23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[951: 匿名さん]

>>949
いやいや、そういう話ではなくて。
例えば、私が今借りている渋谷区内のマンション（3Aエリア）
が51平米で28万なんだけど、借り始めたのが3年前。
それから物件価格は実に1.5倍を超えたんだけど、最近となりの部屋が
入居募集してるの見たら、やっぱり28万なんだよね。
つうことは単純に利回りが2/3になったってことだよね。
物件価格が上げれば上がるほど利回りが下がる。
証券化しても全くうまみがないと思うんだけど。

[952: 匿名さん]

↑3A隣接エリアね。

[953: 中野区民]

少し戻したけど、株式の下落は実体経済に影響を及ぼすレベル。

そんな中、日経ビジネスが本来価値は22,000円位だという緊急提言を
今週号で出している。
詳しくは書かないけど（削除されちゃうかもしれないので）
サブプライム要因は下落の20%未満との指摘だ。
なかなか面白かったし、ここに株価と地価をリンクさせた書き込みを
している御仁は一読した方がよかろう。

以前この板で、土曜日に書かれたビジネス誌の記事に関する
コメントについて、「広告だけ見てよくそんなにかけるな」という
書き込みをしてた人がいたけど、定期購読者には金曜に配本されます。

為念。

[954: 匿名さん]

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080125AT3S2501F25012008.html

東京圏へ人口流入、バブル期以来の高水準・07年、15万人超える
　総務省が25日に発表した住民基本台帳に基づく2007年の人口移動報告によると、東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）への転入者数が転出者数を15万5150人上回り、バブル期以来の高水準となった。東京圏ではマンション建設や住宅着工が依然として高水準で、企業活動も集中している。人口流入を促進する要因となっているようだ。

　東京圏で転入超過が15万人を超えるのは1987年（約16万4000人）以来、20年ぶり。06年（約13万2000人）よりも2万人以上増え、3年連続で伸びた。

　東京圏は87年以降、地価高騰などにより人口流入が鈍り、バブル崩壊の影響もあって90年代中盤には流出超過になった。その後は地価下落に伴う住宅価格の「値ごろ感」が出たほか、景気回復も相まって流入超過に転じている。自動車産業を中心に活況が続く名古屋圏も転入超過になっている一方、大阪圏は転出超過が続いている。 (21:10)

[955: 匿名さん]

勘違いしている方がいるようなので一言

「株価が下がると不動産が下がる」
これは一つの要因としてないわけではないですが、
直接的な影響は限定されるでしょう。
例えば投資・購入マインドの減少、
不労所得による購入が期待できなくなるなど、、、

この掲示板で株価と不動産価格の関連について述べているのは

株価＝景気を表す(先行)指標
不動産価格＝景気に影響される指標

ということから景気を媒介にして
２つの価格に相関があるということを
意味しているのだと思います。

勿論不景気の株高なんていう言葉もありますが、
今はそのような状況にはないことは皆さんご存知の通りです。

つまり株が下がるということは不動産も今後下がるという傾向を
示唆していると言いたいのだと思います。
特に日経平均は7000円から上がってきたわけですが、
ちょうどその頃から不動産も上がってきたわけです。
具体的に言うと日経平均が例えば1万円以下になって
3年経過したとしても赤坂のマンションの坪単価は
今のまま推移するでしょうか。
不動産の世界は流動性が低いですから何らかの
きっかけ(例えば2002〜2004年の時はタワーマンションの
建設がそのきっかけになった？)が必要なのかも
しれませんが、定性的には下がる方向へ
(例えば港区で坪単価200万円台等)
向かうと考えてもおかしくないと思います


それからサブプライムローンの影響は
限定的だとよく言う人がいますが、
サブプライムローンの問題は今まで景気の
先食いをしてきたのにその流れが
逆回転し始めたということが一番問題なんだと思います。
サブプライムローンは逆回転し始めた一つの
きっかけに過ぎず、値上がりを当てにして
借金するというビジネスモデル自体が
破綻したこと自体が問題なんだと思います。

[956: 匿名さん]

家賃水準に変調が見られ始めました。
２、３年前とは随分変わってきてます。
はたして、これが理解できる人が何人いますかね。

[957: 匿名さん]

たとえば、２ＬＤＫとか３ＬＤＫとかの物件を、買うなり借りるなりする
客層って、20代後半から30代ぐらいが主力だろ？

つまり今から30年後となると、今の赤ちゃんとかが客になるわけだ。
出生率知ってる？過去最低で団塊ジュニアの世代の半数以下なの。
団塊ジュニアが今の主力購買層だとしたら、30年後は今の半分以下
しか客がいなくなるわけ。

