23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[755: 匿名さん]

>751

デベも自分の株価が1995年水準になっていないのに
マンションだけ1995年水準で売るなんて言わないでしょう。

簡単に言えば読みを間違えたんですよ。
それだけに大きな反動になって出ますよ。

マンションは投げ売って身軽になるのがもっとも考えうる
対処法でしょうね。

現に見通しを誤った外資は今みんなそうしていますよ

[756: 匿名さん]

１９９５年の日経平均がおいくらかご存知なくておっしゃっているんでしょう。
株価とマンション価格は連動しません。
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/8/8d/Nikkei_225(1970-).png/800px-Nikkei_225(1970-).png

[757: 匿名さん]

リンク失敗。下記をごらんください。

世界同時株安で世界同時不動産安にはならん。

[758: 匿名さん]

1995年の株価は今の株価の約1.5倍ですね。やはり今より高いですね
ただし、不動産会社の価格は今の価格より低いものも見受けられますね。

株価と連動しないとは言いますが、景気とは地価も株価も連動するわけで、
相関はないとは言えないと思いますよ。

現代では投機資金が不動産に多く入っていますからなおさらだと思いますよ。

[759: 匿名さん]

地価と株価の連動は多分個別のケースを見ればわかると思います。

例えばサブプライムの前のアメリカは余剰資金を土地に入れていました。
狩猟民族であるアメリカ人が土地へのこだわりを持つことがないことから
過去において土地が投機商品となったことはありませんでした。

しかし信用創造により行き場を失ったマネーは彼らが今まで投機商品とした
ことがなかった商品、土地等へも入っていきました。

これらの商品、土地は現在見てもわかるとおり、景気の動向に敏感で
NYダウとある程度の相関があるとみてもいいと思います。(一直線ではないにしろ)

一方、日本の場合は土地を投機として扱うようにバブル以降なったところがありますから
景気の動向とは深い相関があるはずです。

ですから景気動向の背景を知った上で、限定した時期、限定した市場(新興or225)
と地価を比べてみれば当然相関はあると思いますよ。
当然ご存知だと思いますが、地価は流動性が低いためにゆっくりとした後から
追いかけていくような動きになりますが、、、200日移動平均線みたいな動き？？？
確かにlinearな相関ではないかもしれないですけどね。

こんなところでご理解いただけますでしょうか。

[760: 匿名さん]

そうですかねぇ

[763: 通りすがり]

16年分都内の家賃発生したこと考えると
あまり変わりなさそうですね〜。
年の家賃ざっくり年250万として4000万円
ですからね。うーん、悩ましい・・

[764: 匿名さん]

>>760
不動産価格と株価は連動しますよ。
富裕層の買い意欲はもろリンクするから、いわゆる高額のところ、高級住宅地と称されて
いるところの下げは間違いなく大きくなります。
しかし、地道に仕事をしているサラリーマン層、ただし能力が高く、それなりの高年収の
人達が買う価格帯、すなわち５〜７千万円のマンションについては、ほとんど影響が無い
と思われます。
よく考えなければいけない点は、
①これら価格帯の購入者は明らかに都心回帰を目指している
②都心回帰を原動力にして、東京の都市構造が明らかに変わろうとしている。
そう考えて行けば、目指すべき方向は自ずから分かってきます。

人が移動すれば街は変わって行くし、その現実を目の当たりに見たり、実際住んでいる人の
話を聞いたり、これから知る機会は加速度的に増えて行くと思います。
流れはすでに決まってしまっていると思います。

[765: 匿名さん]

>>764
またあなたですか。。。

[766: 物件比較中さん]

「能力が高く、それなりの高年収の人達」は先安感が強くなったマンションの購入
を手控えるようになるので、「５〜７千万円のマンションについては」一番影響を
受けて　売れ残り→値崩れ　となると考えるのが普通でしょう。
また、埋め立てや規制緩和で都心のマンション用地は「生産」されています。
都心の地価の値を吊り上げた外資が撤退している（東証REIT指数は2007年5月の2600
が2008年1月22日（今日）には1450へと下げている）ことを考えれば、相場の流れ
は猿でもわかる。

[767: 匿名さん]

>>766
２００６年の首都圏マンション販売数量は７４４６３戸で内価格帯５〜７千万円は１１４５８戸で
占有率は１５．４％でした。
対して２００７年は、首都圏マンション販売数量６１０２１戸で内価格帯５〜７千万円は
１３０８２戸で占有率は２１．４％でした。
昨年に比べ契約率は下がっていますが、全体の販売数量が減って行く中で、安定的に１万２千戸
前後は売れる社会情勢だと思われます。
実需であり、能力があり所得も安定している層と言えます。
不動産業界としてはこの層が今後のメインターゲットになります。

実需とは、年齢的、家族構成的に持ち家が欲しくなっていると云うことです。
都心に近接し、しかもこの価格帯で、将来性もあるとなれば、
売れ残り→値崩れと言う発想にはならず、実需をベースとした息の長い購入→人口移動→
地域の発展が続くでしょう。
しかし、焦る必要はありません。少なくともここ５年は実需に応じられるだけの供給が続く
と思われましから。

