23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[801: 匿名さん]

＞＞７９０
またまた出て来ましたねぇ（笑）

＞不動産価格と株価は連動しますよ。
＞富裕層の買い意欲はもろリンクするから、いわゆる高額のところ、高級住宅地と称されて
＞いるところの下げは間違いなく大きくなります。

根拠なき妄想。データまたは持論でもいいからその根拠を説明してみてよ。
（無理だろうけど・・・笑）
都心部（既存優良住宅地）よりドーナツ圏の下落率が高いのは過去の事例から常識。

＞しかし、地道に仕事をしているサラリーマン層、ただし能力が高く、それなりの高年収の
＞人達が買う価格帯、すなわち５〜７千万円のマンションについては、ほとんど影響が無い
＞と思われます。

富裕層（経営者）がコケたら使用人（サラリーマン）もコケるでしょうが（笑）
むしろ富裕層がコケるより先に使用人がファイアされるよ。

仮に先ほどの君の妄想に話を合わせると、賢いサラリーマンは価格の安くなった高級住宅地を買う
んじゃないかな？（笑）

＞よく考えなければいけない点は、
＞①これら価格帯の購入者は明らかに都心回帰を目指している

（広さの定義はないのか？仮に75㎡として）
いまや都心に５千万円で買える物件のどない。
滑稽なまでに矛盾してるよ。

＞②都心回帰を原動力にして、東京の都市構造が明らかに変わろうとしている。
＞そう考えて行けば、目指すべき方向は自ずから分かってきます。
＞人が移動すれば街は変わって行くし、その現実を目の当たりに見たり、実際住んでいる人の
＞話を聞いたり、これから知る機会は加速度的に増えて行くと思います。
＞流れはすでに決まってしまっていると思います。

一体何が言いたいのか意味不明だよ、城東クン。（笑）

[802: 入居済み住民さん]

749

世田谷の強さが際立つね
実需に支えられてることがよく分かる

[803: 匿名さん]

>都心部（既存優良住宅地）よりドーナツ圏の下落率が高いのは過去の事例から常識。
バブルから崩壊までの下落率は都心部のほうがたかくね？

[804: 物件比較中さん]

そりゃ間違いなく都心部の方が下落率高いよ。
都心部はホットマネーが来たり去ったりするからね。

浮かれてたら、また泣き顔になる。
波をうまく取れればもうかるだろうけどね。
素人は手を出さないほうがいいのでは、、、

[805: 匿名さん]

バブルの時の都心は青天井。
物件は買われた日の内に他に転売される状態だった。
業者が優先的に買ってしまい、金持ちでさえ一般人では物件をなかなか買う機会さえなかった。
当時と今回のブームはまるで規模が違ったので、参考になりませんな。

[806: 匿名さん]

>805
別に今の水準なら買えるとすれば都心部がいいと思うけど、
>都心部（既存優良住宅地）よりドーナツ圏の下落率が高いのは過去の事例から常識。
というのはバブル後の下落率は都心のほうがたかいんだから間違いじゃね？ってこと。

[807: 匿名さん]

マンションの価格論議は面積、立地などパラメータが多すぎて同床異夢の
筋違い論議になりがち。
坪単価と規模ごとの表を作ってみた。

坪単価が３００万円を超える都心エリアは、４３㎡〜５３㎡の１ＬＤＫが
４０００万円〜５０００万円の価格帯で多くでているゾーン
これは、ＳＯＨＯ型の単身需要も含めて賃貸からの乗換えが多いゾーン。

坪単価５００万を超えると、１ＬＤＫも６０００万を超える。
ここまでくると３０坪以上の億ションの世界。
富裕層は１億前後の中途半端な物件を買わないらしい。

２３０万〜２５０万／坪が一般ファミリーの上限で７３㎡から８１平米
の３ＬＤＫが買えるゾーンに需要が集中する。

[808: 400]