その上、30年後は団塊の世代が寿命を迎える時期でもある。団塊が
＊＊ば、団塊が住んでた家が不要になり、遺族によって毎年大量に
市場に売りに出されるわけだ。

客が減少して需要が半数以下になるのに、供給は団塊が死ぬことで
増えまくるの。半端じゃないミスマッチが確定してます。

これから先、不動産は不良債権と呼ばれる時代になるよ。

[958: 匿名さん]

>>957
とは言え、家賃が年250万として30年払い続けると7500万になる。
悩ましいところだ。

[959: 匿名さん]

>>957
それが分かっているからみんな東京駅から半径５ｋｍ圏内の陣取り合戦が始まっているんじゃない？心配しなくても、それなりに動き始めていますよ。

[960: 匿名さん]

でも都心や城南に多く住む老人たちがこれから大量に減ってゆくのでは？

[961: 匿名さん]

団塊世代って、30代の頃にバブルを迎えたので、
高額な都心や城南の住宅を購入できなかった世代のはずだけど。

団塊世代が寿命を迎えて、売り出される住宅は郊外が主体だね。
以前のスレでよく例え話のでた、牛久の父さん。でしょ。

[962: 匿名さん]

>>960
都心部でも、地上げがされなかった戸建エリアには年寄りが多いですね。
でも、マンションになれない土地だから、関係ないけど。

地価的には、
制限があったり、狭かったりの戸建用地が下がって、マンション用の土地が上がる。
差が広がって行くでしょうね。
そうならないと、戸建にしかならないような土地は、高すぎて買手が不足しますから。
出物が少ない内はどうにかなるんですが・・

居住人口が多く、戸建も多い世田谷区なんかは、既に狭い土地が有り余ってきてますよ。
これから、下げてまで売るかどうかですが、大きな爆弾抱えているようなもんです。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...

[963: 匿名さん]

それから、都心部でも、
土地が有効利用されてどんどん発展するエリアと、
戸建が多くて、変化に時間が掛かりすぎるエリアとでは地価の格差が出てくるでしょうね。
都心部地価はまだら模様になるよ。

[964: 匿名さん]

有効利用とは逆に、
世田谷区や新宿区など高さ制限で規制されてますよね。
他区が追随するかは分かりませんが、
結果としてタワーを新たに建て難いエリアが都内の人気区にある。

中央区月島勝どきで小規模開発がやり難くなる規制も予定されてるし、
開発に対する色々な規制が増えることで、戸建てが多い土地と
大規模マンション用地になるエリアとの格差は確かに出るでしょうね。

[965: 匿名さん]

仕事柄、流動化ファンドやマンデベの経営陣に会う事が多いのですが、
業績が悪い会社は不動産市況に強気で、業績の良い会社は２０％くらいの軟化を予想している
ところが多いです。

既に高値つかみした会社は弱気とは言えず、強気の会社はある程度在庫を掃いてしまって
余裕があり、将来の仕入れチャンスを待っています。

景気のセンチメント指数もも世界でテロ以来の水準になっているし、一旦は景気悪化と
不動産市況の軟化は確実ですね。今は下がっていないようで、取引が減っている段階ですね。

オフイス空室率、賃料も反転し、マンション在庫は過去最高、今後高値物件で発売したくても
発売できなかった物件がでてくることを考えると、不動産には実需以外、手出しご無用、
既にポジションを持っている人は手じまいを勧めます。

[966: マンコミュファンさん]

住宅用のマンションは、景気よりも所得じゃないの？

中低所得者の所得が上がらなければ、景気良くても全体的な腰の強さがないはず。
オフィスが比較的良かったのは、企業業績(企業の所得)が良かったからで、
株価も多くは、そちらに起因してますよね。

高度経済成長してるわけじゃないから、
不動産もある程度安定的に推移するのが基本でしょうね。

地価やマンション価格を考える場合、長期では今の水準で推移するでしょう。
むしろ、材料価格の高騰と、円の相対的価値下落で、建設費は上昇傾向だから、
今後、土地が１-２割下がって物件価格は今と同じ水準でしょう。

それと、高級物件と一般物件では、商品として全然別物ということも考えないとね。
商品価値として物件ごとに格差がかなり出るってことが前提で選ばないと、
換金するときに、隣の物件と資産価値が全然ちがってくるってことあると思うよ。

[967: 匿名さん]

発売できなかった物件が出てくるとは言っても、
人気になりそうもない郊外物件が在庫になってるのですから、
もともと高値で売れたかどうか怪しい物件が多い。
手持ちの優良物件を手じまいする時期とは思えませんな。

