都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

[購入検討中さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
新スレではこの４項目を踏まえ
「下がる派」も「下がらない派」も具体的で建設的な議論を展開していきましょう。

スレタイが「２３区」では範囲が広すぎ、議論にかなりの温度差が生じている為
記念すべき１０スレ目ではスレタイを「都心周辺」に変更しました。
※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい。

＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その９：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[22: 匿名さん]

本日の日経に出ていました。
バブルがはじける前にもこんなのありましたよね？

国交省、不動産鑑定の監視強化・価格算出の基準を統一
　国土交通省は不動産の「時価」を決める材料となる不動産鑑定の
監視強化に乗り出す。不動産の証券化商品の市場が拡大しているこ
とを踏まえ、一般投資家などが不測の損害を被るのを防ぐ狙い。
鑑定の根拠となる収益見積もりなどの情報開示を義務付けるほか、
不動産鑑定士が不適切な評価をした場合などの登録取り消し制度を
積極的に活用する。
　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）など不動産投資市場の規模は2006年
度末時点で33兆円弱に成長。一方で、商品内容に関する情報の開示
を十分に受けないまま投資した一般投資家がＲＥＩＴの値下がりで
損失を被り、金融庁が運用会社などを処分する例も相次いでいる。
国交省も金融庁に歩調を合わせ、監視機能を高めることにした。(07:02)

[23: 匿名さん]

っていうか下がる要因が全く無い。
これからの都心物件は横這いもしくは更なる高騰はあっても
下がることはまず１００％無いでしょうな。

[24: 匿名さん]

まさにババ抜きですな。長期金利の上昇で潮目が変わってきたのでは。方向は↓です。

[25: 匿名さん]

前回のバブル時との最も大きな違い。
　それは個人がネットで多くの情報を入手できるようになったこと。
　前回はその手段がなかったためにデベや評論家の言いなりになって　いた。
　ネットでもガセネタはあるがリスクは格段に小さくなった。
　つまり買う方が賢くなったわけだ。

[26: 匿名さん]

今回の上げはバブルではないと思います。
前回は郊外駅15分でもでも1億円マンションがぞくぞくと
売り出されてましたから。
飯田橋のプラウドが坪600万と言われていて自分はこの価格
設定はバブルには感じません。即売り切れでしょう。

価値ある物件が高く価値のない物件は安いだけの話でしょう。
前回とは違う実需にあったスマートな価格形成がされているので
そう簡単には値崩れしないでしょうね。

[27: 匿名さん]

いきなり１０かよ。

[28: 匿名さん]

これから消費税も年金も医療費も介護保険も上がるだろうに
　今がそのまま続くと思ってかつかつローンを組む思考にこそ
　危険を感じます。
　
　相当余裕のあるローンを組んでおかなければ子供が大学生の
　頃に破産夜逃げ大学中退ってなことになりかねません。

　欧米諸国のように消費税（州税含む）が２０％近くになるか
　も知れず、そうなれば今（５％）よりも税負担は年間１００
　万円近く増加しますよ。

　不動産がどうなるかは分りませんが、税負担額が増えるのは
　高齢者が増える以上自明ですからね。

[29: 匿名さん]

このスレは、削除依頼が出てます。
新スレは
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/

[30: 賃貸住まいさん]

本気で東京でオリンピックできると考える人がいることにびっくりした。

[31: 匿名さん]

このスレ書き出しから
「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
てな具合で書き手を誘導している。フェアじゃないんじゃないかな。
まあ、土地神話都心派の方たちがお互いの不安を紛らわすために「上がります、上がりす、最悪横ばい」と声を掛け合うのならいいんですけど、あまり建設的ではない気がするな

[32: 購入検討中さん]