私は値崩れ派だが、バブル崩壊後の状況では、株価と住宅価格はシンクロナイズの連動はしないだろう。相関関係があることは確かだが。
上でグラフを示してくれた人がいたが、23区の平均坪単価というのは、調査時期に販売された全住戸の坪単価の平均なのだろうか？　商業区域の商業用施設まで含めて計算しているのであれば、住居価格の推移はわからない。さらにタワマンのような供給戸数が多く坪単価が不均一の物件は90年代初頭、ほぼ皆無だった。こうした要因を考慮していないので、2002〜2007年で価格上昇が激しかった東京地域の住宅物件の資金のフローチャートや、株価推移との関連は分析できないと思う。
80年代以降、国際金融危機は２回生じた。1987年のブラックマンデーと1998年のアジア・ロシア危機である。しかし、２つとも発生要因があまり深刻でなかった（後者の被害国では、ほぼ全ての市中銀行が倒産するなど深刻だったが）。サブプラは、金利差が原因で、国際資金の集積地の米への大量借入があった点で深刻で、なおかつ石油と食糧の先物市場での高騰がインフレ懸念と関係し、世界景気への不安材料となっているのが未曾有の事態。
現在の市場は、ネットの情報流通が発達しているので、消費者や投機家の心理や思惑が非常に決定的な役割を演じる。日本人資産家は株で大損で、中産階級下〜上部（１千万以上）買い控えだと、東京の住戸価格にも影響してくるだろう。６ヶ月は静観すべき。予測不能。米金融資本の正常化には、３年程度かかるのでないか？
海や川の近くは避けるべきでないかのかは、海近だと自治体によっては護岸工事をしているし、米ファンドだとそういうことも考慮しているから。

[809: 匿名さん]

日本人資産家が株投資やってるとは限らないし、
株投資は株価が下がれば損するとも限らないけどね。

[810: 匿名さん]

＞商業区域の商業用施設まで含めて計算しているのであれば、
ここでいう、坪単価とは、占有面積あたりの販売価格のことで、オフィスや店舗では
当該概念がありません。（オフィスは一棟売り、区分で売るのは皆無。
商業は営業権譲渡です）ですから、マンションということです。

＞さらにタワマンのような供給戸数が多く坪単価が不均一の物件は
物件平均坪単価を表示しています。
物件平均坪単価とは
販売物件の総額÷販売専用床面積の合計（坪）
です。ですから３００万もあれば１８０万もあるタワマンでも平均坪単価は
たとえば２４０万／坪という風にわかります。
モデルルームで「ここの物件平均坪単価は？」と聞けば必ず教えてくれるほど
ベーシックな数値。
おそらく不動産経済研究所は日本高層住宅協会などの業界団体を通じて
物件ごとの戸数・平均坪単価を把握しているのだと思います。

[811: 匿名さん]

>株投資は株価が下がれば損するとも限らないけどね
安っぽいな、それは君だけが知っている特別な知識だとでも？

[812: 匿名さん]

>811
気に触ったら御免ね。ついつい
自身が今の状況で株投資はプラスなんでね。

[813: 400]

>>810
ご情報感謝。しかし、投機資金が流れ込みそうな23区地域の物件の平均坪単価と、株価推移を比較した方が有効でないか？　23区マンションということで括ってみても、江戸川区と赤坂では事情は違う。つまり、23区内であっても、価格変動の最近の傾向が均一ではない。
数値というのは、計測方法次第でいくらでも解釈可能となる。公定歩合（古名称）や株価平均値や原油先物価格や消費者物価指数などは、現在の経済状況を類推する指標となりえると思うが、マンション価格（坪単価で比較可能値にしてみても）などはなりえないだろう。
私の立場は、市況を見極めるために６ヶ月静観。まだ、今後どうなるか全くわからない。

[814: 匿名さん]

