都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

[購入検討中さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
新スレではこの４項目を踏まえ
「下がる派」も「下がらない派」も具体的で建設的な議論を展開していきましょう。

スレタイが「２３区」では範囲が広すぎ、議論にかなりの温度差が生じている為
記念すべき１０スレ目ではスレタイを「都心周辺」に変更しました。
※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい。

＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その９：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[2: 入居済み住民さん]

他人の立てたスレを横取りするとは。
あっぱれ。

[3: 匿名さん]

02さんに同感。

また、都心周辺ではなく
都心及び都心周辺のはず。

[4: 匿名さん]

削除依頼中。

[5: 匿名さん]

都心部と都心部で無い地区の話が噛み合っていなかったのも事実ですし
スレを同じ人間が立てなくてはいけないルールは無いので問題ないのでは？
「都心周辺の定義」はテンプレのとおり「価格の上昇した都心を含む都心周辺部分」だと思います。

[6: 匿名さん]

繰り返します、このスレは以下内容により削除依頼中です。

「前スレの終盤に独り善がりな論理で勝手にスレの論点を決めつけ、本スレのTOPに貼り付けており、議論を行うスレとしては極めて不適切。スレごと削除頂きたい。」

本趣旨に同意いただける方は、これ以上レスを付けることは止め、とりあえず前スレで議論を続けましょう。
但し1日以上削除されなかった場合は、管理人の方針ですので従うことで已むを得ません。
が、その場合も>>1に従う必要は皆無です。以上。

[7: 匿名さん]

削除依頼するならするで前スレから話題になってる
テンプレの４項目を完全に論破してからにしてほしいですね。
結局は「臭いモノには蓋をしろ」で都合の悪い議論を
避けてるとしか思えません。
完全にこの４項目に反論することが出来たら
削除でもなんでもして新たな議論をすれば良い。
このまま削除になれば結局この４項目には反論できずに、ただ
目を瞑って土地価格下落に関する都合の良い項目だけを持ち出し
「下がる下がる」と言ってる希望的楽観と言われても仕方ないですね。
反論があるならスレタイについてなど小さな事を
グタグタ言ってないで４項目を完全に論破してみて下さい。

クダラナイ煽りはいりません。
どなたかこの子供でも解る単純明快な４項目に真っ向から受けて立ち
「真の下がる説」を唱えられる論者は居ませんか？

[8: 匿名さん]

>>6
前スレでも結局、結論は出てませんけどね。
未解決な議論をそのままにはせず、引き続き新スレで徹底的に
議論をすることは議題の多重化を避け大変有意義な事だと思います。
この４項目について決着がつけば自然に新たな議題が生まれるでしょう。
スレタイが嫌なら次スレでまた適正なスレタイを付ければ良いだけの事。
話も未解決のまま次々とそれぞれが自分の意見だけを言うのは
ただ無駄にスレを消費しているだけで、結局、何の解決にも成らないと思いますけどね。

[9: 匿名さん]

その1にしてスレ建てなおしなよ
過去スレはなしにして
そうすれば何の問題もない

[10: 匿名さん]

結局、何の反論も出来ずに只、指を加えてこのスレが削除されるのを
待ってる人が沢山要る限り、都心のマンション価格は当分下がらない
と言う指標にもなりますな。
せめて元祖匿名はんさんの反論くらいは聞きたいですね。

[11: 匿名さん]

思うに前スレでも当スレでも、お題の4項目を「データをもって立証した人はいない」のでは？
反対派がデータをもって反論するのはもちろんだが、賛成派もデータをもって立証しないと同じ土俵の議論とは言えないし、意味無いと思うんだけど。
単に上がる派が『自分の主張は論破されていない。故に正しい』と決め付けてるだけにしか見えない。

[12: 匿名さん]

