23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[861: 匿名さん]

ケンカは、デベ同士でお願いします。

城東は２３区のラストリゾートと高をくくっていると大変

坪単価２００万どまりか２５０万の極みに至るか戦いは果てしない

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
のうち西側のエリアは城東を尻目に価格を上げている。

①田園都市線の駅を多く抱える宮前区
　武蔵小杉で一気に５線（日比谷線・首都圏新線・南北線・ＪＲ横須賀線・南北線）
　接続の一大交通拠点になった中原区
　新川崎やラゾーナを擁する幸区　溝の口のある高津区　新百合の麻生区
　城東５区と互角の戦い。

[862: 匿名さん]

②都下御三家は駅近物件が僅少にもかかわらず元気
　　お値段では城東の及ぶところではなさそうだ。
　　やはりこちらも２５０万が天井なのか？

[863: 匿名さん]

③横浜は、横浜駅直近のタワマンが建ち並ぶ神奈川区
　　ＭＭ２１は西区　　田園都市線の真髄　青葉区
　　練馬区の価格の動きとよく似た西区の動き
　　同様に中原区も小金井も２００から２５０まですくすく育ってきた。

[864: 匿名さん]

スレずれ承知で、神奈川・都下に言及したのは、坪単価２００万〜２５０万ゾーンが
今後どうなっていくかという話題が重要な気がしたからだ。

３００万〜４００万ゾーンは、首都圏市場でも流通量が限られている。
コンパクト化してセカンドハウス、単身需要狙いで９０年半ばから一定量の
需要を確保してきた実績もある。
デベは刻み方を間違えないかどうかという世界だ。

ここの板が一般サラリーマンの一次取得の可能性を語る目的ならば
せめてどこを捉えた議論かをあきらかにすべきだろう。

私自身は２５０万の壁論を唱えてきたつもりで（知らんって・・・そんなの＞自分）
ここへきてそれを超えそうな武蔵小杉、一歩手前で止まった美しの森などの
先がどうなるのか大変楽しみな今日この頃。
三茶の駅近新築ワンルーム家賃が月に１２万だそうだ。
ドクター中松も世田谷（等々力？）の自宅にワンルームをたくさん作って貸しているらしい。

業者のみなさん３００万の坪単価ならもっとコンパクトマンションを建ててくれませんかね。

[865: 匿名さん]

http://bizplus.nikkei.co.jp/colm/html/koo01_2.html
株、不動産、ゴルフ会員権の動き。
株の割には、不動産やゴルフ会員権の下落は激しかった。

[866: 匿名さん]

大和総研の木野内栄治さんに聞いても
「２３区マンション新築価格と日経平均株価ですか・・・うーん。関係なさそうですね」
というと思いますよ。月足の１２ヶ月移動平均線でも起伏がありすぎです。

[867: 匿名さん]

以前にも書いたけど、東商の平均一日あたり商いは２兆円規模ですよね。
年間の取引累計は５２週×５日で　５２０兆円の市場でしょう。
日本の法人所有不動産の時価合計が４９０兆円といわれていますから
これ全部を一年で売買しても規模的にはおいつきませんね。
リートなんてそのうちの５兆円程度（１％未満）ですよ。

首都圏マンション市場は７万戸平均３５００万として年間２兆５千億円足らず。
一日平均売上げは６日×５２週で８０億円／日です。

もう少しスケール感の近いものを比較してもらいたいものです。
不動産価格というのは、売り買いの比率の少ないものから、推定した概念価格
と思ったほうがいい。それくらい曖昧なものなのです。

インフレになると株が買われ不動産が買われるのは債権や預貯金にくらべて
有利だから。
その辺を混同しているんだね。

デフレの１０年間で日経平均が２万円超えていた時期がずいぶん
あった。都心の住宅地底打ちは１９９５年で日経平均の底値はそれから８年先

だから、株がいくら下がってもローン破綻者は出るかもしれないが
住宅地価が連れ安になるなんてのは、初耳。

[868: 匿名さん]

