都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

[購入検討中さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
新スレではこの４項目を踏まえ
「下がる派」も「下がらない派」も具体的で建設的な議論を展開していきましょう。

スレタイが「２３区」では範囲が広すぎ、議論にかなりの温度差が生じている為
記念すべき１０スレ目ではスレタイを「都心周辺」に変更しました。
※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい。

＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その９：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[2: 入居済み住民さん]

他人の立てたスレを横取りするとは。
あっぱれ。

[3: 匿名さん]

02さんに同感。

また、都心周辺ではなく
都心及び都心周辺のはず。

[4: 匿名さん]

削除依頼中。

[5: 匿名さん]

都心部と都心部で無い地区の話が噛み合っていなかったのも事実ですし
スレを同じ人間が立てなくてはいけないルールは無いので問題ないのでは？
「都心周辺の定義」はテンプレのとおり「価格の上昇した都心を含む都心周辺部分」だと思います。

[6: 匿名さん]

繰り返します、このスレは以下内容により削除依頼中です。

「前スレの終盤に独り善がりな論理で勝手にスレの論点を決めつけ、本スレのTOPに貼り付けており、議論を行うスレとしては極めて不適切。スレごと削除頂きたい。」

本趣旨に同意いただける方は、これ以上レスを付けることは止め、とりあえず前スレで議論を続けましょう。
但し1日以上削除されなかった場合は、管理人の方針ですので従うことで已むを得ません。
が、その場合も>>1に従う必要は皆無です。以上。

[7: 匿名さん]

削除依頼するならするで前スレから話題になってる
テンプレの４項目を完全に論破してからにしてほしいですね。
結局は「臭いモノには蓋をしろ」で都合の悪い議論を
避けてるとしか思えません。
完全にこの４項目に反論することが出来たら
削除でもなんでもして新たな議論をすれば良い。
このまま削除になれば結局この４項目には反論できずに、ただ
目を瞑って土地価格下落に関する都合の良い項目だけを持ち出し
「下がる下がる」と言ってる希望的楽観と言われても仕方ないですね。
反論があるならスレタイについてなど小さな事を
グタグタ言ってないで４項目を完全に論破してみて下さい。

クダラナイ煽りはいりません。
どなたかこの子供でも解る単純明快な４項目に真っ向から受けて立ち
「真の下がる説」を唱えられる論者は居ませんか？

[8: 匿名さん]

>>6
前スレでも結局、結論は出てませんけどね。
未解決な議論をそのままにはせず、引き続き新スレで徹底的に
議論をすることは議題の多重化を避け大変有意義な事だと思います。
この４項目について決着がつけば自然に新たな議題が生まれるでしょう。
スレタイが嫌なら次スレでまた適正なスレタイを付ければ良いだけの事。
話も未解決のまま次々とそれぞれが自分の意見だけを言うのは
ただ無駄にスレを消費しているだけで、結局、何の解決にも成らないと思いますけどね。

[9: 匿名さん]

その1にしてスレ建てなおしなよ
過去スレはなしにして
そうすれば何の問題もない

[10: 匿名さん]

結局、何の反論も出来ずに只、指を加えてこのスレが削除されるのを
待ってる人が沢山要る限り、都心のマンション価格は当分下がらない
と言う指標にもなりますな。
せめて元祖匿名はんさんの反論くらいは聞きたいですね。

[11: 匿名さん]

思うに前スレでも当スレでも、お題の4項目を「データをもって立証した人はいない」のでは？
反対派がデータをもって反論するのはもちろんだが、賛成派もデータをもって立証しないと同じ土俵の議論とは言えないし、意味無いと思うんだけど。
単に上がる派が『自分の主張は論破されていない。故に正しい』と決め付けてるだけにしか見えない。

[12: 匿名さん]

上がる派というか下がるわけないじゃん派と下がる派の対立は仕方ないよね。俺も下がるわけないよと思ってるほうだけどね。下がる派は過去の相場の流れを見てないというか分析できないし、過去になぜ安くなったか分かってないから下がると思ってるんだよね。

数年前マンションがなぜ安かったか分かってない。全ては土地の仕入値が安かったことに尽きる。なぜ安かったかというと銀行がたまりにたまったNPLをバルクで不良債権処理のために投売りしてたから。そのNPLの担保をファンドが売ってデベが買ってマンション用地になった。なのでデベはマンションを都心にもかかわらず安く供給できた。
さらに企業も遊休地を減損させられると会計上の利益が減っちゃうからどんどん売却してマンション用地が安く供給されたわけだよね。

今はどうか？土地は上昇してるから企業も減損適用の心配がないから
慌てて売る必要もない。NPLもほとんどがもう処理されてそこからの土地の供給はもうない。そう考えると数年前の都心マンションが安かったのはまさに以上の要素が重ねって起こった奇跡的状況であったということ。

[13: 匿名さん]

と、言うことは、今　売り渋っているデベはただの馬●ですか。

[14: 匿名さん]

>>12
だからそれを織り込んで今の価格があるんでしょ。
下がらないと言うなら、自分だけの秘密の情報を根拠にしなさいよ

[15: 匿名さん]

