都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

[購入検討中さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
新スレではこの４項目を踏まえ
「下がる派」も「下がらない派」も具体的で建設的な議論を展開していきましょう。

スレタイが「２３区」では範囲が広すぎ、議論にかなりの温度差が生じている為
記念すべき１０スレ目ではスレタイを「都心周辺」に変更しました。
※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい。

＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その９：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[152: 購入経験者さん]

投資金額を小分けすることによって、リスクが少なくなったかの
ように投資家を錯覚させ、リスク資産へのアロケーションを多め
にすることの抵抗感を少なくするという効果、しか無いでしょう。

ドルコストでなぜ、同じものに投資をし続けるのですか？
2年目、3年目、4年目、もっとより魅力的な投資対象があるのに？

下げ相場で、ドルコスト平均で平均購入価格を下げても、将来
勝つか負けるか、リスクを取っているのは変わらない。というか、
リスクを増やしてますね。
なぜ同じものに投資をし続けるのか。なぜ？

ということです。セールストークですよ単なる。

ドルコスト平均を実践して大金持ちになった人、います？

[153: 地元不動産業者さん]

不動産、マンションを買うことが、インフレヘッヂになる？初耳だなぁ。CPIと不動産の相関がどれほどなのか検証しての書き込みですか？

いずれにせよ、不動産は固有リスクが高すぎますよ。
5000万とか1億でマンションを一部屋買ったら、インフレと同じように増価すると見込むのはナイーブすぎ。減価もあるし。

買うなら株価インデックスでしょ。或いは商品バスケットの先物とか。
REITにしても、やはり特定の数十の物件に限られるし。

[155: 購入検討中さん]

ドルコスト平均法が金融の基礎とは、びっくりしました。

[156: 購入経験者さん]

>154
だから、騙されているんですよ。
資産、増えるんですか？それで。少なくとも過去から鑑みれば
というだけですね。過去の結果だけを見てリスクを論じている
という時点で、その投資手法に特段意味は無いんですよ。

[158: 購入経験者さん]

もう少し言うと、ドルコスト平均には不確定要素が2つあります。
普通の投資は1つです。どっちがリスクが高いか、分かりますか？
ということです。

[160: 購入経験者さん]

>153
不動産業者なら、勉強したほうが良いですよ。
不動産の需給バランスが保たれている場合において、
インフレヘッジ機能は働きます。

[161: 購入経験者さん]

>159
過去を信じるのは馬鹿げてますよ。テクニカル分析と同じ。
証券価格に注目するというよりは、価値に着目して自分を
信じる、外れたら負けを潔く認める。その繰り返しでしか
資産は増えない。ラッキーを除いて。

[162: 匿名さん]

>150、152、
ドルコストって何回言った？

[165: 購入経験者さん]

ドルコストの本当の意味は分かっていますが、それが意味が無い
と捉えているんです。私はね。
ファンダメンタルズ投資、別にそんなおどろおどろしく書かなくても良いでしょう。所詮なんでも投機ですよ。何かを信じると必ず失敗しますよ。不動産にせよ、株にせよ。
あなたは不動産もドルコスト平均で毎年買えば良いじゃないですか。
そんなにこの手法が好きならね。下げ相場なら2つ買えるかも。

[167: 購入経験者さん]

私は一点買いに近いですよ。これまでも、これからも。
別にバフェットを信奉してませんけどね。
銀行株を底値で買う、REITを上場時からHoldする、
潰れそうだった住友重機やツムラを買う、
これだけでもはや充分に近い。楽しいので株投資は続けますが。
この低金利下では、不動産は株より格段にリスクが低い。
そんなことも分からんようじゃ、駄目ですよ。
私からみればノーリスクに近い。銀行株を買った時のような
どきどき感はまるで無いね。

[168: 購入経験者さん]

言いたいことは、不動産に強気ですということ。
そういうスレでしょう？何を恐れているんだ？
石橋を叩いて渡らない人たちよ、ということです。

[171: 住まいに詳しい人]

