都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

[購入検討中さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
新スレではこの４項目を踏まえ
「下がる派」も「下がらない派」も具体的で建設的な議論を展開していきましょう。

スレタイが「２３区」では範囲が広すぎ、議論にかなりの温度差が生じている為
記念すべき１０スレ目ではスレタイを「都心周辺」に変更しました。
※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい。

＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その９：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[222: 購入経験者さん]

>>220
誤字が多くて読みにくいっつーの。分かったこと言って、あなたも暇な＊＊＊みなんでしょ？

[224: 住まいに詳しい人]

湾岸一点買いの転売狙いリーマンにわか不動産屋は、チャレンジ価格でマンション販売中。
でもチャレンジ価格だから誰も買わないし、仲介屋にも内心笑われているよ。

[225: 購入経験者さん]

>219
よく自信をもって、金利が0.5%上がるなんて言えますねえ。
ちゃんと後で説明してくださいね。
イールドカーブから判断して、そこまで市場は織り込んでない
ですからね。

[226: 詳しい人]

>>224
同感。
だけど仲介屋も商売だから一応、言葉巧みに買い手は探す。
そして焦って買ってしまうような、人の良い客を待つ。
一般的な客は、参考程度に内覧だけして終わり。

[227: 元祖匿名はん]

不動産価格や金利等々がその時々で上昇下降するのは至極当然の話。
それに一喜一憂して心が荒んでいるが如き発言が見られるのは仕事であろうがなかろうが人として悲しい。自分で口にしている単語をよくよく吟味されたらどうですか。

湾岸だろうが内陸だろうが、好きなとこ買えばいいだけの話。
メリットもデメリットも結局自分自身が享受するだけのこと。

結局都心は下がらんよって言ってもらえればこのスレの人は満足なのかな。

[228: 元祖匿名はん]

要は、マンションでも戸建でもクルマでも、物への批評はいくらでもガンガンやられたら良いかと思いますが、矛先を所有者、購入者なり価値観なりに持ってくるのは面と向かって話すわけではないネット上でマナー違反だし、そもそも意味のない行為だと思います。

すみませんね、レスの盛り下がりに加えて、つまんないコメントで。

[233: 匿名さん]

そりゃ、
御自分の購入した湾岸物件の転売予定価格を、
頭の中でドンドン高くしている方が
いらっしゃるようですから。

[234: 匿名さん]

あがるもさがるも折込済み。

[236: 匿名さん]

>>235
長期・低利・税金減免がある住宅ローンという最大の武器で、
そこらの不動産屋ごときには負けないからね

[238: 匿名さん]

地価上昇も資材値上がりもあって、売るほうは大変ですね。
でも、買うのは、顧客。関係ありまへん。読めない業者、支えてもらえない業者は退場していただくだけのこと。

景気回復がもっと家計にまで及んでいくか、外資がまだまだ買う気あるのか（素人のわてまでモルガンスタンレーなんて覚えてしもた）。そして、世界的な金利上昇の今後の傾向は。

また暇なときに読ませてもらいます。

[239: 匿名さん]

新築未入居物件の課税逃れには、税務署が厳しくなってるそうですね。
頑張っていただきましょう。

[240: 購入経験者さん]

>225
政策金利と10年債利回り、ごっちゃにしてますね。
パラレルで金利が動くんですか？？笑えます。

[241: 購入経験者さん]

ああ、>229の間違いですね。
もう少し金利について、考えたほうが良いですよ。

[242: 匿名さん]

平均的サラリーマンの年収は限られてるし会社にも近くて
出来る限りやすい物件が欲しいという願望を叶えたのが
湾岸マンション。勝鬨、品川、芝浦、豊洲どれも７５平米で
４５００万円程度で買えました。今はその地域で借りると
７５平米で３０万円になっている。管理費、固定資産税
除いても２５万円で年間３００万である。
ちょうど１５年で元が取れる計算だ。
１５年後でも最低３５００万円程度で売れる。
この３５００万円が湾岸マンションを買えなかったサラリーマン
との差である。

３５００万円を貯めるには平均的サラリーマン（年収７、８００万
程度）は２３年かかる。

つまり湾岸マンションを安値で買えた平均的サラリーマンと
買えなかったサラリーマンとでは２３年間の苦しい労働による
貯金できる金額の差ができてしまった。

ちなみに現在は７５平米４５００万だったマンションは７０００万
弱程度で売られている。

買えなかった、買わなかったという平均的サラリーマンはの方と買った平均的サラリーマンとでは大きな差がついてしまった。

[243: 匿名さん]

