23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[701: 匿名さん]

よくわからないけど、キャピタルゲイン狙いで不動産を
買う人ってどういう発想してるのかね。
まず、短期譲渡益課税で４割近く税金でもっていかれるだろう？
自宅を売って儲けようよいうなら、そりゃ確かにインカムのない
危険な賭けだね。
不動産投資というのは、お金に余裕のある人がやること。
もちろん他にも運用をやったうえでの話だ。
レバレッジそこそこに７〜８％のネット利回りで２０年近くは
持ち続ける。

[702: 匿名さん]

１９９４年のマンション価格

恵比寿ガーデンテラス壱番館（１９９４年）
１ＬＤＫ５５．４１㎡
６０４０万円〜７７７０万円
坪単価　３６０万円〜４６３万円

グランディ代官山
代官山駅徒歩６分
６９４０万円
１ＬＤＫ　４５．４５㎡
坪単価　５０４万円

イトーピア麻布
港区南麻布
当時田町駅徒歩１６分
１ＬＤＫ４３．４２㎡
４３００万円〜５９００万円
坪単価３２７万〜４４８万円

イトーピア幡ヶ谷
６０．５２㎡　６６８０万円
３６４万円

幡ヶ谷徒歩５分
５５．９２㎡　２ＤＫ＋Ｓ
５６１２万円
坪単価　３３１万円

イトーピア目黒青葉台
５１．６８〜６７．１１㎡
５２９０〜７３７４万円
３３８〜３６３万円／坪

パリオ護国寺
東池袋徒歩５分
２ＬＤＫ　５０．６㎡
４８８０万円
３１８万円／坪

シーアイマンション東中野
東中野駅徒歩８分
４６２０〜６４８０万円
５５．１７〜６８．９２㎡
２７６万〜３１０万

目黒駅徒歩１２分
１ＬＤＫ４１．５５㎡
４８９０万円
坪単価　３８８万円／坪

池上線沿線駅徒歩５分
６０３６万円
５６．１０㎡
坪単価　３５５万

矢崎葉子　氏の著作から抜粋

[703: 匿名さん]

不動産経済研究所から年間の統計が出ました。
みなさんが一番興味ある、高所得サラリーマンファミリー層が購入主体である価格帯５〜７千万円
のマンションについて分析・考察しました。

２００６年の首都圏マンション販売数量は７４４６３戸で内価格帯５〜７千万円は１１４５８戸で
占有率は１５．４％でした。
対して２００７年は、首都圏マンション販売数量６１０２１戸で内価格帯５〜７千万円は
１３０８２戸で占有率は２１．４％でした。
昨年に比べ成約率は下がっていますが、全体の販売数量が減って行く中で、安定的に１万２千戸
前後は売れる社会情勢だと思われます。
>>697さんがおっしゃる通りで、全体が収縮する中での二極化です。

次に、成約率に関し分析してみます。年間集計では成約率が出ていないので、
直近である１２月をみます。
http://www.fudouken.jp/web/pdf/kisha_hp/2007/syuto/syuto.pdf
成約率は全体でとうとう６０％を割ってしまいました。全体で５９．３％
２３区６２．０％、市部４７．６％、神奈川県５８．２％、埼玉県７１．４％、千葉県６０．１％
価格帯５〜７千万円について、販売数量が多い２３区と神奈川県について見ると極端な差と
なりました。２３区４７０／７５３＝６２．４％、神奈川県２４６／６７２＝３６．６％。
この価格帯は都心部しか売れず、２３区の県境外周区、神奈川県はかなり苦戦しているようです。
２３区の数字も都心部だけで見ればぐんと良くなると推測されます。

ちなみに神奈川県の年末在庫は、０５年末１５８８戸、０６年末２２５１戸、０７年末３１１４戸
と急増しています。都心回帰が定着して、地元民のみの需要となった近郊、郊外は高額物件が
数売れない状況になってしまったようです。

[704: 匿名さん]

ココロコス東京久米川のサイト見てきた。
志村けんで有名な東村山ね。良い環境だ。
だけど、23区じゃないからスレとは関係なし。

[705: 匿名さん]

>>703
すみませんが契約率の定義を教えてください。

【集客数と成約率】
集客数とは、マンションの販売センターに訪れた来客数のこと。成約率とは、来客数に対して、成約した顧客の割合。どこのマンションでも、マンション販売総戸数の10倍の来客数があると、その10分の1が成約するといわれ、この数字を目標に販促努力を行う。住宅は、地縁との関連が深い商品なので、販売総戸数の10倍の集客数を目指すためには、マンションの周辺エリアに、どれぐらいの情報を流せばよいかが広告計画の重要なテーマになっている。
成約率をあげるのは、販売センターでの顧客対応の技術に負うところも大きい。
http://www.sumaikaitai.com/minamioosawa/index.html

これと初月成約率とはどう違うのかな。

[706: 匿名さん]

>>705
×契約率
○成約率

[707: 匿名さん]

>>703
お詳しそうなのでついでにお聞きします。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html
この数字は、販売開始の当初の月の成約件数／販売戸数という意味でしょうか。
期わけ販売で４割も売れないというのは大変な事態ですよね。
横浜西区なんて３３％の年はその後どうなっちゃったんでしょうね。

[708: 匿名さん]

