23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[623: 匿名さん]

>>620

実際実需はある。購入理由として、

①　東京での事業拠点として（このケース本土の中国人が多い）
②　子弟への資産分配、留学時の居住（東南アジア華僑の皆さん、K大とかへ留学）
　　＊伝統的に華僑の皆さんは事業に成功されると子供を世界中に配置する。
　　　資産リスクの分散。例：長男シンガポール、次男、ジャカルタ、三男、カナダ、長女、東京
③　政治的リスクを避けるための逃避先　（台湾人、対本土対策）

大雑把に見積もって、上記の購入検討者は約500〜1,000人/年。
平均1億の物件 x 500戸＝ 500億円/年

不動産屋では無いので、どれ位の影響が東京の不動産にあるのか理解不可能だが、
大したインパンクでは無いと思うが・・・どうですか？ 不動産業界の皆さん。

[629: 匿名さん]

晴海２丁目の土地広いよな。
どんな再開発になるのか・・
知的移民も都心部で受け入れるキャパは十分ありますよ。
さらに先には選手村予定地もあります。

ちなみに晴海３丁目は２０１３年の完成予定です。

[631: 匿名さん]

＞なにより日本企業のニーズが低賃金単純労働者である限り、
＞ナレッジワーカーは日本をスルーする

そうかな？某財閥系素材メーカーには外国人の管理職部員（経営管理、購買）もいるし、
研究所なんか多国籍だけどね。

[632: 匿名さん]

>>628
お国の本音は生産性を高めることで、
低賃金の外国人単純労働者無しで成り立たないような業種は、将来の日本にとって不要な
業種だと考えています。
長期滞在する外国人の入国や在留許可審査の際、日本語能力を要件として重視する具体策を
外務、法務両省が検討することなっていますが、これは外国人単純労働者を減らすとともに、
知的レベルが比較的高い人の比率を高めてくれます。
まずは第一歩ってことです。

本格的な知的移民受け入れ策はこれから検討ですが、何かインセンティブが必要でしょう。
居住コストを税金で補助するとか、企業、大学に助成金を出すとか・・

[633: 匿名さん]

>629
晴海は中央区とはいえ、
都心と言ってしまうのはどうですかね。
港区や中央区の湾岸地区は、都心の解釈をしない場合もあるので。

選手村予定地は江東区です。

[635: 匿名さん]

>>633
個人的見解ですね。

機能としての都心部と言う見方が必要ですよ。
都心と連続した部分で、一体して動く部分であれば都心部ですが、
単なるベッドタウンになると都心部の範疇から外れてしまいます。

分かりやすく云えば、
仕事が終わって家に帰って、着替えて切り替えて、都心に再び遊びに行けるところは都心部です。
また、土日の休みの昼前にふらりと都心に食事に行けるところも都心部です。

こんな感覚で、区別して行けば良いでしょう。
尚、都心は、皇居と東京駅を中心とした一帯で、当然ですが副都心は除外します。

[637: 匿名さん]

一定の知的レベルの人が住んだところで、近郊、郊外だと分散、霧消してしまいます。
日本の国力が落ちていったのと、近郊、郊外へのスプロール化が始まったのは同じ時期です。

すなわち、日本の国力を増す＝日本の文化度を増すには、
一定の知的レベルの人を都心部に集中居住させ、職住近接を実現し、互いの交流の密接度を上げる
環境を作り出す必要があるのです。
江戸時代は職住近接でさまざまな独自文化が生まれました。その再興です。

特に重要なのは、次世代を担う子供を持っている世代の都心部居住の推進です。
一定の知的レベルの家族、子供が都心部に集中居住して、お互いに刺激しあう。
これが文化度を長期にわたって上げることになります。
知的移民の都心部への受け入れもその一環です。

[638: 匿名さん]

>>637
城東＊＊はいいかげんにしてくれ…

[639: 匿名さん]

>>635
633の個人的見解っていうのはそうなんだけどさあ。。。
あなたの言う定義だと、港南、芝浦、晴海は都心に該当しないと思うよ？
あくまで個人的な「感覚」としては635氏の意見に近いが湾岸地域は都心とは思えないな。
「都心」という幻想を与えてくれる地域かな。

