23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[819: 匿名さん]

５０平米の１ＬＤＫは、「一生独身」ターゲットばかりではないよ。
いろんなニーズがある。まずは地方の金持ちが子弟の東京の
通学兼、東京でのホテル代わりに使い
子供が東京で暮らせばそのまま住む。その後は賃貸に出す。
独身キャリアウーマン（死語？）は借りるより買ったほうが得だから
せっせと買っている。
結婚したら売ればいいしローン借り替えて賃貸に出してもいい。
とにかくマンションって都心に近いなら持っていて邪魔にはならん。
問題は駅から近いか。将来事務所使用もありうる立地か・・という
あたりだろうね。

[820: 匿名さん]

＞818
坪250で80平米という組み合わせのほうがまだバランスがいいですよね。
80平米でも「永住OK」と言い切れる訳ではありませんが、この10平米の差は結構大きいと思います。

[821: 匿名さん]

>>820
まあ、その近辺ってことで合意が得られたわけだ。

その辺りのレベルで都心に近いところを探そう！

[822: 匿名さん]

坪250万×80平米＝6000万くらい

な〜んか、例の方がお書きになる物件価格のような…

[823: 匿名さん]

>>818
豊洲で68平米の3LDKを売っている物件があったが子持ちにとっては厳しいと思ったな。
一昔前の団地と思えば住めないこともないと思うけど、やはり理想としては100平米ぐらいは欲しいね。
（あくまで理想だけど。）
今はマンションブームだけど、10年後ぐらいに子供も成長して部屋が狭くなったと感じ始める団塊Jrをターゲットにした戸建てブームが起きたりして。

[824: 匿名さん]

庶民リーマンにとっては80平米で6000万ぐらいがちょうどいい価格のような気も。
あ、城東とか言うつもりはないです（笑）

[825: 匿名さん]

>>822
今の低金利なら、そこそこのサラリーマンが買えるし、正社員同士の結婚と、共稼ぎが増えれば
さらに購入可能層が増える。都心部で、その近辺の価格帯なら将来性ありですね。

金利が上がると難しくなるから、早めに動いた方が良いでしょうか？

[826: 匿名さん]

＞824
城東はもちろん除外ですね。

[827: 匿名さん]

>>823
通勤の不便ささえ我慢すれば、今の首都圏で戸建の購入は簡単ですよ。
それでも、あまり売れないところを見れば、夫婦で子供１人なら７０ｍ２＋αの広さで
十分だと見ている人が多いのでしょう。

それから大規模マンションになると、共用施設、共用の庭部分が広いですから、
へたな戸建より広い家に住んでいる充実感があるのかな。
高層だと眺望も良いですし。
子供が大きくなったら戸建に住み替えなんてことにならないと思いますよ。

[828: 住まいに詳しい人]

心東４区

江東区　豊洲（パークシティ豊洲　トヨネーゼ）
墨田区　錦糸町（ブリリアタワー東京　キンシチョーゼ）
台東区　秋葉原（タワーレジデンストーキョー　アキバジェンヌ）
荒川区　日暮里（ステーションガーデンタワー　ニッポリーナ）


心東特別区

中央区　勝どき(THE TOKYO TOWERS)
　　　　月島（ライオンズタワー月島）
　　　　佃（センチュリーパークタワー）
　　　　晴海（晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー）

[829: 匿名さん]

おぉっ、日経がザラ場安値更新してる。
ダウは落ち着いてるが。
明日の東京はどうなる？

[830: 匿名さん]

日経平均と２３区価格が連動しているかどうか興味はあるが、
少なくとも不動産業者は気にしてるでしょ。
営業攻勢がトーンダウンするからなぁ。売り手が弱気になってどうすると
叱ってやりたい。もっとガンガン行こうぜ。

[831: 匿名さん]

はい投売り投売り頑張れ、水曜日の人達へ。

[832: 400（参考まで）]