[768: 匿名さん]

大規模マンションへの子育て支援施設の併設、
都および区による商店街空店舗利用による子育て支援施設の新設と、
都心部はますます子育てに便利になって行きます。

優秀な女性に辞めず、勤めてもらいたいと云う要望は、これからも年々高まって行きます。
職場に近く、職住近接、子育て支援施設も充実・集中的に整備される都心部に対する需要は
一時的なものでは無く、永続的なものと考えたほうが正しいでしょう。

さらには、一流と言われる各企業の本社でも託児施設を作っていますし、
やはり、集中と集積は高度なサービスを実現します。

[769: 匿名さん]

なんで抽象的なバズトークや
一のことを十で表現するマルチトークはＯＫで
的確な反論で論破されそうな内容だと削除されちゃうの？
どんなバイアスが望みなの？

[770: 匿名さん]

都心のレジは２−３割下げますね。
それを調整と呼ぶか暴落と呼ぶかは各主体の借金事情にもよるでしょう。
今、逼迫している人／会社ってどこですか？

[771: 匿名さん]

半年以内に日経平均が7000円台になるだろう！
いや6000円台も有り得る！？

[772: 匿名さん]

実需の人は別に値上がりを求めているわけじゃなくて、
自分が住む地域の発展と利便性の向上を求めているんです。
不動産価格は本来その向上度合いを測る物差しとして使われるべきで、
何の変化も無い、もしくは逆に地域力が低下しているのに不動産価格が上がっているような
ところはバブルと言えるでしょう。
今まさにその選別が行われて、売れないところが出てきているのでしょう。
焦ってへんなところ（将来性が無いところ）を購入するくらいなら、もっと待つ方がいいと
考えている人が増えました。これは金利上昇不安が無くなったのが大きいいでしょうね。

[773: 匿名さん]

人口減少、給与減、世界的金融収縮
これだけ条件があわさるとさがるんじゃないかな？
実際供給がへっているにもかかわらず、在庫増、契約率減少ですし

小売業の売り上げも減少、自動車も売れない状態で、マンションがうれつづけるかというと。。。

[774: 匿名さん]

FRB来たね。
カラ売ってた人は明日要注意だよ。
欧州は戻ってる。
さぁ今からNYだ。

[775: 匿名さん]

>>773
年収１千万円以上の人が増えて、中間層が減って、低所得層が増えているこれが現実です。
それから、高所得サラリーマンは正社員の女性と結婚して、共稼ぎする確率が高く、
世帯所得は昔より上がっています。
高所得サラリーマンカップル、子供１人、都心部マンションん居住。これが典型的なスタイルです。
このスタイルは、労働力が不足し、女性の職場進出がさらに進むと、ますます増えます。
だから都心部マンション価格帯５〜７千万円への需要は安定的に増えると予測できます。

[776: 匿名さん]

日経平均が6000円にでもなったに日はどうなるのでしょうか？
バブルはじけた最安値は8000円台でしたよね。
それはないと思うのですが、仮にそうなったら投資に失敗した自己破産組や、
リストラされたりボーナスカットにより自宅を手放すケースが激増しますよ。

[777: 匿名さん]

ＦＲＢが０．７５％緊急利下げしましたね。今のところ市場の反応はイマイチです。日本はこのサブプライムであまりにも無策すぎ。日銀も出来る範囲内（０．２５％）で下げたほうが良いよ。住宅市況にもインパクトありますし。

[778: 匿名さん]

>>776
>バブルはじけた最安値は8000円台でしたよね。
8000台じゃねーよ。
若造が。。。

[779: 匿名さん]

２００３年４月２８日の７，６０７円です。

[780: 匿名さん]

最安値は7603だけどね。

[783: 匿名さん]

＞775
＞都心部マンション価格帯５〜７千万円への需要は安定的に増えると予測できます

概ね納得できます。
ただし城東は除きますが。

[784: 匿名さん]

年収１千万以上のひとと世帯の割合は、多少増えてはいるがそれほど顕著には
変わってないよ。割合(数）が増えるんじゃなくて、一部の比較的高所得のひと
や世帯の所得があがってる。そうした高所得者が何軒も所有するのでなければ、
市場は広がらない。

しかもなかにはフロー長者が結構含まれていて、こうしたひとや世帯は所得が不
安定な傾向があるでしょ。だからキャッシュか比較的短期間の返済で買える範囲
に価格が限定されてしまうんだよ。となると安定した信用創造の循環で高額物件
市場が伸びるということにはならないよ。５〜７千万だと高額物件とはいえない
かもしれないけど。

[785: 匿名さん]

だれも城東を含めたりしていませんよ。城東は都心でも都心部でもなく将来性のない筆頭です。
５〜７千万円代を維持することは不可能なことが予測できます。

[786: 匿名さん]

＞785
783です。失礼しました。

＞城東は都心でも都心部でもなく将来性のない筆頭です。５〜７千万円代を維持することは不可能なことが予測できます。

まさにおっしゃる通りだと思います。

[787: 住まいに詳しい人]