いま、森ビルとか三菱地所が組成したＲＥＩＴあるでしょ。まあ、丸の内とか東京とか一流どころのオフィス抱えているんだけど、それですら金利が上がると大幅に下げちゃう。まあ、超一流ということに加え利回りも賃料上昇期待で２パーセント台まで落ちちゃっていたから
都心高級レジ信者さんに問いたい
あなたの物件て森ビルさんの物件以上の優良物件ですか。あなたの物件て都心の超一流オフィス並に賃料上げれるの。あなたの物件てレジＲＥＩＴ平均並にネットで５パーセント以上回るの。１億の物件だったら管理費、積立，税金、空部想定、不動産屋への管理委託などで最低五十数万以上で貸さなきゃだめだよ。しかも金利は想定していないからローンなしで。２億だったら１００万円。
そうじゃなければ、金利が上がってもあなたのところだけ下がらないというのはどういう理屈なのかな
経済の原理は厳しいよ。机上の論理では動かないよ

[33: 匿名さん]

>>29
２３区の方は話がまとまらなくなってるのでコッチとは別スレで
都心部限定の話はコッチでパート１として考えれば良いのでは？

[34: 住まいに詳しい人]

都心上げ上げ信者の妄想スレがこちら。
これからは相場は↓向き。
だけど、それを信じたくない・見たくない・聞きたくない・都心だけは違うんだい！！という人が建てた＊＊＊＊スレ。
もう上がる理由がない。
・給与は伸びない
・社会保障負担増で税金が増えて手取りが減る
・金利ＵＰでファンド・REIT利回り低下で投資家が逃げる
・これから販売物件は住宅ローン控除もなく旨みは無い
・長期的には都心といえど人口減

[35: 匿名さん]

>>33
そうだね。でも、その１０は変だし、今から見た人が混乱するよ。
パート１として立て直してほしい。
だからsage進行にしときます。

[36: ビギナーさん]

話がまとまらないなんていうなら、
なんで都心周辺なんてあいまいなエリアにしたんだろうね。


都心じゃなくて、周辺が上がって欲しいからだよね。
湾岸かな？

[37: 購入検討中さん]

湾岸購入、転売狙いのにわか不動産屋リーマンが、完成するまで何としても下がって欲しくないって、うちも都心だからなと切実な思いでいるんだから、いじめるのはもうかわいそうな気がする

[38: 購入検討中さん]

よく考えると麻布とか六本木購入の余裕組みがこのスレで、都心だけは下がらないなんてわめくわけがない
湾岸ローン購入転売狙い組みだね

[39: 購入検討中さん]

※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい


これって湾岸のこと？

[40: 匿名さん]

問題は、
ここの板にくる人が買えない水準に上がっただけで売れ行きは変化ないのか
実際、買おうという人の８０％近くはこの板に書き込んでいて
実際も売れ行き不調なのか
どっちなんだ？

[41: 匿名さん]

もとに戻しませんか？なんか淋しい…

[42: 購入検討中さん]

俺は自分が住むためにマンションを買ったから市場がどうだろうとあまり気にしてない。

だいたい今時、マンション転売で儲けようなんて欲をかくからダメなんだよ。
リーマンならただまじめに働いてればいいんだ。
昔から、欲をかくとロクなことにならないけど、ホントそのとおりだな。

[43: 匿名さん]

このスレが投資家用のスレなんじゃないの？
一般リーマンは考えてないよ。

[44: 大学教授さん]

下がる下がるって言ってる人は
要するに今の価格では買えないから
下がって欲しいんでしょう？
でも
別に上がろうが下がろうが
買える人々もけっこういるんだよな
そういう人はいくらだろうと買うだろうし
たかが７、８０００万円くらいで買えないって言ってる人は
恐らくあなたの人生の中では買えるほどの値段には
下がらないだろうね
もう高止まりで物件もでないよ
出たら値切ってみれば？

[45: 匿名さん]

今時の大学教授はこんな口の利き方なのか？
学生もばかになるわけだ。

[46: 匿名さん]

自称教授とか博士が多くてね。

[47: 住まいに詳しい人]