多少の上がり下がりはあるが今の状態であと5年程度いくでしょ。
このまま上がり続けるのも考えづらいが３〜４年前の価格に下がるなんてありえない。
万が一そうなった場合、都心マンションが手に入るかもしれないが日本経済は終わるね。

[16: 匿名さん]

＞＞１４
下がらないと言うには十分だろ。過去は特殊要因で安かった。
現在は今後の好景気等を織り込んでこの価格。
バブル清算の特殊要因等がなければ今後大きく下がる要素は皆無。

[17: 匿名さん]

だいたい番町とか青山では当分新築物件出て来ないよ
仮に出たらとんでもない価格だよ坪８００万とか
でも売れちゃうだろうね

[18: 匿名さん]

>>17
その通り。
大規模再開発予定地も無いし都心価格はもう大幅に下がる事は無い。
今後は高級獲りは都心へ、ヒラリーマンは郊外へ。
何を言ってもこれだけは無い。
下がる派の説得力のあるレスも皆無になってきたしね。

[19: 匿名さん]

訂正
これだけは無い。
↓
これだけは変わら無い。

[20: 匿名さん]

結局、だれも>>1を論破できない件。
これで当分、都心や湾岸物件が下がらない事がハッキリ解りました。

[21: 大学教授さん]

政治家たちが
都心は暴落させないでしょうな
２３区が暴落したら慎太郎さんが
黙ってないでしょう
オリンピックやろうってのに
暴落じゃ洒落にもならん・・・

[22: 匿名さん]

本日の日経に出ていました。
バブルがはじける前にもこんなのありましたよね？

国交省、不動産鑑定の監視強化・価格算出の基準を統一
　国土交通省は不動産の「時価」を決める材料となる不動産鑑定の
監視強化に乗り出す。不動産の証券化商品の市場が拡大しているこ
とを踏まえ、一般投資家などが不測の損害を被るのを防ぐ狙い。
鑑定の根拠となる収益見積もりなどの情報開示を義務付けるほか、
不動産鑑定士が不適切な評価をした場合などの登録取り消し制度を
積極的に活用する。
　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）など不動産投資市場の規模は2006年
度末時点で33兆円弱に成長。一方で、商品内容に関する情報の開示
を十分に受けないまま投資した一般投資家がＲＥＩＴの値下がりで
損失を被り、金融庁が運用会社などを処分する例も相次いでいる。
国交省も金融庁に歩調を合わせ、監視機能を高めることにした。(07:02)

[23: 匿名さん]

っていうか下がる要因が全く無い。
これからの都心物件は横這いもしくは更なる高騰はあっても
下がることはまず１００％無いでしょうな。

[24: 匿名さん]

まさにババ抜きですな。長期金利の上昇で潮目が変わってきたのでは。方向は↓です。

[25: 匿名さん]

前回のバブル時との最も大きな違い。
　それは個人がネットで多くの情報を入手できるようになったこと。
　前回はその手段がなかったためにデベや評論家の言いなりになって　いた。
　ネットでもガセネタはあるがリスクは格段に小さくなった。
　つまり買う方が賢くなったわけだ。

[26: 匿名さん]

今回の上げはバブルではないと思います。
前回は郊外駅15分でもでも1億円マンションがぞくぞくと
売り出されてましたから。
飯田橋のプラウドが坪600万と言われていて自分はこの価格
設定はバブルには感じません。即売り切れでしょう。

価値ある物件が高く価値のない物件は安いだけの話でしょう。
前回とは違う実需にあったスマートな価格形成がされているので
そう簡単には値崩れしないでしょうね。

[27: 匿名さん]

いきなり１０かよ。

[28: 匿名さん]

これから消費税も年金も医療費も介護保険も上がるだろうに
　今がそのまま続くと思ってかつかつローンを組む思考にこそ
　危険を感じます。
　
　相当余裕のあるローンを組んでおかなければ子供が大学生の
　頃に破産夜逃げ大学中退ってなことになりかねません。

　欧米諸国のように消費税（州税含む）が２０％近くになるか
　も知れず、そうなれば今（５％）よりも税負担は年間１００
　万円近く増加しますよ。

　不動産がどうなるかは分りませんが、税負担額が増えるのは
　高齢者が増える以上自明ですからね。

[29: 匿名さん]

このスレは、削除依頼が出てます。
新スレは
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/

[30: 賃貸住まいさん]

本気で東京でオリンピックできると考える人がいることにびっくりした。

[31: 匿名さん]

このスレ書き出しから
「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
てな具合で書き手を誘導している。フェアじゃないんじゃないかな。
まあ、土地神話都心派の方たちがお互いの不安を紛らわすために「上がります、上がりす、最悪横ばい」と声を掛け合うのならいいんですけど、あまり建設的ではない気がするな

[32: 購入検討中さん]