>>760
供給数の安定していない郊外を排除し
23区だけで平均坪単価を採るこんな感じです
相関係数も0.81ぐらいありますよ

[788: 匿名さん]

月ごとの物件格差を慣らして平均値にまとめていかないと、物件単位の
出る時期は任意なので、ばらつきを年間でならして平均値にすべきでしょう。
ならした数字ならわたしの図とおなじ。

[789: 匿名さん]

ですからね。株価というボラティリティの高い指標と
仕込から完成まで２年はゆうにかかるマンション販売価格の
スピード感が違う。
かたやデートレーダーがしのぎを削り、かたや、お客さん車売ってもらわんと
ローンとおりませんわ。とかだらだらやっているペース。
そん世界が「相関関係」あったらえらいことだ。
相模原のマンション価格も、赤坂のマンション価格も株価に暗所ン影響される？
いやぁマンションは極めてローカルな製剤の話だ。そうおもうけどね。

２００３年に相続でｒ少しの株を取得して２００４に一部をマンションの
頭金にあてた。その後２００６年に残りの株が上がっていたのでもう一室買った。
株があがっちゃえば、買うって話にはなるかもね。

でもみんなが株で自己資金増やしてないから歌舞が下がれば売れないってことも
なさそうじゃないのかね。

[790: 匿名さん]

不動産価格と株価は連動しますよ。
富裕層の買い意欲はもろリンクするから、いわゆる高額のところ、高級住宅地と称されて
いるところの下げは間違いなく大きくなります。
しかし、地道に仕事をしているサラリーマン層、ただし能力が高く、それなりの高年収の
人達が買う価格帯、すなわち５〜７千万円のマンションについては、ほとんど影響が無い
と思われます。
よく考えなければいけない点は、
①これら価格帯の購入者は明らかに都心回帰を目指している
②都心回帰を原動力にして、東京の都市構造が明らかに変わろうとしている。
そう考えて行けば、目指すべき方向は自ずから分かってきます。

人が移動すれば街は変わって行くし、その現実を目の当たりに見たり、実際住んでいる人の
話を聞いたり、これから知る機会は加速度的に増えて行くと思います。
流れはすでに決まってしまっていると思います。

[791: 匿名さん]

中古不動産物件９割が売れ残り、成約量は減少中　上海


http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2008&d=0122&f=business_...

[792: 匿名さん]

No.439 by 投資銀行家さん　　2007/07/21(土) 09:30

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）

[793: 匿名さん]

下記発言者の方々、現状認識を開陳願います。最近分譲の赤坂タワー物件等でも、坪単価１０００万円はおろか、５００−６００万円程度でもあっぷあっぷみたいですよｗ　１５００万円なんぞとほざいていた白痴さん、公開の場での釈明・謝罪を要求します。


「まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。」

「家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。 」

「青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。」

「でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！ 」

「部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。 」

「広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。」

「いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。 」

「いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。 」

「俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。 」

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。 」

「ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。 」

「最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。」

「相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。」

[794: 匿名さん]

株が暴落し突然強気になった人がいますね。

私は都心高値維持論者ですが，謝罪するつもりはまったくありませんよ。

赤坂PTも最初の発表から多少下げたというだけで，去年発売された虎ノ門や，赤坂TRより上がっていることは確か。

[795: 匿名さん]

株価と不動産が連動していないという
小学生のようなトンデモ論に反応しただけだろ
日本の不動産を語るまえに、海外で生活するなりして
競争力のなさを体感したほうがいいのではないかと…

今まで都心近くのタワーマンションはテレビで宣伝をしなくても売れました、
でも去年の後半あたりから特に城東の物件が目立っています、
売れなくなって来ており業者が焦っているちゅう表れでしょう、
高額の CM 料をとるマドンナの物件を買うのはドシロウトだと。

さらに焦りの表れか、存在価値自体がモンキービジネスの補完作業である
不動産の業界団体が、趣味の悪いオッサンたちを使ってCMまで流し出した
ＣＭが末期症状の表れなのはデフォ＝割高でもある
いつぞやの時代と違って選択肢もある

[796: 匿名さん]

城東の物件ＣＭは以前から高額タレントを使ってますよ。
錦糸町の外タレとか豊洲の有名俳優たちとかね。
別に去年に目立ち始めたわけではありません。

[797: 匿名さん]

個人で、ファンドで儲かるケースは稀だと思います。
真の富裕層は、ファンドは好みません。
株式相場も然りです。
根拠にはなりませんが、私は、1992年証券会社に入社しました。
5年ほどで退職した程度の経験ですから当てにならないかもしれません。

不動産の証券化が不動産市場をリードしましたけど
その資金の出所は？
誰が損をしているのか？
資金提供者の減少と書かれている方がいますが、資金提供者はもういないと考えるのは普通です。
これで、無駄なバブルは発生しません。