>>242
そんな単純ならすでに織り込まれているはず

[245: 匿名さん]

＞２４２
平均的サラリーマンは間違いなく住宅ローン組んでるでしょ？
普通には賃貸できないわけで、足元見られるよ。
これはあんたの頭の中でのマスターベーションだよね。

現状、含み益は出てるけど、平均的サラリーマンがこれを利益
確定にするにはまだまだ時間がかかるでしょ？その長い時間が
過ぎてみないと、だれが得したのかは確定しないよ。

今売って、利益確定（７０００−４５００＝２５００）すれば！
それとも、もっと上がる？大丈夫？急がないとだよ！

[246: 匿名さん]

7000万ってのは売り手の希望価格だから。

[247: 匿名さん]

実際は６２００万で仲介手数料払ったら純利が１０００万なんて
かわいそうでいえないジャン。
売っちゃったら、また住むとこ買うか、借りるかするわけで
サラリーマンの含み益なんて意味無いんだよ。

[251: 匿名さん]

みんな匿名だとひどいな....
性格悪いの丸出しだよ....

結局
「買った人」と「買えない人」の顔の見えない罵り合い（爆）
どっちもたち悪いな。

低俗過、じゃあな！

[252: すざんぬ]

ごめざんす

[253: 匿名さん]

>>245,246,247
おいおい、カリカリするなよ。（笑）

４５００万ということは家賃換算で１５年住めば
１５年後に資産価値０でも賃貸で同程度の物件に住んだ人と
ネットキャッシュアウトは同じということ。もう、損のしようが
ないということだな。金利所得税減税もまるまる受けてこの価格だから。

買えなかった平均的サラリーマンはもう郊外の駅から遠い
安い賃貸物件に住んで一生を過ごすしかない不動産価格に
なってきてしまった。このスレでいつ下がるか研究して
次の買い時を頑張って探してください。

[254: 匿名さん]

会社からの家賃補助は無視？
かわいそうな会社にお勤めで。

固定資産税も、管理費修繕費もみんな無視なのね。

[255: 匿名さん]

やはりいつ下がるかという論点の前にもう
買ってない奴は判断誤ってるんだよね。

数年前がローン減税、企業遊休地が格安で
デベに売り払われていたこと、銀行の不良債権
がほぼはけはじめていたことを普通にに考えれば
もう「底」だろうと判断できたはずだよね。

ぶっちゃけさーこのスレで冴えない投資理論を
振りかざしてる人ってその不動産の大底の簡単
なサインを不動産を買うことも出来ずに
見過ごして物凄い金額の機会損失くらってるのに
投資について語っちゃってるところが痛いというか
なんの説得力もないんだよね。

[256: 匿名さん]

>>254
ここって賃貸検討版だったっけ？（笑）

[257: 匿名さん]

どうでもいいんだけど、例えばマンション買うような年齢って、立場的にも年俸制だったりしない？
オレの会社は年俸制になったら家賃補助は出なくなる。もちろん実際の年収はそれなりに上がるのでいいんだが、年俸制でも家賃補助とか出る会社ってあるのかなっていう素朴な疑問。

[258: 購入経験者さん]

少なくともうちは年棒制で家賃補助がありますね。というか、年棒制だけどボーナスがありますね。結局定義の違いでどうでも良いんじゃないでしょうか？固定資産税、なんぼのもんですかね。それを気にするくらいなら、買わんほうが良いでしょう。

それから248さん、10年債利回りが0.5%年内に上がるんですね。
これは完全にコンセンサスと違うということは認識して下さいね。
あなたは、10年債利回りが0.5%上がるようなことを言ってましたが、
政策金利の話題にすり替え、上昇圧力が加わることは間違いないと反論しています。議論変わっているのはあなたの方ですよ。

今どれくらいの金利上昇が10年あたりで織り込まれているか、分かってないでしょ。大体半年で10bp、1年で20bpくらいですよ。
そもそも、家賃、給料が上がりにくいなか、10年金利が上がるという議論が本末転倒。家賃、給料が上がるにしたがって、金利もつられて上がる可能性が出てくるんですよ。今どんな状況か分かっている？

[259: 匿名さん]

不動産も動産も買えない人はいつまでも買えません。
相場というものはそういうものです。
＊＊＊の遠吠えよろしくここで憂さを晴らしている諸君は、
いわゆる普通の「ヘタクソ」というやつです。
無リスクの人生、相場ってあると思いますか？
あるとすれば、あなたの妄想の中だけだと思いますけどね。