直近１１月の申し込み率
神奈川県に限らず、県境外周区は軒並み討ち死に。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％
ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか、
県境外周区をぐるりと調べると
大田区２４件中７件２９％、世田谷区４３件中１６件３７％、杉並区２４件中１０件４２％、
練馬区２０件中７件３５％、板橋区１８件中５件２８％、北区７件中４件５７％
足立区３９件中１１件２８％、葛飾区２０件中３件１５％、江戸川区２５件中３件１２％
専門家が内陸部のタワー型マンションは苦戦すると予想してた。郊外の田舎でタワー建てても
駅近じゃない限り意味無し。

[709: 匿名さん]

都心部居住の魅力は増す一方です。格差が出て来るのも仕方が無いでしょう。

大手銀行が相次いで育児支援制度を拡充している。みずほフィナンシャルグループ（ＦＧ）は
８月に２カ所目となる社内託児所を東京・丸の内に開設する。三菱東京ＵＦＪ銀行や三井住友銀行
も託児費用の補助制度などを導入している。団塊世代の大量退職を背景に、大手銀行は新卒者の
大量採用を再開しており、育児と仕事を両立できる制度を充実させることで、優秀な人材の確保
につなげる狙いだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080120-00000920-san-bus_all

[710: 匿名さん]

託児所の前に株価をなんとかしてもらいたいもんだが。＞みずほ

[711: 匿名さん]

708
先月まで好調だった横浜川崎も落ちてるじゃん
去年の夏ごろから住宅ファンドの風向きが変わって
実需不動産への波及の遅効性を眺めることができた
これからも興味が沸くね

[712: サラリーマンさん]

都心部マンションにまだまだ供給余力があるから、だれも慌てない。
豊洲が終われば、晴海と有明。江東区のマンション規制も解除されたし、
向こう５年はじっくり構えていても大丈夫。
金利が上がる可能性も遠のいた。
２０１１年にはデジタルタワーができるし、まだまだ東京は変わって行きそう。
みなさんじっくり行きましょう。

[713: 匿名さん]

郊外売れない。デベさん２３区内で稼がないと日干しになっちゃう。
マンションの裏、マンションの前、マンションの間、
建てられるところには隙間なくぎっちりと建つのでしょう。

[714: 匿名さん]

>>711
超割高の西側近郊と隣接している武蔵小杉は売れ続けると思うけど、ＭＭ、田園都市線沿線は完全なローカルマーケットになってしまったのかな？
売れるところと、売れないところが極端だよな。
これって値崩れの前兆？

[715: 住まいに詳しい人]

>>683
>そうですか。平均坪単価４５８万円でしたか。出所は確かですか？虎ノ門タワーレジデンス
>も４００万以下で値ごろ感があったと記憶していますが、思い違いですかね。

工業市場研究所に公開データがありました
http://www.kohken-net.co.jp/rr_div/re200609.html

ちなみに『虎ノ門タワーレジデンス』の平均坪単価は＠491万円です

[716: 匿名さん]

田園都市線、横浜市、即入居可で検索したら４０件中１６件もヒットしたよ。
スレとは関係ないけど、何か大変なことが起こりつつあるような・・
需要に合わせた供給量にしないとどうしようもないよ。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=14&md=...

[717: 匿名さん]

中古物件の新聞折込広告が増えていませんか？
マンションも戸建も投資用物件も全て増えているようです。
これって売り急ぎですかね？

[719: 匿名さん]

>>719
どこの話されてます？北綾瀬ですか飛田給のはなしですかね。

[720: 匿名さん]

戸建売れないからアパートどんどん建てて投資用として売り出しているし、都心部は高層マンションに独身族がルームシェアして部屋借りてるから賃貸物件は大幅な供給過剰でしょうか。アパートやマンション経営は赤信号じゃないですか？

[721: 匿名さん]

通販大家さん…

[722: 匿名さん]

普通のリーマンの僕でも１億超のローン組んで一棟買いできるんですか。

[723: 匿名さん]

>>714
まだまだ何棟も供給予定があるし価格も高い武蔵小杉が、
売れ行きの落ちている神奈川の中で、
これからも売れ続けると予想するのはどうですかね。

[724: 匿名さん]

中古物件の新聞折込広告が増えてるのは季節的要因。

年度末は毎年、中古物件が売買されるピークの時期だから。

[725: 匿名さん]

>>688 はっきり言って豊島区と新宿区は時代から外れているので、どうかなと思う。

おやおや、また素人さんの妄言ですか。
豊島区と新宿区は、住宅エリアのイメージが少ないから、どうしても繁華街のイメージで
そういう発言になるのでしょうが、実際は目白・駒込や市ヶ谷・四谷・下落合等に、
都内屈指の良好な高級住宅街が広がっています。これ、東京出身者なら常識。
また、特に新宿区は、旧第三学区（新宿・渋谷・目黒・世田谷）に属することや、
衆院区割りの東京第一区（千代田・港・新宿）であるため、東京出身者にとっては、
やはり他区に比べ一段格上。しかも、これまで六本木や丸の内、湾岸エリアが再開発で
注目されて来たものの、今後の再開発は新宿エリアに移ることは確実。副都心線開業で
特に伊勢丹・高島屋等の商業集積著しい新宿三丁目の注目度が俄然アップするのみならず、
日テレ・ゴルフガーデン跡地の広大な敷地を三菱地所グループが再開発することも決定、
さらに西新宿エリアでも、住友不動産と三菱地所が再開発競争を繰り広げる計画で、
なかには６０−５０階クラスのオフィスビルとマンション等からなる複合型再開発計画
が都市計画決定段階まで進んでいる。三菱地所としては、再開発が一巡してタネ土地が
ない地元の丸の内・大手町界隈から、今後再開発のタネ地が大量供給されている、住友
不動産の縄張りである新宿に注目し、次々と大規模再開発物件のタネ土地競売に入札・
落札してる。天下の三菱地所と住友不動産の再開発競争、しかも都庁のお膝元で日本最大
の乗降客数を誇る新宿ターミナルから吐き出される日本一の後背地人口・商圏等をベース
として、今後１０年スパンで東京で最も大きく変貌・再開発が進むのは、実は新宿。
それが分かっている不動産のプロが先手打って土地仕入れ始めたため、新宿駅周辺一等地
の地価は、銀座や六本木以上の値上がり率を記録している。