[640: 匿名さん]

「都心」じゃなくて、都心に隣接して一体化して機能する「都心部」なんだよ。
まだ分からないのかね。唖然ｗ

[641: 匿名さん]

>>640
うーん。
やっぱり「感覚」として分からないわ。
だから俺には「都心に隣接して一体化して機能する」ことが湾岸住民の幻想にしか見えないんだな。
これ以上話しても無意味だからやめときますよ。

[644: 匿名さん]

城東を必死に擁護しておられる方は、どうやら、大枚はたいて城東湾岸エリアに
物件買ってしまった方なんでしょうね。ご愁傷さまです。
西と東では、後背地の富裕層の層の厚みに圧倒的差がありますので、商業的な
発展については、東は西の敵ではありません。人口重心も東でなく西に偏ってい
ることは、既に常識ですからね。ちなみに、富裕層の分布図を参考掲載します。

[645: 匿名さん]

>>644
まだあまり人が住んでいませんから。
それに資料が古すぎるよ、毎年のように変化して行きますから。
それにしても、いつも同じのが出てきますね。ｗ

それからストック長者とフロー長者は違いますから。
都心部に住むのはフロー長者で年齢も若い層になるでしょう。
例えば同じ３０代どうしを比較する地図があれば面白い結果が出ると思うぞ。

[646: サラリーマンさん]

親の資産でのうのうと暮らしている人はお金があっても、知的レベルが高いとは必ずしも言えないと思います。特に、近郊の元農家の人々はすごいお金持ちが多いです。でも、こんな人達の消費文化は、ちょっとどうかな？そのまま地元でお暮らしいただくのが良いと思います。渋谷、表参道あたりでお買い物で十分です。

[647: 匿名さん]

同じ結果でしょうね。たぶん。

[648: 匿名はん]

>>637
日本の国力が落ちていったのと、近郊、郊外へのスプロール化が始まったのは同じ時期です。

全く違うよ。むしろ国力が伸びている時期に郊外に広がったんだ。とくにまず西側にね。こんなことも知らずに文化も何もないだろｗ

同じようなのが集まったら文化が均質化してつまらん・・・それに均質化した社会は弱いんだよ。歴史と社会から勉強してきなｐ

[649: 匿名さん]

資料は２００６年度のものだから、それほど古くはないでしょう。

少なくとも、ここ１−２年で城東湾岸に富裕層が大量に棲み着いた証拠はありません。
城東湾岸は、むしろ都心近接の割りには割安エリアなので、
真の都心部一等地には物件を購入できない一般リーマン級が大挙棲み付いてますね。

それと、３０代の一般リーマン級が城東湾岸に比較的多く棲んでるとしても、
彼らは、もし将来真の富裕層になれれば、真の都心部一等地エリアへ引越し、城東湾岸
エリアに終生棲み続けることはありません。
よって、城東湾岸にはいつまでたっても真の富裕層が大量に棲み着くことはないです。

[650: 匿名さん]

おそらく若い世代の経済状況を示していると思われますのでご参考まで。
平成１０年、東京２３区の４００万円以下の普通年収世帯比率、良い順から。
古い資料なので、都心部は都心回帰で今では数字がずいぶん下がっていると思われます。
１位、千代田区　２８．５８％
２位、港区、３１．１９
３位、中央区、３１．２９
４位、江東区、３５．１６
５位、文京区、３５．２３
６位、目黒区、３６．３２
７位、練馬区、３７．１３
８位、大田区、３７．３６
９位、墨田区、３８．３６
１０位、江戸川区、３８．６８
１１位、台東区、３８．６９
１２位、品川区、３９．４８
１３位、渋谷区、３９．５１
１４位、世田谷区、４１．４０
１５位、葛飾区、４２．１０
１６位、新宿区、４２．８０
１７位、足立区、４３．０１
１８位、荒川区、４３．６３
１９位、杉並区、４３．８７
２０位、中野区、４５．０１
２１位、北区、４５．２６
２２位、板橋区、４５．２８
２３位、豊島区、４８．５５

