23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[681: 匿名さん]

２３区といってもひと括りでは語れないからね。都心（中央、港、千代田、渋谷）あたりと外周区では状況も違うだろうし。少なくとも６７９さんの出した赤坂物件で、この動きは期待できないね。

[682: 住まいに詳しい人]

>>679
２年前に発売された『赤坂タワーレジデンス』は平均で＠458万円、上層階は＠800万円越え
その後、相場は急上昇していたわけだから
＠450万円前後というのは実質下落になります
　
　
つうか『パークコート赤坂ザタワー』は再開発事業だから
価格が決まったのはかなり前なわけで、価格変動の検証にはならないですよ

[683: 匿名さん]

>>682
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38845/
を読む限りでは、坪単価３３０万〜って話もあって、みんな安いと言っていますねぇ

そうですか。平均坪単価４５８万円でしたか。出所は確かですか？虎ノ門タワーレジデンス
も４００万以下で値ごろ感があったと記憶していますが、思い違いですかね。

[684: 匿名さん]

都心（中央、港、千代田、渋谷）と比べると価格が安い、新宿や豊島あたりの坪単価250〜300くらいの（数年前の）中クラス物件の方が、今後の下落リスクは低いかもしれませんね。（現在はもっと高いでしょうが）
うまく表現できませんが、言いたいことは、「下げ止まり」というような意味です。

今後、マンション相場が下落したとしても坪200万以下に落ちるとは考えにくいです。
…でもよく考えてみると新築時に250だしていたら、200/250＝80％
やはり20〜30％くらいは下落する可能性があるのでしょうか…。

[685: 匿名さん]

需給総体のボリュームはどうなんでしょうね。
市場は縮小均衡に向かっていると思いますけど

築浅中古相場は、実需が９割だから上がっても売りは出ないし
下がればなおのこと
買値で売れて、なおかつよりよい場所に新築が豊富に出るような状況
になれば、中古市場も下がるでしょう。
それが、実は２００３年頃の湾岸タワーブームだったわけで
港区だけで５年間で２万戸超える供給量って今後は考えにくいですよ。

[686: 匿名さん]

＞685
＞築浅中古相場は、実需が９割だから上がっても売りは出ないし下がればなおのこと

…ある程度価格（2003〜2004年頃）は維持しそうな気もしますね。
最近の高い価格に対しては、微妙な気がします。さすがにもう少し下がるような気が…。

[687: 匿名さん]

当たり前のことですが、今後のマンションは、実需へ完全に移行する。
転売目的で今から購入するというチャレンジャーは皆無だし。
デベも供給数減らして、実需に絞って販売するでしょうから価格維持が続くんじゃないの？
資産価値を気にする人は、そもそも分譲マンションを購入しないでしょ。
数年前に購入した場合、急激な資産上昇の恩恵を受けられたから期待があるのだと。

どちらにしても資産価値を気にする人は資産を持たないのが正解ですよ
一部超不人気物件は別にして、それなりに売れているのも事実だと思いますが…

[688: 匿名さん]

>>684
はっきり言って豊島区と新宿区は時代から外れているので、どうかなと思う。
売れ残りが賃貸に回っているけど、住む場所としてはＮＧだし、賃貸在庫多すぎ。
家賃レベルがかなり下がる可能性大。
明るい話題がなくって取り残されているイメージも強いよな。

それから狭小タイプが多くて、ファミリー向けがほとんど無い、需要が無いからだけど、
投資用が多そう。
中規模クラスで坪２００万円＋αかな。

四谷あたりの都心は別格だけど・・物が無い
都心については、富裕層の懐具合と気分しだいだから、良く分からないな。
高いといえば高いけど、戸建にくらべれば安いから・・

>>684さんは投資用として考えているのかな？空き室がどの程度あるかも調べた方がいいよ。

[689: 匿名さん]

>>687
実需が中心になると豊島区、新宿区はますます厳しくなるな。
住環境重視でファミリー層中心になるからね

[690: 入居済み住民さん]

