23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[961: 匿名さん]

団塊世代って、30代の頃にバブルを迎えたので、
高額な都心や城南の住宅を購入できなかった世代のはずだけど。

団塊世代が寿命を迎えて、売り出される住宅は郊外が主体だね。
以前のスレでよく例え話のでた、牛久の父さん。でしょ。

[962: 匿名さん]

>>960
都心部でも、地上げがされなかった戸建エリアには年寄りが多いですね。
でも、マンションになれない土地だから、関係ないけど。

地価的には、
制限があったり、狭かったりの戸建用地が下がって、マンション用の土地が上がる。
差が広がって行くでしょうね。
そうならないと、戸建にしかならないような土地は、高すぎて買手が不足しますから。
出物が少ない内はどうにかなるんですが・・

居住人口が多く、戸建も多い世田谷区なんかは、既に狭い土地が有り余ってきてますよ。
これから、下げてまで売るかどうかですが、大きな爆弾抱えているようなもんです。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...

[963: 匿名さん]

それから、都心部でも、
土地が有効利用されてどんどん発展するエリアと、
戸建が多くて、変化に時間が掛かりすぎるエリアとでは地価の格差が出てくるでしょうね。
都心部地価はまだら模様になるよ。

[964: 匿名さん]

有効利用とは逆に、
世田谷区や新宿区など高さ制限で規制されてますよね。
他区が追随するかは分かりませんが、
結果としてタワーを新たに建て難いエリアが都内の人気区にある。

中央区月島勝どきで小規模開発がやり難くなる規制も予定されてるし、
開発に対する色々な規制が増えることで、戸建てが多い土地と
大規模マンション用地になるエリアとの格差は確かに出るでしょうね。

[965: 匿名さん]

仕事柄、流動化ファンドやマンデベの経営陣に会う事が多いのですが、
業績が悪い会社は不動産市況に強気で、業績の良い会社は２０％くらいの軟化を予想している
ところが多いです。

既に高値つかみした会社は弱気とは言えず、強気の会社はある程度在庫を掃いてしまって
余裕があり、将来の仕入れチャンスを待っています。

景気のセンチメント指数もも世界でテロ以来の水準になっているし、一旦は景気悪化と
不動産市況の軟化は確実ですね。今は下がっていないようで、取引が減っている段階ですね。

オフイス空室率、賃料も反転し、マンション在庫は過去最高、今後高値物件で発売したくても
発売できなかった物件がでてくることを考えると、不動産には実需以外、手出しご無用、
既にポジションを持っている人は手じまいを勧めます。

[966: マンコミュファンさん]

住宅用のマンションは、景気よりも所得じゃないの？

中低所得者の所得が上がらなければ、景気良くても全体的な腰の強さがないはず。
オフィスが比較的良かったのは、企業業績(企業の所得)が良かったからで、
株価も多くは、そちらに起因してますよね。

高度経済成長してるわけじゃないから、
不動産もある程度安定的に推移するのが基本でしょうね。

地価やマンション価格を考える場合、長期では今の水準で推移するでしょう。
むしろ、材料価格の高騰と、円の相対的価値下落で、建設費は上昇傾向だから、
今後、土地が１-２割下がって物件価格は今と同じ水準でしょう。

それと、高級物件と一般物件では、商品として全然別物ということも考えないとね。
商品価値として物件ごとに格差がかなり出るってことが前提で選ばないと、
換金するときに、隣の物件と資産価値が全然ちがってくるってことあると思うよ。

[967: 匿名さん]

発売できなかった物件が出てくるとは言っても、
人気になりそうもない郊外物件が在庫になってるのですから、
もともと高値で売れたかどうか怪しい物件が多い。
手持ちの優良物件を手じまいする時期とは思えませんな。

[968: 匿名さん]

都心５区内の第一種低層住専高級邸宅街（山手線西側隣接エリアの第二山の手）
で、数年前に、８０平米台のゆったりした２ＬＤＫの低層上質分譲マンション
（大手ゼネコン施工）を５０００万円台後半で購入できた知人がいますが、
当然今ではある程度中古見積もり価格も値上がりしているようで、こういう人は
完全な＊＊＊なんでしょうね。いまでは、完全に無理な条件ですよね。