[260: 購入経験者さん]

おっしゃる通りですね。
金利がちょっと上がったから、株も下がると言っていた人
いましたけど、今どうなっているか、ちゃんとFollowしているんでしょうかね。Reitも落ち着いてきてるし、まあ、へたくそな人はそんなもんでしょう。

不動産市況が短期的に下がっているんであれば、絶好の買い時、という発想は無い。TrendFollower。一番損するのはアマもプロも日本人。情けない。

[261: 購入検討中さん]

２３区内でも城西郊外の戸建は一昨年並の価格に戻ってきているので
マンションもそろそろじゃないですか？

[262: 購入経験者さん]

何を根拠に一昨年並？城西郊外にはまったく興味無いですが、
いい加減な情報はとにかく見ない方が良いよ。ノイズなだけ。

[263: 住まいに詳しい人]

買っちゃった組の言い訳満載で面白いですね、ココ。
これから値下がりの恐怖に怯えるんだろうな。
賃貸でＸＸ年住むのとコストは同じだい！！って言い出してる人もいるし（笑）
それも固定資産税や管理費・共益費の値上がりは見込んでないようだし（笑）
家賃補助ある人の事も無視して、家賃補助ないのが当たり前みたいな言いかたしてるし（笑）
株も下がるよ、つーか下がってきてるし今日なんかＮＹ下げたからつられて下がるよね　間違いなく。
金利が上がると株や不動産が下がるのは過去の歴史からの教訓な訳。
過去のデータからするとそうなる可能性が大。
そろそろ現実見ようよと言いたいね。

[264: 匿名さん]

>>263
なんら新しい発見をお書きになってないので
すでに織り込み済み

[265: 匿名さん]

織り込み済みと思っていれば安心できるのでしょうか。

[266: 匿名さん]

新しいネタで煽って頂ければ、
不安になりますよ（笑

[267: 大手企業サラリーマンさん]

>>264
はたから見ると買えなかった組の自分への言い訳満載に見えるが。。。

[268: 匿名さん]

ねぇ早く新しいネタで煽って頂けない？
不安にさせてくださいよ（笑

[269: 匿名さん]

>>268
都心周辺部、たとえば豊洲について今後15年以内にまた底値が
来るという想定なら今買うのはあきらかにやばい。

[270: 親と同居中さん]

これから待っていると、山の手内側も値下がりしていきますかね？
物件そのものがない気がするのですが。。。
２億が１億７千万になったとかじゃなくて、８０平米で１億以下
くらいまで行くでしょうか？

[271: 親と同居中さん]

２７０ですが、港区、渋谷区山の手内を希望しています。
下落がはじまり、８０平米で１億以下になるのはいつ頃
でしょうかね？どなたかご教示下さい。
現在は横浜で親と同居中ですが、出れるものなら早めに
でたいので。

[272: 匿名さん]

坪412万なら、15年以内には確実にその程度に戻る時期があるでしょう。
なにしろ底値は2002年の３３０万ですから。
都心の地価は、商業・オフィスと家賃相場できまります。広尾、恵比寿で
賃料が2万円／月坪といううちはさがらない。
オフィス賃料がまた下がりはじめて都心マンション賃料が下方に向かえば
おのずとそういう時期がくる。
１ＬＤＫならこまめに探せば坪400万なら築浅でありそうだが、じっくり待つのが
正解。

出たいなら賃貸にしましょう。

[273: 匿名さん]

ここは結構参考になる意見が多いですね。
みんな勉強してますね。
>263,>269,>272
の人たちなど、もう少し意見を書き込んでほしい。

[274: 匿名さん]

>>273さん
質問してくれたらいくらでも答えるけどね。

さて、ついでに今後の新築価格のいくつかの値動きに
あわせて今買うと15年後の中古価格はどうなるか描いてみた。
グラフはいくらでも想定できるから皆さんも自分で描いてみたらいいよ。

[275: 匿名さん]

グラフです

[276: 匿名さん]

晴海・勝どきスレを読んで、強気の湾岸購入者には
勝どき物件買った人も含まれるんだなぁ。
と思いました。

[277: 匿名さん]