豊洲界隈城東ネタを一つ。

（統_一_日_報　2008/1/23記事）
「枝_川 朝_鮮学校が売りに出されている」という情報が密かに飛び交っている。最近まで、一部市民団体の間で「朝_鮮学校を守れ」と叫ばれていて、敷地買い取り資金を集めるため署名運動や募金活動が行われてきた。その東京・江東区枝川の東京朝_鮮第２初_級学校の敷地が売却されるという。公安調査庁や警察では、情報の信ぴょう性が高いとみて確認を急いでいる。
（社会部・金_総_宰）

セメント会社に60億で売却との噂です。
情報通の彼らが売りに出すということはやはり天井か？

[869: 匿名さん]

面白い
不動産は彼らの得意分野だからね

[870: 匿名さん]

新築マンションの価格は、いわばコンサートのチケットみたいなもので
竣工して生活が始まれば、幕の開いたステージと同じで
終演までの一定期間は、誰かに専有される。

１０年２０年経てば、中古でいくつも売りに出るだろうけれど、本来
買うべきときに買うべき値段で買った人が楽しめるものだと思う。

コンサートチケットは価格に見合うバリューを認めた人が買う。
オペラからジャズやロックから演歌まで嫌いな人はチケットは買わないし
それぞれの趣味ってことで、どこに住んでもいいんじゃないのかねぇ

価値観押し付けて論争するのは幼稚極まりないないなぁ。

豊洲なんかアジアンポップスや韓流みたいな一つのジャンルとして
認めたほうがいい。

（ってこれも揶揄に聞こえたりして）
いかん。前レスに影響された。

[871: 匿名さん]

>>870

そういうあなたの意見が価値観の押し付けに思える。

このスレは価格動向を議論するんだから、当然上がると思えば買えばいいし

下がると思えば買っても買わなくてもいい。それだけ。

あなたは、価格動向だけにとどまらず、買うことを煽るので、

デベ工作員とかいうあだ名をつけられる。煽らなくてよし。

[872: 匿名さん]

>>815
昨日の芸能人のお宅鑑定の山田隆夫？座布団御殿は、新駅の北「山田」とかけて
あったんだね。思いつきの人選にしては面白かった。


ららぽーと横浜（鴨居）が結構人気で港北ニュータウンが再活性化しそうな雰囲気に
なってきたが

横浜方面は
http://www.city.yokohama.jp/me/koutuu/kanjyou/index.html
市営地下鉄グリーンライン（中山　センター南　センター北　日吉間）は
開通したら結構インパクト大きいと思います。（またスレずれ失礼）


川崎市高津区久末には意味不明な大型団地がある。やたら広い間取りのマンションが
あったはずだ。
http://www.stepon.co.jp/center/mizonokuchi/17153102.html
駅遠くてもすごい大型マンションが建っているのだが高田に駅ができたら少しは救われる。


幹線としての東急に支線が増えた格好。戸建てで埋め尽くされた感のある
港北ＮＴだが日吉とセンター北の間は盲点だろうねぇ
新駅近に値ごろ感のあるマンションがいくつか建ちそうだ。
ポテンシャルはまたしても西に傾きそうな気配。

[873: 匿名さん]

>>870
デベはそんな暇じゃないと思うよ。
私は窓際族の非業界人。

それより、なんで豊洲や城東をこき下ろす必要があるの？

品がないよ。
上等さんもデベで、あなたもデベなら内輪の茶番劇ってことだね。

買い手同士の話なら
他人のカミサンブスだ美人だっていってるのと同じだよ。
うらやましいか他人と比較でしかものを見れないさもしい性格
さもなきゃ、商売敵がにくいからだろうね。

買うことを煽った書き込みがあるなら引用してくださいな。

煽ってないってば。俺自身はマンションが好きだから１ＬＤＫを
買いたい。安くなるは賛成。
利回りがよくなる。

・・・ってオレ何回書いたかなぁｗ

[874: 匿名さん]

まだ、ここに「下がる。」のおまじないを書き続けると、港区や渋谷区や世田谷区が
坪単価２５０万以下で買えると信じている人がいるみたいだねぇ

頑張って。

[875: 匿名さん]

１２月の首都圏契約率の実績が出てきました。
首都圏全体として大きく下がった月ですが、
優勝劣敗がより鮮明になっています。
売れ残り地域は供給量を減らしながら、在庫の整理に今後追われることになります。
一方好調なところは行け行けで、そこそこの所得のリーマン層を根こそぎかき集めそうです。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/

