23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[921: 匿名さん]

目黒区も場所によるでしょ。目黒本町とか○○○だし、
上で出てた中目黒やら祐天寺やらの界隈にも
○○○があります。怪しいエリアはどの区にもある。

都心区で歴史の古いエリアは、当然山の手高級お屋敷町と貧民街が
隣接してたりする。それが江戸や明治期の常識だから、当たり前。

逆に、戦後農地を開発して宅地分譲された新興住宅地は、歴史も浅く、
都心区の歴史あるエリアのようなことはない。住んでるのは基本的に
元自作農の地主か、没落やら震災やらで都落ちした旧都心区住民、
そして大宗を占めるのが、地方出身サラリーマン階層。

没落してない旧都心区住民は、依然として都心区の優良住宅地に
住んでいます。

[922: 匿名さん]

>>915

>イメージは佃

佃のタワー物件を中古売却したけど、
見にくる冷やかし客ばかりが多くて
なかなか買い手はいなくて苦労しました。

もう、佃の時代でもないのか…

[923: 匿名さん]

お屋敷
戸建の話になんで変わってるの？
マンションのスレですよ。

[924: 匿名さん]

さすがに不動産業界は優秀な方の多い業界ですねw
自分は貧・乏・人なのに、お屋敷語らしたら熱い熱いw

[925: 匿名さん]

まあまあ、お屋敷街のほうが低層の品の良いマンションたつから、話題にしてもいいのでは。
グラフを色々掲載していただいた方の意見がわかりやすかったなあ。
ようは都心6区+目黒区なら間違いはない。
あとは自分の利便性とはかりにかけて、都心周辺区を探すべきと。
城東は場所による差が激しすぎるから、地縁がある人、住宅地に詳しい人しかお勧めできないという感じかしら？

[926: 匿名さん]

価格下落だ、暴落だと言っても、実際供給戸数の減衰には目を覆うものがある。
東京の都心部のマンション好適地は、今までで安く売りすぎちゃったねぇ
ほんとこれから買えるものが買える価格で残っているのかな？
まじめに心配になる。

引き続き
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
の数字をグラフ化してみた。
３００戸クラスのタワマンが１０本建っても、この傾向はさほどかわらない感じだ。

①都心ＳＡ３区、１２月末の数字とはいえ、港区の激減はすごい。ゴークレも
　赤坂ｔｈｅタワーも今年度末のカウントで追加されようが・・・

[927: 匿名さん]

②都心周辺Ａ３区　これも減った〜　このくらいの量ならコンパクトマンション需要には
　最適ではないかなぁ　　目黒も山手通り沿いまで　そういえばプリズムタワーが出るね。

[928: 匿名さん]

③都心周辺Ｂ１　３区
　　噂の世田谷・・・６分の１の供給量。高級路線も時間があれば掃けると思うが
　　在庫在庫と騒ぐ数でもなし

[929: 匿名さん]

④都心周辺Ｂ２　３区　　これも年度末の物件載せても少ないよ。浜田山の行方が
　　気になるけど

[930: 匿名さん]

⑤既存住宅地Ａ　３区　　絵に描いたような供給の絞り具合

[931: 匿名さん]

⑥既存住宅地Ｂ　　３区　　疲れを知らない江東区の供給・・・まさに内陸デベの鼻つまみ者?

[932: 匿名さん]

⑦城東５区　　なんと城東クンもこんなに数が減っていたとは・・・いいのか江東区

[933: 匿名さん]

グラフにしていただくと、
傾向が良く分かりますね。

2003・2004年の底値時期には
江東区や港区の湾岸だけではなく、世田谷区も供給が
グラフを見ると多かったようですね。

[934: 匿名さん]

これ見ると、改正建築基準法は業界には予想外の追い風でしょうね。
ただでさえ在庫が大量に出ているのに、供給過剰が加わったら終わってましたな。
まさに天の恵みでしょう。確認申請が徐々に正常化して供給が増えるみたいですから、
2008年は見物ですな。

[935: 匿名さん]

２００５年の単価と供給数を区ごとに分布図にあらわすと
２００５年がいかに都心で破格値で大量供給があったかわかります。
業界も＊＊じゃないからここまではひろがらないかと
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
販売戸数と単価の分布

[936: 匿名さん]

２００６年度も高くなった分供給量が減ってます。
耐震偽装が２００５年１１月でしたか？２００６年は各社がブランド戦略に打って出た年でも
あります。

[937: 匿名さん]

２００７年１２月時点までの数字　こういうのを二極化っていうんですかね。

凄い減りようですね。郊外の物件数が少ないのがなんとなく意外。
１０００戸以下なら暴落しても投げ打ってももともと安いのだから
どうぞ・・って感じかもしれません。

[938: 匿名さん]

株価ちょっと戻してよかったですね。

さて
２００２年度です。
２００万／坪以下の価格帯の大量供給があった。大田区の多摩川沿いに巨大マンション
建設ラッシュ。港区の大量供給もすでに始まっていた。中央は月島、世田谷は大規模目白押し
とにかくいたるところで１５０万以下も２００万以下も売られ放題あった時期です。
こうしてみると、２００万〜２５０万ノゾーンが空隙になっている。
高値ゾーンは供給過剰で値引きがあったと噂された時期です。
江東は、タワーもありましたが板状タイプが大量に建設されましたね。

[939: 匿名さん]

２００３年度です
同様に１００〜２００万ゾーは江戸川、浦安を中心にエリア１５００戸規模の供給
がありました。ここで需要は全部食っちゃったんじゃないかと思えるほどです。
前年と比べて２００〜２５０万／坪の価格帯が増えてきます。
タワーマンションなど割安で価格を下げた物件が目立ちます。
千代田は番町などの大型物件ができて独歩高。
都心部が２０００戸〜３５００戸／区という膨大な供給を示しています。

[940: 匿名さん]

２００４年　なんと港区　４５００戸の狂気の供給量
ついに平均坪単価（各物件の物件平均坪単価の平均値）が３００を切る。
世田谷も深沢ハウスやグランドメゾンなどの大規模物件が湾岸タワーの
あおりを食らう。掲示板ではデベの昼夜徹したネガキャン合戦が楽しめた。

湾岸戦争・・・というより湾岸マンション事件というべき価格破壊