なお、新宿の商業エリアとしての実力は、六本木のミッドタウンとヒルズを合計しても
年商７００億円程度に過ぎないのに対し、新宿は伊勢丹のみで２７００億円、百貨店だけ
で合計１兆円規模であり、その他家電量販店やバーニーズ、丸井等含めれば、六本木なん
ぞはケタ違いに低レベルで、実は新宿の足元にも及ばない。単に、ヒルズやミッドタウン
みたいな複合型再開発が物珍しかったのでマスコミで騒がれ有名になったが、商業エリア
としての実力は、都内、いや日本、はたまた全世界を見渡しても、新宿を凌駕するような
エリアは、実はひとつたりとも存在しないことが明確。今後は三菱地所と住友不動産の再
開発競争や、ＪＲ東日本の新宿駅周辺再開発、歌舞伎町やゴールデン街界隈の再開発計画
が相俟って、新宿が俄然注目を浴びだすこと必至。

ひるがえって住居エリアについては、たしかに新宿や池袋、渋谷の繁華街至近エリアでは、
ワンルーム等の賃貸専用劣悪物件も多く、これは今後弱含む可能性もあるが、繁華街から
ある程度の距離がある上述の良好な住宅エリア（新宿で言えば、市ヶ谷、四谷、下落合等）
は、新宿ビジネス商業エリアの今後の活発な再開発の恩恵を受け、資産価値が下落どころか、
ますます安定・増進するだろう。特に、神楽坂にも至近で、江戸期からの武家屋敷町として
由緒ある市ヶ谷界隈や、近衛公・相馬公ら旧華族・貴族・皇室関係者等との由緒深い下落合
（いわゆる目白近衛町・御留山）界隈は、その高級邸宅街としての資産価値が、今後も末長
く保全・維持・増進して行くであろう。

[726: 匿名さん]

これからを予測すると、

建築数量が減っているから、今ある売れ残りはその内密かに処分されて行く。
安値販売とか、大騒ぎにはならないだろう。

今回の新価格導入で、
地元の需要のみに頼っているところと、首都圏全体に需要があるところがはっきり分かって来た。
前者は郊外と県境外周区で、少子化が進むとともに、需要は右肩下がりになるから、供給数を
減らして行くしか方法はない。
後者は都心部で、地方からの上京が安定的に続くので、需要は安定している。価格帯が５〜７千
万円であれば、よほど立地が悪くなければ売れ残ることはまず無い。

所得の２極化を反映して、５千万円を越える価格帯は首都圏全体で安定的に年間１万６千戸前後
は売れ続け、その大部分は都心部からの供給になるだろう。
下の価格帯は、少子化が影響して右肩下がりだから、総量としては右肩下がりとなる。

一方、賃貸層は逆に増え続けるが、これも所得の２極化を反映して、高家賃安定型の都心部と
低家賃大量型の県境外周区の２種類に分かれる。

[727: 契約済みさん]

709

今までが、人の住むところじゃなかったりしたからね、都心は。
それに、一部郊外はもっとずっと早いスピードで魅力的になってるんだが、、、、、

全体としては日本の縮小・後退は明らかなので、便利になってるくらいでは焼け石に水と感じます。

[728: 匿名さん]

07年、首都圏のマンション戸数販売が１８％の落ち込み
三年連続の下落トレンド
今年は更に下がるだろうし、ここで買いを煽るひとってソウカ関係者かなにかなの？
不動産建築界隈でポジティブな理由は
どこを探しても見当たらないし、特異な事情から国際的な競争力もない
不思議さんのバックグラウンドは何なんだろう

[729: 匿名さん]

3年連続の下落トレンドなのですね
2年間でどれだけ上昇したのか？

[730: 匿名さん]

需要と供給の乖離幅を言っている
要するに消費者とのミスマッチが年々広がっているという意味だが
これが理解できないなら話にもならないんだけどね

[731: 匿名さん]

>>728

売れないから首都圏の販売戸数が減った、
今年も売れなそうだから発売予想戸数が下がった。

などと、素人みたいに考えてはいないよね？

[732: 物件比較中さん]

そもそも、一年間６００万円〜１千万円ぐらいを上がったのは異常です、正常な供給ではありません、だからこれから下がるのはあたりまえです。

[733: 匿名さん]