[876: 匿名さん]

まだ、ここに「上がる。」のおまじないを書き続けると、せっかく買った豊洲のタワマンが
坪単価３００万以上で売れると信じている人がいるみたいだねぇ

頑張って。↑というレベルの幼稚な書き込みはヤメレ！

[877: 匿名さん]

>>868
豊洲はコリアンタウンなのですか？

[878: 匿名さん]

タイミングを計るような人生はつまらない。時間は金では買えない
もっと自分の価値観を大切に生きよう。

・・・こういう書き込みを「買い煽る」というんなら、「待て」という以外すべて
煽りだね。師匠。

不動産を一発で金星引き当てようとか、知識もないくせに底値で買いたいという
のが無茶なんじゃないの。

失敗してもいいものを最初は買うんだよ。（これも価値観の押し付けね）
マンションは戸建てと違って流動性があるんだから（これも思い込み、経験論？）

[879: 匿名さん]

>>868
豊洲はコリアンタウンではない。
運河を挟んだ向かい側の枝川がコリアンタウン。

[880: 匿名さん]

>>878
新築マンションの価格動向と関係ないから。

[881: 匿名さん]

>>876
なんで、オレが　シティータワー豊洲　を買いたいのを知ってるんだ？
買っても売らないもんね。

[882: 匿名さん]

>>881
さすがに上がる派は思い切ったことするな〜
私はとてもそんな勇気はありません＞＜
シティタワー豊洲の価格帯で赤坂の低層階が買えそうなんで＞＜

シティタワー豊洲の売れ行きは注意深く観察しようと思うとります。

[883: 匿名さん]

>>875

港区と中央区の申込率が低いですね。
物件自体の人気がなかったのでは。

[884: 匿名さん]

話題沸騰の
江東区はどうなってる？

[885: いつか買いたいさん]

>>867
為替王ウエブより抜粋
http://blog.livedoor.jp/kawase_oh/archives/51193907.html
>私たち国民の給料増加率がマンション価格上昇率にとても追いついていません。その場合、需給にミスマッチが生じ、やがて需給＆価格は適正水準に収斂します。

なるほど、、、、。

[886: 匿名さん]

>>885
そんなのは誰でも分かることで、
問題は都心回帰と都市構造の根本的な変革が
首都圏不動産マップを大きく塗り変えて行く点です。

つまり、どこを選ぶかで将来大きな違いになる。

こんなニュース見ると、
お金がある人が都心部以外に住むことは、今後ありえない気がする。
http://www.asahi.com/national/update/0124/TKY200801240299.html
http://www.asahi.com/national/update/0124/TKY200801240417.html

[887: 匿名さん]

>>885
国民の資産が不動産に流れずに、御自分の仕事の方に…
の方の御意見ですから。

[888: 匿名さん]

一方、下の方はこんな感じで、持ち家なんか夢の夢です。
二極化が進んでいるのです。
首都圏持ち家の増加は、人口増から想像する水準にはとうてい達しませんよ。
マンション販売数量は減少し続け、その中で選ばれた地域だけが繁栄を謳歌する。
そんな未来予想図でしょう。

サブプライム問題がますます深刻になる中で、合わせて、日本国内では格差がますます広がって
いるのが現実だ。最近の調査では、年収200万円以内で生活する人が、ついに1000万人を突破した
という。現在ワーキングプアたちが何とか生きのびられているのは、実家で生活して、家賃や
食費の負担が少ないからだが、今後両親が年老いて働けなくなったり、亡くなったりしたら、
彼らはホームレスになる確率が非常に高いといえる。ワーキングプアとホームレスの境界線は、
携帯電話と住所、そして親を含めた頼れる人がいるかどうかなのだ。携帯電話はどんな仕事でも
請ける際の必需品。これがなければ仕事さえ回ってこない。携帯電話を持つには、きちんとした
住所、つまり住みかを必要とする。親元から通っていれば、取りあえず寝床には困らないし、
泊めてくれる友人がいれば、いざというとき心強い。生活資金に困ったときでも、一時的に
借りることもできる。この“三種の神器”がなければ、それこそ会社を辞めて、数週間で
ホームレスになることもある。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080124-00000000-sh_mon-bus_all