いまマンション売りに出してる身としては書きにくいが、
今後数年スパンで見ると、23区は新たな底値を更新してくだろうね、ほぼ確実という気がしています。

国際的な地位の相対的な低下が著しい。（特に同じアジア圏での相対的な低下が壊滅的なインパクトに）これは都心の超一等地、外国人居住地域に打撃。

団塊世代の住み替え、団塊ジュニアの一次取得という、「最後の特需」が去る。
これで郊外と都心よりの住宅マーケットに打撃。

人口減、世帯数増もごくわずかというトレンドが周知の事実として定着し、長期下押し圧力が居座る。基本的には売り手が強気になる材料はなくなる。

個人にできることとしては、長期下落トレンドの中でも、小さい波はあるだろうから、
底で売って、天井で買うようなことのないようにするだけですか。

あとは、とにかく必要最小限の不動産を買うということでしょうか、、、、、

運用は海外を中心に分散投資ですね。日本の不動産投資は先行き厳しすぎます。

[691: 匿名さん]

ファミリー層のほうが豊島、新宿区いいと思うけど。
国立範囲内だし、塾も豊富。インフラ整ってるし、病院とかも沢山。
リーマンが狙えた頃の豊島区とか新宿区はすぐ完売するの多かったよ。

[692: 入居済み住民さん]

ココロコス東京久米川

23区じゃないけど、東京都内ということでご容赦を。
もうニュースにでてるかな？まだかな？
ググってみてみて。

[693: 匿名さん]

コロスコロス東京久米川？

[694: 匿名さん]

二極化とか何とか言ってるけど、実際は収縮してるだけ。

２３区は食い扶持とブームを求めて進入する人々によって、
周辺から徐々にチバラギ化、サイタマ化、西東京化、川崎化していってる。
地価は比較すれば高いから、上方にもますますみっちり詰め込み密集して。
備え付けのショッピングモールで買い物して、TUTAYAあたりで娯楽する生活。
金もかからず、無理な背伸びローンでも何とかやりくり可能。

ご大層な国際都市だの文化だの発展なんて全然およびじゃなくて、
一気に庶民化の波が押し寄せてるんですよ。
ニュータウンがじわじわと都心部に迫ってきてると言い換えてもいい。

[695: 物件比較中さん]

21日付の不動産経済通信によると、東京都東村山市で新日鉄都市開発や東建物が事業展開する大規模分譲マンション「ココロコス東京久米川」（総戸数406戸）で20％超の値引きが始まった。

[696: 匿名さん]

バブル期の１９８７年以降の数年は別にしても１９９４年は当時は
溜まった需要・購入意欲が噴出した年だった。
当時の売り出し価格を記した書籍がある。それによると
現状とさして変わらぬ価格であることがわかる。金利も高いのに
フツーに売れてた。まだ団塊ジュニアは学食で飯食ってた頃だ。

当時は、「キャリアウーマン」など単身者のマンション買いが流行った。
その後郊外のファミリー向けの供給が急増しちょっとしたマンションブーム
だったね。

過去２０年にわたって最低水準だったのが２００３年２００４年。
港区の麻布・青山で３３０万台、高輪で３００万台
文京で２８０万台世田谷で２６０万台
とにかく脅威の底値。
そのなかでも湾岸タワーの２００〜２４０万という物件平均坪単価は
さらに土地の安値と割り増し容積の賜物。
それ以下に下がるとしたら郊外は金をわたして引き取ってもらう話になっちゃうよ。

[697: 入居済み住民さん]

694

全体が収縮する中での二極化。
これ常識。

グローバルレベルでの主要都市不動産の相対需給も大事だよ。
複眼的に見ないと。

田舎ならともかく、23区はドメ要因だけでは語れない。

[698: 物件比較中さん]

いくら23区と言っても現状はマンションが高すぎる．．．今の価格ですごく儲けてるからデベがマンションをガンガン作っている〜だから値引きはあたりまえのこと．．．

[699: 物件比較中さん]

６９７へ

郊外の８０平米と２３区の６０平米ってどっちがいいですか？

[700: 匿名さん]

安値から考えれば値上がりしましたけど
十年前と比較したら、23区全体では適正価格じゃないですかね
都心は、ここ最近の開発で様変わりして、そのプレミアムと考えれば値上がりが級でも仕方ないですよ。
最近値下がりを期待する声が高まっていますけど（実際値下がりしているという人も多い）
ここの掲示板は、一次所得検討者が多いのだと思いから値段に敏感なんだと思われます。

大手デベは、安売りをしないという姿勢を強く打ち出している感じが伝わってきます。
中小はデベは、23区の物件ではもう勝負が出来ないのではないでしょうか？