23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[681: 匿名さん]

２３区といってもひと括りでは語れないからね。都心（中央、港、千代田、渋谷）あたりと外周区では状況も違うだろうし。少なくとも６７９さんの出した赤坂物件で、この動きは期待できないね。

[682: 住まいに詳しい人]

>>679
２年前に発売された『赤坂タワーレジデンス』は平均で＠458万円、上層階は＠800万円越え
その後、相場は急上昇していたわけだから
＠450万円前後というのは実質下落になります
　
　
つうか『パークコート赤坂ザタワー』は再開発事業だから
価格が決まったのはかなり前なわけで、価格変動の検証にはならないですよ

[683: 匿名さん]

>>682
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38845/
を読む限りでは、坪単価３３０万〜って話もあって、みんな安いと言っていますねぇ

そうですか。平均坪単価４５８万円でしたか。出所は確かですか？虎ノ門タワーレジデンス
も４００万以下で値ごろ感があったと記憶していますが、思い違いですかね。

[684: 匿名さん]

都心（中央、港、千代田、渋谷）と比べると価格が安い、新宿や豊島あたりの坪単価250〜300くらいの（数年前の）中クラス物件の方が、今後の下落リスクは低いかもしれませんね。（現在はもっと高いでしょうが）
うまく表現できませんが、言いたいことは、「下げ止まり」というような意味です。

今後、マンション相場が下落したとしても坪200万以下に落ちるとは考えにくいです。
…でもよく考えてみると新築時に250だしていたら、200/250＝80％
やはり20〜30％くらいは下落する可能性があるのでしょうか…。

[685: 匿名さん]

需給総体のボリュームはどうなんでしょうね。
市場は縮小均衡に向かっていると思いますけど

築浅中古相場は、実需が９割だから上がっても売りは出ないし
下がればなおのこと
買値で売れて、なおかつよりよい場所に新築が豊富に出るような状況
になれば、中古市場も下がるでしょう。
それが、実は２００３年頃の湾岸タワーブームだったわけで
港区だけで５年間で２万戸超える供給量って今後は考えにくいですよ。

[686: 匿名さん]

＞685
＞築浅中古相場は、実需が９割だから上がっても売りは出ないし下がればなおのこと

…ある程度価格（2003〜2004年頃）は維持しそうな気もしますね。
最近の高い価格に対しては、微妙な気がします。さすがにもう少し下がるような気が…。

[687: 匿名さん]

当たり前のことですが、今後のマンションは、実需へ完全に移行する。
転売目的で今から購入するというチャレンジャーは皆無だし。
デベも供給数減らして、実需に絞って販売するでしょうから価格維持が続くんじゃないの？
資産価値を気にする人は、そもそも分譲マンションを購入しないでしょ。
数年前に購入した場合、急激な資産上昇の恩恵を受けられたから期待があるのだと。

どちらにしても資産価値を気にする人は資産を持たないのが正解ですよ
一部超不人気物件は別にして、それなりに売れているのも事実だと思いますが…

[688: 匿名さん]

>>684
はっきり言って豊島区と新宿区は時代から外れているので、どうかなと思う。
売れ残りが賃貸に回っているけど、住む場所としてはＮＧだし、賃貸在庫多すぎ。
家賃レベルがかなり下がる可能性大。
明るい話題がなくって取り残されているイメージも強いよな。

それから狭小タイプが多くて、ファミリー向けがほとんど無い、需要が無いからだけど、
投資用が多そう。
中規模クラスで坪２００万円＋αかな。

四谷あたりの都心は別格だけど・・物が無い
都心については、富裕層の懐具合と気分しだいだから、良く分からないな。
高いといえば高いけど、戸建にくらべれば安いから・・

>>684さんは投資用として考えているのかな？空き室がどの程度あるかも調べた方がいいよ。

[689: 匿名さん]

>>687
実需が中心になると豊島区、新宿区はますます厳しくなるな。
住環境重視でファミリー層中心になるからね

[690: 入居済み住民さん]