大学教授までゆとりの害悪に犯されてるのか・・・・
こいつが本当に大学教授なら日本の未来は暗いな。
ただでさえ人口減で経済大国から滑り落ちるのに・・・

[48: 匿名さん]

金利が上がれば、地価は下がらざるを得ない。（トレンドとトレンド）

いろいろ理由をつけて、そうはならないストーリーを組むことも可能だけど、市場のメカニズムは基本ルール通りに動くもの。ただ、ごく短期的には、そのメカニズムを逸脱して動くこともありうる。

不動産市場の時には、その流動性の低さと売買コスト（仲介や登記費用など）が市場メカニズムの働きを遅れさせたり、オーバーシュート、アンダーシュートさせる原因になります。

明らかに新しい方向性が芽生えていて、しばらくは綱引きでしょうが、金利上昇が不動産市場をものすごい底力で動かしてゆくでしょう。

人口減、ストック供給過剰という構造的な需給緩和トレンドと金利の方向が一致すれば、このとてつもなくパワフルなトレンドを覆すのは、無理でしょう。

[49: 大学教授さん]

買えない下流の妬みは醜いな
上流の人間同士が固まるわけだ

[50: 匿名さん]

＞48金利が上がれば、地価は下がらざるを得ない
経済学の常識はもういいから。
面白い意見をはいどうぞ。

[51: 匿名はん]

＞47
あんたが＊＊ば
日本の未来も明るくなるよ

[52: 匿名はん]

＞47
あんたが氏ネば
日本の未来も明るくなるよ

[53: 匿名さん]

>>49
株の空売りを批判するタイプ？

[54: 匿名さん]

ゆとり教授（自称：笑）が必死だな。
明日の日本の教育のためにすぐに辞表出すべきだよ。

[55: 匿名さん]

都心のマンション用地なんて、企業・国が放出するか、再開発するくらいしか
供給がない。

企業が空前の利益を計上している中、値上がり期待のある土地を売却する
インセンティブは低く、むしろ賃料が上昇する中、土地を購入したいとの
話の方が多い。

都心最大の土地の売り手が買い手に変わり、供給は激減。

たまに出る売り物には、ファンド・デべの買い手が殺到。

レジ用では入札に勝てる価格提示は無理。

オフィスに向かない場所でようやく用地取得できる。

耐震偽造問題以降、大手デべの独壇場、資金調達の面からも
大手デべが有利。

大手デべ３社の寡占化により、売り渋りなど価格統制が
取りやすくなっており、マンション価格急騰。

この状況が崩れることってなかなか考えづらい。

鉄鋼業界のように供給サイドの言い値を飲まざる得なく
なるんだろうな。

値下げ交渉をしていた時代が懐かしい

[56: 匿名さん]

通り掛かりのシロウトだが、
うちの会社の系列デベもこの１、２年土地の仕入れが難しくなっているので遊休地を持っている取引先があれば紹介してくれと頻繁に依頼してくる。土地が高いのではなく、ないそうだ。

[57: 匿名さん]

なかなか考えづらい。なんて言ってた時代が懐かしい。
になりますよ。

[58: 匿名さん]

>55さん
都心開発環境の現状認識についてはほぼ同意です。
ただ、都心マンションの場合、鉄鋼業界やオフィス賃貸のように
「供給サイドの言い値を飲まなければ商売が出来ない」訳ではなく、
可処分所得で買えなくなれば近郊に逃げる、賃貸で我慢する、という手がある為、
デベとしてはマンション需要そのものが減退してしまわないよう、
値上げした物件を小出しにしてマーケット分析している、と言う所だと思います。
ただ、西新宿の大手デベ曰く「少なくとも現状価格は消費者に受け入れられている」そうで、
販売価格は更にもう少し上がってから高止まり、というのが私の認識です。

[59: 匿名さん]

４年前くらいは『今、他の物件も見て比較してます。値段がね〜』
なんて言うと、『どれくらいなら考えられますか？』とか返ってきたけど。

今は狭い部屋の方に誘導される。

[60: 親と同居中さん]