いま、森ビルとか三菱地所が組成したＲＥＩＴあるでしょ。まあ、丸の内とか東京とか一流どころのオフィス抱えているんだけど、それですら金利が上がると大幅に下げちゃう。まあ、超一流ということに加え利回りも賃料上昇期待で２パーセント台まで落ちちゃっていたから
都心高級レジ信者さんに問いたい
あなたの物件て森ビルさんの物件以上の優良物件ですか。あなたの物件て都心の超一流オフィス並に賃料上げれるの。あなたの物件てレジＲＥＩＴ平均並にネットで５パーセント以上回るの。１億の物件だったら管理費、積立，税金、空部想定、不動産屋への管理委託などで最低五十数万以上で貸さなきゃだめだよ。しかも金利は想定していないからローンなしで。２億だったら１００万円。
そうじゃなければ、金利が上がってもあなたのところだけ下がらないというのはどういう理屈なのかな
経済の原理は厳しいよ。机上の論理では動かないよ

[33: 匿名さん]

>>29
２３区の方は話がまとまらなくなってるのでコッチとは別スレで
都心部限定の話はコッチでパート１として考えれば良いのでは？

[34: 住まいに詳しい人]

都心上げ上げ信者の妄想スレがこちら。
これからは相場は↓向き。
だけど、それを信じたくない・見たくない・聞きたくない・都心だけは違うんだい！！という人が建てた＊＊＊＊スレ。
もう上がる理由がない。
・給与は伸びない
・社会保障負担増で税金が増えて手取りが減る
・金利ＵＰでファンド・REIT利回り低下で投資家が逃げる
・これから販売物件は住宅ローン控除もなく旨みは無い
・長期的には都心といえど人口減

[35: 匿名さん]

>>33
そうだね。でも、その１０は変だし、今から見た人が混乱するよ。
パート１として立て直してほしい。
だからsage進行にしときます。

[36: ビギナーさん]

話がまとまらないなんていうなら、
なんで都心周辺なんてあいまいなエリアにしたんだろうね。


都心じゃなくて、周辺が上がって欲しいからだよね。
湾岸かな？

[37: 購入検討中さん]

湾岸購入、転売狙いのにわか不動産屋リーマンが、完成するまで何としても下がって欲しくないって、うちも都心だからなと切実な思いでいるんだから、いじめるのはもうかわいそうな気がする

[38: 購入検討中さん]

よく考えると麻布とか六本木購入の余裕組みがこのスレで、都心だけは下がらないなんてわめくわけがない
湾岸ローン購入転売狙い組みだね

[39: 購入検討中さん]

※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい


これって湾岸のこと？

[40: 匿名さん]

問題は、
ここの板にくる人が買えない水準に上がっただけで売れ行きは変化ないのか
実際、買おうという人の８０％近くはこの板に書き込んでいて
実際も売れ行き不調なのか
どっちなんだ？

[41: 匿名さん]

もとに戻しませんか？なんか淋しい…

[42: 購入検討中さん]

俺は自分が住むためにマンションを買ったから市場がどうだろうとあまり気にしてない。

だいたい今時、マンション転売で儲けようなんて欲をかくからダメなんだよ。
リーマンならただまじめに働いてればいいんだ。
昔から、欲をかくとロクなことにならないけど、ホントそのとおりだな。

[43: 匿名さん]

このスレが投資家用のスレなんじゃないの？
一般リーマンは考えてないよ。

[44: 大学教授さん]

下がる下がるって言ってる人は
要するに今の価格では買えないから
下がって欲しいんでしょう？
でも
別に上がろうが下がろうが
買える人々もけっこういるんだよな
そういう人はいくらだろうと買うだろうし
たかが７、８０００万円くらいで買えないって言ってる人は
恐らくあなたの人生の中では買えるほどの値段には
下がらないだろうね
もう高止まりで物件もでないよ
出たら値切ってみれば？

[45: 匿名さん]

今時の大学教授はこんな口の利き方なのか？
学生もばかになるわけだ。

[46: 匿名さん]

自称教授とか博士が多くてね。

[47: 住まいに詳しい人]

大学教授までゆとりの害悪に犯されてるのか・・・・
こいつが本当に大学教授なら日本の未来は暗いな。
ただでさえ人口減で経済大国から滑り落ちるのに・・・

[48: 匿名さん]

金利が上がれば、地価は下がらざるを得ない。（トレンドとトレンド）

いろいろ理由をつけて、そうはならないストーリーを組むことも可能だけど、市場のメカニズムは基本ルール通りに動くもの。ただ、ごく短期的には、そのメカニズムを逸脱して動くこともありうる。

不動産市場の時には、その流動性の低さと売買コスト（仲介や登記費用など）が市場メカニズムの働きを遅れさせたり、オーバーシュート、アンダーシュートさせる原因になります。

明らかに新しい方向性が芽生えていて、しばらくは綱引きでしょうが、金利上昇が不動産市場をものすごい底力で動かしてゆくでしょう。

人口減、ストック供給過剰という構造的な需給緩和トレンドと金利の方向が一致すれば、このとてつもなくパワフルなトレンドを覆すのは、無理でしょう。

[49: 大学教授さん]

買えない下流の妬みは醜いな
上流の人間同士が固まるわけだ

[50: 匿名さん]

＞48金利が上がれば、地価は下がらざるを得ない
経済学の常識はもういいから。
面白い意見をはいどうぞ。

[51: 匿名はん]

＞47
あんたが＊＊ば
日本の未来も明るくなるよ

[52: 匿名はん]

＞47
あんたが氏ネば
日本の未来も明るくなるよ

[53: 匿名さん]

>>49
株の空売りを批判するタイプ？

[54: 匿名さん]