>>807
まさにその通りですよ。
高所得サラリーマンで５〜７千万円のマンション。
平均で７０ｍ２とすれば坪単価で２３５万円〜３３０万円
従って中央値は２８２万円。
このあたりで都心に近いところは実際売れている。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[815: 匿名さん]

戸建の鑑定をＴＶでやってたけど、本当に戸建は趣味の世界なんだな。
３年で半額近く下がっちゃう。
一部の超富裕層は除いて、汎用性がある都心部マンションがつくづく良いなとオモタ。
今日みたいな天気の悪い日は通勤のしんどさも考えると、一般人の考えは都心部に向かうやろ。

[816: 匿名さん]

最近キャンセル物件情報がちらほらと入っていませんか？　
先高感を期待して無理して買ったのに．．．、騙された〜ってワケ。

[817: 匿名さん]

>>816
キャンセルどころか売れ残りがいっぱいの区もあるよ。
不便なところが多いから、賃貸に切り替えるのも大変。

さらに、都心部で最近多いのは、
高値で仕込んだけど、ファミリー層に人気が無く、広めのマンションだと高くなり過ぎて売れない。
狭小の５０ｍ２くらいのにして、坪単価を高くして、５０００万円くらいで売ろうとしてる。
一生独身層狙いなんだが、えてして繁華街隣接で治安が悪いところが多い。売れるはずが無い。

[818: 匿名さん]

私は２８０万で７０平米はバランスの悪い価格だと思う。
７０平米では、３人家族の永住は難しい。
買い手もその辺はわかっていると思う。
一人子供部屋一部屋主寝室、もう一部屋を納戸兼書斎と
しても、ものを捨てる努力をしてどうにか快適に暮らせる広さ。

むしろ同じ価格なら２４０まで下げて広さをとるか
立地を取るなら子供が育つまでは都心の６０平米の２ＬＤＫで暮らし
住み替える方が合理的だと思う。
３年前の安値ならまとめ買いで９０平米でも買えた。
同じ調子で「永住思考」をするのは間違いの元だ。

新婚さんで７０平米の賃貸借りる人は少ないだろう。
大抵は１ＬＤＫ５０平米前後からじゃないのかな。
２３区内で月坪８０００円でも１３万の家賃だ。
だから、７０平米で３人家族で丁度いいと思いがちだが
これが狭い。
一坪３．３㎡あればＷＩＣができる。３坪１０平米あれば部屋が
増える。５坪１６．５平米あれば水周りがひろくなり各部屋の
収納が増してリビングにゆとりが出る。
９坪３０平米増せばおそらく永住できる広さだろう。

[819: 匿名さん]

５０平米の１ＬＤＫは、「一生独身」ターゲットばかりではないよ。
いろんなニーズがある。まずは地方の金持ちが子弟の東京の
通学兼、東京でのホテル代わりに使い
子供が東京で暮らせばそのまま住む。その後は賃貸に出す。
独身キャリアウーマン（死語？）は借りるより買ったほうが得だから
せっせと買っている。
結婚したら売ればいいしローン借り替えて賃貸に出してもいい。
とにかくマンションって都心に近いなら持っていて邪魔にはならん。
問題は駅から近いか。将来事務所使用もありうる立地か・・という
あたりだろうね。

[820: 匿名さん]

＞818
坪250で80平米という組み合わせのほうがまだバランスがいいですよね。
80平米でも「永住OK」と言い切れる訳ではありませんが、この10平米の差は結構大きいと思います。

[821: 匿名さん]

>>820
まあ、その近辺ってことで合意が得られたわけだ。

その辺りのレベルで都心に近いところを探そう！

[822: 匿名さん]

坪250万×80平米＝6000万くらい

な〜んか、例の方がお書きになる物件価格のような…

[823: 匿名さん]

