23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[751: 匿名さん]

デベも、1995年当時の水準が妥当だと、去年あたり土地を入札して買ってるんじゃないの？
1995年は、値下がり曲面でのマンションブームも想像を超える不景気で底値模索…
その結果、十年調整してしまった。
失われた十年とはいいませんけど、ほぼ十年後、絶望的と思われた価格での売り出し、その恩恵で都心回帰という言葉が持て囃された。
十年の調整期間の最も安い値段ばかりが幽霊のように彷徨う…
都心回帰への終焉を迎えたことは、売る側が都心回帰なんて言葉を使わなくなったよね
足立区でも板橋区でも、東京を打ち出して販売してるよ
あの十年は幻だったんですよ。といわれても素直に幻とは思えないのは分かりますけどね
下がるという方は、2004年のオンパレードと今の相場をバブルといいますけど…

[752: 匿名さん]

748
>今、レクサスがどういう販売してるか知ってる？
知らない、教えて

[753: 匿名さん]

>749
確かに、1996年に世田谷の新築物件買ったら、
その後出た新築は値下がりしました。
グラフによく現れてますね。

[754: 匿名さん]

発表は２００２年ですが、過去の供給量推移は下記が一番ロングタームで示しています。
２００２年までの東京（・・２３区ではない、神奈川・千葉・埼玉の供給比率も出ています。
http://www.mizuhocbk.co.jp/pdf/industry/1007_02.pdf

[755: 匿名さん]

>751

デベも自分の株価が1995年水準になっていないのに
マンションだけ1995年水準で売るなんて言わないでしょう。

簡単に言えば読みを間違えたんですよ。
それだけに大きな反動になって出ますよ。

マンションは投げ売って身軽になるのがもっとも考えうる
対処法でしょうね。

現に見通しを誤った外資は今みんなそうしていますよ

[756: 匿名さん]

１９９５年の日経平均がおいくらかご存知なくておっしゃっているんでしょう。
株価とマンション価格は連動しません。
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/8/8d/Nikkei_225(1970-).png/800px-Nikkei_225(1970-).png

[757: 匿名さん]

リンク失敗。下記をごらんください。

世界同時株安で世界同時不動産安にはならん。

[758: 匿名さん]

1995年の株価は今の株価の約1.5倍ですね。やはり今より高いですね
ただし、不動産会社の価格は今の価格より低いものも見受けられますね。

株価と連動しないとは言いますが、景気とは地価も株価も連動するわけで、
相関はないとは言えないと思いますよ。

現代では投機資金が不動産に多く入っていますからなおさらだと思いますよ。

[759: 匿名さん]

地価と株価の連動は多分個別のケースを見ればわかると思います。

例えばサブプライムの前のアメリカは余剰資金を土地に入れていました。
狩猟民族であるアメリカ人が土地へのこだわりを持つことがないことから
過去において土地が投機商品となったことはありませんでした。

しかし信用創造により行き場を失ったマネーは彼らが今まで投機商品とした
ことがなかった商品、土地等へも入っていきました。

これらの商品、土地は現在見てもわかるとおり、景気の動向に敏感で
NYダウとある程度の相関があるとみてもいいと思います。(一直線ではないにしろ)

一方、日本の場合は土地を投機として扱うようにバブル以降なったところがありますから
景気の動向とは深い相関があるはずです。

ですから景気動向の背景を知った上で、限定した時期、限定した市場(新興or225)
と地価を比べてみれば当然相関はあると思いますよ。
当然ご存知だと思いますが、地価は流動性が低いためにゆっくりとした後から
追いかけていくような動きになりますが、、、200日移動平均線みたいな動き？？？
確かにlinearな相関ではないかもしれないですけどね。

こんなところでご理解いただけますでしょうか。

[760: 匿名さん]

そうですかねぇ

[763: 通りすがり]

16年分都内の家賃発生したこと考えると
あまり変わりなさそうですね〜。
年の家賃ざっくり年250万として4000万円
ですからね。うーん、悩ましい・・

[764: 匿名さん]

>>760
不動産価格と株価は連動しますよ。
富裕層の買い意欲はもろリンクするから、いわゆる高額のところ、高級住宅地と称されて
いるところの下げは間違いなく大きくなります。
しかし、地道に仕事をしているサラリーマン層、ただし能力が高く、それなりの高年収の
人達が買う価格帯、すなわち５〜７千万円のマンションについては、ほとんど影響が無い
と思われます。
よく考えなければいけない点は、
①これら価格帯の購入者は明らかに都心回帰を目指している
②都心回帰を原動力にして、東京の都市構造が明らかに変わろうとしている。
そう考えて行けば、目指すべき方向は自ずから分かってきます。