抽選とか入札とかなくなってからじゃない？
値段下がるの考えるのは

[61: 銀行関係者さん]

＞56
あの東急もあと２年くらいで沿線の売り物件が枯渇するらしく、
売り情報を集めてまわってるよ。

デべの今の懸念は土地仕入られず、売り物件がなくなることなんだよね。
だから売り渋りしてる。
将来売る土地がいっぱいあったらここまで売り渋らないでしょ。

株式市場で言うと玉が吸い上げられた状況で、吹きあがるのはここから
のような気がする。

[62: 匿名さん]

この大学教授ってコロシアムの通勤スレで見た覚えあるな。
興味ある人は不快になる覚悟した上で見に行ってみるといいけど、
頭の悪さと品性の下劣さの両方を備えたどうしようもない人間。

日本語通じないから相手にするだけ無駄だと思うけどね。
２ちゃんみたいにあぼーん機能あれば便利なんだが。

[63: 匿名さん]

芝浦港南地区に著名デベの新たな新築賃貸物件が
今夏に入居開始になるようです。

①賃料単価＝＝平米4000円弱〜5000円弱
②駐車場＝＝＝50000円強
③賃料＝＝＝＝最低118000円（25平米)〜500000円(102平米）
駐車場料金は分譲より高め。広さは50平米以上中心。

[64: 匿名さん]

下がらない派と騰がる派は皆、排除しようとする必死な
下がる（下がって欲しい）派！
大学教授さん、クダラナイ罵倒など気にせずガンガン
夢見がちな下がる派に現実を教えてあげて下さい。

[65: 購入経験者さん]

私は既に購入済みなので自分の利害を絡めて発言しているわけではありませんが
最近の報道を見るとやはり、潮目が変わりつつあると考えざるを得ません

一つは阪急リートの利回りが、10年債利回りを下回ったこと。これまで収益還元法に則っているのでバブルではないとの主張が強かったのですが、これは既にＲＥＩＴバブルといわざるを得ない現象です。
もう一つは長期金利の動向。福井日銀総裁が昨日の会見で早期利上げに慎重とも取れる発言をしたにもかかわらず、先高観が強いこと。原因は米国の長期金利急騰にあり、５・５%に達し、日本も２%超えの可能性との報道（日経）。世界的に金利上昇局面に入った可能性がある。
もうひとつは、先月の２３区内の新築住宅着工数が過去最高となったとの報道。

　もしかしたら、夢見ているのはなお、地価の先高観を持っている多数派かもしれない。

[66: 匿名さん]

土地価格の上昇や建築資材の高騰により、どんどん高価格化していきますね（特に供給すべき土地がでない超都心）。超都心はさておき、問題は、どこまで、いつまで、購入してもらえるか？

都心への人口一極集中に期待をかけ、あと数年は上昇して欲しいのですが、このところの金利の動きが私も気になります。現状は潮目が変わったと見るべきなんでしょう。家計ペースを上回る高価格化の進行の自然な帰結なんでしょうかね。

[67: 購入検討中さん]

長期金利の上昇はそろそろ一服するのではないか。国内の資金需要は未だ盛り上がっておらず、基本、金余りの状況は変わっていないし、日銀の利上げも政治や景気に配慮して小刻みなものとなる可能性が高い。

弱気派は不動産市況の潮目が変わったというが、強気派の見方は踊り場だ。個人的な見方は後者なのだが、賃料が上昇するかどうかが鍵だ。住宅向けは上がらないというが、本当だろうか?