上がる派というか下がるわけないじゃん派と下がる派の対立は仕方ないよね。俺も下がるわけないよと思ってるほうだけどね。下がる派は過去の相場の流れを見てないというか分析できないし、過去になぜ安くなったか分かってないから下がると思ってるんだよね。

数年前マンションがなぜ安かったか分かってない。全ては土地の仕入値が安かったことに尽きる。なぜ安かったかというと銀行がたまりにたまったNPLをバルクで不良債権処理のために投売りしてたから。そのNPLの担保をファンドが売ってデベが買ってマンション用地になった。なのでデベはマンションを都心にもかかわらず安く供給できた。
さらに企業も遊休地を減損させられると会計上の利益が減っちゃうからどんどん売却してマンション用地が安く供給されたわけだよね。

今はどうか？土地は上昇してるから企業も減損適用の心配がないから
慌てて売る必要もない。NPLもほとんどがもう処理されてそこからの土地の供給はもうない。そう考えると数年前の都心マンションが安かったのはまさに以上の要素が重ねって起こった奇跡的状況であったということ。

[13: 匿名さん]

と、言うことは、今　売り渋っているデベはただの馬●ですか。

[14: 匿名さん]

>>12
だからそれを織り込んで今の価格があるんでしょ。
下がらないと言うなら、自分だけの秘密の情報を根拠にしなさいよ

[15: 匿名さん]

多少の上がり下がりはあるが今の状態であと5年程度いくでしょ。
このまま上がり続けるのも考えづらいが３〜４年前の価格に下がるなんてありえない。
万が一そうなった場合、都心マンションが手に入るかもしれないが日本経済は終わるね。

[16: 匿名さん]

＞＞１４
下がらないと言うには十分だろ。過去は特殊要因で安かった。
現在は今後の好景気等を織り込んでこの価格。
バブル清算の特殊要因等がなければ今後大きく下がる要素は皆無。

[17: 匿名さん]

だいたい番町とか青山では当分新築物件出て来ないよ
仮に出たらとんでもない価格だよ坪８００万とか
でも売れちゃうだろうね

[18: 匿名さん]

>>17
その通り。
大規模再開発予定地も無いし都心価格はもう大幅に下がる事は無い。
今後は高級獲りは都心へ、ヒラリーマンは郊外へ。
何を言ってもこれだけは無い。
下がる派の説得力のあるレスも皆無になってきたしね。

[19: 匿名さん]

訂正
これだけは無い。
↓
これだけは変わら無い。

[20: 匿名さん]

結局、だれも>>1を論破できない件。
これで当分、都心や湾岸物件が下がらない事がハッキリ解りました。

[21: 大学教授さん]

政治家たちが
都心は暴落させないでしょうな
２３区が暴落したら慎太郎さんが
黙ってないでしょう
オリンピックやろうってのに
暴落じゃ洒落にもならん・・・

[22: 匿名さん]

本日の日経に出ていました。
バブルがはじける前にもこんなのありましたよね？

国交省、不動産鑑定の監視強化・価格算出の基準を統一
　国土交通省は不動産の「時価」を決める材料となる不動産鑑定の
監視強化に乗り出す。不動産の証券化商品の市場が拡大しているこ
とを踏まえ、一般投資家などが不測の損害を被るのを防ぐ狙い。
鑑定の根拠となる収益見積もりなどの情報開示を義務付けるほか、
不動産鑑定士が不適切な評価をした場合などの登録取り消し制度を
積極的に活用する。
　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）など不動産投資市場の規模は2006年
度末時点で33兆円弱に成長。一方で、商品内容に関する情報の開示
を十分に受けないまま投資した一般投資家がＲＥＩＴの値下がりで
損失を被り、金融庁が運用会社などを処分する例も相次いでいる。
国交省も金融庁に歩調を合わせ、監視機能を高めることにした。(07:02)

[23: 匿名さん]

っていうか下がる要因が全く無い。
これからの都心物件は横這いもしくは更なる高騰はあっても
下がることはまず１００％無いでしょうな。

[24: 匿名さん]