いまマンション売りに出してる身としては書きにくいが、
今後数年スパンで見ると、23区は新たな底値を更新してくだろうね、ほぼ確実という気がしています。

国際的な地位の相対的な低下が著しい。（特に同じアジア圏での相対的な低下が壊滅的なインパクトに）これは都心の超一等地、外国人居住地域に打撃。

団塊世代の住み替え、団塊ジュニアの一次取得という、「最後の特需」が去る。
これで郊外と都心よりの住宅マーケットに打撃。

人口減、世帯数増もごくわずかというトレンドが周知の事実として定着し、長期下押し圧力が居座る。基本的には売り手が強気になる材料はなくなる。

個人にできることとしては、長期下落トレンドの中でも、小さい波はあるだろうから、
底で売って、天井で買うようなことのないようにするだけですか。

あとは、とにかく必要最小限の不動産を買うということでしょうか、、、、、

運用は海外を中心に分散投資ですね。日本の不動産投資は先行き厳しすぎます。

[691: 匿名さん]

ファミリー層のほうが豊島、新宿区いいと思うけど。
国立範囲内だし、塾も豊富。インフラ整ってるし、病院とかも沢山。
リーマンが狙えた頃の豊島区とか新宿区はすぐ完売するの多かったよ。

[692: 入居済み住民さん]

ココロコス東京久米川

23区じゃないけど、東京都内ということでご容赦を。
もうニュースにでてるかな？まだかな？
ググってみてみて。

[693: 匿名さん]

コロスコロス東京久米川？

[694: 匿名さん]

二極化とか何とか言ってるけど、実際は収縮してるだけ。

２３区は食い扶持とブームを求めて進入する人々によって、
周辺から徐々にチバラギ化、サイタマ化、西東京化、川崎化していってる。
地価は比較すれば高いから、上方にもますますみっちり詰め込み密集して。
備え付けのショッピングモールで買い物して、TUTAYAあたりで娯楽する生活。
金もかからず、無理な背伸びローンでも何とかやりくり可能。

ご大層な国際都市だの文化だの発展なんて全然およびじゃなくて、
一気に庶民化の波が押し寄せてるんですよ。
ニュータウンがじわじわと都心部に迫ってきてると言い換えてもいい。

[695: 物件比較中さん]

21日付の不動産経済通信によると、東京都東村山市で新日鉄都市開発や東建物が事業展開する大規模分譲マンション「ココロコス東京久米川」（総戸数406戸）で20％超の値引きが始まった。

[696: 匿名さん]

バブル期の１９８７年以降の数年は別にしても１９９４年は当時は
溜まった需要・購入意欲が噴出した年だった。
当時の売り出し価格を記した書籍がある。それによると
現状とさして変わらぬ価格であることがわかる。金利も高いのに
フツーに売れてた。まだ団塊ジュニアは学食で飯食ってた頃だ。

当時は、「キャリアウーマン」など単身者のマンション買いが流行った。
その後郊外のファミリー向けの供給が急増しちょっとしたマンションブーム
だったね。

過去２０年にわたって最低水準だったのが２００３年２００４年。
港区の麻布・青山で３３０万台、高輪で３００万台
文京で２８０万台世田谷で２６０万台
とにかく脅威の底値。
そのなかでも湾岸タワーの２００〜２４０万という物件平均坪単価は
さらに土地の安値と割り増し容積の賜物。
それ以下に下がるとしたら郊外は金をわたして引き取ってもらう話になっちゃうよ。

[697: 入居済み住民さん]

694

全体が収縮する中での二極化。
これ常識。

グローバルレベルでの主要都市不動産の相対需給も大事だよ。
複眼的に見ないと。

田舎ならともかく、23区はドメ要因だけでは語れない。

[698: 物件比較中さん]

いくら23区と言っても現状はマンションが高すぎる．．．今の価格ですごく儲けてるからデベがマンションをガンガン作っている〜だから値引きはあたりまえのこと．．．

[699: 物件比較中さん]

６９７へ

郊外の８０平米と２３区の６０平米ってどっちがいいですか？

[700: 匿名さん]