90年代末に2000年ドットコムバブル崩壊→2001年米不況を予測したMorgan Stanley銀行アナリストStephen Roachの予測：今回は前回よりも深刻で米不況が長引く。ヨーロッパと新興国も巻き込まれ、世界不景気が訪れるが、世界的な原料需要低下→価格も低下。
2007年ダボス会議で１人金融危機懸念を表明したNew York University教授Nouriel Roubiniの予測：米景気後退は最低４四半期（2001年の2倍）に及ぶ。
日本輸出企業は、2008年、110円台のドルレートと米内需拡大を当て込んでいる。
ちなみに、Stephen Roachは2002年景気後退説を唱えたが、住宅景気到来ではずした。

[833: 匿名さん]

１２月の契約率の実績で、５千万円超の価格帯については都心部物件が引き続き好調で
（ただし、富裕層層が購入するような超価格帯は、株の下落の影響が今後出てくる）、
西側県境外周区や横浜市のようなイメージ中心で通勤に不便なところの５千万円超は
売れ行きが不振になっている事が分かった。

ここ数年の大量販売で待機組の購入が終了し、よりシビアーな目を持つ購入希望者が増えて
きたことと、少子化による地元需要の減少が原因だろう。
この２つの要因は永続的なものとなり、売れ行き不振地域は今後販売数量の見直しが行われ、
在庫の処分に傾注することとなるだろう。
従って、５千万円超の物件に占める都心部の割合が高くなるとともに、その総数は減少する。

都心部に関しても、売れ筋の坪単価で提供できるところは、開発余地があり、継続的に大量
供給が可能な区に限られてくる。ほんの一部の区に集中して行く傾向は今後さらに強まって
行くだろう。

[834: 匿名さん]

都心部物件が続々と竣工し、実際に人が移り住むようになれば、
都心部のライフスタイルの快適さが広く一般に知れるようになる。
また、マンションの竣工と人の居住は都市の景観そのものを変えて行くだろう。
今後は、年を追う毎に魅力度が増して行くと考えられる。

魅力度が増し、手が届きにくいほどの坪単価になった時点で、都心回帰のスピードは
大きく減速するだろう。一つのエリアが確立される。
１０年後と予測する。

[835: 匿名さん]

>>794

論点をすり代えるな。
高値維持じゃなく、まだまだどんどん高騰すると主張していた連中に
謝罪を求めている。

坪１５００万円とか坪２０００万円とか言ってた人間は、
謙虚に自分の不明と愚弄さを恥じ、他者を徒に惑わせたことに、
心底懺悔すべき。

あまりにも根拠なき妄言、荒唐無稽なデマゴーグでしかないし、
自らの　無知蒙昧さ、無能さ、白痴さや、バカさ加減を露呈しているだけ。

[836: 匿名さん]

自称専門家のマヌケさが際立つね
結局不動産だけみた妄想と願望で形成されたポジショントークの限界なんでしょ

マネーの流れが変わって半年
やっと、イケイケどんどんの高騰主張から高値維持へとトーンダウン
恥を知れといったところで、恥を知らない連中さ

[837: 住まいに詳しい人]

>>836
過去ログを追えばわかると思うが
本物の専門家は昨年の4月ぐらいから警告していたけどね

一般の方には自称専門家と専門家の見分けが付かなかったのかなぁ
　
　
当時は判っていたのは急速な価格上昇による調整の必要性/必然性が問題だったが
その後サブプライム問題も加わって、考えていた以上に深刻な状況に突入してしまったよーで

[838: 匿名さん]

1年前からこのスレ見てるけど，これからどんどん高騰するなんていってた人ほとんどいないと思うけど。
そこまで言うならレス番号出してみてよ。

現実は837の言うとおりだと思う。

[839: 匿名さん]

値下がり派の専門家さんいつから、マンション価格は下がるのですか？
専門家と堂々と名乗って教えてください。

掲示板で懺悔ってどうなんですかね？

[840: 匿名さん]

838そうか？
839みたいに、はやいとこ買ったほうがいいですよ的な
煽りコメントが散見してるように見えるが？
気のせいか

[841: 匿名さん]