購入経験者は不動産一点買いでもうドキドキのリーマンマンション転売屋ですよ。
下がってはたまらんので、都合の悪い意見はすべてスルーなのです。
投資の基本である分散投資（時間と投資先の）も理解してないし、理解する気持ちもない。
もう、こいつと議論するのは辞めるべきです。
時間の無駄。

[172: 購入経験者さん]

分散投資が投資の基本？勉強しなおした方が良いですよ。
投資信託の回し者か。私はREITは全て売りましたよ。ただ
強気ですから、落ち着いたら買いなおすだけです。
強気でも売ることがある、ということすら理解できないでしょう。
都合の悪い意見は一つも出てないけど。。
ドルコスト平均にこだわる人と、あと何でしたっけ？
不動産がCPIと連動しない、でしたっけ。
連動しているときもあれば、してない時もある。不動産需給が
バランスしているときは、連動する、ですよ。
最近連動しないから、今後も連動しない、と考えるのも、過去を信じるドルコスト平均と同じだけど、同じ人？違う人？

[173: 銀行関係者さん]

>>171
なにも分かってないのは171。
最低数十億、数百億の投資なら分散だろうな。
最近はその規模でもレバ掛けて分散してないけどな。

個人ベースの少ない資産で分散も何もないな。
1点買いでOKですよ。

分散投資考えてる暇あんなら
アメリカボンドでも買っとけよ。

[174: 銀行関係者さん]

>>171
分散分散言ってる素人はほんとうざい。
ビルゲーツの資産て分散されてるか？
ソフトバンクの資産は？
集中投資のこそ投資の基本。
ぜいぜい数百万のあんたの資産分散してもねー。

[175: 匿名さん]

全部織り込み済み

[176: 匿名さん]

目鼻の利かない人はどんな投資でも儲からないよ
郵便貯金をお勧めします

[177: 匿名さん]

>>176
合意。
ゴルフ・テニス、碁・将棋、カラオケ、洋服センス、
自動車運転等々でも、何年たっても上達しない
「下手の横好き」つーの多いですよね。

カジリ経験してもダメなら、堅実預金が無難で推奨。

「下手の横好き」に隣で能書きされるのはＮＧ。
会社なんかでも、ゴルフ、野球で口だけ多いですね。

[178: ヘッジファンド関係者さん]

デリバティブのトレーディングを長年仕事でやってますが、ドルコスト平均法には
特段有利な点はないというのは常識ですよ。心理的に楽になるというだけです。
期待収益はまったく同じです。
もっとも、株トレーディングは心理戦でもあるので、
高値掴みに思えて買いたくない時、或は奈落の底に落ちそうで買う勇気が出ない時でも、
機械的に買うことが出来る、そして後から振り返るとその方がよかったと思える
こともあるので、そういう利点はあるかも知れませんが。

[182: 匿名さん]

>皆、その本当の恐ろしさを知らない。

あたかも私は知っているっていわんばかりの口調が笑える。
財政破綻をしないために国内金融機関が国債を買い支えている。
親の借金を子どもが肩代わりしている構図だね。
資産も下がるのをスタグフレーションという。そういうのは
実際どういう条件で起るのかをついでに説明してほしい。

[184: 匿名さん]

景気がよければ地価はあがる。地価があがらないと景気はよくならない。
景気後退とインフレが同時並行におこると地価も下がる。

[185: 匿名さん]

持ち家と、フル充電した年金と、現金3000万（退職金）で十分。

[186: 匿名さん]

>>185
あなたはオレか？
全く同感。

[187: 匿名さん]

退職金は確実に出るの？　３０００万。
もうすぐ定年の人？

[188: 匿名さん]

>>187
そういう不躾で直截な質問に答える馬鹿はおるまい。

日本経団連のアンケートでも（一部上場企業大卒管理者）退職金の
平均は３０００万円というデータがあるようだ。
世の中全体は知らん。

[190: 匿名さん]

