23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[841: 匿名さん]

よう解らんが。ここ数日騒いでる奴は

「僕があんなに下がるって言ったのに、
みんな言うこと聞かないで反論しただろ！
坪1500いかなかったから僕に謝れ！！！」

って言ってるのか？それとも

「僕ちゃんは君達に煽られなけなしの
お金を使っちゃって大変だよ！！！
気持ちが治まらないから謝罪しろ！」

って感じなのかな？
お子ちゃまですかい？

[842: 匿名さん]

謝れというのは子供っぽいけど、見通しが違ってたなあといってもよいのでは？

[843: 面白そうなのでさん]

謝罪って、罪や過ちをお越し、被害を与えた人たちにわびることでしょ。今回のケースは、だれに被害を与えたのですか？っで、発言内容がどういう論理的帰結を持って特定人物に被害を被ることになったのですか？
　権威ある人がその権威を傘に、嘘の情報を流して、誰かをダマしたというわけではないですし。ある投資対象が上がる下がるを匿名で意見表明しただけで、中傷したわけでもなさそうですし。これが謝罪に値する行為ならば、世界中のすべてのメディアは毎日謝罪ラッシュですね。
　そう考えると、これって単なるあおりか、下層クラスの人の憂さ晴らししか考えられそうにないですね。
　面白そうですので、もっと騒いで下さい（笑）

[844: 匿名さん]

騰がっている時は指くわえて見ているしかできなかった人たちが、その後の予想を超えるサブプライムの問題や、一過性の建築法の改正問題で生じた下落を、鬼の首でも取ったように騒いでいるんでしょ。
３Ａをはじめとする港区の内陸や千代田区等超都心が今後もどんどん下がるなんていうことには
ならないことはわかっていても、坪１５００万なんていう刺激的な言葉が余程勘に触ったのでしょう。

[845: 自称専門家]

私はかつて無知蒙昧で無能で白痴でバカであったがゆえに坪２０００万を
主張しました。申し訳ありません。皆さんを惑わせたことに謝罪しここに
謝罪し懺悔の意味もこめましてここで謹んで自説の訂正をいたします。

坪２０００万は私の妄言でした。バブルははじけて今春以降港区内で
分譲される港区の新築マンションは本来の価値である坪２００万台に
下落いたします。サラリーマンの皆様にもお買い上げいただける状況
になるかと思います

これで許していただけるでしょうか？

[846: 匿名さん]

榊原、藤巻にも言わせたいねｗ

だけどさそう言う人たちって遅かれ早かれ
増田敏男みたいに詐欺で捕まったりして
世間からバッシングされるんじゃないですか。

掲示板で上昇を煽った人だって自分の資産価値の減少
という罰を受けているって
まだ自分の懐を痛めているだけましだよ

まともに受け取った人にも問題あり。
その人物を信じるか信じないかはちゃんとその人の
履歴を見ましょう。
見てご覧よ、長谷川慶太なんてホームページを
閉じちゃったよｗ
はづかしいんだろうなーｗ

まあ流れは変わったってことだよ。
前から言っているけど東京建物の株価が一つの指標になる。
この会社は景気の動向によって20倍くらい株価が変わるからね

[847: 匿名さん]

あ、それから今都心部の特定の場所は値段が落ちないとか言う人
また同じようにバッシングされるからあまりそういうこと言わない方が
いいですよ。

2000年前半の底値は必ず試しに行く確信があります。
その後底抜けるかどうかは知らないけど
市場商品は必ずそういう傾向があるはず
まだその方向に向かって試していません。

なーんて俺も後でバッシングされるかな

こわい、こわいｗ

[848: 匿名さん]

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
を元に２３区の新築マンション価格推移をグラフに表示してみた。
①都心ＳＡ３区（渋谷・千代田・港）
２００５年まで、ファミリーマンションゾーンとは言えず価格帯は
あくまでコンパクトマンションに適したゾーン（３００万〜４００万）
松涛、南平台、広尾、神宮前を擁する「渋谷」が２００６年に一歩
抜けだし、青山、麻布、赤坂、虎ノ門地区をもつ港区が５００万円／坪
神田、秋葉原に足をひっぱられつつも番町、半蔵門を持つ千代田が４５０万円超え
の億ションゾーンに入った。