人が移動すれば街は変わって行くし、その現実を目の当たりに見たり、実際住んでいる人の
話を聞いたり、これから知る機会は加速度的に増えて行くと思います。
流れはすでに決まってしまっていると思います。

[765: 匿名さん]

>>764
またあなたですか。。。

[766: 物件比較中さん]

「能力が高く、それなりの高年収の人達」は先安感が強くなったマンションの購入
を手控えるようになるので、「５〜７千万円のマンションについては」一番影響を
受けて　売れ残り→値崩れ　となると考えるのが普通でしょう。
また、埋め立てや規制緩和で都心のマンション用地は「生産」されています。
都心の地価の値を吊り上げた外資が撤退している（東証REIT指数は2007年5月の2600
が2008年1月22日（今日）には1450へと下げている）ことを考えれば、相場の流れ
は猿でもわかる。

[767: 匿名さん]

>>766
２００６年の首都圏マンション販売数量は７４４６３戸で内価格帯５〜７千万円は１１４５８戸で
占有率は１５．４％でした。
対して２００７年は、首都圏マンション販売数量６１０２１戸で内価格帯５〜７千万円は
１３０８２戸で占有率は２１．４％でした。
昨年に比べ契約率は下がっていますが、全体の販売数量が減って行く中で、安定的に１万２千戸
前後は売れる社会情勢だと思われます。
実需であり、能力があり所得も安定している層と言えます。
不動産業界としてはこの層が今後のメインターゲットになります。

実需とは、年齢的、家族構成的に持ち家が欲しくなっていると云うことです。
都心に近接し、しかもこの価格帯で、将来性もあるとなれば、
売れ残り→値崩れと言う発想にはならず、実需をベースとした息の長い購入→人口移動→
地域の発展が続くでしょう。
しかし、焦る必要はありません。少なくともここ５年は実需に応じられるだけの供給が続く
と思われましから。

[768: 匿名さん]

大規模マンションへの子育て支援施設の併設、
都および区による商店街空店舗利用による子育て支援施設の新設と、
都心部はますます子育てに便利になって行きます。

優秀な女性に辞めず、勤めてもらいたいと云う要望は、これからも年々高まって行きます。
職場に近く、職住近接、子育て支援施設も充実・集中的に整備される都心部に対する需要は
一時的なものでは無く、永続的なものと考えたほうが正しいでしょう。

さらには、一流と言われる各企業の本社でも託児施設を作っていますし、
やはり、集中と集積は高度なサービスを実現します。

[769: 匿名さん]

なんで抽象的なバズトークや
一のことを十で表現するマルチトークはＯＫで
的確な反論で論破されそうな内容だと削除されちゃうの？
どんなバイアスが望みなの？

[770: 匿名さん]

都心のレジは２−３割下げますね。
それを調整と呼ぶか暴落と呼ぶかは各主体の借金事情にもよるでしょう。
今、逼迫している人／会社ってどこですか？

[771: 匿名さん]

半年以内に日経平均が7000円台になるだろう！
いや6000円台も有り得る！？

[772: 匿名さん]

実需の人は別に値上がりを求めているわけじゃなくて、
自分が住む地域の発展と利便性の向上を求めているんです。
不動産価格は本来その向上度合いを測る物差しとして使われるべきで、
何の変化も無い、もしくは逆に地域力が低下しているのに不動産価格が上がっているような
ところはバブルと言えるでしょう。
今まさにその選別が行われて、売れないところが出てきているのでしょう。
焦ってへんなところ（将来性が無いところ）を購入するくらいなら、もっと待つ方がいいと
考えている人が増えました。これは金利上昇不安が無くなったのが大きいいでしょうね。

[773: 匿名さん]

人口減少、給与減、世界的金融収縮
これだけ条件があわさるとさがるんじゃないかな？
実際供給がへっているにもかかわらず、在庫増、契約率減少ですし

小売業の売り上げも減少、自動車も売れない状態で、マンションがうれつづけるかというと。。。

[774: 匿名さん]

FRB来たね。
カラ売ってた人は明日要注意だよ。
欧州は戻ってる。
さぁ今からNYだ。

[775: 匿名さん]