経済の仕組みを理解せずに資金を提供してしまう方や株式の仕組みを理解せずに相場に手を出してしまう方が多いから…
但し、株は相場が下がっても儲けることは可能です。

個人で不動産で利益を転売をと考える人も今後減少傾向になるでしょう。
これで、無駄なバブルは発生しません。

あとは、実需で、東京23区の価値があるのか？ないのか？

不動産リートの役目は終わったと考えても即下落は無いんですよ。

[798: 匿名さん]

また抽象的な…
真の富裕層とか、恥ずかしくないのか

760で、結論でてるし

[799: 匿名さん]

>>790
うぉ、デジャヴュか！？
と思ったら、なんだ>>764のコピペじゃないか。
関係者が必死になって見苦しいレスを繰り返すと
「あの地域」の将来性がないことを自覚していて焦りが出てきてるんだな〜
と伝わってきますよ。

[800: 匿名さん]

高収入サラリーマンの集中居住w?
デベとと、デベがスポンサーのマスコミとが作り上げたイメージに
踊らされてその気になっている滑稽な様は、スイーツ（笑）に通じるものがあるね。

「都心部（笑）」
「職住近接（笑）」
「都市生活文化（笑）」
「都市構造の変革（笑）」
「城東（笑）」

[801: 匿名さん]

＞＞７９０
またまた出て来ましたねぇ（笑）

＞不動産価格と株価は連動しますよ。
＞富裕層の買い意欲はもろリンクするから、いわゆる高額のところ、高級住宅地と称されて
＞いるところの下げは間違いなく大きくなります。

根拠なき妄想。データまたは持論でもいいからその根拠を説明してみてよ。
（無理だろうけど・・・笑）
都心部（既存優良住宅地）よりドーナツ圏の下落率が高いのは過去の事例から常識。

＞しかし、地道に仕事をしているサラリーマン層、ただし能力が高く、それなりの高年収の
＞人達が買う価格帯、すなわち５〜７千万円のマンションについては、ほとんど影響が無い
＞と思われます。

富裕層（経営者）がコケたら使用人（サラリーマン）もコケるでしょうが（笑）
むしろ富裕層がコケるより先に使用人がファイアされるよ。

仮に先ほどの君の妄想に話を合わせると、賢いサラリーマンは価格の安くなった高級住宅地を買う
んじゃないかな？（笑）

＞よく考えなければいけない点は、
＞①これら価格帯の購入者は明らかに都心回帰を目指している

（広さの定義はないのか？仮に75㎡として）
いまや都心に５千万円で買える物件のどない。
滑稽なまでに矛盾してるよ。

＞②都心回帰を原動力にして、東京の都市構造が明らかに変わろうとしている。
＞そう考えて行けば、目指すべき方向は自ずから分かってきます。
＞人が移動すれば街は変わって行くし、その現実を目の当たりに見たり、実際住んでいる人の
＞話を聞いたり、これから知る機会は加速度的に増えて行くと思います。
＞流れはすでに決まってしまっていると思います。

一体何が言いたいのか意味不明だよ、城東クン。（笑）

[802: 入居済み住民さん]

749

世田谷の強さが際立つね
実需に支えられてることがよく分かる

[803: 匿名さん]

>都心部（既存優良住宅地）よりドーナツ圏の下落率が高いのは過去の事例から常識。
バブルから崩壊までの下落率は都心部のほうがたかくね？

[804: 物件比較中さん]

そりゃ間違いなく都心部の方が下落率高いよ。
都心部はホットマネーが来たり去ったりするからね。

浮かれてたら、また泣き顔になる。
波をうまく取れればもうかるだろうけどね。
素人は手を出さないほうがいいのでは、、、

[805: 匿名さん]

バブルの時の都心は青天井。
物件は買われた日の内に他に転売される状態だった。
業者が優先的に買ってしまい、金持ちでさえ一般人では物件をなかなか買う機会さえなかった。
当時と今回のブームはまるで規模が違ったので、参考になりませんな。

[806: 匿名さん]

>805
別に今の水準なら買えるとすれば都心部がいいと思うけど、
>都心部（既存優良住宅地）よりドーナツ圏の下落率が高いのは過去の事例から常識。
というのはバブル後の下落率は都心のほうがたかいんだから間違いじゃね？ってこと。

[807: 匿名さん]

マンションの価格論議は面積、立地などパラメータが多すぎて同床異夢の
筋違い論議になりがち。
坪単価と規模ごとの表を作ってみた。

坪単価が３００万円を超える都心エリアは、４３㎡〜５３㎡の１ＬＤＫが
４０００万円〜５０００万円の価格帯で多くでているゾーン
これは、ＳＯＨＯ型の単身需要も含めて賃貸からの乗換えが多いゾーン。

坪単価５００万を超えると、１ＬＤＫも６０００万を超える。
ここまでくると３０坪以上の億ションの世界。
富裕層は１億前後の中途半端な物件を買わないらしい。

２３０万〜２５０万／坪が一般ファミリーの上限で７３㎡から８１平米
の３ＬＤＫが買えるゾーンに需要が集中する。

[808: 400]