安値から考えれば値上がりしましたけど
十年前と比較したら、23区全体では適正価格じゃないですかね
都心は、ここ最近の開発で様変わりして、そのプレミアムと考えれば値上がりが級でも仕方ないですよ。
最近値下がりを期待する声が高まっていますけど（実際値下がりしているという人も多い）
ここの掲示板は、一次所得検討者が多いのだと思いから値段に敏感なんだと思われます。

大手デベは、安売りをしないという姿勢を強く打ち出している感じが伝わってきます。
中小はデベは、23区の物件ではもう勝負が出来ないのではないでしょうか？

[701: 匿名さん]

よくわからないけど、キャピタルゲイン狙いで不動産を
買う人ってどういう発想してるのかね。
まず、短期譲渡益課税で４割近く税金でもっていかれるだろう？
自宅を売って儲けようよいうなら、そりゃ確かにインカムのない
危険な賭けだね。
不動産投資というのは、お金に余裕のある人がやること。
もちろん他にも運用をやったうえでの話だ。
レバレッジそこそこに７〜８％のネット利回りで２０年近くは
持ち続ける。

[702: 匿名さん]

１９９４年のマンション価格

恵比寿ガーデンテラス壱番館（１９９４年）
１ＬＤＫ５５．４１㎡
６０４０万円〜７７７０万円
坪単価　３６０万円〜４６３万円

グランディ代官山
代官山駅徒歩６分
６９４０万円
１ＬＤＫ　４５．４５㎡
坪単価　５０４万円

イトーピア麻布
港区南麻布
当時田町駅徒歩１６分
１ＬＤＫ４３．４２㎡
４３００万円〜５９００万円
坪単価３２７万〜４４８万円

イトーピア幡ヶ谷
６０．５２㎡　６６８０万円
３６４万円

幡ヶ谷徒歩５分
５５．９２㎡　２ＤＫ＋Ｓ
５６１２万円
坪単価　３３１万円

イトーピア目黒青葉台
５１．６８〜６７．１１㎡
５２９０〜７３７４万円
３３８〜３６３万円／坪

パリオ護国寺
東池袋徒歩５分
２ＬＤＫ　５０．６㎡
４８８０万円
３１８万円／坪

シーアイマンション東中野
東中野駅徒歩８分
４６２０〜６４８０万円
５５．１７〜６８．９２㎡
２７６万〜３１０万

目黒駅徒歩１２分
１ＬＤＫ４１．５５㎡
４８９０万円
坪単価　３８８万円／坪

池上線沿線駅徒歩５分
６０３６万円
５６．１０㎡
坪単価　３５５万

矢崎葉子　氏の著作から抜粋

[703: 匿名さん]

不動産経済研究所から年間の統計が出ました。
みなさんが一番興味ある、高所得サラリーマンファミリー層が購入主体である価格帯５〜７千万円
のマンションについて分析・考察しました。

２００６年の首都圏マンション販売数量は７４４６３戸で内価格帯５〜７千万円は１１４５８戸で
占有率は１５．４％でした。
対して２００７年は、首都圏マンション販売数量６１０２１戸で内価格帯５〜７千万円は
１３０８２戸で占有率は２１．４％でした。
昨年に比べ成約率は下がっていますが、全体の販売数量が減って行く中で、安定的に１万２千戸
前後は売れる社会情勢だと思われます。
>>697さんがおっしゃる通りで、全体が収縮する中での二極化です。

次に、成約率に関し分析してみます。年間集計では成約率が出ていないので、
直近である１２月をみます。
http://www.fudouken.jp/web/pdf/kisha_hp/2007/syuto/syuto.pdf
成約率は全体でとうとう６０％を割ってしまいました。全体で５９．３％
２３区６２．０％、市部４７．６％、神奈川県５８．２％、埼玉県７１．４％、千葉県６０．１％
価格帯５〜７千万円について、販売数量が多い２３区と神奈川県について見ると極端な差と
なりました。２３区４７０／７５３＝６２．４％、神奈川県２４６／６７２＝３６．６％。
この価格帯は都心部しか売れず、２３区の県境外周区、神奈川県はかなり苦戦しているようです。
２３区の数字も都心部だけで見ればぐんと良くなると推測されます。