[651: 匿名さん]

知ってると思うけど、銀座は江戸時代の埋立地、月島は明治時代の埋立地。
かつて銀座には埋立地であるが故に草木が育たず、だから柳並木がある。
月島はもんじゃ焼きなどで下町イメージだが、江戸時代には陰も形も無い。
石川島には人足寄場があり、真の下町ですらない。
江戸からの城東は基本的に下町であって、今で言う富裕層やセレブやらは
棲み付かない。古今東西、真のセレブや由緒ある名家は、いわゆる山の手
と呼ばれる高台に好んで棲み付くもので、決して下町の城東には棲まない。
何故なら、人が棲む場所と商いを行う場所は、基本的に全く異なるから。
銀座・日本橋は商業エリアとして日本屈指（ただし、商圏としては新宿が
最大）だが、住居エリアとしては決して良好なエリアとは言えない。一方、
山の手は同じ都心又は都心近接エリアとしても、歴史伝統文化等の面から
も、良好な住居エリアであり、下町とは比べるべくもないのが常識です。

[652: 匿名さん]

城東を必死に擁護しておられる方
も、
城東を必死に非難しておられる方
どっちもあんまり変わらん気が

[653: 匿名さん]

それあと何回だすつもり？

[654: 匿名さん]

>>649
>>651
必死みたいですが、具体的にどこを擁護したいの？
超富裕層がこぞって湾岸に住むようになるのは、まだまだ先ですよ。
最初は、高年収のサラリーマン層が住むようになって、完全に町並みが整備されてですよ。
お金がいっぱいある人は、たとえ高いお金を払うことになっても、最後の最後に移り住みます。
あと１０年はかかるよ。

[655: 匿名さん]

元麻布あたりの価格帯と競合しているわけじゃないのに？？？

[656: 匿名はん]

なぜ高年収のサラリーマンやステータスのある人たちが湾岸に移り住むの？
こういう人たちは自由度が高いから、あえて湾岸選ばなくてもいいんじゃないのかな。
私個人はどちらでもいいが、格落ちと見なされている地域のようだし・・・。

[657: 物件比較中さん]

湾岸は津波が来るとアウトだからね。
安い分だけリスクが高い。

[658: 中野区民]

ここ数年で坪単価 200 - 250万位を購入したと思われる
30代で世帯年収1,000〜2,000万程度（2馬力含む）の会社員は
富裕層とは言わんだろう。
うちも富裕層になっちゃうし、この板で貧民区と揶揄される
うちの周りも富裕層だらけだ。

その上の層が大挙して江東区や、中央区に押し寄せている
という話は初耳だが。

どこにアジアからの知的労働者のの集積が来るかという場所の
議論はおいといて、そもそも日本の教育機関て国際競争力ある
んだろうか？

イギリスのような金融立国は不可能と言われていますが、
円が下がりきらないうちに（対ドルじゃなくてね）
ストック活用する以外に浮かぶ道はないんじゃないかと
思うんだけど。

[659: 住まいに詳しい人]

>649
城東さんのズレ具合にはいつも微笑ませて頂いてますが
649さんのお話も現実とのズレが多少あるかと思います

>>644の地図の出所は、アトラクターズラボでしょ
2003年の住宅土地統計調査と2005年の国勢調査の
データから推定したデータなので、古いわけではないけど、
直近の動きが反映していないのも事実で

高級住宅地とほぼ対応する赤いところはともかくとして
中間の青い部分は、かつて分譲マンションが大量供給され
当時の30−40代の上位サラリーマン層が純化されて
増加されたエリアが多いですよ

それを踏まえると、湾岸も今年10月調査によっては
今後青色に染まって来るんじゃないですか？
　
　
　
で、問題はデータが新しい/古いじゃなくて
644さんも他のレスで指摘されていると思いますが
城東さんが一番ズレているのは、普通のマンションを買う層と
値段の高いマンションを買う層と億ションを買う層が
かなり近い距離にあると勘違いされていることじゃないでしょうか？