よう解らんが。ここ数日騒いでる奴は

「僕があんなに下がるって言ったのに、
みんな言うこと聞かないで反論しただろ！
坪1500いかなかったから僕に謝れ！！！」

って言ってるのか？それとも

「僕ちゃんは君達に煽られなけなしの
お金を使っちゃって大変だよ！！！
気持ちが治まらないから謝罪しろ！」

って感じなのかな？
お子ちゃまですかい？

[842: 匿名さん]

謝れというのは子供っぽいけど、見通しが違ってたなあといってもよいのでは？

[843: 面白そうなのでさん]

謝罪って、罪や過ちをお越し、被害を与えた人たちにわびることでしょ。今回のケースは、だれに被害を与えたのですか？っで、発言内容がどういう論理的帰結を持って特定人物に被害を被ることになったのですか？
　権威ある人がその権威を傘に、嘘の情報を流して、誰かをダマしたというわけではないですし。ある投資対象が上がる下がるを匿名で意見表明しただけで、中傷したわけでもなさそうですし。これが謝罪に値する行為ならば、世界中のすべてのメディアは毎日謝罪ラッシュですね。
　そう考えると、これって単なるあおりか、下層クラスの人の憂さ晴らししか考えられそうにないですね。
　面白そうですので、もっと騒いで下さい（笑）

[844: 匿名さん]

騰がっている時は指くわえて見ているしかできなかった人たちが、その後の予想を超えるサブプライムの問題や、一過性の建築法の改正問題で生じた下落を、鬼の首でも取ったように騒いでいるんでしょ。
３Ａをはじめとする港区の内陸や千代田区等超都心が今後もどんどん下がるなんていうことには
ならないことはわかっていても、坪１５００万なんていう刺激的な言葉が余程勘に触ったのでしょう。

[845: 自称専門家]

私はかつて無知蒙昧で無能で白痴でバカであったがゆえに坪２０００万を
主張しました。申し訳ありません。皆さんを惑わせたことに謝罪しここに
謝罪し懺悔の意味もこめましてここで謹んで自説の訂正をいたします。

坪２０００万は私の妄言でした。バブルははじけて今春以降港区内で
分譲される港区の新築マンションは本来の価値である坪２００万台に
下落いたします。サラリーマンの皆様にもお買い上げいただける状況
になるかと思います

これで許していただけるでしょうか？

[846: 匿名さん]

榊原、藤巻にも言わせたいねｗ

だけどさそう言う人たちって遅かれ早かれ
増田敏男みたいに詐欺で捕まったりして
世間からバッシングされるんじゃないですか。

掲示板で上昇を煽った人だって自分の資産価値の減少
という罰を受けているって
まだ自分の懐を痛めているだけましだよ

まともに受け取った人にも問題あり。
その人物を信じるか信じないかはちゃんとその人の
履歴を見ましょう。
見てご覧よ、長谷川慶太なんてホームページを
閉じちゃったよｗ
はづかしいんだろうなーｗ

まあ流れは変わったってことだよ。
前から言っているけど東京建物の株価が一つの指標になる。
この会社は景気の動向によって20倍くらい株価が変わるからね

[847: 匿名さん]

あ、それから今都心部の特定の場所は値段が落ちないとか言う人
また同じようにバッシングされるからあまりそういうこと言わない方が
いいですよ。

2000年前半の底値は必ず試しに行く確信があります。
その後底抜けるかどうかは知らないけど
市場商品は必ずそういう傾向があるはず
まだその方向に向かって試していません。

なーんて俺も後でバッシングされるかな

こわい、こわいｗ

[848: 匿名さん]

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
を元に２３区の新築マンション価格推移をグラフに表示してみた。
①都心ＳＡ３区（渋谷・千代田・港）
２００５年まで、ファミリーマンションゾーンとは言えず価格帯は
あくまでコンパクトマンションに適したゾーン（３００万〜４００万）
松涛、南平台、広尾、神宮前を擁する「渋谷」が２００６年に一歩
抜けだし、青山、麻布、赤坂、虎ノ門地区をもつ港区が５００万円／坪
神田、秋葉原に足をひっぱられつつも番町、半蔵門を持つ千代田が４５０万円超え
の億ションゾーンに入った。