だって、さきざきなら、年金だってかなりどうなるかわからんし。
７０才支給になるか、額が減るか、、、３０代氷河期世代は、
そんなに楽観的になれないんです。。。

[191: 匿名さん]

>>190
老後なんて相対的位置だから
皆と同じ方向に張って置けば
凶と出てもダメージは少ないでしょう。

[192: 購入経験者さん]

日本国債はビルゲイツも買っておりますなあ。

[193: 匿名さん]

なんだか、愚痴のスレに堕したな。
ここは自分の知らない情報や知識をえて発想を豊かにするスレなんじゃないの？

[195: 匿名さん]

国債のスレですか？
ところで>>194さん
外資の日本国際保有率って５月時点で何％でしたっけ？

[196: 匿名さん]

その人の納税予定額に限り、国債は元本割れリスクゼロだね。
相殺して国債現物で税納付したら良いわけだから。
富める者はますます富むね。

[197: 匿名さん]

>>194
フレディマックもファニーメイも連邦準備銀行が「政府が保証した債権ではない」と
幾度もいいながら、邦銀はかつてのゼロ金利時代に米国債に次ぐ安全性を
理由に買い捲った。
その結果米国の住宅景気が勃興して現在に至ったわけだ。

グローバル経済のフレームの中でドル機軸かユーロ機軸かを論ずるのは
意味があるが、円、それも国債の価値をどうこういうのは、国債がドメスティック
な中でしか取引されていない以上意味ないよ。
米国と日本は中曽根政権時代から運命共同体（というか金利だけ違う米国の州の
ひとつ）みたいなものになりつつある。

[198: 匿名さん]

ここ数年の不動産バーゲンセール中に
マンションの一つも買えてない奴は
投資の才覚ゼロだね

[199: 匿名さん]

>>198
単に頭金がなかっただけという話もあるが。
親が貧しいとか、各自事情はあるだろう。そう突き放した言い方はよくないぞ。
ま、そういう奴も中古なら頭金ゼロで買えじゃないかといわれると
弁護の余地はないが

[200: 匿名さん]

×買えじゃないかといわれると
○買えたじゃないかといわれると

[201: 匿名さん]

196
目から鱗

[202: 匿名さん]

>>196
額面で納税されたら国も困る

時価で納税する「還付代替」のことを言っているのだろうが、時価の話。だいたい随時還付請求されたら債権の意味ないじゃん。
これだけの国債で納税できると思っていたのが、納税時点で時価が下落して足りなくなれば大変である。
って銀行が言ってるくらいだ
http://www.fsa.go.jp/singi/singi_kikan/gijiyousi/f-20031016yousi.html

[203: 匿名さん]

単に結婚してなかったり、若かったりしただけかもしれないよ。

[204: 匿名さん]

>>198
３年前に買ったけど、当時も値下がりの不安はあった。
博打みたいなもの。
ちなみに、頭と尻尾はくれてやれ。で利益確定した。

[205: 匿名さん]

>>202
相殺だから、最低限額面分の現金として使える
という意味じゃないかな
時価は関係ない。

[206: 購入経験者さん]

結婚して尚且つ子供がいないと、住宅を買うという発想は
沸きづらいですからね。
しかし、都心周辺の新築物件も、対象物件自体が激減したこと、
売り渋りもあって盛り上がって無いですね。物件価格が下がる
という意味ではまったくありませんが。

[207: 匿名さん]