マンションのマーケティングにおいては
この三者の差というのはものすごく大きいわけで
２番目の層がいくら増えても「高級住宅地」にはならない

で、ここからは意見がいろいろあるかと思いますが
２番目の層って、個人々々は民度も高いし教養もあるのですが
こういう人たちが一度に同じ場所に集まっても
文化ぽい文化って生まれない傾向が強いと思うんですよ

東急沿線的な企業がコーディネートしているよーな
ハリボテで作られたドラマのセットのよーな
そんな感じを持つのは僕だけですかね？

[660: 住まいに詳しい人]

>>656
>なぜ高年収のサラリーマンやステータスのある人たちが湾岸に移り住むの？

住みますよ
富裕層はあってもセカンドハウスですが
高収入サラリーマンなら、かなりありますよ

住むところの地理というか地勢にこだわるのって
僕も含めて地方出身者と
「川向こうは云々」と子供の頃にばあちゃんに聞かせられながら育った
山の手系の商家の出身者ぐらいじゃないですか？

[661: 匿名さん]

>>661
住みませんね。
我が家は２馬力で２０００万強のサラリーマンですが
地方出身の妻は「城東だけは絶対イヤ」と申しております。
世田谷で生まれ育った私も同感です。

我が家の狙いは
目黒区あたりの駅近低層マンションです。

[662: 匿名さん]

世田谷で生まれ育って、
と言うと
世田谷区もイロイロだって話になり…

[663: 近所をよく知る人]

>>No.660
近頃だとアースダイバー系の土地の歴史認識もあるでしょうし、実質的な地震・洪水の被害予防を重視する人はどうだろうか。まあ、海面上昇までは考えないとしても。
センスの問題にしろ、海風に晒されて建つウオーターフロントのビルは、まるで城を守る城壁に見えないこともない。

[664: 匿名さん]

History repeats itself.

[665: 匿名はん]

本当の富裕層はわざわざ湾岸にセカンドハウスをもたんだろｗ
高収入サラリーマンだけでは文化の生まれる高級住宅地にはなりにくいのは、
659さんご指摘の通りかと。新興住民の多く住むそこそこの住宅地独特の雰囲
気を少しは知ってるが、あんなとこに高級感や文化が育つはずはないかなｗ

普通の東京生まれの人だって地域にこだわるよ。そうじゃない人もいるけど。ちな
みに、東京民はどこでも東京ならいいわけではなくて、やはり育った地域や沿線に
住む人が多いんだよ。つまり城南なら城南近辺やそちらに近い都心とかね。この
バイアスを超える魅力があればいいけどね・・・。

[666: 匿名さん]

>>665
人口移動統計をちょっと調べてからカキコした方がいいと思うよ。
「知的レベルが高い人」が都心部に集中的に住むだろうと言ってたのが、「富裕層」の話にすり
替わっているし、

知的レベルが高い人＝そこそこの年収のサラリーマン層＝そこそこの学歴のサラリーマン層と
お考えください。具体的には５〜７千万円の新築分譲マンションを買う層。
この価格帯が大量に販売され、売れているところにその人達が集中するのは、誰も異存は無い
と思います。

ご指摘の、この所得レベルだと、いくら集まっても文化が生まれない云々は、
①都心回帰以前は、この年収層は近郊、郊外に分散居住していた。また、長時間通勤で平日の
　時間を無為に消費していた。
　中心部に近い限られたエリアに集中するのは江戸時代以来の出来事で、経験則をもって
　予想できる人はだれもいない。
②一般論として、物理的距離が近いところに互いに住んで、職住近接で時間に余裕が出てくれば、
　情報交換、影響を与え合う密度も増えて行く。
③都心部には文化施設が数多くあり、また、大学の拠点が集中している。すなわち、学び、知的
　レベルを上げて行く機会を数多く提供してくれる。