[969: 匿名さん]

↑↑↑
完全な＊＊＊　⇒　完全な月券ち糸且

[970: 匿名さん]

そうそう、ＫＥＮさんのFamous Propertiesブランドマンションにも掲載されている物件だそうです。

[971: マンション鑑定士]

↑
現時点ではそうかもしれませんから、早く売却することをお勧めください。
2-3年後には「○け組」に転じる可能性が高いわけですから。

[972: 購入経験者さん]

↑
別にずっと住むつもりならいいんでは？
その辺りに80平米5000万後半で買えた時期があったか分からないけど。

[973: 匿名さん]

城東の埋立地に乱立している超高層団地の一室を買ってしまった人は
全員○け組ですね。
あんなところに買っちゃって将来どうするつもりなんだろ。

[974: 物件比較中さん]

973さん
どういう意味ですか？
東京駅まですぐいけるので、京成関屋に近い某物件の購入を検討しているものですが。
詳しく教えてください。

[975: 匿名さん]

＞973
確かに「城東の埋立地」はお先真っ暗だと私も思います。
今の半額でも買いません。

[976: 匿名さん]

不景気になったら、
新東京タワー完成後の旧東京タワーはどうなるの？
放送各局というスポンサーはいなくなるし、
地震に対する心配もあると聞いたけど…

もしも解体になるなら、
旧タワーが見えることでプレミアムが付いてる部屋
は、影響ありか。

[977: 匿名さん]

>975
>今の半額でも買いません
ここまで言うなら、その理由を詳しく話さなきゃ。

[978: 匿名さん]

>>977
なんで？
そこまで言うなら、その理由を詳しく話さなきゃ。

[979: 匿名さん]

977は妥当な値段と考えているんだろ。
別に理由を話す必要はないやね。
975は半額でも買わないといってるのだから、そのわけを説明してよ。

[980: 匿名さん]

>975
海面上昇しそうだから?

[981: 匿名さん]

一度、「海面上昇　台風　高潮　東京都」で検索してみたら
「東京港防災事務所」を検索したら都の対策がわかる

[982: 匿名さん]

それ以前の段階で世田谷の一部が水没したけどね。

[983: 契約済みさん]

975
城東の埋め立ては今後も人気は続くでしょう。
いつ来るかわからない大地震。来たらその時に考えましょう。

豊洲が終われば有明、晴海と続くでしょう。

8年後。。

（あ〜2008年に湾岸買っておけばよかった。
70平米1億かよ。手がでない。）

という状況になると思うが。

[984: 匿名さん]

大田区も水没、世田谷も水没、港区も中央区も水没。あ、目黒もか？
湾岸水没を心配するなら丘陵に住もう。
それ以外は湾岸を心配してる場合ではない。
みんな、世田谷も今の半額でも買わないのか？
９７５は単に城東嫌いなだけでそ。それとも、武蔵野台地に買った人かな？

[985: 匿名さん]

なんかよくわかっていない人がいるね。世田谷、目黒なんかは安全。
下図のような地域が心配。
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/jigyo/kaigan-plan/tokyo-bay/tokyo-gai...
このくらいの消費者知識は身につけようね。

[986: 985]

もう一つ付け加えておくと、
阪神淡路大震災で建築基準法が変わったでしょ。このときの地震規模は想定外だったわけ。
日本の水害対策は国土交通省管轄だけど、1959年の伊勢湾台風基準を想定しているんだな。
海水温暖化で台風やハリケーンが強力化するのは国連でも予測していて、
2005年にニューオーリンズを襲ったカトリーナも護岸対策が想定外だったわけ。
日本政府が、想定外の台風をシュミレートして都市計画を練っているかというと？

[987: 匿名さん]

物件価格が思った程下がらないから、また、やけくそ議論になってきましたね。
くだらん・・・

[988: 匿名さん]

しょーがないよ
それだけミスマッチが起きてるんだから

[989: 匿名さん]