>>818
豊洲で68平米の3LDKを売っている物件があったが子持ちにとっては厳しいと思ったな。
一昔前の団地と思えば住めないこともないと思うけど、やはり理想としては100平米ぐらいは欲しいね。
（あくまで理想だけど。）
今はマンションブームだけど、10年後ぐらいに子供も成長して部屋が狭くなったと感じ始める団塊Jrをターゲットにした戸建てブームが起きたりして。

[824: 匿名さん]

庶民リーマンにとっては80平米で6000万ぐらいがちょうどいい価格のような気も。
あ、城東とか言うつもりはないです（笑）

[825: 匿名さん]

>>822
今の低金利なら、そこそこのサラリーマンが買えるし、正社員同士の結婚と、共稼ぎが増えれば
さらに購入可能層が増える。都心部で、その近辺の価格帯なら将来性ありですね。

金利が上がると難しくなるから、早めに動いた方が良いでしょうか？

[826: 匿名さん]

＞824
城東はもちろん除外ですね。

[827: 匿名さん]

>>823
通勤の不便ささえ我慢すれば、今の首都圏で戸建の購入は簡単ですよ。
それでも、あまり売れないところを見れば、夫婦で子供１人なら７０ｍ２＋αの広さで
十分だと見ている人が多いのでしょう。

それから大規模マンションになると、共用施設、共用の庭部分が広いですから、
へたな戸建より広い家に住んでいる充実感があるのかな。
高層だと眺望も良いですし。
子供が大きくなったら戸建に住み替えなんてことにならないと思いますよ。

[828: 住まいに詳しい人]

心東４区

江東区　豊洲（パークシティ豊洲　トヨネーゼ）
墨田区　錦糸町（ブリリアタワー東京　キンシチョーゼ）
台東区　秋葉原（タワーレジデンストーキョー　アキバジェンヌ）
荒川区　日暮里（ステーションガーデンタワー　ニッポリーナ）


心東特別区

中央区　勝どき(THE TOKYO TOWERS)
　　　　月島（ライオンズタワー月島）
　　　　佃（センチュリーパークタワー）
　　　　晴海（晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー）

[829: 匿名さん]

おぉっ、日経がザラ場安値更新してる。
ダウは落ち着いてるが。
明日の東京はどうなる？

[830: 匿名さん]

日経平均と２３区価格が連動しているかどうか興味はあるが、
少なくとも不動産業者は気にしてるでしょ。
営業攻勢がトーンダウンするからなぁ。売り手が弱気になってどうすると
叱ってやりたい。もっとガンガン行こうぜ。

[831: 匿名さん]

はい投売り投売り頑張れ、水曜日の人達へ。

[832: 400（参考まで）]

90年代末に2000年ドットコムバブル崩壊→2001年米不況を予測したMorgan Stanley銀行アナリストStephen Roachの予測：今回は前回よりも深刻で米不況が長引く。ヨーロッパと新興国も巻き込まれ、世界不景気が訪れるが、世界的な原料需要低下→価格も低下。
2007年ダボス会議で１人金融危機懸念を表明したNew York University教授Nouriel Roubiniの予測：米景気後退は最低４四半期（2001年の2倍）に及ぶ。
日本輸出企業は、2008年、110円台のドルレートと米内需拡大を当て込んでいる。
ちなみに、Stephen Roachは2002年景気後退説を唱えたが、住宅景気到来ではずした。

[833: 匿名さん]

１２月の契約率の実績で、５千万円超の価格帯については都心部物件が引き続き好調で
（ただし、富裕層層が購入するような超価格帯は、株の下落の影響が今後出てくる）、
西側県境外周区や横浜市のようなイメージ中心で通勤に不便なところの５千万円超は
売れ行きが不振になっている事が分かった。

ここ数年の大量販売で待機組の購入が終了し、よりシビアーな目を持つ購入希望者が増えて
きたことと、少子化による地元需要の減少が原因だろう。
この２つの要因は永続的なものとなり、売れ行き不振地域は今後販売数量の見直しが行われ、
在庫の処分に傾注することとなるだろう。
従って、５千万円超の物件に占める都心部の割合が高くなるとともに、その総数は減少する。