[889: 匿名さん]

>888
そうするとデベは本当に体力あるところ（財閥系とその他数社）に集約されるね。
分譲での売上は期待できないから、賃貸とか中古市場が主流になるのだろうか？

[890: 匿名さん]

>>888
ここで注目すべき点は
「現在ワーキングプアたちが何とか生きのびられているのは、実家で生活して、家賃や
食費の負担が少ないからだが、」このくだりの部分。
すなわち首都圏ワーキングプアの大半が首都圏出身者であり、上京者では無いのだ。
地元民需要に頼っている近郊、郊外の需要が盛り上がらない根本的原因はここにある。

今後首都圏の少子化に合わせ、ほぼ同数の上京者の時代となる。
持ち家取得の主体となるのは、間違いなく地方からの上京者であり、
これが都心回帰と都市構造の根本的な変革をもたらし、首都圏不動産マップを大きく
塗り変えて行くだろう。

[891: 匿名さん]

賃貸と言っても、低収入の方はどこを借りるのだろうか。
会社から家賃補助を受けれるレベルでもないだろうし。

[892: 匿名さん]

>>891
あまりに低収入だと上京もできないのが現実。
田舎で親元に住んで、なんとか仕事を見つけるか、
工場の派遣労働者として、郊外、地方都市の社宅に入るか・・

[893: 匿名さん]

ニートやパラサイト、ひきこもりなど自活する力のない方々は、
養う親がなくなったら家を売って生活費に当てるほかはない。
都心部なら家を売って、安い借家で食いつなぐ。
マンションでも管理費等払えなくなり同様に売り部屋になる。

優良中古物件の供給が増え、安い賃貸の需要がふえる。
二極化が土地価格の平準化に寄与する仮説だがどうだろうか。

[894: 匿名さん]

>>893
団塊の世代の持ち家は都心部じゃなく、
近郊、郊外になるから、その子供たちの問題は
近郊、郊外で発生して、都心部には影響は無いです。

都心部に住む団塊のほとんどは、都営、公団住まいで、
その子供たちは売るべき財産も無いです。
こんな状況ですから、その子供のワーキングプア率は低いです。

[895: 匿名さん]

>>894

そんなことはありませんよ。都心部に団塊の持ち家はたくさんあります。
相続と同時に郊外から「都心回帰」した層がかなりのボリュームでありますので。
そして、自立できないお子さんを抱えている例もまた多い。
抱える余裕があるということですが。

[896: 匿名さん]

江福さんの本すら読んでないのか
ここの連中は

影響が最初にでるのは郊外の安アパートから
人のことは気にしないで楽に行けよ
住宅は既に余ってるんだから

[897: 匿名さん]

>>895
都心部で持ち家比率が高くなるのは７０歳より上の世代ですよ。
間が抜け落ちて、
次は３０代（４０代はちょっとだけ高くなる）。

[898: 匿名さん]

何かここに書き込みしている人はバカの一つ覚えみたいに都心部といっていますが、実際どうなんだろうか。高給取りはしりませんが実際生活をするには安いところで住んで節約して貯蓄するのもいいと思いますが。たてえ下がっても物価が都心部より安いので結局都心部より元を取れやすいのではないでしょうか。都心部と郊外の住宅の質(構造など)は差がないので。考えが凝り固まっている人は結局損するんだろうなぁ。ちなみに自分は２００４年ごろに購入したほうです。今では価値が上がっているみたいですが当時からサブプライムで下がることを考えて購入していましたので価値が下がっても問題ありません。採光、通風や環境ともにいいので。隣とも挨拶できないようなところは住みたくないなぁ。

[899: 匿名さん]

>>896
西側近郊の場合
正確に言えば、もとミニ戸が建っていた狭小土地が
いっぱい余っています。
再びミニ戸ブームが来るでしょうかｗ

[900: 匿名さん]

>>898
でも戸建は売れていないのが現実。
どうしてか、よく考えてみましょう。http://www.fudousankeizai.co.jp/ICM_Web/dtPDF/kisha/2007tate.pdf