私は値崩れ派だが、バブル崩壊後の状況では、株価と住宅価格はシンクロナイズの連動はしないだろう。相関関係があることは確かだが。
上でグラフを示してくれた人がいたが、23区の平均坪単価というのは、調査時期に販売された全住戸の坪単価の平均なのだろうか？　商業区域の商業用施設まで含めて計算しているのであれば、住居価格の推移はわからない。さらにタワマンのような供給戸数が多く坪単価が不均一の物件は90年代初頭、ほぼ皆無だった。こうした要因を考慮していないので、2002〜2007年で価格上昇が激しかった東京地域の住宅物件の資金のフローチャートや、株価推移との関連は分析できないと思う。
80年代以降、国際金融危機は２回生じた。1987年のブラックマンデーと1998年のアジア・ロシア危機である。しかし、２つとも発生要因があまり深刻でなかった（後者の被害国では、ほぼ全ての市中銀行が倒産するなど深刻だったが）。サブプラは、金利差が原因で、国際資金の集積地の米への大量借入があった点で深刻で、なおかつ石油と食糧の先物市場での高騰がインフレ懸念と関係し、世界景気への不安材料となっているのが未曾有の事態。
現在の市場は、ネットの情報流通が発達しているので、消費者や投機家の心理や思惑が非常に決定的な役割を演じる。日本人資産家は株で大損で、中産階級下〜上部（１千万以上）買い控えだと、東京の住戸価格にも影響してくるだろう。６ヶ月は静観すべき。予測不能。米金融資本の正常化には、３年程度かかるのでないか？
海や川の近くは避けるべきでないかのかは、海近だと自治体によっては護岸工事をしているし、米ファンドだとそういうことも考慮しているから。

[809: 匿名さん]

日本人資産家が株投資やってるとは限らないし、
株投資は株価が下がれば損するとも限らないけどね。

[810: 匿名さん]

＞商業区域の商業用施設まで含めて計算しているのであれば、
ここでいう、坪単価とは、占有面積あたりの販売価格のことで、オフィスや店舗では
当該概念がありません。（オフィスは一棟売り、区分で売るのは皆無。
商業は営業権譲渡です）ですから、マンションということです。

＞さらにタワマンのような供給戸数が多く坪単価が不均一の物件は
物件平均坪単価を表示しています。
物件平均坪単価とは
販売物件の総額÷販売専用床面積の合計（坪）
です。ですから３００万もあれば１８０万もあるタワマンでも平均坪単価は
たとえば２４０万／坪という風にわかります。
モデルルームで「ここの物件平均坪単価は？」と聞けば必ず教えてくれるほど
ベーシックな数値。
おそらく不動産経済研究所は日本高層住宅協会などの業界団体を通じて
物件ごとの戸数・平均坪単価を把握しているのだと思います。

[811: 匿名さん]

>株投資は株価が下がれば損するとも限らないけどね
安っぽいな、それは君だけが知っている特別な知識だとでも？

[812: 匿名さん]

>811
気に触ったら御免ね。ついつい
自身が今の状況で株投資はプラスなんでね。

[813: 400]

>>810
ご情報感謝。しかし、投機資金が流れ込みそうな23区地域の物件の平均坪単価と、株価推移を比較した方が有効でないか？　23区マンションということで括ってみても、江戸川区と赤坂では事情は違う。つまり、23区内であっても、価格変動の最近の傾向が均一ではない。
数値というのは、計測方法次第でいくらでも解釈可能となる。公定歩合（古名称）や株価平均値や原油先物価格や消費者物価指数などは、現在の経済状況を類推する指標となりえると思うが、マンション価格（坪単価で比較可能値にしてみても）などはなりえないだろう。
私の立場は、市況を見極めるために６ヶ月静観。まだ、今後どうなるか全くわからない。

[814: 匿名さん]

>>807
まさにその通りですよ。
高所得サラリーマンで５〜７千万円のマンション。
平均で７０ｍ２とすれば坪単価で２３５万円〜３３０万円
従って中央値は２８２万円。
このあたりで都心に近いところは実際売れている。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[815: 匿名さん]

戸建の鑑定をＴＶでやってたけど、本当に戸建は趣味の世界なんだな。
３年で半額近く下がっちゃう。
一部の超富裕層は除いて、汎用性がある都心部マンションがつくづく良いなとオモタ。
今日みたいな天気の悪い日は通勤のしんどさも考えると、一般人の考えは都心部に向かうやろ。

[816: 匿名さん]

最近キャンセル物件情報がちらほらと入っていませんか？　
先高感を期待して無理して買ったのに．．．、騙された〜ってワケ。

[817: 匿名さん]

>>816
キャンセルどころか売れ残りがいっぱいの区もあるよ。
不便なところが多いから、賃貸に切り替えるのも大変。

さらに、都心部で最近多いのは、
高値で仕込んだけど、ファミリー層に人気が無く、広めのマンションだと高くなり過ぎて売れない。
狭小の５０ｍ２くらいのにして、坪単価を高くして、５０００万円くらいで売ろうとしてる。
一生独身層狙いなんだが、えてして繁華街隣接で治安が悪いところが多い。売れるはずが無い。

[818: 匿名さん]