都心部に関しても、売れ筋の坪単価で提供できるところは、開発余地があり、継続的に大量
供給が可能な区に限られてくる。ほんの一部の区に集中して行く傾向は今後さらに強まって
行くだろう。

[834: 匿名さん]

都心部物件が続々と竣工し、実際に人が移り住むようになれば、
都心部のライフスタイルの快適さが広く一般に知れるようになる。
また、マンションの竣工と人の居住は都市の景観そのものを変えて行くだろう。
今後は、年を追う毎に魅力度が増して行くと考えられる。

魅力度が増し、手が届きにくいほどの坪単価になった時点で、都心回帰のスピードは
大きく減速するだろう。一つのエリアが確立される。
１０年後と予測する。

[835: 匿名さん]

>>794

論点をすり代えるな。
高値維持じゃなく、まだまだどんどん高騰すると主張していた連中に
謝罪を求めている。

坪１５００万円とか坪２０００万円とか言ってた人間は、
謙虚に自分の不明と愚弄さを恥じ、他者を徒に惑わせたことに、
心底懺悔すべき。

あまりにも根拠なき妄言、荒唐無稽なデマゴーグでしかないし、
自らの　無知蒙昧さ、無能さ、白痴さや、バカさ加減を露呈しているだけ。

[836: 匿名さん]

自称専門家のマヌケさが際立つね
結局不動産だけみた妄想と願望で形成されたポジショントークの限界なんでしょ

マネーの流れが変わって半年
やっと、イケイケどんどんの高騰主張から高値維持へとトーンダウン
恥を知れといったところで、恥を知らない連中さ

[837: 住まいに詳しい人]

>>836
過去ログを追えばわかると思うが
本物の専門家は昨年の4月ぐらいから警告していたけどね

一般の方には自称専門家と専門家の見分けが付かなかったのかなぁ
　
　
当時は判っていたのは急速な価格上昇による調整の必要性/必然性が問題だったが
その後サブプライム問題も加わって、考えていた以上に深刻な状況に突入してしまったよーで

[838: 匿名さん]

1年前からこのスレ見てるけど，これからどんどん高騰するなんていってた人ほとんどいないと思うけど。
そこまで言うならレス番号出してみてよ。

現実は837の言うとおりだと思う。

[839: 匿名さん]

値下がり派の専門家さんいつから、マンション価格は下がるのですか？
専門家と堂々と名乗って教えてください。

掲示板で懺悔ってどうなんですかね？

[840: 匿名さん]

838そうか？
839みたいに、はやいとこ買ったほうがいいですよ的な
煽りコメントが散見してるように見えるが？
気のせいか

[841: 匿名さん]

よう解らんが。ここ数日騒いでる奴は

「僕があんなに下がるって言ったのに、
みんな言うこと聞かないで反論しただろ！
坪1500いかなかったから僕に謝れ！！！」

って言ってるのか？それとも

「僕ちゃんは君達に煽られなけなしの
お金を使っちゃって大変だよ！！！
気持ちが治まらないから謝罪しろ！」

って感じなのかな？
お子ちゃまですかい？

[842: 匿名さん]

謝れというのは子供っぽいけど、見通しが違ってたなあといってもよいのでは？

[843: 面白そうなのでさん]

謝罪って、罪や過ちをお越し、被害を与えた人たちにわびることでしょ。今回のケースは、だれに被害を与えたのですか？っで、発言内容がどういう論理的帰結を持って特定人物に被害を被ることになったのですか？
　権威ある人がその権威を傘に、嘘の情報を流して、誰かをダマしたというわけではないですし。ある投資対象が上がる下がるを匿名で意見表明しただけで、中傷したわけでもなさそうですし。これが謝罪に値する行為ならば、世界中のすべてのメディアは毎日謝罪ラッシュですね。
　そう考えると、これって単なるあおりか、下層クラスの人の憂さ晴らししか考えられそうにないですね。
　面白そうですので、もっと騒いで下さい（笑）