>>730

消費者とのミスマッチが年々広がっているという意味と申していますが、今年は広がらないんですよ
今年の販売を見越した去年の値付けは少々強引だったのは事実で、そこで貴殿の申すミスマッチが発生したのかもしれませんけど。
ミスマッチが相場になりつつある一年なんじゃないですか？

需給が減れば供給との乖離幅は狭まります。
狭まった時に、操作された数字（契約率の上昇とか）だとしても…

一部物件は値引きも然りでしょう。
エンドには、大手物件は値引きの対象外でしょうけどね

[734: 匿名さん]

不動産経済研究所の発表したマンション供給と価格の
グラフ（１月２２日付日経３面）は重要な資料だ。
首都圏の供給量は、バブル前後の８６年〜９３年まで高値低迷
需要累積した９４年から堰を切ったようなマンションブームに
９７年の消費税値上げと金融危機で供給は減少したものの
９９年から豊洲、晴海、勝どき、月島に高層マンションが建ち
２０００年には代官山アドレス、東京サウスパークタワー、
青山パークタワーなど大型物件の供給が相次いだ。
背景は、規制緩和。
オフィスの建設で景気回復を目指す一方で供給過剰を懸念する
声が聞かれ建設景気を浮揚する意味でマンション建設促進の
政策が講じられた。
ひとつには、集合住宅の容積緩和。中央区では道路斜線まで
緩和して横丁に１１階建てが立ち並んだ。
グラフで０２年が底値となっているのは販売ベースだからだ。

需要が堆積していた２００４年は現在より高い価格水準でも
８万戸売れた。９８年くらいまでは今の価格水準で３５万戸
売れている。

とはいえ、大きく違うのは購入世代。９０年代は３０代のみならず
４０代が購入層に含まれていた。
現状は、買いやすい層に安く売って、買いにくい層が高値を
嫌う構図になっているのだろう。

とはいえ、日経３面のグラフを見れば、マンション価格の上昇が
決してバブル期水準とはほど遠いことが見てとれよう。

[735: 匿名さん]

×需要が堆積していた２００４年は現在より高い価格水準でも
８万戸売れた。

○需要が堆積していた１９９４年は現在より高い価格水準でも
８万戸売れた。

スマソ

[736: 物件比較中さん]

７３４さんへ
今の景気状況とバブル期同じでしょうか？全然違うと思う・・・

[737: 匿名さん]

だから、９４年以降の話をしています。わたしゃこの時期にマンション買ってんのよ（；；）

[738: 匿名さん]

というか、日経の３面のグラフ見てちょうだいよ。

[739: 匿名さん]

>>736
バブル期は異常景気ですが、バブル崩壊の９４年〜は今より
景気は悪かったですよ。阪神淡路、地下鉄サリン。なんにも
明るい話題なかったでしょ。
それでもマンションは今より高値で（というかこの辺が底値と
いわれて）みんなせっせと高い金利でローン組んで買った。

ここ数年の安値は、政策的割引価格というべきなんですよ。
なにしろ１９９９年以降、共同住宅の廊下階段は容積に含めない
つまり、今までの２割り増しの土地利用が可能になった。
あわせて空地を作ればさらに容積は割り増し。

そんなことで、官製値引きのマンション市況が作られたんだと
私は見ていますが。
何のために？
決まってますよ。資産デフレ脱却。ひいては金融危機の回避ですよ。
公的資金注入、不良債権処理。いずれも地価下落からはじまった
ことです。

[740: 住まいに詳しい人]

>不動産経済研究所の発表したマンション供給と価格の
>グラフ（１月２２日付日経３面）は重要な資料だ。

この超ベーシックな資料のどこに注目すれば宜しいのでしょうか？
>>734を拝見しても、このグラフからどのような重要な情報が得られたのかよく判りません
解説頂けませんでしょうか

[742: 匿名さん]

>>740
実際には、このグラフに
２３区マンション販売平米価格（坪単価でも可）を重ね
バーチャートを２３区、都下、神奈川・埼玉・千葉に
塗り分ければなおよくわかりますよ。
そこまで見れば、バブルの影響の高値は２３区では
９４年までに下げ止まって横ばい。郊外はその後も下落
という構図がみてとれます。

それ以上に強調したいのは、首都圏水準で今の価格が
１９９５年水準ということです。
これは、下落した郊外を含めて地価が持ち直した証じゃ
ないですか。
団塊世代は８０年代に買った郊外の戸建を丁度買値で
売れて喜んでいるらしい。
ひとつの世代の懐具合で地価が都合よく動くと考えたんでは
経済破綻してしまいます。
首都圏のマンション価格のフェアバリュー適正水準というのは
長期的にみていまのあたりでとどまるのが丁度いいと
思いますよ。

だいたい経済成長していないなかで、安定するのが正しい
わけで上昇もおかしいけど下落も変です。


貴重な資料と書いたのは、１５年スパンで価格と供給の動きを
グラフ化したものが公にでてこなかったからです。
地価はいくらでもありましたが、マンション価格で出てきたのはおそらく
これがはじめてだと思います。

[743: 匿名さん]

建築確認の件で堰きとめられれていた物件が、
緩和で一気に着工竣工し、市場に溢れる懸念は大きいのではないでしょうか？
デベも現状在庫かかえながら我慢してきているので、審査が通るようになれば
どんどん建てて利益出さないわけにはいかないでしょうしね。