もはや庶民の購入力などおかまいなしに、このゾーンはニッチな富裕層市場で
価格構成がなされていくと思われる。

[849: 匿名さん]

②都心周辺３区（目黒・文京・新宿）
もともとファミリーゾーンとしての値をつけたことが一度もないエリア
２００４年までの底値でも購入は一般人には難しいゾーンだったはず。
今は完全にコンパクトマンションゾーン。

[850: 匿名さん]

③都心周辺Ｂ１　３区（豊島、世田谷、中央）
ファミリーラインの上限を掠めてきたが今やコンパクトマンションゾーンの
価格帯。世田谷が最もビミョーな雲行き
豊島・中央は昔からコンパクトマンションのメッカ。
世田谷が駅近が減ったことから無理に３ＬＤＫを作って売ったあたりが
現状の最大の問題点だろう。

[851: 匿名さん]

④都心周辺Ｂ２　　（品川・中野・杉並）
中野、品川はコンパクトに移行住み。杉並の私鉄沿線が世田谷同様の
マーケティングミスでファミリーを売って苦戦か。

[852: 匿名さん]

⑤既存住宅地Ａ　（北区　大田区　練馬区）
　ファミリーゾーンの上限を７０㎡３ＬＤＫで乗り切ろうとしているが
　供給数が少ないがゆえになんとか保っている？

[853: 匿名さん]

⑥既存住宅地Ｂ　（台東　江東　板橋）
　完璧なファミリー価格帯ゾーンだったのは２００６年以降２５０万／坪
　ラインを超えてチャレンジに出ている。かつては８０㎡台だった３ＬＤＫが
　７０㎡に寸詰まり。

[854: 匿名さん]

⑦城東５区
　　価格的には、川崎・横浜を下回る割安ファミリーゾーンのメッカ
　　日暮里駅近辺が一部高値。物件の立地格差が激しい。
　　暴落も暴騰も起りえないと思われる安定ゾーン。

[855: 匿名さん]

ありがとうございます。
わかりやすかったです。

[856: 匿名さん]

株とマンションを同じに考えても無駄なことではないですか？
株が下がったからマンション価格下がる私には理解できません

[857: 匿名さん]

>856

前スレ見たらいかがでしょう。
親切な方が丁寧に説明してくれていますよ

それからこういう世界は
影響する要素が多く、複雑に入り組んでいるので
演繹法的な考えではわからないと思いますよ。
帰納法的に過去の実績と変更された条件を
比較して答えを出すしかないと思います。

頑張ってくださいね

[858: 匿名さん]

ここ数日の書き込みは、今位の水準で調整って感じだったけど
ここにきて、下げ論者の方が大活躍だな
しばらく、下げ論者に頑張ってもらいましょう。

[859: 匿名さん]

＞８３４
貴方の住む街は都心部ではなく「城東」という場所ですよ。
「快適」どころか、子供が小学校行くにも他の区に越境せざるをえない環境みたいですね。
心中ご察し致します。

[860: 城東住民]

>>859

広義では江東区は城東に含まれますが、江東区内においては城東と
は旧城東区内の町（亀戸、大島等）のことをいいます。
豊洲、有明、東雲等は江東区では「埋め立て地区」とよばれています
一緒にしないでください。喧嘩城東！

[861: 匿名さん]

ケンカは、デベ同士でお願いします。

城東は２３区のラストリゾートと高をくくっていると大変

坪単価２００万どまりか２５０万の極みに至るか戦いは果てしない

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
のうち西側のエリアは城東を尻目に価格を上げている。

①田園都市線の駅を多く抱える宮前区
　武蔵小杉で一気に５線（日比谷線・首都圏新線・南北線・ＪＲ横須賀線・南北線）
　接続の一大交通拠点になった中原区
　新川崎やラゾーナを擁する幸区　溝の口のある高津区　新百合の麻生区
　城東５区と互角の戦い。