もはや庶民の購入力などおかまいなしに、このゾーンはニッチな富裕層市場で
価格構成がなされていくと思われる。

[849: 匿名さん]

②都心周辺３区（目黒・文京・新宿）
もともとファミリーゾーンとしての値をつけたことが一度もないエリア
２００４年までの底値でも購入は一般人には難しいゾーンだったはず。
今は完全にコンパクトマンションゾーン。

[850: 匿名さん]

③都心周辺Ｂ１　３区（豊島、世田谷、中央）
ファミリーラインの上限を掠めてきたが今やコンパクトマンションゾーンの
価格帯。世田谷が最もビミョーな雲行き
豊島・中央は昔からコンパクトマンションのメッカ。
世田谷が駅近が減ったことから無理に３ＬＤＫを作って売ったあたりが
現状の最大の問題点だろう。

[851: 匿名さん]

④都心周辺Ｂ２　　（品川・中野・杉並）
中野、品川はコンパクトに移行住み。杉並の私鉄沿線が世田谷同様の
マーケティングミスでファミリーを売って苦戦か。

[852: 匿名さん]

⑤既存住宅地Ａ　（北区　大田区　練馬区）
　ファミリーゾーンの上限を７０㎡３ＬＤＫで乗り切ろうとしているが
　供給数が少ないがゆえになんとか保っている？

[853: 匿名さん]

⑥既存住宅地Ｂ　（台東　江東　板橋）
　完璧なファミリー価格帯ゾーンだったのは２００６年以降２５０万／坪
　ラインを超えてチャレンジに出ている。かつては８０㎡台だった３ＬＤＫが
　７０㎡に寸詰まり。

[854: 匿名さん]

⑦城東５区
　　価格的には、川崎・横浜を下回る割安ファミリーゾーンのメッカ
　　日暮里駅近辺が一部高値。物件の立地格差が激しい。
　　暴落も暴騰も起りえないと思われる安定ゾーン。

[855: 匿名さん]

ありがとうございます。
わかりやすかったです。

[856: 匿名さん]

株とマンションを同じに考えても無駄なことではないですか？
株が下がったからマンション価格下がる私には理解できません

[857: 匿名さん]

>856

前スレ見たらいかがでしょう。
親切な方が丁寧に説明してくれていますよ

それからこういう世界は
影響する要素が多く、複雑に入り組んでいるので
演繹法的な考えではわからないと思いますよ。
帰納法的に過去の実績と変更された条件を
比較して答えを出すしかないと思います。

頑張ってくださいね

[858: 匿名さん]

ここ数日の書き込みは、今位の水準で調整って感じだったけど
ここにきて、下げ論者の方が大活躍だな
しばらく、下げ論者に頑張ってもらいましょう。

[859: 匿名さん]

＞８３４
貴方の住む街は都心部ではなく「城東」という場所ですよ。
「快適」どころか、子供が小学校行くにも他の区に越境せざるをえない環境みたいですね。
心中ご察し致します。

[860: 城東住民]

>>859

広義では江東区は城東に含まれますが、江東区内においては城東と
は旧城東区内の町（亀戸、大島等）のことをいいます。
豊洲、有明、東雲等は江東区では「埋め立て地区」とよばれています
一緒にしないでください。喧嘩城東！

[861: 匿名さん]

ケンカは、デベ同士でお願いします。

城東は２３区のラストリゾートと高をくくっていると大変

坪単価２００万どまりか２５０万の極みに至るか戦いは果てしない

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
のうち西側のエリアは城東を尻目に価格を上げている。

①田園都市線の駅を多く抱える宮前区
　武蔵小杉で一気に５線（日比谷線・首都圏新線・南北線・ＪＲ横須賀線・南北線）
　接続の一大交通拠点になった中原区
　新川崎やラゾーナを擁する幸区　溝の口のある高津区　新百合の麻生区
　城東５区と互角の戦い。

[862: 匿名さん]

②都下御三家は駅近物件が僅少にもかかわらず元気
　　お値段では城東の及ぶところではなさそうだ。
　　やはりこちらも２５０万が天井なのか？

[863: 匿名さん]