ゆとり教授（自称：笑）が必死だな。
明日の日本の教育のためにすぐに辞表出すべきだよ。

[55: 匿名さん]

都心のマンション用地なんて、企業・国が放出するか、再開発するくらいしか
供給がない。

企業が空前の利益を計上している中、値上がり期待のある土地を売却する
インセンティブは低く、むしろ賃料が上昇する中、土地を購入したいとの
話の方が多い。

都心最大の土地の売り手が買い手に変わり、供給は激減。

たまに出る売り物には、ファンド・デべの買い手が殺到。

レジ用では入札に勝てる価格提示は無理。

オフィスに向かない場所でようやく用地取得できる。

耐震偽造問題以降、大手デべの独壇場、資金調達の面からも
大手デべが有利。

大手デべ３社の寡占化により、売り渋りなど価格統制が
取りやすくなっており、マンション価格急騰。

この状況が崩れることってなかなか考えづらい。

鉄鋼業界のように供給サイドの言い値を飲まざる得なく
なるんだろうな。

値下げ交渉をしていた時代が懐かしい

[56: 匿名さん]

通り掛かりのシロウトだが、
うちの会社の系列デベもこの１、２年土地の仕入れが難しくなっているので遊休地を持っている取引先があれば紹介してくれと頻繁に依頼してくる。土地が高いのではなく、ないそうだ。

[57: 匿名さん]

なかなか考えづらい。なんて言ってた時代が懐かしい。
になりますよ。

[58: 匿名さん]

>55さん
都心開発環境の現状認識についてはほぼ同意です。
ただ、都心マンションの場合、鉄鋼業界やオフィス賃貸のように
「供給サイドの言い値を飲まなければ商売が出来ない」訳ではなく、
可処分所得で買えなくなれば近郊に逃げる、賃貸で我慢する、という手がある為、
デベとしてはマンション需要そのものが減退してしまわないよう、
値上げした物件を小出しにしてマーケット分析している、と言う所だと思います。
ただ、西新宿の大手デベ曰く「少なくとも現状価格は消費者に受け入れられている」そうで、
販売価格は更にもう少し上がってから高止まり、というのが私の認識です。

[59: 匿名さん]

４年前くらいは『今、他の物件も見て比較してます。値段がね〜』
なんて言うと、『どれくらいなら考えられますか？』とか返ってきたけど。

今は狭い部屋の方に誘導される。

[60: 親と同居中さん]

抽選とか入札とかなくなってからじゃない？
値段下がるの考えるのは

[61: 銀行関係者さん]

＞56
あの東急もあと２年くらいで沿線の売り物件が枯渇するらしく、
売り情報を集めてまわってるよ。

デべの今の懸念は土地仕入られず、売り物件がなくなることなんだよね。
だから売り渋りしてる。
将来売る土地がいっぱいあったらここまで売り渋らないでしょ。

株式市場で言うと玉が吸い上げられた状況で、吹きあがるのはここから
のような気がする。

[62: 匿名さん]

この大学教授ってコロシアムの通勤スレで見た覚えあるな。
興味ある人は不快になる覚悟した上で見に行ってみるといいけど、
頭の悪さと品性の下劣さの両方を備えたどうしようもない人間。

日本語通じないから相手にするだけ無駄だと思うけどね。
２ちゃんみたいにあぼーん機能あれば便利なんだが。

[63: 匿名さん]

芝浦港南地区に著名デベの新たな新築賃貸物件が
今夏に入居開始になるようです。

①賃料単価＝＝平米4000円弱〜5000円弱
②駐車場＝＝＝50000円強
③賃料＝＝＝＝最低118000円（25平米)〜500000円(102平米）
駐車場料金は分譲より高め。広さは50平米以上中心。

[64: 匿名さん]

下がらない派と騰がる派は皆、排除しようとする必死な
下がる（下がって欲しい）派！
大学教授さん、クダラナイ罵倒など気にせずガンガン
夢見がちな下がる派に現実を教えてあげて下さい。

[65: 購入経験者さん]

私は既に購入済みなので自分の利害を絡めて発言しているわけではありませんが
最近の報道を見るとやはり、潮目が変わりつつあると考えざるを得ません

一つは阪急リートの利回りが、10年債利回りを下回ったこと。これまで収益還元法に則っているのでバブルではないとの主張が強かったのですが、これは既にＲＥＩＴバブルといわざるを得ない現象です。
もう一つは長期金利の動向。福井日銀総裁が昨日の会見で早期利上げに慎重とも取れる発言をしたにもかかわらず、先高観が強いこと。原因は米国の長期金利急騰にあり、５・５%に達し、日本も２%超えの可能性との報道（日経）。世界的に金利上昇局面に入った可能性がある。
もうひとつは、先月の２３区内の新築住宅着工数が過去最高となったとの報道。

　もしかしたら、夢見ているのはなお、地価の先高観を持っている多数派かもしれない。

[66: 匿名さん]

土地価格の上昇や建築資材の高騰により、どんどん高価格化していきますね（特に供給すべき土地がでない超都心）。超都心はさておき、問題は、どこまで、いつまで、購入してもらえるか？

都心への人口一極集中に期待をかけ、あと数年は上昇して欲しいのですが、このところの金利の動きが私も気になります。現状は潮目が変わったと見るべきなんでしょう。家計ペースを上回る高価格化の進行の自然な帰結なんでしょうかね。

[67: 購入検討中さん]

長期金利の上昇はそろそろ一服するのではないか。国内の資金需要は未だ盛り上がっておらず、基本、金余りの状況は変わっていないし、日銀の利上げも政治や景気に配慮して小刻みなものとなる可能性が高い。

弱気派は不動産市況の潮目が変わったというが、強気派の見方は踊り場だ。個人的な見方は後者なのだが、賃料が上昇するかどうかが鍵だ。住宅向けは上がらないというが、本当だろうか?