[901: 匿名さん]

区部都心部：　千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・台東区・渋谷区・豊島区
都心６区　：　千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・渋谷区
都心３区　：　千代田区・中央区・港区

せめて区部都心部、あわよくば都心６区くらいに、８０平米超の真っ当なマンション
を所有できれば、まずは安泰でしょうね。

[902: 匿名さん]

東京のポテンシャルを最大に高めるなら、都庁を府中に、議事堂を調布に、
陛下には八王子に遷座していただくくらいの大胆な構造改革が必要なのでは。
埋立地にむりやりマンション建てて住まわすというのはリスク面でも経済面でも不合理。

[903: 匿名さん]

>902

正しい定義はそうかもしれませんが、格のイメージからすると…

区部都心部：　千代田区・渋谷区・港区・目黒区・新宿区・文京区・豊島区・中央区
都心６区　：　千代田区・渋谷区・港区・目黒区・新宿区・文京区
都心３区　：　千代田区・渋谷区・港区

こんな感じになりませんか？坪単価順みたいな感じですが…

[904: 匿名さん]

どんな地区でも地域でも、割高で買っていれば下落のリスクはありますよ。
また逆も真。

[905: 匿名さん]

>>903
文京区廚が発狂するから、細かいことは気にするな

[906: 匿名さん]

申し訳ないですが、目黒区は都心には分類されないので、却下です。

もちろん、目黒区には良好な住宅地があることは事実ですが、
都心ではありません。成城も田園調布も、都心ではありませんでしょ。
目黒区は、恵比寿や代官山隣接エリアのごく一部と自由が丘界隈のぞき、
商業集積レベルは著しく低く、都心には分類されません。

[907: 匿名さん]

８９８です。都心部に割安感があるのでしたら購入するのもいいかもしれませんが。今どんなメリットがあるのでしょうか。むしろ貯蓄したほうがいいと思います。例えば銀行の大口定期にはいりプレミア会員になりチケットをとってもらったりや特別な医療サービスを受けたり普通ではできないことをいろいろやってもらうこともできます。以前は財政力があるのでいい生活ができると思いましたがそれ以上に圧迫された生活で本当にすみよい生活ができているのでしょうか。都心部有利と書き込みしている方々の意見にはなんだかむなしさを感じてしまいます。

[908: 匿名さん]

>>906
中目黒のようにヘタな湾岸よりは都心の街はあるし903の分類は違和感はないな。

[909: 匿名さん]

これから外資系で嵐のようなリストラが始まるというのに・・・
法人向け高級賃貸物件は、そうとうダメージを喰うと思う。

先週NYの大手弁護士事務所は弁護士の15％をレイオフすると決めた。
年俸5000万くらいもらってた高給取りが路頭に迷う。
これは、まだほんの始まり。
先日、松井証券で「メリルリンチのデフォルト」が噂になったようだが
まんざら、ガセネタでもないようだ。
メリルやシティなどの金融機関が今年、償還する社債は合計７０兆円。
これが償還できるかどうかが、問題らしい。
債権を発行する際の保証コストが数倍に跳ね上がってしまったので
収益を相当、圧迫するようだ。

そうこういっているうちに、今夜はNY金が９００ドルをらくらく越え、
史上最高値に迫っている。一時的に下落した分を、わずか３日で戻した。
株や原油が下落を取り戻せないのと対照的な動きだ。
金が本格的に上昇を始めれば、再び、株と不動産の下落がやってくる。

[910: 匿名さん]

都心から中央区を押しのけて目黒区を入れるとは、東京出身者ではないようですね。

都心なら何でもＯＫではないですよね、もちろん。
一番のお勧めは、都心部の第一種低層住居専用地区、特に江戸や明治期から武家・
公家屋敷町や高級分譲地だった場所です。俄か富裕層（いわゆる成金さん）が好んで
多く住み着く内陸や湾岸の再開発エリア・タワマン等とはまったく異なり、根っから
の名門資産家が多く住まうエリアで、地ぐらいも生活水準も文化レベルも教育水準も
医療環境も抜群です。ただ、望めば誰もが住めるわけではない点や生活コストが相対
的に高めなことが、一般人には懸念点でしょうか。