>>276
都心内陸含め、関が原の東西決戦の東軍勝利に匹敵するほど、
今後数十年に渡り勝ち誇れ、長く子孫まで継承される。
①都心３区
②山手線駅徒歩圏
③南西部（山手通り近辺より都心側）
④都心近接＆開発高利便地（豊洲他）
⑤重要拠点開発地（みなと、川崎、小杉他）
⑥外周部の高規格優良地（自由が丘、成城他）

[278: 買いたいけど買えない人]

２７６さんは、勝どきのスレで相手にされず、
スルーされた方かな？クスッｗｗｗ

＞ガツガツという言葉で、
＞スーパーの日曜の朝市に並ぶ行列を思い出しました。
＞初めて見ると、面白い光景です。

なんか言葉遣いが２７６さんに似てますね。クスッｗｗｗ

[279: 匿名さん]

>>263様
＞株も下がるよ、つーか下がってきてるし今日なんかＮＹ下げたからつられて下がるよね　間違いなく。

恥かしくないですか？？

[280: 匿名さん]

結局素人の思いつきなんかすべて織り込み済みなんだよな。

[282: 匿名さん]

まだブリリアマーレ有明を買えば間に合うんじゃない

[283: 購入検討中さん]

足立ナンバーのタワーは嫌なんです・・・ゴメンナサイ

[285: 匿名さん]

>>284
ぼくちゃん、ガキが来る場所じゃないよ

[288: 住まいに詳しい人]

ここは、フルローン湾岸一点狙いチャレンジ価格転売狙いリーマンにわか不動産屋が建てたクソスレです。
彼を馬鹿にして遊びましょう。

[289: 匿名さん]

不動産投資の最大の利点はハイレバレッジをかけられること
フルローンが可能であれば利益は最大化する

しかしながら借り手に信用力がない、あるいは物件に担保力がない
場合はフルローンは組めない

フルローンを否定的に考える必要はない

[292: 匿名さん]

妬みに燃えた庶民がこのスレに沢山いるから
つり放題ですね。

買えなかった判断の失敗は一生取り返しがきかないですね。
このまま一生賃貸暮らしですね。

[293: 匿名さん]

数年ぶりに都内に転勤になる予定なのですがやはり賃貸価格も
分譲価格同様に新価格になっているのでしょうか？

[295: 匿名さん]

２９４
バブルってよくわからいけどバブルから下がりきるまで
15年かかってるわけでしょ？

２９４ていくつですか？あと１５年後に下がりきるまで買うのを
まってるんですか？

教えてください。

[298: 購入経験者さん]

非常に限られたエリアの場合は頭数じゃなくて
購入者の質の問題に行き着くんだよ。

所得の２極化と
東京のアジア金融都市構想

さらには、オリンピックを絡めた開発（実際にやるやらないは
関係なくて、それを口実とした都市構造の変革）

こんなところを考えて行くと、
都心部の適正価格がどこまで行き着くのか？

[299: 匿名さん]

>>296
分かってるじゃない。そこなんですよ。まずはあの価格で
買えなかったことが失敗であったということを認識することが
スタート地点だよね。ステップ１

ステップ２．もう都心の不動産はまともに働いていたんじゃ
買えないことの認識。

ステップ３．それじゃレベルアップしてサラリー上げるかもしくは
リスクを取って投資でもするか。宝くじでも買うか！

↑まさにアメリカの低所得者層（持ち家なし）の発想と同じ
サイクルに日本も入ってきてるな。格差社会だ。

[301: 入居済み住民さん]

非常に限られたエリアの話なの？

[303: 匿名さん]

>>302
都心部は
貧乏人には
一生
無理でしょ

[304: 匿名さん]

くくく３０２
だったら3年前に買っとけよ(^_^)v

[305: 匿名さん]

>>これから金利が上がり、ＲＥＩＴも調整、都心の労働人口も減り、来年当たりから下がり始めます。
以上、お　分　か　り　？

294ではないけど・・なんか悲しいスレ内容ですね。
23区スレで熱く色んな角度から判断したロジックが語れてた頃が
懐かしいと思うのは私だけでしょうか？

もう閉鎖した方が良いと思います、無意味な内容のスレ。

[306: 購入経験者さん]

はい。確かにレベルが低い。なんか。弱気派の方も23区スレ
ではまだまともな意見であった。

[307: 匿名さん]

>>306
都心部は違うからなあ
別格ちゅうことでしょ。

東京と地方は違うし
東京でも郊外と都心部は違いますから。

[308: 匿名さん]