何かの記事で、オフィス向けは上がっていて、まだまだ上昇余地ありと聞いた。住宅向けが上がらないのは、高額賃貸マンションの供給が重なっているだけではないのか? だとすると、在庫が掃けたら賃料上昇となってもおかしくない筈だ。

逆に賃料が今後も上がらず、金利がジワジワ上がり続ければ、これは怖い。その時は弱気派に転じる覚悟なのだが、今予想するのは本当に難しい。

[68: 匿名さん]

一つ聞きたいのですが
「都心部の土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
は現在進行形で確実に起こっている現実ですよね？
供給価格に需要価格が一般サラリーマンが付いて行けなくなって来ているのは解るし
金利だの細かな要素があるのは解るが、上記の三大要因がある限り
どう考えても、都心のマンション価格が下がる要因が見つからんのだが
「下がる派」は何を持って「下がる」と言えるのか教えて下さい。
「下がる派」の代表的存在の元祖匿名氏も結局この問題には答えられない
らしく難癖つけてアチラに逃げてしまいましたね。

[69: 匿名さん]

再掲です

都心というか都内への一極集中ですが、これまでサラリーマンの年収の５倍以内という割安な値段でマンションが供給されてきたから人口が増えてきたわけで、これを都心回帰といいます。
でも、これだけマンション価格が上がれば、普通のサラリーマンは買いたくても買えないでしょう。バブル時代はずっと都心人口は減少を続けていました。むしろ、そのバックにいる都心でも城南でも、手が届くようになればいい物件を買いたい、そういう意味で所得さえ上がれば都心不動産の価格の下支えになるような人たち、そうゆう首都圏全体の購買層が団塊ジュニアの後は急速に減少していくのです。正確に言うと労働力人口は現在既に減り始めています。いわば都心がトップとすれば、それを支えているピラミッドの土台部分がどんどん先細って行くわけです。
地価については、価格を決めるのは供給サイドじゃないでしょう。供給サイドがいくら土地を高値で買い込んで、資材価格高騰をいって高値をつけて売り出しても、エンドユーザーが買えなければ、それで終わりです。売れ残るだけです。
つまり、庶民が買える物件価格のマキシマムがたとえばこれまで６０００万円だったとします。金利が１%上がってしまったので５０００万円の価格の物件しか買えなくなりました。資材価格が上がってこのうち３０００万円を建設費に当てなければなりません。残ったのは２０００万円。これで、土地を購入して利潤がでる（場合によっては出ないかもしれません）ところまで地価が下がる。これが市場メカニズムなのです。
ここで、変数を加えるとしたら庶民の所得が向上してまた、６０００万円まで買えるようになることです。そうすれば３０００万円で利潤が出るまでに地価が上がりえます。だけど勤労者の給与は８年連続で前年比マイナスというのが現実です。
大手不動産会社が過去最高益をこれからもずっと更新続けるなんてありえないでしょう？どこかで価格の天井に当たって利益がピークを打つものなんです。
ＭＲなどで聞くデベの主張はすべて供給サイドに立ったものばかり。もっと本質を見つめたほうがいいと思います。

[70: ご近所さん]

すべてについて、すでに議論されているよ。
それでなっとくしないなら、現在進行形で確実に起こっている、
という根拠をあなたが披露したほうがいいと思いますよ。

[71: 購入経験者さん]

・建築資材の高騰
これは確実に今後も続くでしょう。中国、インド、ロシアが飲み込んでいきますからね。

・都心部の土地の大幅な減少
先高感がある限り、土地は出てきませんね。これは人々の期待如何で変わってきますね。

・都心への人口集中
最近はどうなんでしょうね。土地が上がって、相対的に人々が郊外に流れれば、状況は変わってきますが、人口増減と不動産価格の相関性は少なくとも過去は無いので、要因としてはどうでも良いですな。

上がりすぎた反動はあるかもしれないけど、2004-2005年水準になる可能性は極めて低いでしょうね。金利上昇つったって、10年2%超えて無いじゃん。有り得ない低金利だよ。

日本人はレバレッジをかける＝バブル時代の失敗の記憶に結びつくから、どうしても保守的な人が多いね。だから世界から取り残されるという事実に気がつかないと。今後もますますリスクテイカーの外国人に富を吸い取られちゃいますよ。

[72: 匿名さん]

>>69
それでは高止まりする事はあっても下がる要素の原因には
全くなって無いような気がするんですが・・・。
再掲してもらってアレですが>>68の三大要素の答えに全然成ってないですよね。