>>773
年収１千万円以上の人が増えて、中間層が減って、低所得層が増えているこれが現実です。
それから、高所得サラリーマンは正社員の女性と結婚して、共稼ぎする確率が高く、
世帯所得は昔より上がっています。
高所得サラリーマンカップル、子供１人、都心部マンションん居住。これが典型的なスタイルです。
このスタイルは、労働力が不足し、女性の職場進出がさらに進むと、ますます増えます。
だから都心部マンション価格帯５〜７千万円への需要は安定的に増えると予測できます。

[776: 匿名さん]

日経平均が6000円にでもなったに日はどうなるのでしょうか？
バブルはじけた最安値は8000円台でしたよね。
それはないと思うのですが、仮にそうなったら投資に失敗した自己破産組や、
リストラされたりボーナスカットにより自宅を手放すケースが激増しますよ。

[777: 匿名さん]

ＦＲＢが０．７５％緊急利下げしましたね。今のところ市場の反応はイマイチです。日本はこのサブプライムであまりにも無策すぎ。日銀も出来る範囲内（０．２５％）で下げたほうが良いよ。住宅市況にもインパクトありますし。

[778: 匿名さん]

>>776
>バブルはじけた最安値は8000円台でしたよね。
8000台じゃねーよ。
若造が。。。

[779: 匿名さん]

２００３年４月２８日の７，６０７円です。

[780: 匿名さん]

最安値は7603だけどね。

[783: 匿名さん]

＞775
＞都心部マンション価格帯５〜７千万円への需要は安定的に増えると予測できます

概ね納得できます。
ただし城東は除きますが。

[784: 匿名さん]

年収１千万以上のひとと世帯の割合は、多少増えてはいるがそれほど顕著には
変わってないよ。割合(数）が増えるんじゃなくて、一部の比較的高所得のひと
や世帯の所得があがってる。そうした高所得者が何軒も所有するのでなければ、
市場は広がらない。

しかもなかにはフロー長者が結構含まれていて、こうしたひとや世帯は所得が不
安定な傾向があるでしょ。だからキャッシュか比較的短期間の返済で買える範囲
に価格が限定されてしまうんだよ。となると安定した信用創造の循環で高額物件
市場が伸びるということにはならないよ。５〜７千万だと高額物件とはいえない
かもしれないけど。

[785: 匿名さん]

だれも城東を含めたりしていませんよ。城東は都心でも都心部でもなく将来性のない筆頭です。
５〜７千万円代を維持することは不可能なことが予測できます。

[786: 匿名さん]

＞785
783です。失礼しました。

＞城東は都心でも都心部でもなく将来性のない筆頭です。５〜７千万円代を維持することは不可能なことが予測できます。

まさにおっしゃる通りだと思います。

[787: 住まいに詳しい人]

>>760
供給数の安定していない郊外を排除し
23区だけで平均坪単価を採るこんな感じです
相関係数も0.81ぐらいありますよ

[788: 匿名さん]

月ごとの物件格差を慣らして平均値にまとめていかないと、物件単位の
出る時期は任意なので、ばらつきを年間でならして平均値にすべきでしょう。
ならした数字ならわたしの図とおなじ。

[789: 匿名さん]

ですからね。株価というボラティリティの高い指標と
仕込から完成まで２年はゆうにかかるマンション販売価格の
スピード感が違う。
かたやデートレーダーがしのぎを削り、かたや、お客さん車売ってもらわんと
ローンとおりませんわ。とかだらだらやっているペース。
そん世界が「相関関係」あったらえらいことだ。
相模原のマンション価格も、赤坂のマンション価格も株価に暗所ン影響される？
いやぁマンションは極めてローカルな製剤の話だ。そうおもうけどね。

２００３年に相続でｒ少しの株を取得して２００４に一部をマンションの
頭金にあてた。その後２００６年に残りの株が上がっていたのでもう一室買った。
株があがっちゃえば、買うって話にはなるかもね。

でもみんなが株で自己資金増やしてないから歌舞が下がれば売れないってことも
なさそうじゃないのかね。

[790: 匿名さん]

不動産価格と株価は連動しますよ。
富裕層の買い意欲はもろリンクするから、いわゆる高額のところ、高級住宅地と称されて
いるところの下げは間違いなく大きくなります。
しかし、地道に仕事をしているサラリーマン層、ただし能力が高く、それなりの高年収の
人達が買う価格帯、すなわち５〜７千万円のマンションについては、ほとんど影響が無い
と思われます。
よく考えなければいけない点は、
①これら価格帯の購入者は明らかに都心回帰を目指している
②都心回帰を原動力にして、東京の都市構造が明らかに変わろうとしている。
そう考えて行けば、目指すべき方向は自ずから分かってきます。

人が移動すれば街は変わって行くし、その現実を目の当たりに見たり、実際住んでいる人の
話を聞いたり、これから知る機会は加速度的に増えて行くと思います。
流れはすでに決まってしまっていると思います。

[791: 匿名さん]

中古不動産物件９割が売れ残り、成約量は減少中　上海


http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2008&d=0122&f=business_...