私は２８０万で７０平米はバランスの悪い価格だと思う。
７０平米では、３人家族の永住は難しい。
買い手もその辺はわかっていると思う。
一人子供部屋一部屋主寝室、もう一部屋を納戸兼書斎と
しても、ものを捨てる努力をしてどうにか快適に暮らせる広さ。

むしろ同じ価格なら２４０まで下げて広さをとるか
立地を取るなら子供が育つまでは都心の６０平米の２ＬＤＫで暮らし
住み替える方が合理的だと思う。
３年前の安値ならまとめ買いで９０平米でも買えた。
同じ調子で「永住思考」をするのは間違いの元だ。

新婚さんで７０平米の賃貸借りる人は少ないだろう。
大抵は１ＬＤＫ５０平米前後からじゃないのかな。
２３区内で月坪８０００円でも１３万の家賃だ。
だから、７０平米で３人家族で丁度いいと思いがちだが
これが狭い。
一坪３．３㎡あればＷＩＣができる。３坪１０平米あれば部屋が
増える。５坪１６．５平米あれば水周りがひろくなり各部屋の
収納が増してリビングにゆとりが出る。
９坪３０平米増せばおそらく永住できる広さだろう。

[819: 匿名さん]

５０平米の１ＬＤＫは、「一生独身」ターゲットばかりではないよ。
いろんなニーズがある。まずは地方の金持ちが子弟の東京の
通学兼、東京でのホテル代わりに使い
子供が東京で暮らせばそのまま住む。その後は賃貸に出す。
独身キャリアウーマン（死語？）は借りるより買ったほうが得だから
せっせと買っている。
結婚したら売ればいいしローン借り替えて賃貸に出してもいい。
とにかくマンションって都心に近いなら持っていて邪魔にはならん。
問題は駅から近いか。将来事務所使用もありうる立地か・・という
あたりだろうね。

[820: 匿名さん]

＞818
坪250で80平米という組み合わせのほうがまだバランスがいいですよね。
80平米でも「永住OK」と言い切れる訳ではありませんが、この10平米の差は結構大きいと思います。

[821: 匿名さん]

>>820
まあ、その近辺ってことで合意が得られたわけだ。

その辺りのレベルで都心に近いところを探そう！

[822: 匿名さん]

坪250万×80平米＝6000万くらい

な〜んか、例の方がお書きになる物件価格のような…

[823: 匿名さん]

>>818
豊洲で68平米の3LDKを売っている物件があったが子持ちにとっては厳しいと思ったな。
一昔前の団地と思えば住めないこともないと思うけど、やはり理想としては100平米ぐらいは欲しいね。
（あくまで理想だけど。）
今はマンションブームだけど、10年後ぐらいに子供も成長して部屋が狭くなったと感じ始める団塊Jrをターゲットにした戸建てブームが起きたりして。

[824: 匿名さん]

庶民リーマンにとっては80平米で6000万ぐらいがちょうどいい価格のような気も。
あ、城東とか言うつもりはないです（笑）

[825: 匿名さん]

>>822
今の低金利なら、そこそこのサラリーマンが買えるし、正社員同士の結婚と、共稼ぎが増えれば
さらに購入可能層が増える。都心部で、その近辺の価格帯なら将来性ありですね。

金利が上がると難しくなるから、早めに動いた方が良いでしょうか？

[826: 匿名さん]

＞824
城東はもちろん除外ですね。

[827: 匿名さん]

>>823
通勤の不便ささえ我慢すれば、今の首都圏で戸建の購入は簡単ですよ。
それでも、あまり売れないところを見れば、夫婦で子供１人なら７０ｍ２＋αの広さで
十分だと見ている人が多いのでしょう。

それから大規模マンションになると、共用施設、共用の庭部分が広いですから、
へたな戸建より広い家に住んでいる充実感があるのかな。
高層だと眺望も良いですし。
子供が大きくなったら戸建に住み替えなんてことにならないと思いますよ。

[828: 住まいに詳しい人]

心東４区

江東区　豊洲（パークシティ豊洲　トヨネーゼ）
墨田区　錦糸町（ブリリアタワー東京　キンシチョーゼ）
台東区　秋葉原（タワーレジデンストーキョー　アキバジェンヌ）
荒川区　日暮里（ステーションガーデンタワー　ニッポリーナ）


心東特別区

中央区　勝どき(THE TOKYO TOWERS)
　　　　月島（ライオンズタワー月島）
　　　　佃（センチュリーパークタワー）
　　　　晴海（晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー）

[829: 匿名さん]

おぉっ、日経がザラ場安値更新してる。
ダウは落ち着いてるが。
明日の東京はどうなる？

[830: 匿名さん]

日経平均と２３区価格が連動しているかどうか興味はあるが、
少なくとも不動産業者は気にしてるでしょ。
営業攻勢がトーンダウンするからなぁ。売り手が弱気になってどうすると
叱ってやりたい。もっとガンガン行こうぜ。

[831: 匿名さん]

はい投売り投売り頑張れ、水曜日の人達へ。

[832: 400（参考まで）]