では三大要素を踏まえてどーやって価格を下げるかを考えましょうか？
結局は外装、内装の大幅な仕様の低下位しか思いつかないですね。
仮に都心価格が「下がる」としたら現在の新築マンションの仕様には到底及ばない
安っぽいマンションしか出来ないと思うのですが違いますか？

[73: 匿名さん]

>>71
全く持って同意です。
弱気派は何故、「価格の上昇が止まる＝価格が下がる」と言う思考回路になるんでしょうか？
高止まりする事はあっても都心価格が今後下がる要因は全く０だと思います。
今、都心価格が下がると言って待ち続けている人は、一生賃貸暮らしか
結局は郊外物件への妥協の二択しか無いのでしょうね。

[74: 匿名さん]

フツーに考えて、売れなきゃ下がるんじゃないの？

[75: 匿名さん]

土地の価格が下がって欲しくない人の意見だね。
何か利害関係があるんでしょうか？

[76: いつか買いたいさん]

しれっと、四項目から三大要素になってるね。

[77: 匿名さん]

２０００年のＩＴバブルの時代
日経平均は２万円をつけましたが、地価は低落傾向のままでした
米国でも当時、単年度で財政黒字にまで達しましたが、地下は横ばいで、地価が本格的に上昇したのはその後のＩＴバブル崩壊でＦＲＢがほとんどゼロにまで金利を下げた後でした。
言わんとするところは、地価はその時々のメンタリティーと金融政策の如何によって大きく左右されるということです。
しかし、長期的に見ると人口が大きく左右します
もう一度繰り返しますが、東京でさえ、労働人口＝土地の購買層はまもなく減少に向かうのです。もし、都市部人口と地価が関係ないとしたら、高度成長時代に地価が上がりつづけたのはなぜでしょうか。
それから、米国は賃金が３−４%伸びているインフレ傾向の強い国です。その米国ですら長期金利が５%に近づくと不動産バブルは崩壊したのです。日本のような賃金の伸びがほとんどなく、物価がほぼゼロ（需要が弱い）の国では欧米の金利とは比べられない。米国は５%で日本は２%だからまだ大丈夫とはいえないのです。
強気派の方にお尋ねしますが、あなた方は２００２年とか３年になんといっておられたのでしょうか。このように強気でいられましたか？地価をめぐる状況は数年で大きく変わりうるのです。

[78: 匿名さん]

>>74-75
意見て言うか質問してるんですがね・・・。
反論するならブツブツボヤいてないでちゃんと論理的な話をしましょう。

ではもうちょっと優しい話にしますか？

デベが高額で取得した土地と高額で入手している建築資材で
どーやってマンションの供給価格を下げられるのでしょう？

デベも以前のような大量供給時代にライバル会社に負けぬよう無理して供給価格を下げて
即日完売を狙うより、供給数が大幅に減った今は価格を上げて（適正価格に戻して）
ジックリ売った方が永い目で見れば儲けは大きい事に気付いたんですよ。
２，３年のような都心に一般サラリーマンが３ＬＤＫのマンションを
買える時代はもう二度と来ないでしょうね。

[79: 匿名さん]

都合が悪い話は聞きたくないし、聞いてもスルーしてるだけじゃん>>68＝72
見たくない・聞きたくない・理解したくないなら、質問するなよ。
金利が上がれば不動産価格は下がる。
これは過去何十年という経済の流れの中で見られた法則。
金利が上がれば、ローン審査が通らず買える人が減る。
買える人が減れば物件は売れ残る、中古で高値転売を目論んでる築浅中古も売れなくなる。
今までなら売れ残りはREIT・海外ファンドが買っていたが彼らは収益還元法で考えているから
今の高値物件では利回りがおいしくないから買わない。
となると、売れ残りにデベやリーマン転売屋がいつまで金利負担等に耐えられるかとなる。
デベはマンションを売り続けないと金が入らず借金返せず倒産する。
リーマン転売屋もローン負担・税負担にいつまでも耐えられない。
よって、価格を下げてでも元本回収に走り出す。
一部が走り出すと、業界こぞって我先にと値下げしだす。
この業界バカだから、皆横並びで値上げし、横並びで値下げする。

[80: 匿名さん]

>>78
君は湾岸タワマンの転売を目論むリーマン転売不動産屋みたいだな。
理解力に欠けるし、理解しようとする姿勢すらない。
気に喰わない意見に反論してるだけだろ？
君が一番理論的ではないよ。

[81: 匿名さん]

>>79
正に貧乏人の発想だな〜

では、その質問に３文字でお答えしましょう。

　　　　　　　　二極化

貴方がローンの審査に通らなくても、マダマダ都心にマンションが欲しい人と
都心にマンションが買える人は日本にも海外にも大勢いるんですよ。

[82: 入居予定さん]

アク禁が解けたのかね。

[83: 匿名さん]

>>80
どこがどう理論的で無いのか理論的に反論して下さいね。

[84: 匿名さん]

>>81
二極化ね。
こないだ東京都の調査レポートで都内でも高所得世帯が減少してるのが確認されたが見てないの？
おバカさん。

君の理論はいつもの信者と同じ
・日本中の金持ちがなぜか都心マンションを資金の限り買い捲る
・世界中の金持ち、ファンドがちがなぜか都心マンションを資金の限り買い捲る
これだけ・・・・・もはや感情論。