都心部がいまなんとか持ちこたえているのは、
需要が細る中上記の理由で供給が絞られてきたからで、
ここに大量供給が行われるとバランスが崩れて、
トレンドは一気に下落方向に向かうと思われますが。

業界の再編を含めて考えると、審査は厳しいままにしておいたほうが、
安定供給、安易な新規参入の阻止のためにもよかったのかも。
規制緩和の流れの中で理解を得られにくいとは思うけれども。

[744: 匿名さん]

世界的な信用収縮が始まったばかりの今マンション買うのは有り得ないな
3年待てば2004年レベルまで落ちるだろ

[745: 匿名さん]

バブルだフェアバリューだといったところで
市場そのものが水準感を失ってしまえば意味を成さない言葉

そもそも見識を与えてくれるはずの
不動産学者とかすら居ないモンキービジネスでしかない

信用で売ってたモノラインの破綻危機真っ最中である金融ですら
日本の不動産よりマトモといえる

車は負債との認識が広がり売れなくなった
不動産も似たような状況にある

経済の発展には百花繚乱の多様性とダイナミズムが必要だと考えると
とても自然な流れではある

[746: 匿名さん]

２３区ベースの価格推移をグラフにしてみました。
出所は
http://www.value-workers.com/condo-data/11.transition%20of%20average%2...

[747: 匿名さん]

神奈川（横浜・川崎）と比較してみてください。
出所は同じ

[748: 匿名さん]

山高ければ谷深かったね
バブル時は、普通の個人が23区に住もうなんて人は少なかったのよ
バブルに踊った人は別ね
2004年のマンション価格は、夜明け前が一番暗いって感じだったんだよね
これからは、横ばいが理想だね

供給過剰で暴落ってのは、普通考えられない。
車が負債と認識？
今、レクサスがどういう販売してるか知ってる？

売る側だって考えるでしょ
中小デベだって、生き残る為に選択が迫られるでしょ

[749: 匿名さん]

こちらで話題に上ることの多い世田谷・江東・港・文京について
上記のデータをグラフ化しました。
出所は同じ。
驚いたことに、１９９２年あたりになると港区は販売数ゼロなんですね。
そりゃそうだ。・・・ということでデータは１９９３年以降
数値が、東京カンテイより現時点安めなのは竣工ベースで販売価格を累計する
か販売時点累計かの差だと思われます。

ここから伺えるのは、２３区の底値は二段で今後は大きく変動はなく
当面は一段底（１９９５年水準）を維持しそうな気がします。
二段底は、需給バランスが招いた結果なので、現状の供給量でまた
二段目に戻るのは難しいのではないでしょうか。

[750: 匿名さん]

バブル期というのは、１９８６年〜１９９８年というのが正しい説のようです。
９０年〜９１年は高値でほとんど取引がなくなっていた。
郊外や城東での億ション建設があったのがこの頃
崩壊は１９９１年〜で下げ止まりは１９９５年
それ以降のマンションブームでマンション買った人がほとんど
ではないですかね。
首都圏のストックの１／３は１９９５年以降の供給と言われています。

日本のマンションストックが３００万戸として、８万戸ベースで
１４年、１００万戸を超す量ですよ。

そのまえの地価高騰期１９８０年〜１９８５年でも
２３区でマンション買えるサラリーマンは少なかったですよ。
マンションは狭くて高いもの・・・これが当時の常識。
１９８４年の新玉川線駅徒歩８分の物件価格が７０平米で４０００万弱
消費者物価指数が８３（現状１００）としても坪単価２３０万程度の
感覚なのですが、なにしろ金利が５％〜７％という時代。
３０年ローンが最長ということもあって公団分譲が人気の時代でしたね。

ですから築２０年のストック全体から考えても１９９５年水準の現在の
お値段は決して高いと文句をつける水準とは思えません。

[751: 匿名さん]

デベも、1995年当時の水準が妥当だと、去年あたり土地を入札して買ってるんじゃないの？
1995年は、値下がり曲面でのマンションブームも想像を超える不景気で底値模索…
その結果、十年調整してしまった。
失われた十年とはいいませんけど、ほぼ十年後、絶望的と思われた価格での売り出し、その恩恵で都心回帰という言葉が持て囃された。
十年の調整期間の最も安い値段ばかりが幽霊のように彷徨う…
都心回帰への終焉を迎えたことは、売る側が都心回帰なんて言葉を使わなくなったよね
足立区でも板橋区でも、東京を打ち出して販売してるよ
あの十年は幻だったんですよ。といわれても素直に幻とは思えないのは分かりますけどね
下がるという方は、2004年のオンパレードと今の相場をバブルといいますけど…

[752: 匿名さん]

748
>今、レクサスがどういう販売してるか知ってる？
知らない、教えて

[753: 匿名さん]

>749
確かに、1996年に世田谷の新築物件買ったら、
その後出た新築は値下がりしました。
グラフによく現れてますね。

[754: 匿名さん]

発表は２００２年ですが、過去の供給量推移は下記が一番ロングタームで示しています。
２００２年までの東京（・・２３区ではない、神奈川・千葉・埼玉の供給比率も出ています。
http://www.mizuhocbk.co.jp/pdf/industry/1007_02.pdf

[755: 匿名さん]