つーか3月末の決算に向けての値引きとかはこれから本格化するわけで・・・

[990: いつか買いたいさん]

http://www.excite.co.jp/News/economy/20080126124637/JCast_15890.html
>いま価格が高騰している中古マンションは、東京都心部にあって建築年数が浅いタワーマンションやファミリータイプのマンション。

だってさ。

[991: 匿名さん]

J-CASTといえば電通の提灯持ち
何が狙いだろう？

よくわからないバイアスを気にするより
東京建物の株価チャートのほうが正確でしょ

[992: 匿名さん]

都区部の築浅タワマンの売主が強気なのは一昨年あたりから。
だから、チャレンジ価格なんて言葉が掲示板を賑わしていたわけで。
今更、ニュースにするほどのネタとも思えませんけど…
ま、中古も強気物件と厳しい物件の二極化ってのはありますね。

[993: 匿名さん]

>>953

＞なかなか面白かったし、ここに株価と地価をリンクさせた書き込みを
＞している御仁は一読した方がよかろう。

中野区民は、相変わらず分かってないね。
値動きの遅い不動産が高止まって見えていたとしても、原油や食料品が高騰してるんだから
相対的に価値を失ってるんですよ。

景気が悪化してインフレが起きても同じこと。
過去の例を挙げるまでも無く、不動産の相対的価値は下落するもんだよ。

[994: 匿名さん]

世界から見た日本の相対的価値は、大きく下落している。
世界の株価から見た日本の株価は、相対的に大きく下落している。

信用収縮が起こって、津波のように資金が引き上げられていくなかで
投資家の皆さんは、今後、資金がどちらに向かうかに興味があるわけですよ。

間違っても、東京の不動産には来ませんって！

[995: 匿名さん]

９９３、９９４は、現在住まいにいくらのコストを払っているのですか？
どうもお話が宙に浮いているような、机上の空論という気がします。
不動産の実態を身銭を切って経験している人のお言葉とも思えません。

皇族の末裔とかですか？

[996: 匿名さん]

ここのスレ
例えて言うなら
「女は信用に足るか」
をいうテーマを童貞と既婚者が議論しているような感じだね。


買わないにしろ結婚しないにしろ、黙っていればいいのに
口出すから「買わない」が「買えない」に聞こえちゃう。

誰か一人くらい買ったけど下がるってやつはいないのかね。

[997: 匿名さん]

未経験だからこそ、あなたの２５坪足らずの住まいを
家賃より安い支払いで買うのに、やれ世界経済だの
宇宙だの地球環境だのと御託をならべたがる。
家など一回買ってみれば、どういうものかわかるし
地価下落にならない限りいくらでも買い替えは効くよ。

下落を予想し、安くなったら買うこと自体、買ったところに
金縛りを自分で願っているようなものだ。

異性も家も自分で身銭きってはじめて自分が求めるもの
がわかる部分ってあるんじゃないの？
一度で成功しようなってそもそも発想が傲慢。
だいたい一度も買ったことのない人が想像でもの言っても
ダメだって。
もう話を聞いてると間違った妄想だらけなんだもの。ついつい
そうじゃないよと言いたくなっちゃう。
まぁ永久に買わないのだからどっちに転んでも実害はないだろうけどね。

２３区は従来タブーだった墓地や刑場跡までマンションになっているほど
用地が逼迫してる現実をもう少しこまめにみていったほうがいいよね。

[998: 匿名さん]

＞買わないにしろ結婚しないにしろ、黙っていればいいのに
＞口出すから「買わない」が「買えない」に聞こえちゃう。

いつも、その手の議論しかできないのね。
いい加減、成長しなよ。

ロンドンでは、中東の石油成金が、個人で超高級物件を買い漁っているらしい。
でもそういう話を東京では聞かないね。
世界で最も排他的な国の１つである日本に、ビジネス以外で深く関わろうとする
外国人がどれほどいるのかね。

そういえば、大幅減産となったプラチナが高騰。最高値を超えたと思ったら
たった２日間で８％の上昇。
歴史的に見て、プラチナの金に対する価値は１．７〜２．０を変動するのだが、
ここにきて１．７を割り込んでいた。
これから、プラチナの恐ろしいまでの高騰が始まる。
そして、それに金が追随する。

http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?

