者が住みたい要素が何一つないことはないよね。
世田谷、杉並の周辺区だと東京駅が遠いからね。
市部は話にならないしね、通勤で。

環境、土壌汚染はよくないけど丸の内は近いからね。
同僚も杉並出身で豊洲買ってました。

傾向的に埼玉出身者は結構東京に買う人が少ない。
川口あたりに買う人が多い。

[329: 契約済みさん]

就職するまで東京には足を踏み入れた事すらなかった地方出身者ですが何か？MR2件目で旧価格物件の購入を決断して契約に至りましたが何か？何だかステロタイプに当てはめて、煽りたがってる人が大多数みたいですね、このスレ。ま、自分は金融関係勤務だから嗅覚があったのかもしれんが。地方出身者だろうが嗅覚のある奴は、自分の周りにいくらでもいるぞ？

[330: 匿名さん]

>>329
なかなか良い決断をされましたね。
素晴らしい！

私の周りにいる地方出身者はＭＲは見物に行く人は
いるんだけど買う人は少ないんですよ。

嫁さんが東京出身だと強引に押し切られた結果
旧価格で買えた人はいますがね。

[331: 匿名はん]

地方出身者の夫は、不動産を検討すると、路線価を調べ、
高いと資産価値が高いから買おうと言うのですが、

路線価が既に高いものを買うということは、
既に上がってしまっている優良株を買うのと同じで、
税金も高く、お値打ち品ではなく、
良いと思えないのですが。

[332: 契約済みさん]

>地方出身者の夫は、不動産を検討すると、路線価を調べ、
>高いと資産価値が高いから買おうと言うのですが、

地方出身者云々じゃなくて、お宅の旦那さんの知能が足りないだけじゃないの？

[333: 契約済みさん]

地方出身で更に５０過ぎですが１年前品川区内MS契約しました。

定年までの毎朝のラッシュ＆通勤時間、定年後の足回りのよさを考慮し決断しました。

湾岸タワーも検討しましたが使いそうも無い豪華共用施設は維持費がもったいなく感じてやめました。

新価格になりはじめだったので現行価格をみると今だったら中古か川向こうしか無理だったかなと・・

ただ、あまり上がってしまうと固定資産税が気になります。

[334: 匿名さん]

素人の思いつきなんか全部織り込み済みなんだから
あまり気にしないほうが良いよ

[335: 匿名さん]

買えなかった人と買った人の対立っていうけどねえ。
私はどちらでもないなあ。
４年前の底値で豪華な新築億ションを買った。
低金利のローンの安い負担で、４年間いいところを
しゃぶりつくしたあげく
最近の過熱気味の高値を警戒し売って利益確定した。
つぎ買うのはドスンと下げてからだね。
この数年買えず、今になってこの高値を買おうとしてる方は
なんかみててつらい。

[336: 匿名さん]

>>335
で、今ドコ住んでるの？
セカンド売ったとか言わんでね。

[337: 匿名はん]

あの、旧価格、新価格、新新価格って坪単価でいうといからくらいを言うのでしょう？

例えば、豊洲や港南エリアにおいて、
200〜230万/坪　だと旧価格で、
230〜260万/坪　だと新価格で、
260万以上/坪　だと新新価格とかは外れています？

[338: 匿名さん]

>>337
東洋経済とか日経新聞とかに書いてあるよｗ
活字も嫁。

[339: 匿名さん]

新価格物件ってごく一部の物件だけのような。
豊洲は旧から一気に新新。港南に至っては物件そのものが無い。

[340: 匿名さん]

337
階層とか向きもあるから、概ね

　　〜２５０万　旧価格（島、ＴＴＴ　ＰＣＴ、多くの港南）
　　〜３００万　新価格（ＷＣＴの最終、トヨタワ）
　　〜３５０万　新々価格（豊洲、勝どきの住友）

ってとこでしょう。ブリとかビーコンとか一部この中間価格帯に
はいるのがあるっていうのが、今の状況。

[341: 匿名さん]

私は3年前にWCT上層階を230/坪で契約し、去年入居しましたが、
ということは、旧価格なんですかね？
今ではWCTも中古ですから、結局こんなものだと思うんですけど。

[342: 匿名さん]

>>340
絶対額でいうなよ。相場モンなんだからさ

２００５年秋までの相場が旧価格
その２割り増しが２００６年新価格
さらに２割り増しが２００７年春からの新・新価格というのが
マスコミ各社の記述にでてくる定義だよ。

