23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[742: 匿名さん]

>>740
実際には、このグラフに
２３区マンション販売平米価格（坪単価でも可）を重ね
バーチャートを２３区、都下、神奈川・埼玉・千葉に
塗り分ければなおよくわかりますよ。
そこまで見れば、バブルの影響の高値は２３区では
９４年までに下げ止まって横ばい。郊外はその後も下落
という構図がみてとれます。

それ以上に強調したいのは、首都圏水準で今の価格が
１９９５年水準ということです。
これは、下落した郊外を含めて地価が持ち直した証じゃ
ないですか。
団塊世代は８０年代に買った郊外の戸建を丁度買値で
売れて喜んでいるらしい。
ひとつの世代の懐具合で地価が都合よく動くと考えたんでは
経済破綻してしまいます。
首都圏のマンション価格のフェアバリュー適正水準というのは
長期的にみていまのあたりでとどまるのが丁度いいと
思いますよ。

だいたい経済成長していないなかで、安定するのが正しい
わけで上昇もおかしいけど下落も変です。


貴重な資料と書いたのは、１５年スパンで価格と供給の動きを
グラフ化したものが公にでてこなかったからです。
地価はいくらでもありましたが、マンション価格で出てきたのはおそらく
これがはじめてだと思います。

[743: 匿名さん]

建築確認の件で堰きとめられれていた物件が、
緩和で一気に着工竣工し、市場に溢れる懸念は大きいのではないでしょうか？
デベも現状在庫かかえながら我慢してきているので、審査が通るようになれば
どんどん建てて利益出さないわけにはいかないでしょうしね。

都心部がいまなんとか持ちこたえているのは、
需要が細る中上記の理由で供給が絞られてきたからで、
ここに大量供給が行われるとバランスが崩れて、
トレンドは一気に下落方向に向かうと思われますが。

業界の再編を含めて考えると、審査は厳しいままにしておいたほうが、
安定供給、安易な新規参入の阻止のためにもよかったのかも。
規制緩和の流れの中で理解を得られにくいとは思うけれども。

[744: 匿名さん]

世界的な信用収縮が始まったばかりの今マンション買うのは有り得ないな
3年待てば2004年レベルまで落ちるだろ

[745: 匿名さん]

バブルだフェアバリューだといったところで
市場そのものが水準感を失ってしまえば意味を成さない言葉

そもそも見識を与えてくれるはずの
不動産学者とかすら居ないモンキービジネスでしかない

信用で売ってたモノラインの破綻危機真っ最中である金融ですら
日本の不動産よりマトモといえる

車は負債との認識が広がり売れなくなった
不動産も似たような状況にある

経済の発展には百花繚乱の多様性とダイナミズムが必要だと考えると
とても自然な流れではある

[746: 匿名さん]

２３区ベースの価格推移をグラフにしてみました。
出所は
http://www.value-workers.com/condo-data/11.transition%20of%20average%2...

[747: 匿名さん]

神奈川（横浜・川崎）と比較してみてください。
出所は同じ

[748: 匿名さん]

山高ければ谷深かったね
バブル時は、普通の個人が23区に住もうなんて人は少なかったのよ
バブルに踊った人は別ね
2004年のマンション価格は、夜明け前が一番暗いって感じだったんだよね
これからは、横ばいが理想だね

供給過剰で暴落ってのは、普通考えられない。
車が負債と認識？
今、レクサスがどういう販売してるか知ってる？

売る側だって考えるでしょ
中小デベだって、生き残る為に選択が迫られるでしょ

[749: 匿名さん]

こちらで話題に上ることの多い世田谷・江東・港・文京について
上記のデータをグラフ化しました。
出所は同じ。
驚いたことに、１９９２年あたりになると港区は販売数ゼロなんですね。
そりゃそうだ。・・・ということでデータは１９９３年以降
数値が、東京カンテイより現時点安めなのは竣工ベースで販売価格を累計する
か販売時点累計かの差だと思われます。

ここから伺えるのは、２３区の底値は二段で今後は大きく変動はなく
当面は一段底（１９９５年水準）を維持しそうな気がします。
二段底は、需給バランスが招いた結果なので、現状の供給量でまた
二段目に戻るのは難しいのではないでしょうか。

[750: 匿名さん]

バブル期というのは、１９８６年〜１９９８年というのが正しい説のようです。
９０年〜９１年は高値でほとんど取引がなくなっていた。
郊外や城東での億ション建設があったのがこの頃
崩壊は１９９１年〜で下げ止まりは１９９５年
それ以降のマンションブームでマンション買った人がほとんど
ではないですかね。
首都圏のストックの１／３は１９９５年以降の供給と言われています。