基本から勉強しなおそう。

国債は邦銀（郵貯）が買い支えている。

邦銀は、住宅ローンで儲けている。

住宅ローンは国債利回りをもとに
固定金利が決まる。

デベにも銀行がカネを貸してデベが土地を買って
マンション売っている。

マンション作っているゼネコンは銀行に膨大な借金がある。

国民は１５００兆円の金融資産を持っている。
（そのうちの結構な割合が株になったり海外投資にむかってはいるものの）


最近、業績の悪い地銀が不動産ファンドに出資したり
している。上記の循環が外資のストローで吸い取られ
地銀が経営破たんして外資にのっとられる懸念がでてきた。

さぁそこで金商法の規制強化。

前スレでここまでの話は整理してきたんだけどね。

[208: 匿名さん]

>>205
それなら国債を時価で買うだけでみんな節税できちゃぜ。
ありえない。

[209: 匿名さん]

>>206
低利・長期・あらゆる税減免有りカードを放棄するのは
もったいないでしょう

[210: 匿名さん]

×できちゃぜ。
○できちゃぜ。

いかん。おじさんつい興奮してしもうたわいｗ

[211: 匿名さん]

>>208
相殺適状時に債権を持っておく必要があります。
後から買った債権では相殺できません

[212: 匿名さん]

できちゃうぜ。だよ。
とにかく額面で納税ってどこに書いてあるの？？？

[213: 匿名さん]

それって満期の償還って意味だよね。納得。

[214: 匿名さん]

期限の利益は債権者側からは自由に放棄できるから
本当に額面分はリスクゼロだね。

[216: 購入経験者さん]

金利が急上昇し、2%に近づいた2004年6月あたり。
買い時だったでしょうか？？買い時だったね。どう考えても。

全ては金利上昇が給料と賃料上昇に結びつくか否かという論点
に帰着し、二極化賛成論者と反対論者の対決となる。
二極化を感じてない人は、給料が上がっていない人、
感じる人は、給料が上がっている人。
結論なんて出るわけないですね。

[217: 購入経験者さん]

高額納税者、開示されなくなりましたが、明らかに2005、2006年と増えていると思うんですが、如何でしょうか。
2004年は前年の3倍でしょ。そこから減っているとは思えない。

貧民層が増えること自体を、不動産における問題と定義付けている人がいるようですが、高額所得者が増えているのであれば、都心周辺の物件価格が下がる可能性は低いと思いますが。

[218: 匿名さん]

格差の進行というのは水面下ですすむもの

それが掲示板のおかげで、実況中継さながら。これっていいことなのかわるいことなのか。

へびの生殺し。

本当は気が付いたら２３区など買えなくなっていた。そういうのが
ベスト。

あきらめがつかず、道を間違えるやつが増えそうな気がしてきたな

[222: 購入経験者さん]

>>220
誤字が多くて読みにくいっつーの。分かったこと言って、あなたも暇な＊＊＊みなんでしょ？

[224: 住まいに詳しい人]

湾岸一点買いの転売狙いリーマンにわか不動産屋は、チャレンジ価格でマンション販売中。
でもチャレンジ価格だから誰も買わないし、仲介屋にも内心笑われているよ。

[225: 購入経験者さん]

>219
よく自信をもって、金利が0.5%上がるなんて言えますねえ。
ちゃんと後で説明してくださいね。
イールドカーブから判断して、そこまで市場は織り込んでない
ですからね。

[226: 詳しい人]

>>224
同感。
だけど仲介屋も商売だから一応、言葉巧みに買い手は探す。
そして焦って買ってしまうような、人の良い客を待つ。
一般的な客は、参考程度に内覧だけして終わり。

[227: 元祖匿名はん]

不動産価格や金利等々がその時々で上昇下降するのは至極当然の話。
それに一喜一憂して心が荒んでいるが如き発言が見られるのは仕事であろうがなかろうが人として悲しい。自分で口にしている単語をよくよく吟味されたらどうですか。

湾岸だろうが内陸だろうが、好きなとこ買えばいいだけの話。
メリットもデメリットも結局自分自身が享受するだけのこと。

結局都心は下がらんよって言ってもらえればこのスレの人は満足なのかな。

[228: 元祖匿名はん]