何かの記事で、オフィス向けは上がっていて、まだまだ上昇余地ありと聞いた。住宅向けが上がらないのは、高額賃貸マンションの供給が重なっているだけではないのか? だとすると、在庫が掃けたら賃料上昇となってもおかしくない筈だ。

逆に賃料が今後も上がらず、金利がジワジワ上がり続ければ、これは怖い。その時は弱気派に転じる覚悟なのだが、今予想するのは本当に難しい。

[68: 匿名さん]

一つ聞きたいのですが
「都心部の土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
は現在進行形で確実に起こっている現実ですよね？
供給価格に需要価格が一般サラリーマンが付いて行けなくなって来ているのは解るし
金利だの細かな要素があるのは解るが、上記の三大要因がある限り
どう考えても、都心のマンション価格が下がる要因が見つからんのだが
「下がる派」は何を持って「下がる」と言えるのか教えて下さい。
「下がる派」の代表的存在の元祖匿名氏も結局この問題には答えられない
らしく難癖つけてアチラに逃げてしまいましたね。

[69: 匿名さん]

再掲です

都心というか都内への一極集中ですが、これまでサラリーマンの年収の５倍以内という割安な値段でマンションが供給されてきたから人口が増えてきたわけで、これを都心回帰といいます。
でも、これだけマンション価格が上がれば、普通のサラリーマンは買いたくても買えないでしょう。バブル時代はずっと都心人口は減少を続けていました。むしろ、そのバックにいる都心でも城南でも、手が届くようになればいい物件を買いたい、そういう意味で所得さえ上がれば都心不動産の価格の下支えになるような人たち、そうゆう首都圏全体の購買層が団塊ジュニアの後は急速に減少していくのです。正確に言うと労働力人口は現在既に減り始めています。いわば都心がトップとすれば、それを支えているピラミッドの土台部分がどんどん先細って行くわけです。
地価については、価格を決めるのは供給サイドじゃないでしょう。供給サイドがいくら土地を高値で買い込んで、資材価格高騰をいって高値をつけて売り出しても、エンドユーザーが買えなければ、それで終わりです。売れ残るだけです。
つまり、庶民が買える物件価格のマキシマムがたとえばこれまで６０００万円だったとします。金利が１%上がってしまったので５０００万円の価格の物件しか買えなくなりました。資材価格が上がってこのうち３０００万円を建設費に当てなければなりません。残ったのは２０００万円。これで、土地を購入して利潤がでる（場合によっては出ないかもしれません）ところまで地価が下がる。これが市場メカニズムなのです。
ここで、変数を加えるとしたら庶民の所得が向上してまた、６０００万円まで買えるようになることです。そうすれば３０００万円で利潤が出るまでに地価が上がりえます。だけど勤労者の給与は８年連続で前年比マイナスというのが現実です。
大手不動産会社が過去最高益をこれからもずっと更新続けるなんてありえないでしょう？どこかで価格の天井に当たって利益がピークを打つものなんです。
ＭＲなどで聞くデベの主張はすべて供給サイドに立ったものばかり。もっと本質を見つめたほうがいいと思います。

[70: ご近所さん]

すべてについて、すでに議論されているよ。
それでなっとくしないなら、現在進行形で確実に起こっている、
という根拠をあなたが披露したほうがいいと思いますよ。

[71: 購入経験者さん]

・建築資材の高騰
これは確実に今後も続くでしょう。中国、インド、ロシアが飲み込んでいきますからね。

・都心部の土地の大幅な減少
先高感がある限り、土地は出てきませんね。これは人々の期待如何で変わってきますね。

・都心への人口集中
最近はどうなんでしょうね。土地が上がって、相対的に人々が郊外に流れれば、状況は変わってきますが、人口増減と不動産価格の相関性は少なくとも過去は無いので、要因としてはどうでも良いですな。

上がりすぎた反動はあるかもしれないけど、2004-2005年水準になる可能性は極めて低いでしょうね。金利上昇つったって、10年2%超えて無いじゃん。有り得ない低金利だよ。

日本人はレバレッジをかける＝バブル時代の失敗の記憶に結びつくから、どうしても保守的な人が多いね。だから世界から取り残されるという事実に気がつかないと。今後もますますリスクテイカーの外国人に富を吸い取られちゃいますよ。