文化が生まれないと断言できますか？

私は、ミドルマスを中心とした新しい文化、新しい都市生活文化が生み出され、その先駆者
として、アジアの他の都市をリードできればと考えます。
富裕層どうしを他国と比べれば日本に誇る部分は少ないですが、
治安と全体的な教育レベルはまだ良い方だと思います。

[667: 匿名さん]

なんと言っても、日本の富裕層の大部分は東京近郊の元農家の人達ですから、
終戦後の農地解放とか、土地神話とか、いろいろあっての結果です。

まあ他国、特にヨーロッパあたりとは、事情がまったく違います。
日本は、富裕層からほとんど文化が生まれない（他国のものまねに終止）稀有な国と言えます。
日本がいままで発信してきた文化は、ほとんどが他国で言うアッパーミドルクラスのものです。

[668: 匿名はん]

知的レベルが高い＝富裕層なんて、誰もいってないんでは？それに貴方たちは本当の
富裕層を知らないんだよ。そこらの郊外地主なんて富裕層とはいえない。

人口移動統計は、あくまでマスの動きを示すだけ。上京した人も含めいろいろな人の移動
が入ってるのであって、それぞれの地域育ちの人のライフステージごとの移動を追っ
てるわけじゃないよ（この意味の違いが分からないなら、もうこの手の話は止めたほ
うがいいかも）。

５〜７千万円の新築分譲マンションを買う層が、高収入サラリーマンとは思えないな。
ということは、このクラスの物件が多いところは、高収入サラリーマンが集まると
ころでもないんじゃないの？

江戸時代に中心部に近い限られたエリアに集中するのは・・・って、それは交通機
関が無かったからでしょ？それに、大学云々って、都心部に設置してるのは客寄せ。
別にそこに来る人たちの質なんて大して気にしてないの。知的・文化的志向はいいけ
ど、思いっきり一昔前の新興住宅地の発想だね。何が起こったかって？均質化とエセ文化
自慢とレベルの低い足の引っ張り合い・張り合いさ・・・「動物の王国」だよ。だから教育
レベルが高いのだけが売りのような親が揃って集住してるとこはイジメが問題になるｘ
それだけでも文化的には薄っぺらな気がするがね。

まいいけど文化の定義によるよ。人間の行動は全て文化現象だからな〜。新興住宅地とも
っと伝統的にいい地域では、知的かどうかは別にしてメンタリティとかハビトゥスの
違いがあるのさ。こういうとこには知的だ文化的だなんていわなくても、自然に東大に
行って名門に勤めて海外の一流どこで学位をとって、当たり前のようにスマートに生活
してる連中だって結構いる。別に当たり前のことだから、気張らなくてもいいのさ。

だから湾岸にも違う文化は生まれるかもしれないけど、アジアをリードできるなんて錯覚
だからやめときなよ。日本でだってNGだし、発想自体少し怖いかな。日本なんてアジア
のアッパーミドルの連中はもうあまり見てないし、自分たちの文化で魅了できるはず
なんて考えはプチ傲慢かなｗ

ちなみに①②③はすべて仮定だよね。このソフィストなみの三段論法でいけばどこか
の山奥にだって立派な文化都市ができるよ。こういう反証不可能な文は、およそ科学
的言明とはいえないかな〜。知的で文化的な都市をつくってくださいな、シンガポー
ルが理想かな？

[669: 匿名さん]

>>658
どこにアジアからの知的労働者のの集積が来るかという場所の議論はおいといて、＞
これははっきりしてます。
都心に近くて、開発余地があるところです。
各企業は、団塊の世代退職による人件費の余裕を世界人材争奪戦に回すべきッス、
世界人材争奪戦
このままでは頭脳も買い負ける
http://business.nikkeibp.co.jp/nbs/nbse/index.html

「留学生３０万人計画」
日本の高等教育機関に在籍する留学生数は、約12万人ですから、その数を約３倍にするという
遠大な計画ですね。官がやると数あわせで質は二の次になりかねないな。
基準を設けてその基準以上だと学費＋生活費補助をする等のメリハリが必要ッス。
数あわせでとんでもないのがいっぱい入って来るのは勘弁ッス。
少子化で困る大学救済の匂いもプンプン。