[968: 匿名さん]

都心５区内の第一種低層住専高級邸宅街（山手線西側隣接エリアの第二山の手）
で、数年前に、８０平米台のゆったりした２ＬＤＫの低層上質分譲マンション
（大手ゼネコン施工）を５０００万円台後半で購入できた知人がいますが、
当然今ではある程度中古見積もり価格も値上がりしているようで、こういう人は
完全な＊＊＊なんでしょうね。いまでは、完全に無理な条件ですよね。

[969: 匿名さん]

↑↑↑
完全な＊＊＊　⇒　完全な月券ち糸且

[970: 匿名さん]

そうそう、ＫＥＮさんのFamous Propertiesブランドマンションにも掲載されている物件だそうです。

[971: マンション鑑定士]

↑
現時点ではそうかもしれませんから、早く売却することをお勧めください。
2-3年後には「○け組」に転じる可能性が高いわけですから。

[972: 購入経験者さん]

↑
別にずっと住むつもりならいいんでは？
その辺りに80平米5000万後半で買えた時期があったか分からないけど。

[973: 匿名さん]

城東の埋立地に乱立している超高層団地の一室を買ってしまった人は
全員○け組ですね。
あんなところに買っちゃって将来どうするつもりなんだろ。

[974: 物件比較中さん]

973さん
どういう意味ですか？
東京駅まですぐいけるので、京成関屋に近い某物件の購入を検討しているものですが。
詳しく教えてください。

[975: 匿名さん]

＞973
確かに「城東の埋立地」はお先真っ暗だと私も思います。
今の半額でも買いません。

[976: 匿名さん]

不景気になったら、
新東京タワー完成後の旧東京タワーはどうなるの？
放送各局というスポンサーはいなくなるし、
地震に対する心配もあると聞いたけど…

もしも解体になるなら、
旧タワーが見えることでプレミアムが付いてる部屋
は、影響ありか。

[977: 匿名さん]

>975
>今の半額でも買いません
ここまで言うなら、その理由を詳しく話さなきゃ。

[978: 匿名さん]

>>977
なんで？
そこまで言うなら、その理由を詳しく話さなきゃ。

[979: 匿名さん]

977は妥当な値段と考えているんだろ。
別に理由を話す必要はないやね。
975は半額でも買わないといってるのだから、そのわけを説明してよ。

[980: 匿名さん]

>975
海面上昇しそうだから?

[981: 匿名さん]

一度、「海面上昇　台風　高潮　東京都」で検索してみたら
「東京港防災事務所」を検索したら都の対策がわかる

[982: 匿名さん]

それ以前の段階で世田谷の一部が水没したけどね。

[983: 契約済みさん]

975
城東の埋め立ては今後も人気は続くでしょう。
いつ来るかわからない大地震。来たらその時に考えましょう。

豊洲が終われば有明、晴海と続くでしょう。

8年後。。

（あ〜2008年に湾岸買っておけばよかった。
70平米1億かよ。手がでない。）

という状況になると思うが。

[984: 匿名さん]

大田区も水没、世田谷も水没、港区も中央区も水没。あ、目黒もか？
湾岸水没を心配するなら丘陵に住もう。
それ以外は湾岸を心配してる場合ではない。
みんな、世田谷も今の半額でも買わないのか？
９７５は単に城東嫌いなだけでそ。それとも、武蔵野台地に買った人かな？

[985: 匿名さん]

なんかよくわかっていない人がいるね。世田谷、目黒なんかは安全。
下図のような地域が心配。
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/jigyo/kaigan-plan/tokyo-bay/tokyo-gai...
このくらいの消費者知識は身につけようね。

[986: 985]

もう一つ付け加えておくと、
阪神淡路大震災で建築基準法が変わったでしょ。このときの地震規模は想定外だったわけ。
日本の水害対策は国土交通省管轄だけど、1959年の伊勢湾台風基準を想定しているんだな。
海水温暖化で台風やハリケーンが強力化するのは国連でも予測していて、
2005年にニューオーリンズを襲ったカトリーナも護岸対策が想定外だったわけ。
日本政府が、想定外の台風をシュミレートして都市計画を練っているかというと？

[987: 匿名さん]

物件価格が思った程下がらないから、また、やけくそ議論になってきましたね。
くだらん・・・

[988: 匿名さん]

しょーがないよ
それだけミスマッチが起きてるんだから

[989: 匿名さん]