③横浜は、横浜駅直近のタワマンが建ち並ぶ神奈川区
　　ＭＭ２１は西区　　田園都市線の真髄　青葉区
　　練馬区の価格の動きとよく似た西区の動き
　　同様に中原区も小金井も２００から２５０まですくすく育ってきた。

[864: 匿名さん]

スレずれ承知で、神奈川・都下に言及したのは、坪単価２００万〜２５０万ゾーンが
今後どうなっていくかという話題が重要な気がしたからだ。

３００万〜４００万ゾーンは、首都圏市場でも流通量が限られている。
コンパクト化してセカンドハウス、単身需要狙いで９０年半ばから一定量の
需要を確保してきた実績もある。
デベは刻み方を間違えないかどうかという世界だ。

ここの板が一般サラリーマンの一次取得の可能性を語る目的ならば
せめてどこを捉えた議論かをあきらかにすべきだろう。

私自身は２５０万の壁論を唱えてきたつもりで（知らんって・・・そんなの＞自分）
ここへきてそれを超えそうな武蔵小杉、一歩手前で止まった美しの森などの
先がどうなるのか大変楽しみな今日この頃。
三茶の駅近新築ワンルーム家賃が月に１２万だそうだ。
ドクター中松も世田谷（等々力？）の自宅にワンルームをたくさん作って貸しているらしい。

業者のみなさん３００万の坪単価ならもっとコンパクトマンションを建ててくれませんかね。

[865: 匿名さん]

http://bizplus.nikkei.co.jp/colm/html/koo01_2.html
株、不動産、ゴルフ会員権の動き。
株の割には、不動産やゴルフ会員権の下落は激しかった。

[866: 匿名さん]

大和総研の木野内栄治さんに聞いても
「２３区マンション新築価格と日経平均株価ですか・・・うーん。関係なさそうですね」
というと思いますよ。月足の１２ヶ月移動平均線でも起伏がありすぎです。

[867: 匿名さん]

以前にも書いたけど、東商の平均一日あたり商いは２兆円規模ですよね。
年間の取引累計は５２週×５日で　５２０兆円の市場でしょう。
日本の法人所有不動産の時価合計が４９０兆円といわれていますから
これ全部を一年で売買しても規模的にはおいつきませんね。
リートなんてそのうちの５兆円程度（１％未満）ですよ。

首都圏マンション市場は７万戸平均３５００万として年間２兆５千億円足らず。
一日平均売上げは６日×５２週で８０億円／日です。

もう少しスケール感の近いものを比較してもらいたいものです。
不動産価格というのは、売り買いの比率の少ないものから、推定した概念価格
と思ったほうがいい。それくらい曖昧なものなのです。

インフレになると株が買われ不動産が買われるのは債権や預貯金にくらべて
有利だから。
その辺を混同しているんだね。

デフレの１０年間で日経平均が２万円超えていた時期がずいぶん
あった。都心の住宅地底打ちは１９９５年で日経平均の底値はそれから８年先

だから、株がいくら下がってもローン破綻者は出るかもしれないが
住宅地価が連れ安になるなんてのは、初耳。

[868: 匿名さん]

豊洲界隈城東ネタを一つ。

（統_一_日_報　2008/1/23記事）
「枝_川 朝_鮮学校が売りに出されている」という情報が密かに飛び交っている。最近まで、一部市民団体の間で「朝_鮮学校を守れ」と叫ばれていて、敷地買い取り資金を集めるため署名運動や募金活動が行われてきた。その東京・江東区枝川の東京朝_鮮第２初_級学校の敷地が売却されるという。公安調査庁や警察では、情報の信ぴょう性が高いとみて確認を急いでいる。
（社会部・金_総_宰）

セメント会社に60億で売却との噂です。
情報通の彼らが売りに出すということはやはり天井か？

[869: 匿名さん]

面白い
不動産は彼らの得意分野だからね

[870: 匿名さん]

新築マンションの価格は、いわばコンサートのチケットみたいなもので
竣工して生活が始まれば、幕の開いたステージと同じで
終演までの一定期間は、誰かに専有される。

１０年２０年経てば、中古でいくつも売りに出るだろうけれど、本来
買うべきときに買うべき値段で買った人が楽しめるものだと思う。

コンサートチケットは価格に見合うバリューを認めた人が買う。
オペラからジャズやロックから演歌まで嫌いな人はチケットは買わないし
それぞれの趣味ってことで、どこに住んでもいいんじゃないのかねぇ