そうだね・・グローバルな視点の欠片も無くなったしね。
なんか寂しいスレ内容ばかりですね。街の喫茶店で語られている
様な話ばかり・・もう閉鎖ですね。

[309: 匿名さん]

それじゃスレ閉鎖前に購入組の考えをまとめると

結論
1.都心は旧価格が結果的にほぼ底値であった。
2.旧価格以上になると平均的会社員には都心は無理。
3.マンション購入組には旧価格でまだ下がると思って買えなかった
人たちが今更いつ頃下がると屁理屈こねて主張してるのは滑稽である。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

[310: 匿名さん]

・都心部の魅力は年々増して行く
・所得格差は年々広がって行く
・都心部の国際都市化は年々進む

結論、天井がどこにあるのか
今のところ誰にも分からないが
まだまだ上がりそうな感じが強い。

一方では、
買いたくても買え無い層が増え、
焦りが広がっている。
都心部関連スレが盛況。

[312: いつか買いたいさん]

指をくわえて見ているしか今のところはやることが無いッス。

[313: 購入経験者さん]

リスクが怖ければ、30代子育て世代が好んで買うような物件
を選ぶのが良いんじゃない？今後も根強い、伝統的購入層だ。
都心が買えないのであれば、そこから外れていても、教育、
住環境の良い地域を何とか選べば下値リスクは限定的かな。

[315: 匿名さん]

金利が上がればREITは下がり、地価は下がると単純に考えてる
方が多いけど、ほんとに判ってるのかね？

金利上昇⇒REIT下落⇒地価下落

金利上昇が将来のインフレ懸念からであれば、債券価格下落・
金利上昇するが、REITはインフレに強い資産として資金が
流入し上昇する可能性もある。その場合、長期金利とキャップ
レートの差であるイールドギャップがマイナスなんてことも
有り得なくもないんだが。

またREIT下落⇒地価下落についてもどーだか。
REITが半値になったとしても、別にREITがすでに抱えた不動産
を投げ売らなくてはならない、なんてことにはならない。
REITに投資していた人が損を抱えるだけの話。
むしろ利回り上がって新規資金が流れ込み、不動産需給が
タイトになるかもよ

[316: 匿名さん]

２３区スレのスレ主必死杉ｗｗ

[317: 銀行関係者さん]

>315さん
現実には不動産需給逼迫でオフィス賃料が上がるからREITに資金流入している。
日本のREITは米・豪・香港・英等より制約が大きく（自分で開発出来ない等）、
海外と同様イールドギャップが0前後になるのは本来難しいんだけど、
賃料上昇が織り込まれて日本ビルファンドなんかは長期金利並になっている。

あと、REITが下落するのは運営会社としてはやっぱり困る。
増資が出来なくなるので、保有物件の拡大や入替えが出来なくなる。
REIT価格が資産価値を下回れば外資等に買収される危険もあり。
と言うわけで、評価されていない物件はほんの少し物件を売って
利回りを上げ、投資口価格を下げまいと努力する。
尤も、一気に売るわけではないので地価下落に繋がる訳ではない。

[318: 匿名さん]

此のスレの閉鎖？

ナイナイ

此のスレは釣りスレ

強気派が買った物件スレに弱気な書き込みされないよう

此のスレに弱気派を釣っている

弱気派こっち向いてポイ！スレ

[319: 匿名さん]

俺の会社でのパターンは旧価格都心マンション購入者は
東京近郊の出身者が多かった。東京出身だから都心での
旧価格が都心にしては安すぎると簡単に直感で気がついた
みたいですね。俺も含めて。

一方地方出身者で買った人は誰もいなかった。恐らく
地方出身者は東京の相場観がなくて旧価格でも高いと
（地方のマンションと比較すると絶対値で高い）思ってた
みたい。

[320: 購入経験者さん]

>314
二極化の勝者、むしろ暇ですよ。
貧乏人こそ、忙しいものです。

[321: 匿名さん]

>>319
大抵そうだよ。

東京にいる地方出身者は学歴もあり勉強が得意で、
比較はお手の物なんだけど、
（比較材料がない場面で）直感で決断したり大局を見るのは苦手。

今でもモデルルーム周りを続けて講釈垂れているのは、
都心大量供給期に細かい仕様や坪単価比較の「お勉強」ばかりして、
決断したり大局を見ることができなかった地方出身者。

この掲示板の住民も、これだけ新価格になったのに、
まだ「東京23区に分譲マンションを買う」という憧れを捨てられない
地方出身者が残るだけになった。