ちなみに神奈川県の年末在庫は、０５年末１５８８戸、０６年末２２５１戸、０７年末３１１４戸
と急増しています。都心回帰が定着して、地元民のみの需要となった近郊、郊外は高額物件が
数売れない状況になってしまったようです。

[704: 匿名さん]

ココロコス東京久米川のサイト見てきた。
志村けんで有名な東村山ね。良い環境だ。
だけど、23区じゃないからスレとは関係なし。

[705: 匿名さん]

>>703
すみませんが契約率の定義を教えてください。

【集客数と成約率】
集客数とは、マンションの販売センターに訪れた来客数のこと。成約率とは、来客数に対して、成約した顧客の割合。どこのマンションでも、マンション販売総戸数の10倍の来客数があると、その10分の1が成約するといわれ、この数字を目標に販促努力を行う。住宅は、地縁との関連が深い商品なので、販売総戸数の10倍の集客数を目指すためには、マンションの周辺エリアに、どれぐらいの情報を流せばよいかが広告計画の重要なテーマになっている。
成約率をあげるのは、販売センターでの顧客対応の技術に負うところも大きい。
http://www.sumaikaitai.com/minamioosawa/index.html

これと初月成約率とはどう違うのかな。

[706: 匿名さん]

>>705
×契約率
○成約率

[707: 匿名さん]

>>703
お詳しそうなのでついでにお聞きします。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html
この数字は、販売開始の当初の月の成約件数／販売戸数という意味でしょうか。
期わけ販売で４割も売れないというのは大変な事態ですよね。
横浜西区なんて３３％の年はその後どうなっちゃったんでしょうね。

[708: 匿名さん]

直近１１月の申し込み率
神奈川県に限らず、県境外周区は軒並み討ち死に。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％
ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか、
県境外周区をぐるりと調べると
大田区２４件中７件２９％、世田谷区４３件中１６件３７％、杉並区２４件中１０件４２％、
練馬区２０件中７件３５％、板橋区１８件中５件２８％、北区７件中４件５７％
足立区３９件中１１件２８％、葛飾区２０件中３件１５％、江戸川区２５件中３件１２％
専門家が内陸部のタワー型マンションは苦戦すると予想してた。郊外の田舎でタワー建てても
駅近じゃない限り意味無し。

[709: 匿名さん]

都心部居住の魅力は増す一方です。格差が出て来るのも仕方が無いでしょう。

大手銀行が相次いで育児支援制度を拡充している。みずほフィナンシャルグループ（ＦＧ）は
８月に２カ所目となる社内託児所を東京・丸の内に開設する。三菱東京ＵＦＪ銀行や三井住友銀行
も託児費用の補助制度などを導入している。団塊世代の大量退職を背景に、大手銀行は新卒者の
大量採用を再開しており、育児と仕事を両立できる制度を充実させることで、優秀な人材の確保
につなげる狙いだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080120-00000920-san-bus_all

[710: 匿名さん]

託児所の前に株価をなんとかしてもらいたいもんだが。＞みずほ

[711: 匿名さん]

708
先月まで好調だった横浜川崎も落ちてるじゃん
去年の夏ごろから住宅ファンドの風向きが変わって
実需不動産への波及の遅効性を眺めることができた
これからも興味が沸くね

[712: サラリーマンさん]

都心部マンションにまだまだ供給余力があるから、だれも慌てない。
豊洲が終われば、晴海と有明。江東区のマンション規制も解除されたし、
向こう５年はじっくり構えていても大丈夫。
金利が上がる可能性も遠のいた。
２０１１年にはデジタルタワーができるし、まだまだ東京は変わって行きそう。
みなさんじっくり行きましょう。

[713: 匿名さん]

郊外売れない。デベさん２３区内で稼がないと日干しになっちゃう。
マンションの裏、マンションの前、マンションの間、
建てられるところには隙間なくぎっちりと建つのでしょう。