価値観押し付けて論争するのは幼稚極まりないないなぁ。

豊洲なんかアジアンポップスや韓流みたいな一つのジャンルとして
認めたほうがいい。

（ってこれも揶揄に聞こえたりして）
いかん。前レスに影響された。

[871: 匿名さん]

>>870

そういうあなたの意見が価値観の押し付けに思える。

このスレは価格動向を議論するんだから、当然上がると思えば買えばいいし

下がると思えば買っても買わなくてもいい。それだけ。

あなたは、価格動向だけにとどまらず、買うことを煽るので、

デベ工作員とかいうあだ名をつけられる。煽らなくてよし。

[872: 匿名さん]

>>815
昨日の芸能人のお宅鑑定の山田隆夫？座布団御殿は、新駅の北「山田」とかけて
あったんだね。思いつきの人選にしては面白かった。


ららぽーと横浜（鴨居）が結構人気で港北ニュータウンが再活性化しそうな雰囲気に
なってきたが

横浜方面は
http://www.city.yokohama.jp/me/koutuu/kanjyou/index.html
市営地下鉄グリーンライン（中山　センター南　センター北　日吉間）は
開通したら結構インパクト大きいと思います。（またスレずれ失礼）


川崎市高津区久末には意味不明な大型団地がある。やたら広い間取りのマンションが
あったはずだ。
http://www.stepon.co.jp/center/mizonokuchi/17153102.html
駅遠くてもすごい大型マンションが建っているのだが高田に駅ができたら少しは救われる。


幹線としての東急に支線が増えた格好。戸建てで埋め尽くされた感のある
港北ＮＴだが日吉とセンター北の間は盲点だろうねぇ
新駅近に値ごろ感のあるマンションがいくつか建ちそうだ。
ポテンシャルはまたしても西に傾きそうな気配。

[873: 匿名さん]

>>870
デベはそんな暇じゃないと思うよ。
私は窓際族の非業界人。

それより、なんで豊洲や城東をこき下ろす必要があるの？

品がないよ。
上等さんもデベで、あなたもデベなら内輪の茶番劇ってことだね。

買い手同士の話なら
他人のカミサンブスだ美人だっていってるのと同じだよ。
うらやましいか他人と比較でしかものを見れないさもしい性格
さもなきゃ、商売敵がにくいからだろうね。

買うことを煽った書き込みがあるなら引用してくださいな。

煽ってないってば。俺自身はマンションが好きだから１ＬＤＫを
買いたい。安くなるは賛成。
利回りがよくなる。

・・・ってオレ何回書いたかなぁｗ

[874: 匿名さん]

まだ、ここに「下がる。」のおまじないを書き続けると、港区や渋谷区や世田谷区が
坪単価２５０万以下で買えると信じている人がいるみたいだねぇ

頑張って。

[875: 匿名さん]

１２月の首都圏契約率の実績が出てきました。
首都圏全体として大きく下がった月ですが、
優勝劣敗がより鮮明になっています。
売れ残り地域は供給量を減らしながら、在庫の整理に今後追われることになります。
一方好調なところは行け行けで、そこそこの所得のリーマン層を根こそぎかき集めそうです。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/

[876: 匿名さん]

まだ、ここに「上がる。」のおまじないを書き続けると、せっかく買った豊洲のタワマンが
坪単価３００万以上で売れると信じている人がいるみたいだねぇ

頑張って。↑というレベルの幼稚な書き込みはヤメレ！

[877: 匿名さん]

>>868
豊洲はコリアンタウンなのですか？

[878: 匿名さん]

タイミングを計るような人生はつまらない。時間は金では買えない
もっと自分の価値観を大切に生きよう。

・・・こういう書き込みを「買い煽る」というんなら、「待て」という以外すべて
煽りだね。師匠。

不動産を一発で金星引き当てようとか、知識もないくせに底値で買いたいという
のが無茶なんじゃないの。

失敗してもいいものを最初は買うんだよ。（これも価値観の押し付けね）
マンションは戸建てと違って流動性があるんだから（これも思い込み、経験論？）

[879: 匿名さん]