要は、マンションでも戸建でもクルマでも、物への批評はいくらでもガンガンやられたら良いかと思いますが、矛先を所有者、購入者なり価値観なりに持ってくるのは面と向かって話すわけではないネット上でマナー違反だし、そもそも意味のない行為だと思います。

すみませんね、レスの盛り下がりに加えて、つまんないコメントで。

[233: 匿名さん]

そりゃ、
御自分の購入した湾岸物件の転売予定価格を、
頭の中でドンドン高くしている方が
いらっしゃるようですから。

[234: 匿名さん]

あがるもさがるも折込済み。

[236: 匿名さん]

>>235
長期・低利・税金減免がある住宅ローンという最大の武器で、
そこらの不動産屋ごときには負けないからね

[238: 匿名さん]

地価上昇も資材値上がりもあって、売るほうは大変ですね。
でも、買うのは、顧客。関係ありまへん。読めない業者、支えてもらえない業者は退場していただくだけのこと。

景気回復がもっと家計にまで及んでいくか、外資がまだまだ買う気あるのか（素人のわてまでモルガンスタンレーなんて覚えてしもた）。そして、世界的な金利上昇の今後の傾向は。

また暇なときに読ませてもらいます。

[239: 匿名さん]

新築未入居物件の課税逃れには、税務署が厳しくなってるそうですね。
頑張っていただきましょう。

[240: 購入経験者さん]

>225
政策金利と10年債利回り、ごっちゃにしてますね。
パラレルで金利が動くんですか？？笑えます。

[241: 購入経験者さん]

ああ、>229の間違いですね。
もう少し金利について、考えたほうが良いですよ。

[242: 匿名さん]

平均的サラリーマンの年収は限られてるし会社にも近くて
出来る限りやすい物件が欲しいという願望を叶えたのが
湾岸マンション。勝鬨、品川、芝浦、豊洲どれも７５平米で
４５００万円程度で買えました。今はその地域で借りると
７５平米で３０万円になっている。管理費、固定資産税
除いても２５万円で年間３００万である。
ちょうど１５年で元が取れる計算だ。
１５年後でも最低３５００万円程度で売れる。
この３５００万円が湾岸マンションを買えなかったサラリーマン
との差である。

３５００万円を貯めるには平均的サラリーマン（年収７、８００万
程度）は２３年かかる。

つまり湾岸マンションを安値で買えた平均的サラリーマンと
買えなかったサラリーマンとでは２３年間の苦しい労働による
貯金できる金額の差ができてしまった。

ちなみに現在は７５平米４５００万だったマンションは７０００万
弱程度で売られている。

買えなかった、買わなかったという平均的サラリーマンはの方と買った平均的サラリーマンとでは大きな差がついてしまった。

[243: 匿名さん]

>>242
そんな単純ならすでに織り込まれているはず

[245: 匿名さん]

＞２４２
平均的サラリーマンは間違いなく住宅ローン組んでるでしょ？
普通には賃貸できないわけで、足元見られるよ。
これはあんたの頭の中でのマスターベーションだよね。

現状、含み益は出てるけど、平均的サラリーマンがこれを利益
確定にするにはまだまだ時間がかかるでしょ？その長い時間が
過ぎてみないと、だれが得したのかは確定しないよ。

今売って、利益確定（７０００−４５００＝２５００）すれば！
それとも、もっと上がる？大丈夫？急がないとだよ！

[246: 匿名さん]

7000万ってのは売り手の希望価格だから。

[247: 匿名さん]

実際は６２００万で仲介手数料払ったら純利が１０００万なんて
かわいそうでいえないジャン。
売っちゃったら、また住むとこ買うか、借りるかするわけで
サラリーマンの含み益なんて意味無いんだよ。

[251: 匿名さん]

みんな匿名だとひどいな....
性格悪いの丸出しだよ....

結局
「買った人」と「買えない人」の顔の見えない罵り合い（爆）
どっちもたち悪いな。

低俗過、じゃあな！