[714: 匿名さん]

>>711
超割高の西側近郊と隣接している武蔵小杉は売れ続けると思うけど、ＭＭ、田園都市線沿線は完全なローカルマーケットになってしまったのかな？
売れるところと、売れないところが極端だよな。
これって値崩れの前兆？

[715: 住まいに詳しい人]

>>683
>そうですか。平均坪単価４５８万円でしたか。出所は確かですか？虎ノ門タワーレジデンス
>も４００万以下で値ごろ感があったと記憶していますが、思い違いですかね。

工業市場研究所に公開データがありました
http://www.kohken-net.co.jp/rr_div/re200609.html

ちなみに『虎ノ門タワーレジデンス』の平均坪単価は＠491万円です

[716: 匿名さん]

田園都市線、横浜市、即入居可で検索したら４０件中１６件もヒットしたよ。
スレとは関係ないけど、何か大変なことが起こりつつあるような・・
需要に合わせた供給量にしないとどうしようもないよ。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=14&md=...

[717: 匿名さん]

中古物件の新聞折込広告が増えていませんか？
マンションも戸建も投資用物件も全て増えているようです。
これって売り急ぎですかね？

[719: 匿名さん]

>>719
どこの話されてます？北綾瀬ですか飛田給のはなしですかね。

[720: 匿名さん]

戸建売れないからアパートどんどん建てて投資用として売り出しているし、都心部は高層マンションに独身族がルームシェアして部屋借りてるから賃貸物件は大幅な供給過剰でしょうか。アパートやマンション経営は赤信号じゃないですか？

[721: 匿名さん]

通販大家さん…

[722: 匿名さん]

普通のリーマンの僕でも１億超のローン組んで一棟買いできるんですか。

[723: 匿名さん]

>>714
まだまだ何棟も供給予定があるし価格も高い武蔵小杉が、
売れ行きの落ちている神奈川の中で、
これからも売れ続けると予想するのはどうですかね。

[724: 匿名さん]

中古物件の新聞折込広告が増えてるのは季節的要因。

年度末は毎年、中古物件が売買されるピークの時期だから。

[725: 匿名さん]

>>688 はっきり言って豊島区と新宿区は時代から外れているので、どうかなと思う。

おやおや、また素人さんの妄言ですか。
豊島区と新宿区は、住宅エリアのイメージが少ないから、どうしても繁華街のイメージで
そういう発言になるのでしょうが、実際は目白・駒込や市ヶ谷・四谷・下落合等に、
都内屈指の良好な高級住宅街が広がっています。これ、東京出身者なら常識。
また、特に新宿区は、旧第三学区（新宿・渋谷・目黒・世田谷）に属することや、
衆院区割りの東京第一区（千代田・港・新宿）であるため、東京出身者にとっては、
やはり他区に比べ一段格上。しかも、これまで六本木や丸の内、湾岸エリアが再開発で
注目されて来たものの、今後の再開発は新宿エリアに移ることは確実。副都心線開業で
特に伊勢丹・高島屋等の商業集積著しい新宿三丁目の注目度が俄然アップするのみならず、
日テレ・ゴルフガーデン跡地の広大な敷地を三菱地所グループが再開発することも決定、
さらに西新宿エリアでも、住友不動産と三菱地所が再開発競争を繰り広げる計画で、
なかには６０−５０階クラスのオフィスビルとマンション等からなる複合型再開発計画
が都市計画決定段階まで進んでいる。三菱地所としては、再開発が一巡してタネ土地が
ない地元の丸の内・大手町界隈から、今後再開発のタネ地が大量供給されている、住友
不動産の縄張りである新宿に注目し、次々と大規模再開発物件のタネ土地競売に入札・
落札してる。天下の三菱地所と住友不動産の再開発競争、しかも都庁のお膝元で日本最大
の乗降客数を誇る新宿ターミナルから吐き出される日本一の後背地人口・商圏等をベース
として、今後１０年スパンで東京で最も大きく変貌・再開発が進むのは、実は新宿。
それが分かっている不動産のプロが先手打って土地仕入れ始めたため、新宿駅周辺一等地
の地価は、銀座や六本木以上の値上がり率を記録している。