つーか3月末の決算に向けての値引きとかはこれから本格化するわけで・・・

[990: いつか買いたいさん]

http://www.excite.co.jp/News/economy/20080126124637/JCast_15890.html
>いま価格が高騰している中古マンションは、東京都心部にあって建築年数が浅いタワーマンションやファミリータイプのマンション。

だってさ。

[991: 匿名さん]

J-CASTといえば電通の提灯持ち
何が狙いだろう？

よくわからないバイアスを気にするより
東京建物の株価チャートのほうが正確でしょ

[992: 匿名さん]

都区部の築浅タワマンの売主が強気なのは一昨年あたりから。
だから、チャレンジ価格なんて言葉が掲示板を賑わしていたわけで。
今更、ニュースにするほどのネタとも思えませんけど…
ま、中古も強気物件と厳しい物件の二極化ってのはありますね。

[993: 匿名さん]

>>953

＞なかなか面白かったし、ここに株価と地価をリンクさせた書き込みを
＞している御仁は一読した方がよかろう。

中野区民は、相変わらず分かってないね。
値動きの遅い不動産が高止まって見えていたとしても、原油や食料品が高騰してるんだから
相対的に価値を失ってるんですよ。

景気が悪化してインフレが起きても同じこと。
過去の例を挙げるまでも無く、不動産の相対的価値は下落するもんだよ。

[994: 匿名さん]

世界から見た日本の相対的価値は、大きく下落している。
世界の株価から見た日本の株価は、相対的に大きく下落している。

信用収縮が起こって、津波のように資金が引き上げられていくなかで
投資家の皆さんは、今後、資金がどちらに向かうかに興味があるわけですよ。

間違っても、東京の不動産には来ませんって！

[995: 匿名さん]

９９３、９９４は、現在住まいにいくらのコストを払っているのですか？
どうもお話が宙に浮いているような、机上の空論という気がします。
不動産の実態を身銭を切って経験している人のお言葉とも思えません。

皇族の末裔とかですか？

[996: 匿名さん]

ここのスレ
例えて言うなら
「女は信用に足るか」
をいうテーマを童貞と既婚者が議論しているような感じだね。


買わないにしろ結婚しないにしろ、黙っていればいいのに
口出すから「買わない」が「買えない」に聞こえちゃう。

誰か一人くらい買ったけど下がるってやつはいないのかね。

[997: 匿名さん]

未経験だからこそ、あなたの２５坪足らずの住まいを
家賃より安い支払いで買うのに、やれ世界経済だの
宇宙だの地球環境だのと御託をならべたがる。
家など一回買ってみれば、どういうものかわかるし
地価下落にならない限りいくらでも買い替えは効くよ。

下落を予想し、安くなったら買うこと自体、買ったところに
金縛りを自分で願っているようなものだ。

異性も家も自分で身銭きってはじめて自分が求めるもの
がわかる部分ってあるんじゃないの？
一度で成功しようなってそもそも発想が傲慢。
だいたい一度も買ったことのない人が想像でもの言っても
ダメだって。
もう話を聞いてると間違った妄想だらけなんだもの。ついつい
そうじゃないよと言いたくなっちゃう。
まぁ永久に買わないのだからどっちに転んでも実害はないだろうけどね。

２３区は従来タブーだった墓地や刑場跡までマンションになっているほど
用地が逼迫してる現実をもう少しこまめにみていったほうがいいよね。

[998: 匿名さん]

＞買わないにしろ結婚しないにしろ、黙っていればいいのに
＞口出すから「買わない」が「買えない」に聞こえちゃう。

いつも、その手の議論しかできないのね。
いい加減、成長しなよ。

ロンドンでは、中東の石油成金が、個人で超高級物件を買い漁っているらしい。
でもそういう話を東京では聞かないね。
世界で最も排他的な国の１つである日本に、ビジネス以外で深く関わろうとする
外国人がどれほどいるのかね。

そういえば、大幅減産となったプラチナが高騰。最高値を超えたと思ったら
たった２日間で８％の上昇。
歴史的に見て、プラチナの金に対する価値は１．７〜２．０を変動するのだが、
ここにきて１．７を割り込んでいた。
これから、プラチナの恐ろしいまでの高騰が始まる。
そして、それに金が追随する。

http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?

[999: 匿名さん]

リンク、まちがえた。

http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?

[1000: 匿名さん]

＞いい加減、成長しなよ。

こら。誰に向かってものを言ってるんだ。言葉を慎みなさい。そういう傲慢さが
君から学習能力を奪う。

もう、我田引水の間違った引用はいいから自分の経験から得た意見を語ったらどうだ？