[862: 匿名さん]

②都下御三家は駅近物件が僅少にもかかわらず元気
　　お値段では城東の及ぶところではなさそうだ。
　　やはりこちらも２５０万が天井なのか？

[863: 匿名さん]

③横浜は、横浜駅直近のタワマンが建ち並ぶ神奈川区
　　ＭＭ２１は西区　　田園都市線の真髄　青葉区
　　練馬区の価格の動きとよく似た西区の動き
　　同様に中原区も小金井も２００から２５０まですくすく育ってきた。

[864: 匿名さん]

スレずれ承知で、神奈川・都下に言及したのは、坪単価２００万〜２５０万ゾーンが
今後どうなっていくかという話題が重要な気がしたからだ。

３００万〜４００万ゾーンは、首都圏市場でも流通量が限られている。
コンパクト化してセカンドハウス、単身需要狙いで９０年半ばから一定量の
需要を確保してきた実績もある。
デベは刻み方を間違えないかどうかという世界だ。

ここの板が一般サラリーマンの一次取得の可能性を語る目的ならば
せめてどこを捉えた議論かをあきらかにすべきだろう。

私自身は２５０万の壁論を唱えてきたつもりで（知らんって・・・そんなの＞自分）
ここへきてそれを超えそうな武蔵小杉、一歩手前で止まった美しの森などの
先がどうなるのか大変楽しみな今日この頃。
三茶の駅近新築ワンルーム家賃が月に１２万だそうだ。
ドクター中松も世田谷（等々力？）の自宅にワンルームをたくさん作って貸しているらしい。

業者のみなさん３００万の坪単価ならもっとコンパクトマンションを建ててくれませんかね。

[865: 匿名さん]

http://bizplus.nikkei.co.jp/colm/html/koo01_2.html
株、不動産、ゴルフ会員権の動き。
株の割には、不動産やゴルフ会員権の下落は激しかった。

[866: 匿名さん]

大和総研の木野内栄治さんに聞いても
「２３区マンション新築価格と日経平均株価ですか・・・うーん。関係なさそうですね」
というと思いますよ。月足の１２ヶ月移動平均線でも起伏がありすぎです。

[867: 匿名さん]

以前にも書いたけど、東商の平均一日あたり商いは２兆円規模ですよね。
年間の取引累計は５２週×５日で　５２０兆円の市場でしょう。
日本の法人所有不動産の時価合計が４９０兆円といわれていますから
これ全部を一年で売買しても規模的にはおいつきませんね。
リートなんてそのうちの５兆円程度（１％未満）ですよ。

首都圏マンション市場は７万戸平均３５００万として年間２兆５千億円足らず。
一日平均売上げは６日×５２週で８０億円／日です。

もう少しスケール感の近いものを比較してもらいたいものです。
不動産価格というのは、売り買いの比率の少ないものから、推定した概念価格
と思ったほうがいい。それくらい曖昧なものなのです。

インフレになると株が買われ不動産が買われるのは債権や預貯金にくらべて
有利だから。
その辺を混同しているんだね。

デフレの１０年間で日経平均が２万円超えていた時期がずいぶん
あった。都心の住宅地底打ちは１９９５年で日経平均の底値はそれから８年先

だから、株がいくら下がってもローン破綻者は出るかもしれないが
住宅地価が連れ安になるなんてのは、初耳。

[868: 匿名さん]

豊洲界隈城東ネタを一つ。

（統_一_日_報　2008/1/23記事）
「枝_川 朝_鮮学校が売りに出されている」という情報が密かに飛び交っている。最近まで、一部市民団体の間で「朝_鮮学校を守れ」と叫ばれていて、敷地買い取り資金を集めるため署名運動や募金活動が行われてきた。その東京・江東区枝川の東京朝_鮮第２初_級学校の敷地が売却されるという。公安調査庁や警察では、情報の信ぴょう性が高いとみて確認を急いでいる。
（社会部・金_総_宰）

セメント会社に60億で売却との噂です。
情報通の彼らが売りに出すということはやはり天井か？