>751

デベも自分の株価が1995年水準になっていないのに
マンションだけ1995年水準で売るなんて言わないでしょう。

簡単に言えば読みを間違えたんですよ。
それだけに大きな反動になって出ますよ。

マンションは投げ売って身軽になるのがもっとも考えうる
対処法でしょうね。

現に見通しを誤った外資は今みんなそうしていますよ

[756: 匿名さん]

１９９５年の日経平均がおいくらかご存知なくておっしゃっているんでしょう。
株価とマンション価格は連動しません。
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/8/8d/Nikkei_225(1970-).png/800px-Nikkei_225(1970-).png

[757: 匿名さん]

リンク失敗。下記をごらんください。

世界同時株安で世界同時不動産安にはならん。

[758: 匿名さん]

1995年の株価は今の株価の約1.5倍ですね。やはり今より高いですね
ただし、不動産会社の価格は今の価格より低いものも見受けられますね。

株価と連動しないとは言いますが、景気とは地価も株価も連動するわけで、
相関はないとは言えないと思いますよ。

現代では投機資金が不動産に多く入っていますからなおさらだと思いますよ。

[759: 匿名さん]

地価と株価の連動は多分個別のケースを見ればわかると思います。

例えばサブプライムの前のアメリカは余剰資金を土地に入れていました。
狩猟民族であるアメリカ人が土地へのこだわりを持つことがないことから
過去において土地が投機商品となったことはありませんでした。

しかし信用創造により行き場を失ったマネーは彼らが今まで投機商品とした
ことがなかった商品、土地等へも入っていきました。

これらの商品、土地は現在見てもわかるとおり、景気の動向に敏感で
NYダウとある程度の相関があるとみてもいいと思います。(一直線ではないにしろ)

一方、日本の場合は土地を投機として扱うようにバブル以降なったところがありますから
景気の動向とは深い相関があるはずです。

ですから景気動向の背景を知った上で、限定した時期、限定した市場(新興or225)
と地価を比べてみれば当然相関はあると思いますよ。
当然ご存知だと思いますが、地価は流動性が低いためにゆっくりとした後から
追いかけていくような動きになりますが、、、200日移動平均線みたいな動き？？？
確かにlinearな相関ではないかもしれないですけどね。

こんなところでご理解いただけますでしょうか。

[760: 匿名さん]

そうですかねぇ

[763: 通りすがり]

16年分都内の家賃発生したこと考えると
あまり変わりなさそうですね〜。
年の家賃ざっくり年250万として4000万円
ですからね。うーん、悩ましい・・

[764: 匿名さん]

>>760
不動産価格と株価は連動しますよ。
富裕層の買い意欲はもろリンクするから、いわゆる高額のところ、高級住宅地と称されて
いるところの下げは間違いなく大きくなります。
しかし、地道に仕事をしているサラリーマン層、ただし能力が高く、それなりの高年収の
人達が買う価格帯、すなわち５〜７千万円のマンションについては、ほとんど影響が無い
と思われます。
よく考えなければいけない点は、
①これら価格帯の購入者は明らかに都心回帰を目指している
②都心回帰を原動力にして、東京の都市構造が明らかに変わろうとしている。
そう考えて行けば、目指すべき方向は自ずから分かってきます。

人が移動すれば街は変わって行くし、その現実を目の当たりに見たり、実際住んでいる人の
話を聞いたり、これから知る機会は加速度的に増えて行くと思います。
流れはすでに決まってしまっていると思います。

[765: 匿名さん]

>>764
またあなたですか。。。

[766: 物件比較中さん]

「能力が高く、それなりの高年収の人達」は先安感が強くなったマンションの購入
を手控えるようになるので、「５〜７千万円のマンションについては」一番影響を
受けて　売れ残り→値崩れ　となると考えるのが普通でしょう。
また、埋め立てや規制緩和で都心のマンション用地は「生産」されています。
都心の地価の値を吊り上げた外資が撤退している（東証REIT指数は2007年5月の2600
が2008年1月22日（今日）には1450へと下げている）ことを考えれば、相場の流れ
は猿でもわかる。

[767: 匿名さん]

>>766
２００６年の首都圏マンション販売数量は７４４６３戸で内価格帯５〜７千万円は１１４５８戸で
占有率は１５．４％でした。
対して２００７年は、首都圏マンション販売数量６１０２１戸で内価格帯５〜７千万円は
１３０８２戸で占有率は２１．４％でした。
昨年に比べ契約率は下がっていますが、全体の販売数量が減って行く中で、安定的に１万２千戸
前後は売れる社会情勢だと思われます。
実需であり、能力があり所得も安定している層と言えます。
不動産業界としてはこの層が今後のメインターゲットになります。

実需とは、年齢的、家族構成的に持ち家が欲しくなっていると云うことです。
都心に近接し、しかもこの価格帯で、将来性もあるとなれば、
売れ残り→値崩れと言う発想にはならず、実需をベースとした息の長い購入→人口移動→
地域の発展が続くでしょう。
しかし、焦る必要はありません。少なくともここ５年は実需に応じられるだけの供給が続く
と思われましから。

[768: 匿名さん]

大規模マンションへの子育て支援施設の併設、
都および区による商店街空店舗利用による子育て支援施設の新設と、
都心部はますます子育てに便利になって行きます。

優秀な女性に辞めず、勤めてもらいたいと云う要望は、これからも年々高まって行きます。
職場に近く、職住近接、子育て支援施設も充実・集中的に整備される都心部に対する需要は
一時的なものでは無く、永続的なものと考えたほうが正しいでしょう。