なお、新宿の商業エリアとしての実力は、六本木のミッドタウンとヒルズを合計しても
年商７００億円程度に過ぎないのに対し、新宿は伊勢丹のみで２７００億円、百貨店だけ
で合計１兆円規模であり、その他家電量販店やバーニーズ、丸井等含めれば、六本木なん
ぞはケタ違いに低レベルで、実は新宿の足元にも及ばない。単に、ヒルズやミッドタウン
みたいな複合型再開発が物珍しかったのでマスコミで騒がれ有名になったが、商業エリア
としての実力は、都内、いや日本、はたまた全世界を見渡しても、新宿を凌駕するような
エリアは、実はひとつたりとも存在しないことが明確。今後は三菱地所と住友不動産の再
開発競争や、ＪＲ東日本の新宿駅周辺再開発、歌舞伎町やゴールデン街界隈の再開発計画
が相俟って、新宿が俄然注目を浴びだすこと必至。

ひるがえって住居エリアについては、たしかに新宿や池袋、渋谷の繁華街至近エリアでは、
ワンルーム等の賃貸専用劣悪物件も多く、これは今後弱含む可能性もあるが、繁華街から
ある程度の距離がある上述の良好な住宅エリア（新宿で言えば、市ヶ谷、四谷、下落合等）
は、新宿ビジネス商業エリアの今後の活発な再開発の恩恵を受け、資産価値が下落どころか、
ますます安定・増進するだろう。特に、神楽坂にも至近で、江戸期からの武家屋敷町として
由緒ある市ヶ谷界隈や、近衛公・相馬公ら旧華族・貴族・皇室関係者等との由緒深い下落合
（いわゆる目白近衛町・御留山）界隈は、その高級邸宅街としての資産価値が、今後も末長
く保全・維持・増進して行くであろう。

[726: 匿名さん]

これからを予測すると、

建築数量が減っているから、今ある売れ残りはその内密かに処分されて行く。
安値販売とか、大騒ぎにはならないだろう。

今回の新価格導入で、
地元の需要のみに頼っているところと、首都圏全体に需要があるところがはっきり分かって来た。
前者は郊外と県境外周区で、少子化が進むとともに、需要は右肩下がりになるから、供給数を
減らして行くしか方法はない。
後者は都心部で、地方からの上京が安定的に続くので、需要は安定している。価格帯が５〜７千
万円であれば、よほど立地が悪くなければ売れ残ることはまず無い。

所得の２極化を反映して、５千万円を越える価格帯は首都圏全体で安定的に年間１万６千戸前後
は売れ続け、その大部分は都心部からの供給になるだろう。
下の価格帯は、少子化が影響して右肩下がりだから、総量としては右肩下がりとなる。

一方、賃貸層は逆に増え続けるが、これも所得の２極化を反映して、高家賃安定型の都心部と
低家賃大量型の県境外周区の２種類に分かれる。

[727: 契約済みさん]

709

今までが、人の住むところじゃなかったりしたからね、都心は。
それに、一部郊外はもっとずっと早いスピードで魅力的になってるんだが、、、、、

全体としては日本の縮小・後退は明らかなので、便利になってるくらいでは焼け石に水と感じます。

[728: 匿名さん]

07年、首都圏のマンション戸数販売が１８％の落ち込み
三年連続の下落トレンド
今年は更に下がるだろうし、ここで買いを煽るひとってソウカ関係者かなにかなの？
不動産建築界隈でポジティブな理由は
どこを探しても見当たらないし、特異な事情から国際的な競争力もない
不思議さんのバックグラウンドは何なんだろう

[729: 匿名さん]

3年連続の下落トレンドなのですね
2年間でどれだけ上昇したのか？

[730: 匿名さん]

需要と供給の乖離幅を言っている
要するに消費者とのミスマッチが年々広がっているという意味だが
これが理解できないなら話にもならないんだけどね