[999: 匿名さん]

リンク、まちがえた。

http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?

[1000: 匿名さん]

＞いい加減、成長しなよ。

こら。誰に向かってものを言ってるんだ。言葉を慎みなさい。そういう傲慢さが
君から学習能力を奪う。

もう、我田引水の間違った引用はいいから自分の経験から得た意見を語ったらどうだ？

[1001: 匿名さん]

>>998

外国人が好きなんだね。ロンドンでもドバイでもいって物乞いでもしたら
いいよ。
言い過ぎか？せめて帰化したら？あなたそれとも華僑の人かな？

私は、日本の国富で首都の地価は維持できると思うよ。だったそれ相応の犠牲を
地方が蒙っているんだよ。
日本が世界の財布代わりをいつまでやっていると思う？
地価は資産格差を生む元凶そのもので、地方と首都圏の格差もすべて
地価に反映され地価が個人資産の格差を生んできた。
デフレは郊外土地の下落。都心の高止まり。インフレは持てる者と
持たざるもの格差。
国内経済のローカルのポテンシャルとして地価をとらえないとロンドンと
ニューヨークとドバイと比較してもダメ。
その場に住むというのは、労働のコストなんだから。わかるよね。
であなたは今いくらの居住コストを負担しているの？って話だよ。

[1002: 匿名さん]

リンクできないので画像を貼り付け

[1003: 匿名さん]

>>1000
ほら、あなたの書き込みはやっぱり買い煽りだね。
買う買わないは人の勝手。このスレに関係ない空気読めない説教はもううんざり。
会社でも部下に嫌われてるよ、きっと。うざい上司の典型。

[1004: 匿名さん]

997さんの言っていることわからなくもないけど、
このスレのそもそもの目的ってナニ？？？

マンションに対する姿勢を云々する場でしたっけ？？？

価格動向を極めて客観的に話し合いましょうっていうことですよね

童貞だろうが、既婚者だろうが参加する人は別に問わず
客観性という姿勢だけを問うということですよね


私は値下がり派ですが、もし仮に客観的に分析するとしたら
歴史に答を求めるしかないのではないでしょうか。

997さんは既に墓場や刑場跡までマンションになったからもう
用地は無いとおっしゃいます。

それと同じ議論が石油はあと何年あるかという議論にあったのを思い出しました。
石油は後40年しかないと言われ続けて既に何十年も経過しました。
現在も相変わらず石油の可採埋蔵年数は40年です。

もしかしたらご自分の議論の前提に何か抜け落ちているものがあるのかもしれませんね。
私には997さんがおっしゃっていることは法律や環境や状況次第で
何とでもなる問題のように思われますが、、、

もちろん値上がりすると思われて買われるのも自由だと思っております。
でも私には今の状況でまともに考えてそんなリスクを取れません。

人生の中で生き方は人それぞれですから云々言うものではないですが、
人によって取れるリスクと取れないリスクの価値観は大きく異なります。

今は私は取れないリスクの時期だと思っています。
そしてそれを非難されるべきものではないと思いますが、、、

軽々しく買ってみな等という話は大分筋違いの話ではないかと思います

[1005: 匿名さん]

お約束の罵り合いですな。同じこと繰り返して一向に安くならない都心のマンション

・・とくらｗ

[1006: 匿名さん]

買う買わないは人の勝手とか空気読めないとかなら、
マンション掲示板に関係ないプラチナ価格の画像まで投稿してる人物はなんなんだ。

[1007: 匿名さん]

不動産の場合は実需からかけ離れた動きをしたらバブル。
都心部の中には販売数量を増やしながら値を上げているところもあるから、
バブルとは言えないところも結構ありますよ。
賢いみなさんは、混同することなく、真の価値を見極めてください。
特にデベの皆さんｗ

[1008: 匿名さん]

この番組は、マンションが買えない方々の鬱憤晴らしのために、有力デベロッパー
各社の協賛でお楽しみいただいております。　謹啓

[1009: 匿名さん]

集中と集積は都市の価値を上げていきますから、
東京の真価が問われるのはまだこれからですよ。
人が実際に移り住んで生活が始まってからですよ