さらには、一流と言われる各企業の本社でも託児施設を作っていますし、
やはり、集中と集積は高度なサービスを実現します。

[769: 匿名さん]

なんで抽象的なバズトークや
一のことを十で表現するマルチトークはＯＫで
的確な反論で論破されそうな内容だと削除されちゃうの？
どんなバイアスが望みなの？

[770: 匿名さん]

都心のレジは２−３割下げますね。
それを調整と呼ぶか暴落と呼ぶかは各主体の借金事情にもよるでしょう。
今、逼迫している人／会社ってどこですか？

[771: 匿名さん]

半年以内に日経平均が7000円台になるだろう！
いや6000円台も有り得る！？

[772: 匿名さん]

実需の人は別に値上がりを求めているわけじゃなくて、
自分が住む地域の発展と利便性の向上を求めているんです。
不動産価格は本来その向上度合いを測る物差しとして使われるべきで、
何の変化も無い、もしくは逆に地域力が低下しているのに不動産価格が上がっているような
ところはバブルと言えるでしょう。
今まさにその選別が行われて、売れないところが出てきているのでしょう。
焦ってへんなところ（将来性が無いところ）を購入するくらいなら、もっと待つ方がいいと
考えている人が増えました。これは金利上昇不安が無くなったのが大きいいでしょうね。

[773: 匿名さん]

人口減少、給与減、世界的金融収縮
これだけ条件があわさるとさがるんじゃないかな？
実際供給がへっているにもかかわらず、在庫増、契約率減少ですし

小売業の売り上げも減少、自動車も売れない状態で、マンションがうれつづけるかというと。。。

[774: 匿名さん]

FRB来たね。
カラ売ってた人は明日要注意だよ。
欧州は戻ってる。
さぁ今からNYだ。

[775: 匿名さん]

>>773
年収１千万円以上の人が増えて、中間層が減って、低所得層が増えているこれが現実です。
それから、高所得サラリーマンは正社員の女性と結婚して、共稼ぎする確率が高く、
世帯所得は昔より上がっています。
高所得サラリーマンカップル、子供１人、都心部マンションん居住。これが典型的なスタイルです。
このスタイルは、労働力が不足し、女性の職場進出がさらに進むと、ますます増えます。
だから都心部マンション価格帯５〜７千万円への需要は安定的に増えると予測できます。

[776: 匿名さん]

日経平均が6000円にでもなったに日はどうなるのでしょうか？
バブルはじけた最安値は8000円台でしたよね。
それはないと思うのですが、仮にそうなったら投資に失敗した自己破産組や、
リストラされたりボーナスカットにより自宅を手放すケースが激増しますよ。

[777: 匿名さん]

ＦＲＢが０．７５％緊急利下げしましたね。今のところ市場の反応はイマイチです。日本はこのサブプライムであまりにも無策すぎ。日銀も出来る範囲内（０．２５％）で下げたほうが良いよ。住宅市況にもインパクトありますし。

[778: 匿名さん]

>>776
>バブルはじけた最安値は8000円台でしたよね。
8000台じゃねーよ。
若造が。。。

[779: 匿名さん]

２００３年４月２８日の７，６０７円です。

[780: 匿名さん]

最安値は7603だけどね。

[783: 匿名さん]

＞775
＞都心部マンション価格帯５〜７千万円への需要は安定的に増えると予測できます

概ね納得できます。
ただし城東は除きますが。

[784: 匿名さん]

年収１千万以上のひとと世帯の割合は、多少増えてはいるがそれほど顕著には
変わってないよ。割合(数）が増えるんじゃなくて、一部の比較的高所得のひと
や世帯の所得があがってる。そうした高所得者が何軒も所有するのでなければ、
市場は広がらない。

しかもなかにはフロー長者が結構含まれていて、こうしたひとや世帯は所得が不
安定な傾向があるでしょ。だからキャッシュか比較的短期間の返済で買える範囲
に価格が限定されてしまうんだよ。となると安定した信用創造の循環で高額物件
市場が伸びるということにはならないよ。５〜７千万だと高額物件とはいえない
かもしれないけど。

[785: 匿名さん]

だれも城東を含めたりしていませんよ。城東は都心でも都心部でもなく将来性のない筆頭です。
５〜７千万円代を維持することは不可能なことが予測できます。

[786: 匿名さん]

＞785
783です。失礼しました。

＞城東は都心でも都心部でもなく将来性のない筆頭です。５〜７千万円代を維持することは不可能なことが予測できます。

まさにおっしゃる通りだと思います。

[787: 住まいに詳しい人]

>>760
供給数の安定していない郊外を排除し
23区だけで平均坪単価を採るこんな感じです
相関係数も0.81ぐらいありますよ

[788: 匿名さん]

月ごとの物件格差を慣らして平均値にまとめていかないと、物件単位の
出る時期は任意なので、ばらつきを年間でならして平均値にすべきでしょう。
ならした数字ならわたしの図とおなじ。

[789: 匿名さん]

ですからね。株価というボラティリティの高い指標と
仕込から完成まで２年はゆうにかかるマンション販売価格の
スピード感が違う。
かたやデートレーダーがしのぎを削り、かたや、お客さん車売ってもらわんと
ローンとおりませんわ。とかだらだらやっているペース。
そん世界が「相関関係」あったらえらいことだ。
相模原のマンション価格も、赤坂のマンション価格も株価に暗所ン影響される？
いやぁマンションは極めてローカルな製剤の話だ。そうおもうけどね。