大笑いなのは俺だけか？

[85: 匿名さん]

>>83
都合が悪い話は見たくない・聞きたくない・理解したくないという姿勢。
これだけで十分ジャン。
お解り？

[86: 匿名さん]

東京都：年収５００万円未満世帯、初の過半数　過去最多

東京都の世帯の年間収入　東京都が５年ごとに実施する「福祉保健基礎調査」で、年収が５００万円未満の世帯が昨年度、初めて５割を超え、８１年度の調査開始以来、過去最多となったことが分かった。３００万円未満の世帯も全体の３割近くで前回調査より約１０ポイント増加していた。雇用機会や賃金で地方より恵まれている首都・東京でも低所得層の増加が顕著になっている実態が浮かんだ。

　調査は昨年１１〜１２月、無作為に選んだ都内の計６０００世帯を対象に実施、３７７５世帯から回答を得た（回答率６３％）。

　それによると、年収５００万円未満の世帯は５１％で、前回調査（０１年）より１３ポイント増えた。また、３００万円未満の世帯も２７％に達し、前回より９．３ポイント増加。２０００万円以上は１．６％で前回より１．７ポイント減少、１０００万円以上２０００万円未満は１１．５％で３．２ポイント減るなど、高所得者層は減少傾向だった。

　また、収入源については、２８％の世帯が「年金や生活保護」を挙げ、「仕事をしている人がいない」世帯も過去最高の２２％に達するなど、厳しい生活実態が垣間見える。

　今回初めて行った所得格差の意識調査（複数回答）では、所得を決める望ましい指標として「本人の努力・実績」を選んだのは７９％と最も多く、能力主義への期待の強さが表れた。次いで「仕事の内容・職責」が５４％で、日本の慣行として長く続く「年齢・経験年数」は１６％にとどまり、年功序列的な考え方には否定的である実態が浮かんだ。

　所得格差の是正手段（複数回答）としては、「努力・実績が十分報われる環境整備」（５３％）▽「中途採用など就労機会の拡大」（３０％）−−などが多かった。また、現在の社会状況についての問いには、「格差が固定化している」と感じる人は３４％に上った。【夫彰子】

英文を読む
毎日新聞　2007年5月16日　15時00分

[87: 匿名さん]

こういうニュースもあるからね
玉が無いといっているデベは知っているのかね？知っててもだんまり？？？
これから数年したら戦前からの一等地の玉がしこたま出てくるよ。
その頃は需給バランスも良くなって価格もこなれるかも知れないしね　楽しみ〜
宿舎の相当数は都内にあるから、私は１００万平方メートルが都内で供給されると見ている。
そこが高層マンションになれば相当の供給量ですね。
＜日経　ＨＰより＞
国有不動産、全国で900カ所売却・財務省有識者会議が最終報告書
　財務省が検討してきた国有不動産の売却計画が15日固まった。公務員宿舎や庁舎
など全国で合計900を超す不動産物件を売却。都心の庁舎ビルの高層化も進める。
国の資産・債務改革の一環で、2015年度末までに1兆6400億円の売却収入を見込む。
都市部の優良物件の大量売却で不動産売買が活発になる可能性がある。
　政府は、「小さな政府」の実現へ国の資産と負債を圧縮する方針。財務省の有識
者会議が15日、売却物件などを盛り込んだ最終報告書をまとめた。一部ではすでに
売却手続きに入っているが、来年度から入札などが本格化する。
　売却対象として新たに固まったのは、北海道、福岡県など全国16都道府県にある
637の公務員用宿舎。総面積は309万平方メートルで東京の日比谷公園の19倍に相当
する。神戸の本山地区など人気の住宅地も含まれる。買い取った民間事業者は住宅
などに転用する見通し。すでに決まっている東京23区内の約250の物件と合わせ、
宿舎の売却物件は合計900弱になる。(01:49)

[88: 匿名さん]

私の見方は以下のとおりです
世界経済は中国，インドなど新興国の急成長と米国、ＥＵ諸国の堅調な経済情勢から当面は拡大を続ける
旺盛な資金需要から世界の金利は上昇傾向を続ける
日本の金利も上昇するが、世界的に見ると成長率は低く、金利格差は拡大する。このため円安傾向は続く。
新興国の旺盛な需要に供給が追いつかず、コモディティ価格は経済にダメージを与えるぎりぎりの上限まで上昇する。

　このため、私の投資方針は
外貨、外国株式、国内輸出産業株、コモディティファンドです。

一方，日本の不動産、特にレジ系には弱気です。

①外貨ベースでみると安くなる
②給与の伸びは低く、不動産の購買力の大きな伸びは期待できない
③金利が物価上昇率や給与所得の伸びを超えて上昇する
④労働力人口は確実に減少する


　世界的に見て投資対象としての日本の不動産購入は不利で、私は弱気です。

[89: 匿名]

８４、８６さん

この調査の詳細を知らないのですが、少なくとも、なんの疑念も無く、これを信じるのは
危険だと思います。

年金、生活保護世帯の異常な多さに驚かされますが、この理由は例えば、調査が電話で
日中行われたため、電話に出た人が、高齢者が飛び跳ねて多かった、といったことが
考えられるのでは無いでしょうか。逆に、携帯の普及で、若年層はほとんど、こたえていないとか。