まさにババ抜きですな。長期金利の上昇で潮目が変わってきたのでは。方向は↓です。

[25: 匿名さん]

前回のバブル時との最も大きな違い。
　それは個人がネットで多くの情報を入手できるようになったこと。
　前回はその手段がなかったためにデベや評論家の言いなりになって　いた。
　ネットでもガセネタはあるがリスクは格段に小さくなった。
　つまり買う方が賢くなったわけだ。

[26: 匿名さん]

今回の上げはバブルではないと思います。
前回は郊外駅15分でもでも1億円マンションがぞくぞくと
売り出されてましたから。
飯田橋のプラウドが坪600万と言われていて自分はこの価格
設定はバブルには感じません。即売り切れでしょう。

価値ある物件が高く価値のない物件は安いだけの話でしょう。
前回とは違う実需にあったスマートな価格形成がされているので
そう簡単には値崩れしないでしょうね。

[27: 匿名さん]

いきなり１０かよ。

[28: 匿名さん]

これから消費税も年金も医療費も介護保険も上がるだろうに
　今がそのまま続くと思ってかつかつローンを組む思考にこそ
　危険を感じます。
　
　相当余裕のあるローンを組んでおかなければ子供が大学生の
　頃に破産夜逃げ大学中退ってなことになりかねません。

　欧米諸国のように消費税（州税含む）が２０％近くになるか
　も知れず、そうなれば今（５％）よりも税負担は年間１００
　万円近く増加しますよ。

　不動産がどうなるかは分りませんが、税負担額が増えるのは
　高齢者が増える以上自明ですからね。

[29: 匿名さん]

このスレは、削除依頼が出てます。
新スレは
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/

[30: 賃貸住まいさん]

本気で東京でオリンピックできると考える人がいることにびっくりした。

[31: 匿名さん]

このスレ書き出しから
「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
てな具合で書き手を誘導している。フェアじゃないんじゃないかな。
まあ、土地神話都心派の方たちがお互いの不安を紛らわすために「上がります、上がりす、最悪横ばい」と声を掛け合うのならいいんですけど、あまり建設的ではない気がするな

[32: 購入検討中さん]

いま、森ビルとか三菱地所が組成したＲＥＩＴあるでしょ。まあ、丸の内とか東京とか一流どころのオフィス抱えているんだけど、それですら金利が上がると大幅に下げちゃう。まあ、超一流ということに加え利回りも賃料上昇期待で２パーセント台まで落ちちゃっていたから
都心高級レジ信者さんに問いたい
あなたの物件て森ビルさんの物件以上の優良物件ですか。あなたの物件て都心の超一流オフィス並に賃料上げれるの。あなたの物件てレジＲＥＩＴ平均並にネットで５パーセント以上回るの。１億の物件だったら管理費、積立，税金、空部想定、不動産屋への管理委託などで最低五十数万以上で貸さなきゃだめだよ。しかも金利は想定していないからローンなしで。２億だったら１００万円。
そうじゃなければ、金利が上がってもあなたのところだけ下がらないというのはどういう理屈なのかな
経済の原理は厳しいよ。机上の論理では動かないよ

[33: 匿名さん]

>>29
２３区の方は話がまとまらなくなってるのでコッチとは別スレで
都心部限定の話はコッチでパート１として考えれば良いのでは？

[34: 住まいに詳しい人]

都心上げ上げ信者の妄想スレがこちら。
これからは相場は↓向き。
だけど、それを信じたくない・見たくない・聞きたくない・都心だけは違うんだい！！という人が建てた＊＊＊＊スレ。
もう上がる理由がない。
・給与は伸びない
・社会保障負担増で税金が増えて手取りが減る
・金利ＵＰでファンド・REIT利回り低下で投資家が逃げる
・これから販売物件は住宅ローン控除もなく旨みは無い
・長期的には都心といえど人口減