90年代末に2000年ドットコムバブル崩壊→2001年米不況を予測したMorgan Stanley銀行アナリストStephen Roachの予測：今回は前回よりも深刻で米不況が長引く。ヨーロッパと新興国も巻き込まれ、世界不景気が訪れるが、世界的な原料需要低下→価格も低下。
2007年ダボス会議で１人金融危機懸念を表明したNew York University教授Nouriel Roubiniの予測：米景気後退は最低４四半期（2001年の2倍）に及ぶ。
日本輸出企業は、2008年、110円台のドルレートと米内需拡大を当て込んでいる。
ちなみに、Stephen Roachは2002年景気後退説を唱えたが、住宅景気到来ではずした。

[833: 匿名さん]

１２月の契約率の実績で、５千万円超の価格帯については都心部物件が引き続き好調で
（ただし、富裕層層が購入するような超価格帯は、株の下落の影響が今後出てくる）、
西側県境外周区や横浜市のようなイメージ中心で通勤に不便なところの５千万円超は
売れ行きが不振になっている事が分かった。

ここ数年の大量販売で待機組の購入が終了し、よりシビアーな目を持つ購入希望者が増えて
きたことと、少子化による地元需要の減少が原因だろう。
この２つの要因は永続的なものとなり、売れ行き不振地域は今後販売数量の見直しが行われ、
在庫の処分に傾注することとなるだろう。
従って、５千万円超の物件に占める都心部の割合が高くなるとともに、その総数は減少する。

都心部に関しても、売れ筋の坪単価で提供できるところは、開発余地があり、継続的に大量
供給が可能な区に限られてくる。ほんの一部の区に集中して行く傾向は今後さらに強まって
行くだろう。

[834: 匿名さん]

都心部物件が続々と竣工し、実際に人が移り住むようになれば、
都心部のライフスタイルの快適さが広く一般に知れるようになる。
また、マンションの竣工と人の居住は都市の景観そのものを変えて行くだろう。
今後は、年を追う毎に魅力度が増して行くと考えられる。

魅力度が増し、手が届きにくいほどの坪単価になった時点で、都心回帰のスピードは
大きく減速するだろう。一つのエリアが確立される。
１０年後と予測する。

[835: 匿名さん]

>>794

論点をすり代えるな。
高値維持じゃなく、まだまだどんどん高騰すると主張していた連中に
謝罪を求めている。

坪１５００万円とか坪２０００万円とか言ってた人間は、
謙虚に自分の不明と愚弄さを恥じ、他者を徒に惑わせたことに、
心底懺悔すべき。

あまりにも根拠なき妄言、荒唐無稽なデマゴーグでしかないし、
自らの　無知蒙昧さ、無能さ、白痴さや、バカさ加減を露呈しているだけ。

[836: 匿名さん]

自称専門家のマヌケさが際立つね
結局不動産だけみた妄想と願望で形成されたポジショントークの限界なんでしょ

マネーの流れが変わって半年
やっと、イケイケどんどんの高騰主張から高値維持へとトーンダウン
恥を知れといったところで、恥を知らない連中さ

[837: 住まいに詳しい人]

>>836
過去ログを追えばわかると思うが
本物の専門家は昨年の4月ぐらいから警告していたけどね

一般の方には自称専門家と専門家の見分けが付かなかったのかなぁ
　
　
当時は判っていたのは急速な価格上昇による調整の必要性/必然性が問題だったが
その後サブプライム問題も加わって、考えていた以上に深刻な状況に突入してしまったよーで

[838: 匿名さん]

1年前からこのスレ見てるけど，これからどんどん高騰するなんていってた人ほとんどいないと思うけど。
そこまで言うならレス番号出してみてよ。

現実は837の言うとおりだと思う。

[839: 匿名さん]

値下がり派の専門家さんいつから、マンション価格は下がるのですか？
専門家と堂々と名乗って教えてください。

掲示板で懺悔ってどうなんですかね？

[840: 匿名さん]

838そうか？
839みたいに、はやいとこ買ったほうがいいですよ的な
煽りコメントが散見してるように見えるが？
気のせいか

[841: 匿名さん]

よう解らんが。ここ数日騒いでる奴は

「僕があんなに下がるって言ったのに、
みんな言うこと聞かないで反論しただろ！
坪1500いかなかったから僕に謝れ！！！」

って言ってるのか？それとも

「僕ちゃんは君達に煽られなけなしの
お金を使っちゃって大変だよ！！！
気持ちが治まらないから謝罪しろ！」

って感じなのかな？
お子ちゃまですかい？

[842: 匿名さん]

謝れというのは子供っぽいけど、見通しが違ってたなあといってもよいのでは？

[843: 面白そうなのでさん]

謝罪って、罪や過ちをお越し、被害を与えた人たちにわびることでしょ。今回のケースは、だれに被害を与えたのですか？っで、発言内容がどういう論理的帰結を持って特定人物に被害を被ることになったのですか？
　権威ある人がその権威を傘に、嘘の情報を流して、誰かをダマしたというわけではないですし。ある投資対象が上がる下がるを匿名で意見表明しただけで、中傷したわけでもなさそうですし。これが謝罪に値する行為ならば、世界中のすべてのメディアは毎日謝罪ラッシュですね。
　そう考えると、これって単なるあおりか、下層クラスの人の憂さ晴らししか考えられそうにないですね。
　面白そうですので、もっと騒いで下さい（笑）