要するに土地の仕入れが随意契約であった時期とそれ以降の
競争入札になった時期、さらにそのあと・・という区分だよ。

[343: 匿名さん]

３４２
とは一概にいいきれませんよ。ＷＣＴやゴクレのように
売り渋りもありますからね。特定の地位の話をしているんだから、
やっぱり額でのつかみのほうが判りやすいでしょう。

[344: 匿名さん]

>>342
あんたが誰かは知らんが、マスコミの取材で業界が答えている
言葉の定義まで手前勝手にねじまげたいのかよ。

だから、こういう混乱を引き起こす。

[345: 匿名さん]

すまん３４４は３４３へのレスだ。

[346: 匿名さん]

下記の通りですね
旧価格購入者：勝犬
新価格購入者：勝犬
新新価格購入者：勝犬
買える信用と資金があるからいくらで買っても他人にとやかく言われる筋合いはないな。

そして賃貸でここに昼間から書き込んでる奴：ニート、バイト生活者
この人達は多分坪１万円以下のマンションしかローンも出来ないし
貯金もなさそうだから買えないんだろうね。
坪1万円まで下がるのをゆっくり待っててね！

[347: 匿名さん]

どんな値段でも買えるひとが勝ちってのは一理あるね

[348: 住まいに詳しい人]

346=マンション転売屋

[349: 匿名さん]

↑転売屋連発の君！
昼間から書き込めてニートかなんかか？
親のすねかじってないで働きなさい。

[350: 匿名さん]

君のだろ？このあほ投稿を皆さんご堪能ください。
No.171 by 住まいに詳しい人　2007/06/19(火) 04:17

購入経験者は不動産一点買いでもうドキドキのリーマンマンション転売屋ですよ。
下がってはたまらんので、都合の悪い意見はすべてスルーなのです。
投資の基本である分散投資（時間と投資先の）も理解してないし、理解する気持ちもない。
もう、こいつと議論するのは辞めるべきです。
時間の無駄。

No.149 by 住まいに詳しい人　2007/06/18(月) 07:02

マンションを投資と考える人とあくまで棲家と考える人では議論が平行線で当たり前。
住むならいくら値下がりしようとある意味関係はない。
投資なら値下がりすれば転売も出来ず、利回りも下がるので宜しくない。
このスレ見る限りでは、どうも投資つーか投機してる人が多いんだなと感じる。
リーマンでフルローンで湾岸タワマンを転売しようとして購入した人が一番危険だね。
金融資産がいっぱいあって、その一部で不動産投資してるならいいけど、不動産一点投資は即死の可能性あるからね。

No.224 by 住まいに詳しい人　2007/06/20(水) 05:11

湾岸一点買いの転売狙いリーマンにわか不動産屋は、チャレンジ価格でマンション販売中。
でもチャレンジ価格だから誰も買わないし、仲介屋にも内心笑われているよ。

[351: 匿名さん]

３４９
昼間というより夜中ですね。
このスレに夜中から早朝まで張り付いてるんでしょうね。

[352: 匿名さん]

どうでもいいけど「その１０」を名乗るなら
それなりの中身のある話にしてくれよ。

今のままでは読む気もうせる。もうすこしスレタイに沿った話をしなさいよ。

いつもアンカーつけずに大文字数字でレスつけてるお前。特にひどいな。

[353: 匿名さん]

すみません
ねた切れです（ｗ

[354: 匿名さん]

イニシア千住曙町（５１５戸）の掲示板を読めば、もう下がり始めています。予定価格（高すぎた）の値下げメールの話題で盛り上がっています。

[355: 匿名さん]

？それ価格下がっているといわないでしょ。

[356: 匿名さん]

普通は予定価格より正式価格は下げてくるか横ばいです。
そうじゃなきゃ、逃げられちゃうじゃん！

[357: 匿名さん]

単なる営業手法でしょ、その値下げ。

[358: 匿名さん]

イニシア千住曙町の購入層は、マンションをいろいろ検討しなかった人が多いのかな？

[359: ビギナーさん]

あと３年ぐらい経ったら、金利上昇に耐えられない人がマンション
投売りするのかな？どうなんでしょう。
変動ローンで購入された人がどのくらいいるかで決まるかと思うの
ですが、いかがでしょうか。
その数次第では、新築マンションの価格にも大きな影響を与えるの
ではと考えています。
やはり、そろそろ見極め時かなと思う今日この頃。

[360: 匿名さん]

３年も耐えずにさっさと見切りつけて、
築浅売りで逃げた方が良かろうに。