>>868
豊洲はコリアンタウンではない。
運河を挟んだ向かい側の枝川がコリアンタウン。

[880: 匿名さん]

>>878
新築マンションの価格動向と関係ないから。

[881: 匿名さん]

>>876
なんで、オレが　シティータワー豊洲　を買いたいのを知ってるんだ？
買っても売らないもんね。

[882: 匿名さん]

>>881
さすがに上がる派は思い切ったことするな〜
私はとてもそんな勇気はありません＞＜
シティタワー豊洲の価格帯で赤坂の低層階が買えそうなんで＞＜

シティタワー豊洲の売れ行きは注意深く観察しようと思うとります。

[883: 匿名さん]

>>875

港区と中央区の申込率が低いですね。
物件自体の人気がなかったのでは。

[884: 匿名さん]

話題沸騰の
江東区はどうなってる？

[885: いつか買いたいさん]

>>867
為替王ウエブより抜粋
http://blog.livedoor.jp/kawase_oh/archives/51193907.html
>私たち国民の給料増加率がマンション価格上昇率にとても追いついていません。その場合、需給にミスマッチが生じ、やがて需給＆価格は適正水準に収斂します。

なるほど、、、、。

[886: 匿名さん]

>>885
そんなのは誰でも分かることで、
問題は都心回帰と都市構造の根本的な変革が
首都圏不動産マップを大きく塗り変えて行く点です。

つまり、どこを選ぶかで将来大きな違いになる。

こんなニュース見ると、
お金がある人が都心部以外に住むことは、今後ありえない気がする。
http://www.asahi.com/national/update/0124/TKY200801240299.html
http://www.asahi.com/national/update/0124/TKY200801240417.html

[887: 匿名さん]

>>885
国民の資産が不動産に流れずに、御自分の仕事の方に…
の方の御意見ですから。

[888: 匿名さん]

一方、下の方はこんな感じで、持ち家なんか夢の夢です。
二極化が進んでいるのです。
首都圏持ち家の増加は、人口増から想像する水準にはとうてい達しませんよ。
マンション販売数量は減少し続け、その中で選ばれた地域だけが繁栄を謳歌する。
そんな未来予想図でしょう。

サブプライム問題がますます深刻になる中で、合わせて、日本国内では格差がますます広がって
いるのが現実だ。最近の調査では、年収200万円以内で生活する人が、ついに1000万人を突破した
という。現在ワーキングプアたちが何とか生きのびられているのは、実家で生活して、家賃や
食費の負担が少ないからだが、今後両親が年老いて働けなくなったり、亡くなったりしたら、
彼らはホームレスになる確率が非常に高いといえる。ワーキングプアとホームレスの境界線は、
携帯電話と住所、そして親を含めた頼れる人がいるかどうかなのだ。携帯電話はどんな仕事でも
請ける際の必需品。これがなければ仕事さえ回ってこない。携帯電話を持つには、きちんとした
住所、つまり住みかを必要とする。親元から通っていれば、取りあえず寝床には困らないし、
泊めてくれる友人がいれば、いざというとき心強い。生活資金に困ったときでも、一時的に
借りることもできる。この“三種の神器”がなければ、それこそ会社を辞めて、数週間で
ホームレスになることもある。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080124-00000000-sh_mon-bus_all

[889: 匿名さん]

>888
そうするとデベは本当に体力あるところ（財閥系とその他数社）に集約されるね。
分譲での売上は期待できないから、賃貸とか中古市場が主流になるのだろうか？

[890: 匿名さん]

>>888
ここで注目すべき点は
「現在ワーキングプアたちが何とか生きのびられているのは、実家で生活して、家賃や
食費の負担が少ないからだが、」このくだりの部分。
すなわち首都圏ワーキングプアの大半が首都圏出身者であり、上京者では無いのだ。
地元民需要に頼っている近郊、郊外の需要が盛り上がらない根本的原因はここにある。

今後首都圏の少子化に合わせ、ほぼ同数の上京者の時代となる。
持ち家取得の主体となるのは、間違いなく地方からの上京者であり、
これが都心回帰と都市構造の根本的な変革をもたらし、首都圏不動産マップを大きく
塗り変えて行くだろう。