[844: 匿名さん]

騰がっている時は指くわえて見ているしかできなかった人たちが、その後の予想を超えるサブプライムの問題や、一過性の建築法の改正問題で生じた下落を、鬼の首でも取ったように騒いでいるんでしょ。
３Ａをはじめとする港区の内陸や千代田区等超都心が今後もどんどん下がるなんていうことには
ならないことはわかっていても、坪１５００万なんていう刺激的な言葉が余程勘に触ったのでしょう。

[845: 自称専門家]

私はかつて無知蒙昧で無能で白痴でバカであったがゆえに坪２０００万を
主張しました。申し訳ありません。皆さんを惑わせたことに謝罪しここに
謝罪し懺悔の意味もこめましてここで謹んで自説の訂正をいたします。

坪２０００万は私の妄言でした。バブルははじけて今春以降港区内で
分譲される港区の新築マンションは本来の価値である坪２００万台に
下落いたします。サラリーマンの皆様にもお買い上げいただける状況
になるかと思います

これで許していただけるでしょうか？

[846: 匿名さん]

榊原、藤巻にも言わせたいねｗ

だけどさそう言う人たちって遅かれ早かれ
増田敏男みたいに詐欺で捕まったりして
世間からバッシングされるんじゃないですか。

掲示板で上昇を煽った人だって自分の資産価値の減少
という罰を受けているって
まだ自分の懐を痛めているだけましだよ

まともに受け取った人にも問題あり。
その人物を信じるか信じないかはちゃんとその人の
履歴を見ましょう。
見てご覧よ、長谷川慶太なんてホームページを
閉じちゃったよｗ
はづかしいんだろうなーｗ

まあ流れは変わったってことだよ。
前から言っているけど東京建物の株価が一つの指標になる。
この会社は景気の動向によって20倍くらい株価が変わるからね

[847: 匿名さん]

あ、それから今都心部の特定の場所は値段が落ちないとか言う人
また同じようにバッシングされるからあまりそういうこと言わない方が
いいですよ。

2000年前半の底値は必ず試しに行く確信があります。
その後底抜けるかどうかは知らないけど
市場商品は必ずそういう傾向があるはず
まだその方向に向かって試していません。

なーんて俺も後でバッシングされるかな

こわい、こわいｗ

[848: 匿名さん]

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
を元に２３区の新築マンション価格推移をグラフに表示してみた。
①都心ＳＡ３区（渋谷・千代田・港）
２００５年まで、ファミリーマンションゾーンとは言えず価格帯は
あくまでコンパクトマンションに適したゾーン（３００万〜４００万）
松涛、南平台、広尾、神宮前を擁する「渋谷」が２００６年に一歩
抜けだし、青山、麻布、赤坂、虎ノ門地区をもつ港区が５００万円／坪
神田、秋葉原に足をひっぱられつつも番町、半蔵門を持つ千代田が４５０万円超え
の億ションゾーンに入った。

もはや庶民の購入力などおかまいなしに、このゾーンはニッチな富裕層市場で
価格構成がなされていくと思われる。

[849: 匿名さん]

②都心周辺３区（目黒・文京・新宿）
もともとファミリーゾーンとしての値をつけたことが一度もないエリア
２００４年までの底値でも購入は一般人には難しいゾーンだったはず。
今は完全にコンパクトマンションゾーン。

[850: 匿名さん]

③都心周辺Ｂ１　３区（豊島、世田谷、中央）
ファミリーラインの上限を掠めてきたが今やコンパクトマンションゾーンの
価格帯。世田谷が最もビミョーな雲行き
豊島・中央は昔からコンパクトマンションのメッカ。
世田谷が駅近が減ったことから無理に３ＬＤＫを作って売ったあたりが
現状の最大の問題点だろう。

[851: 匿名さん]

④都心周辺Ｂ２　　（品川・中野・杉並）
中野、品川はコンパクトに移行住み。杉並の私鉄沿線が世田谷同様の
マーケティングミスでファミリーを売って苦戦か。

[852: 匿名さん]

⑤既存住宅地Ａ　（北区　大田区　練馬区）
　ファミリーゾーンの上限を７０㎡３ＬＤＫで乗り切ろうとしているが
　供給数が少ないがゆえになんとか保っている？

[853: 匿名さん]

⑥既存住宅地Ｂ　（台東　江東　板橋）
　完璧なファミリー価格帯ゾーンだったのは２００６年以降２５０万／坪
　ラインを超えてチャレンジに出ている。かつては８０㎡台だった３ＬＤＫが
　７０㎡に寸詰まり。

[854: 匿名さん]

⑦城東５区
　　価格的には、川崎・横浜を下回る割安ファミリーゾーンのメッカ
　　日暮里駅近辺が一部高値。物件の立地格差が激しい。
　　暴落も暴騰も起りえないと思われる安定ゾーン。