日本のマンションストックが３００万戸として、８万戸ベースで
１４年、１００万戸を超す量ですよ。

そのまえの地価高騰期１９８０年〜１９８５年でも
２３区でマンション買えるサラリーマンは少なかったですよ。
マンションは狭くて高いもの・・・これが当時の常識。
１９８４年の新玉川線駅徒歩８分の物件価格が７０平米で４０００万弱
消費者物価指数が８３（現状１００）としても坪単価２３０万程度の
感覚なのですが、なにしろ金利が５％〜７％という時代。
３０年ローンが最長ということもあって公団分譲が人気の時代でしたね。

ですから築２０年のストック全体から考えても１９９５年水準の現在の
お値段は決して高いと文句をつける水準とは思えません。

[751: 匿名さん]

デベも、1995年当時の水準が妥当だと、去年あたり土地を入札して買ってるんじゃないの？
1995年は、値下がり曲面でのマンションブームも想像を超える不景気で底値模索…
その結果、十年調整してしまった。
失われた十年とはいいませんけど、ほぼ十年後、絶望的と思われた価格での売り出し、その恩恵で都心回帰という言葉が持て囃された。
十年の調整期間の最も安い値段ばかりが幽霊のように彷徨う…
都心回帰への終焉を迎えたことは、売る側が都心回帰なんて言葉を使わなくなったよね
足立区でも板橋区でも、東京を打ち出して販売してるよ
あの十年は幻だったんですよ。といわれても素直に幻とは思えないのは分かりますけどね
下がるという方は、2004年のオンパレードと今の相場をバブルといいますけど…

[752: 匿名さん]

748
>今、レクサスがどういう販売してるか知ってる？
知らない、教えて

[753: 匿名さん]

>749
確かに、1996年に世田谷の新築物件買ったら、
その後出た新築は値下がりしました。
グラフによく現れてますね。

[754: 匿名さん]

発表は２００２年ですが、過去の供給量推移は下記が一番ロングタームで示しています。
２００２年までの東京（・・２３区ではない、神奈川・千葉・埼玉の供給比率も出ています。
http://www.mizuhocbk.co.jp/pdf/industry/1007_02.pdf

[755: 匿名さん]

>751

デベも自分の株価が1995年水準になっていないのに
マンションだけ1995年水準で売るなんて言わないでしょう。

簡単に言えば読みを間違えたんですよ。
それだけに大きな反動になって出ますよ。

マンションは投げ売って身軽になるのがもっとも考えうる
対処法でしょうね。

現に見通しを誤った外資は今みんなそうしていますよ

[756: 匿名さん]

１９９５年の日経平均がおいくらかご存知なくておっしゃっているんでしょう。
株価とマンション価格は連動しません。
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/8/8d/Nikkei_225(1970-).png/800px-Nikkei_225(1970-).png

[757: 匿名さん]

リンク失敗。下記をごらんください。

世界同時株安で世界同時不動産安にはならん。

[758: 匿名さん]

1995年の株価は今の株価の約1.5倍ですね。やはり今より高いですね
ただし、不動産会社の価格は今の価格より低いものも見受けられますね。

株価と連動しないとは言いますが、景気とは地価も株価も連動するわけで、
相関はないとは言えないと思いますよ。

現代では投機資金が不動産に多く入っていますからなおさらだと思いますよ。

[759: 匿名さん]

地価と株価の連動は多分個別のケースを見ればわかると思います。

例えばサブプライムの前のアメリカは余剰資金を土地に入れていました。
狩猟民族であるアメリカ人が土地へのこだわりを持つことがないことから
過去において土地が投機商品となったことはありませんでした。

しかし信用創造により行き場を失ったマネーは彼らが今まで投機商品とした
ことがなかった商品、土地等へも入っていきました。

これらの商品、土地は現在見てもわかるとおり、景気の動向に敏感で
NYダウとある程度の相関があるとみてもいいと思います。(一直線ではないにしろ)

一方、日本の場合は土地を投機として扱うようにバブル以降なったところがありますから
景気の動向とは深い相関があるはずです。

ですから景気動向の背景を知った上で、限定した時期、限定した市場(新興or225)
と地価を比べてみれば当然相関はあると思いますよ。
当然ご存知だと思いますが、地価は流動性が低いためにゆっくりとした後から
追いかけていくような動きになりますが、、、200日移動平均線みたいな動き？？？
確かにlinearな相関ではないかもしれないですけどね。

こんなところでご理解いただけますでしょうか。

[760: 匿名さん]

そうですかねぇ