２００３年に相続でｒ少しの株を取得して２００４に一部をマンションの
頭金にあてた。その後２００６年に残りの株が上がっていたのでもう一室買った。
株があがっちゃえば、買うって話にはなるかもね。

でもみんなが株で自己資金増やしてないから歌舞が下がれば売れないってことも
なさそうじゃないのかね。

[790: 匿名さん]

不動産価格と株価は連動しますよ。
富裕層の買い意欲はもろリンクするから、いわゆる高額のところ、高級住宅地と称されて
いるところの下げは間違いなく大きくなります。
しかし、地道に仕事をしているサラリーマン層、ただし能力が高く、それなりの高年収の
人達が買う価格帯、すなわち５〜７千万円のマンションについては、ほとんど影響が無い
と思われます。
よく考えなければいけない点は、
①これら価格帯の購入者は明らかに都心回帰を目指している
②都心回帰を原動力にして、東京の都市構造が明らかに変わろうとしている。
そう考えて行けば、目指すべき方向は自ずから分かってきます。

人が移動すれば街は変わって行くし、その現実を目の当たりに見たり、実際住んでいる人の
話を聞いたり、これから知る機会は加速度的に増えて行くと思います。
流れはすでに決まってしまっていると思います。

[791: 匿名さん]

中古不動産物件９割が売れ残り、成約量は減少中　上海


http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2008&d=0122&f=business_...

[792: 匿名さん]

No.439 by 投資銀行家さん　　2007/07/21(土) 09:30

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）

[793: 匿名さん]

下記発言者の方々、現状認識を開陳願います。最近分譲の赤坂タワー物件等でも、坪単価１０００万円はおろか、５００−６００万円程度でもあっぷあっぷみたいですよｗ　１５００万円なんぞとほざいていた白痴さん、公開の場での釈明・謝罪を要求します。


「まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。」

「家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。 」

「青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。」

「でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！ 」

「部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。 」

「広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。」

「いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。 」

「いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。 」

「俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。 」

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。 」

「ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。 」

「最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。」

「相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。」

[794: 匿名さん]

株が暴落し突然強気になった人がいますね。

私は都心高値維持論者ですが，謝罪するつもりはまったくありませんよ。

赤坂PTも最初の発表から多少下げたというだけで，去年発売された虎ノ門や，赤坂TRより上がっていることは確か。

[795: 匿名さん]

株価と不動産が連動していないという
小学生のようなトンデモ論に反応しただけだろ
日本の不動産を語るまえに、海外で生活するなりして
競争力のなさを体感したほうがいいのではないかと…

今まで都心近くのタワーマンションはテレビで宣伝をしなくても売れました、
でも去年の後半あたりから特に城東の物件が目立っています、
売れなくなって来ており業者が焦っているちゅう表れでしょう、
高額の CM 料をとるマドンナの物件を買うのはドシロウトだと。

さらに焦りの表れか、存在価値自体がモンキービジネスの補完作業である
不動産の業界団体が、趣味の悪いオッサンたちを使ってCMまで流し出した
ＣＭが末期症状の表れなのはデフォ＝割高でもある
いつぞやの時代と違って選択肢もある

[796: 匿名さん]

城東の物件ＣＭは以前から高額タレントを使ってますよ。
錦糸町の外タレとか豊洲の有名俳優たちとかね。
別に去年に目立ち始めたわけではありません。

[797: 匿名さん]

個人で、ファンドで儲かるケースは稀だと思います。
真の富裕層は、ファンドは好みません。
株式相場も然りです。
根拠にはなりませんが、私は、1992年証券会社に入社しました。
5年ほどで退職した程度の経験ですから当てにならないかもしれません。

不動産の証券化が不動産市場をリードしましたけど
その資金の出所は？
誰が損をしているのか？
資金提供者の減少と書かれている方がいますが、資金提供者はもういないと考えるのは普通です。
これで、無駄なバブルは発生しません。

経済の仕組みを理解せずに資金を提供してしまう方や株式の仕組みを理解せずに相場に手を出してしまう方が多いから…
但し、株は相場が下がっても儲けることは可能です。

個人で不動産で利益を転売をと考える人も今後減少傾向になるでしょう。
これで、無駄なバブルは発生しません。

あとは、実需で、東京23区の価値があるのか？ないのか？

不動産リートの役目は終わったと考えても即下落は無いんですよ。

[798: 匿名さん]

また抽象的な…
真の富裕層とか、恥ずかしくないのか

760で、結論でてるし

[799: 匿名さん]

>>790
うぉ、デジャヴュか！？
と思ったら、なんだ>>764のコピペじゃないか。
関係者が必死になって見苦しいレスを繰り返すと
「あの地域」の将来性がないことを自覚していて焦りが出てきてるんだな〜
と伝わってきますよ。

[800: 匿名さん]

高収入サラリーマンの集中居住w?
デベとと、デベがスポンサーのマスコミとが作り上げたイメージに
踊らされてその気になっている滑稽な様は、スイーツ（笑）に通じるものがあるね。

「都心部（笑）」
「職住近接（笑）」
「都市生活文化（笑）」
「都市構造の変革（笑）」
「城東（笑）」