[844: 匿名さん]

騰がっている時は指くわえて見ているしかできなかった人たちが、その後の予想を超えるサブプライムの問題や、一過性の建築法の改正問題で生じた下落を、鬼の首でも取ったように騒いでいるんでしょ。
３Ａをはじめとする港区の内陸や千代田区等超都心が今後もどんどん下がるなんていうことには
ならないことはわかっていても、坪１５００万なんていう刺激的な言葉が余程勘に触ったのでしょう。

[845: 自称専門家]

私はかつて無知蒙昧で無能で白痴でバカであったがゆえに坪２０００万を
主張しました。申し訳ありません。皆さんを惑わせたことに謝罪しここに
謝罪し懺悔の意味もこめましてここで謹んで自説の訂正をいたします。

坪２０００万は私の妄言でした。バブルははじけて今春以降港区内で
分譲される港区の新築マンションは本来の価値である坪２００万台に
下落いたします。サラリーマンの皆様にもお買い上げいただける状況
になるかと思います

これで許していただけるでしょうか？

[846: 匿名さん]

榊原、藤巻にも言わせたいねｗ

だけどさそう言う人たちって遅かれ早かれ
増田敏男みたいに詐欺で捕まったりして
世間からバッシングされるんじゃないですか。

掲示板で上昇を煽った人だって自分の資産価値の減少
という罰を受けているって
まだ自分の懐を痛めているだけましだよ

まともに受け取った人にも問題あり。
その人物を信じるか信じないかはちゃんとその人の
履歴を見ましょう。
見てご覧よ、長谷川慶太なんてホームページを
閉じちゃったよｗ
はづかしいんだろうなーｗ

まあ流れは変わったってことだよ。
前から言っているけど東京建物の株価が一つの指標になる。
この会社は景気の動向によって20倍くらい株価が変わるからね

[847: 匿名さん]

あ、それから今都心部の特定の場所は値段が落ちないとか言う人
また同じようにバッシングされるからあまりそういうこと言わない方が
いいですよ。

2000年前半の底値は必ず試しに行く確信があります。
その後底抜けるかどうかは知らないけど
市場商品は必ずそういう傾向があるはず
まだその方向に向かって試していません。

なーんて俺も後でバッシングされるかな

こわい、こわいｗ

[848: 匿名さん]

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
を元に２３区の新築マンション価格推移をグラフに表示してみた。
①都心ＳＡ３区（渋谷・千代田・港）
２００５年まで、ファミリーマンションゾーンとは言えず価格帯は
あくまでコンパクトマンションに適したゾーン（３００万〜４００万）
松涛、南平台、広尾、神宮前を擁する「渋谷」が２００６年に一歩
抜けだし、青山、麻布、赤坂、虎ノ門地区をもつ港区が５００万円／坪
神田、秋葉原に足をひっぱられつつも番町、半蔵門を持つ千代田が４５０万円超え
の億ションゾーンに入った。

もはや庶民の購入力などおかまいなしに、このゾーンはニッチな富裕層市場で
価格構成がなされていくと思われる。

[849: 匿名さん]

②都心周辺３区（目黒・文京・新宿）
もともとファミリーゾーンとしての値をつけたことが一度もないエリア
２００４年までの底値でも購入は一般人には難しいゾーンだったはず。
今は完全にコンパクトマンションゾーン。

[850: 匿名さん]

③都心周辺Ｂ１　３区（豊島、世田谷、中央）
ファミリーラインの上限を掠めてきたが今やコンパクトマンションゾーンの
価格帯。世田谷が最もビミョーな雲行き
豊島・中央は昔からコンパクトマンションのメッカ。
世田谷が駅近が減ったことから無理に３ＬＤＫを作って売ったあたりが
現状の最大の問題点だろう。