[792: 匿名さん]

No.439 by 投資銀行家さん　　2007/07/21(土) 09:30

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）

[793: 匿名さん]

下記発言者の方々、現状認識を開陳願います。最近分譲の赤坂タワー物件等でも、坪単価１０００万円はおろか、５００−６００万円程度でもあっぷあっぷみたいですよｗ　１５００万円なんぞとほざいていた白痴さん、公開の場での釈明・謝罪を要求します。


「まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。」

「家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。 」

「青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。」

「でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！ 」

「部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。 」

「広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。」

「いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。 」

「いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。 」

「俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。 」

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。 」

「ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。 」

「最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。」

「相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。」

[794: 匿名さん]

株が暴落し突然強気になった人がいますね。

私は都心高値維持論者ですが，謝罪するつもりはまったくありませんよ。

赤坂PTも最初の発表から多少下げたというだけで，去年発売された虎ノ門や，赤坂TRより上がっていることは確か。

[795: 匿名さん]

株価と不動産が連動していないという
小学生のようなトンデモ論に反応しただけだろ
日本の不動産を語るまえに、海外で生活するなりして
競争力のなさを体感したほうがいいのではないかと…

今まで都心近くのタワーマンションはテレビで宣伝をしなくても売れました、
でも去年の後半あたりから特に城東の物件が目立っています、
売れなくなって来ており業者が焦っているちゅう表れでしょう、
高額の CM 料をとるマドンナの物件を買うのはドシロウトだと。

さらに焦りの表れか、存在価値自体がモンキービジネスの補完作業である
不動産の業界団体が、趣味の悪いオッサンたちを使ってCMまで流し出した
ＣＭが末期症状の表れなのはデフォ＝割高でもある
いつぞやの時代と違って選択肢もある

[796: 匿名さん]

城東の物件ＣＭは以前から高額タレントを使ってますよ。
錦糸町の外タレとか豊洲の有名俳優たちとかね。
別に去年に目立ち始めたわけではありません。

[797: 匿名さん]

個人で、ファンドで儲かるケースは稀だと思います。
真の富裕層は、ファンドは好みません。
株式相場も然りです。
根拠にはなりませんが、私は、1992年証券会社に入社しました。
5年ほどで退職した程度の経験ですから当てにならないかもしれません。

不動産の証券化が不動産市場をリードしましたけど
その資金の出所は？
誰が損をしているのか？
資金提供者の減少と書かれている方がいますが、資金提供者はもういないと考えるのは普通です。
これで、無駄なバブルは発生しません。

経済の仕組みを理解せずに資金を提供してしまう方や株式の仕組みを理解せずに相場に手を出してしまう方が多いから…
但し、株は相場が下がっても儲けることは可能です。

個人で不動産で利益を転売をと考える人も今後減少傾向になるでしょう。
これで、無駄なバブルは発生しません。

あとは、実需で、東京23区の価値があるのか？ないのか？

不動産リートの役目は終わったと考えても即下落は無いんですよ。

[798: 匿名さん]

また抽象的な…
真の富裕層とか、恥ずかしくないのか

760で、結論でてるし

[799: 匿名さん]

>>790
うぉ、デジャヴュか！？
と思ったら、なんだ>>764のコピペじゃないか。
関係者が必死になって見苦しいレスを繰り返すと
「あの地域」の将来性がないことを自覚していて焦りが出てきてるんだな〜
と伝わってきますよ。

[800: 匿名さん]

高収入サラリーマンの集中居住w?
デベとと、デベがスポンサーのマスコミとが作り上げたイメージに
踊らされてその気になっている滑稽な様は、スイーツ（笑）に通じるものがあるね。

「都心部（笑）」
「職住近接（笑）」
「都市生活文化（笑）」
「都市構造の変革（笑）」
「城東（笑）」