[35: 匿名さん]

>>33
そうだね。でも、その１０は変だし、今から見た人が混乱するよ。
パート１として立て直してほしい。
だからsage進行にしときます。

[36: ビギナーさん]

話がまとまらないなんていうなら、
なんで都心周辺なんてあいまいなエリアにしたんだろうね。


都心じゃなくて、周辺が上がって欲しいからだよね。
湾岸かな？

[37: 購入検討中さん]

湾岸購入、転売狙いのにわか不動産屋リーマンが、完成するまで何としても下がって欲しくないって、うちも都心だからなと切実な思いでいるんだから、いじめるのはもうかわいそうな気がする

[38: 購入検討中さん]

よく考えると麻布とか六本木購入の余裕組みがこのスレで、都心だけは下がらないなんてわめくわけがない
湾岸ローン購入転売狙い組みだね

[39: 購入検討中さん]

※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい


これって湾岸のこと？

[40: 匿名さん]

問題は、
ここの板にくる人が買えない水準に上がっただけで売れ行きは変化ないのか
実際、買おうという人の８０％近くはこの板に書き込んでいて
実際も売れ行き不調なのか
どっちなんだ？

[41: 匿名さん]

もとに戻しませんか？なんか淋しい…

[42: 購入検討中さん]

俺は自分が住むためにマンションを買ったから市場がどうだろうとあまり気にしてない。

だいたい今時、マンション転売で儲けようなんて欲をかくからダメなんだよ。
リーマンならただまじめに働いてればいいんだ。
昔から、欲をかくとロクなことにならないけど、ホントそのとおりだな。

[43: 匿名さん]

このスレが投資家用のスレなんじゃないの？
一般リーマンは考えてないよ。

[44: 大学教授さん]

下がる下がるって言ってる人は
要するに今の価格では買えないから
下がって欲しいんでしょう？
でも
別に上がろうが下がろうが
買える人々もけっこういるんだよな
そういう人はいくらだろうと買うだろうし
たかが７、８０００万円くらいで買えないって言ってる人は
恐らくあなたの人生の中では買えるほどの値段には
下がらないだろうね
もう高止まりで物件もでないよ
出たら値切ってみれば？

[45: 匿名さん]

今時の大学教授はこんな口の利き方なのか？
学生もばかになるわけだ。

[46: 匿名さん]

自称教授とか博士が多くてね。

[47: 住まいに詳しい人]

大学教授までゆとりの害悪に犯されてるのか・・・・
こいつが本当に大学教授なら日本の未来は暗いな。
ただでさえ人口減で経済大国から滑り落ちるのに・・・

[48: 匿名さん]

金利が上がれば、地価は下がらざるを得ない。（トレンドとトレンド）

いろいろ理由をつけて、そうはならないストーリーを組むことも可能だけど、市場のメカニズムは基本ルール通りに動くもの。ただ、ごく短期的には、そのメカニズムを逸脱して動くこともありうる。

不動産市場の時には、その流動性の低さと売買コスト（仲介や登記費用など）が市場メカニズムの働きを遅れさせたり、オーバーシュート、アンダーシュートさせる原因になります。

明らかに新しい方向性が芽生えていて、しばらくは綱引きでしょうが、金利上昇が不動産市場をものすごい底力で動かしてゆくでしょう。

人口減、ストック供給過剰という構造的な需給緩和トレンドと金利の方向が一致すれば、このとてつもなくパワフルなトレンドを覆すのは、無理でしょう。

[49: 大学教授さん]

買えない下流の妬みは醜いな
上流の人間同士が固まるわけだ

[50: 匿名さん]

＞48金利が上がれば、地価は下がらざるを得ない
経済学の常識はもういいから。
面白い意見をはいどうぞ。

[51: 匿名はん]

＞47
あんたが＊＊ば
日本の未来も明るくなるよ