いずれにせよ、こういう、全世帯の調査でない、かつ回答率のあまり高くない調査を
鵜呑みにするのは危険です。

[90: 匿名さん]

このスレの一部の人が関心あるのは長期的な東京の不動産価格ではなく
自分が購入した都心周辺の、いわゆる湾岸地域のマンションの転売価格であり，転売完了後は不動産市況への関心は急速に薄れていくのではないでしょうか。
それならそうと、投稿の際には一言言っていただけると、ほかのまじめな議論と区別できるのでありがたいのですが

[91: 匿名さん]

感情的に煽ってみれば少しはマトモな意見も出るかなと思ってみましたが
どれもこれも相変わらず、現実逃避の希望的楽観なレスしか生まれないですね。

私は既に、都心物件購入者で１００％満足なマンションを手に入れて
今の場所に永住するつもりで転売する気も全く無い為、正直
今後都心のマンションが騰がろうが下がろうが関係ないんですよね。

何故、このスレに来ているのかと聞かれれば、ただこー言う場で
議論をするのが好きなだけとしか言いようが無いですね。
勿論、常にフラットな考えを持ち、同意する意見があればそれに賛同する姿勢もあります。
しかし今のところ「下がる派」の建設的で論理的な意見は一切無く
同意するにも全く同意出来ないと言うのが現状です。

何故なら誰も他の２項目も含め
「都心部の土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」については
希望的楽観ですら反論できていないのですから。

[92: 匿名さん]

強気派の人は、発言とは逆に本当は既に自分のマンションの転売算段していて、それまでの間、皆が強気でいてくれさえすればいいんじゃないかな

[93: ビギナーさん]

>>91
あなたも少しは反論してみたらどうですか？

[94: 匿名さん]

デベ業者とそうでない人がまるわかりですね。

[95: 購入経験者さん]

自宅用で買った人、子供2人と仮定して、100平米くらいで
都心周辺のマンションを買いました。
売る必要が、あるんでしょうか。広さも充分だし。
今の金利状況で考えると、長期固定金利＜賃貸利回り
でしょう。空室リスクはあるにせよ、せっぱつまった人がそれほどいるとは思えないですよね。必要に駆られて売らなきゃいけない人、そんないますかねえ。
湾岸マンションあたりは、キャピタルゲイン狙いで買っている人が多いので、有り得ますが。
私の周辺、不動産の売り情報、殆ど無いですね。たまにあるとすぐに買われていくようです。
国有不動産は、確実に高値販売ですよ。マスターブーを見れば分かるでしょう。入札形態にしてデベが買って、安くなるわけがない。

[96: 匿名さん]

私は一般的サラリーマンなのでこの時期に不動産購入を思い切るこ
とができません。全額キャッシュまでは無理でも頭金程度はそろっ
ていますが、参議院選挙後に確実に来るであろう消費税アップ、
人口推計見直しに伴う年金掛金のアップ、原料高による生活用品や
自治体再建法による公共料金等のアップ等、個人負担額の増加は確
実です。
両親から援助してもらえる家庭は心配無用でしょうが、両親も長生
きする時代ですから、相当の資産家や同居世帯でもない限り、安易
に子供に金銭的支援もできないでしょう。
今は人生９０年時代ですから、あまり早く買いすぎると建て替えが
必要になります。自分が死んでも妻が年老いてから費用を払えず路
頭に迷いかねませんので、今は４０歳ですがしばらくは社宅住まい
で我慢して、あと１０年ぐらいして（５０歳ぐらいになって）から、買ったほうが賢明かな？と考えています。
その頃は人口減少も顕著になり、不動産価格もこなれてきているで
しょうからね。さすがに一生のうちに２回も建て替えはごめんです。

[97: 匿名さん]

マンションなんて同じ物に長くは住まず、
適当な時期に買い変えて住む人も多いですよ。
私はもう２回住み替えましたけど。ローン無しだから気楽です。
古い方は売るので新規に需要が生まれるわけではありませんがね。

[98: 匿名さん]

通勤苦や周辺環境、賃貸の支払いが気にならない人は
無理して買う必要は無いと思いますよ。
私はどれも気になるので早めの購入に踏み切りました。
人生価値観は人それぞれですね。

[99: 匿名さん]

山手線の外側の物件なんて、
新たに出てきても、いらないよ。

西は、北区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区、墨田区、江東区、
港区の東側と、中央区のほとんどは、欲しくない。

東は、練馬区、豊島区、新宿区の西側、中野区、杉並区、世田谷区の西側、目黒区の西側、大田区の南側、品川区の東側は、欲しくない。

住環境が悪いか、都心から遠いか、どちらかだ。
電車でも車でも、20分以上かかる。出かけるのが、面倒になる。

山手線の内側、
かつ＊＊が少ない地域だったら、いいね。
うちの近所、出物が少ない上、空きが出ると、即埋まってる。

ここの読者の９割方、住めっこないけどね。

[100: 匿名さん]

上の、＊＊は、「低所得層」です。