23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[615: 匿名さん]

>>613
何が言いたいの？
だからアジアのお客さんに活路を見出そうとしているのですよ。
国内型産業はこのままでは右肩下がり、海外から来てもらうとともに、そこで培ったノウハウを
海外で生かして行く。これしか生き残る道は無いんです。

[616: 匿名はん]

民だからいいわけではない。遅さや的が外れているのは民も同様。
日本のノウハウがそんな簡単に海外で活きるのか？だったら、も
っと海外でのプレゼンス高くなってるだろ。夜郎自大な発想で何年
失敗し続けるのかな？

613さんじゃないけど、シンガポールや香港、最近はマカオ、上海
もかな、見てきた方がいいよ。

ちなみにこのユビキタス云々はNGだね。東大のS先生の流れでしょ。
日本の役所・大手受けはするが、世界的にはマイナーもマイナー。
携帯電話で孤立してるのと同じ状況になるよｗ

[619: 匿名さん]

>>610
月島・勝どきには下町特有の長屋が多いわけだが、
小規模なワンルームでの再開発が禁止になったら、
大勢の地権者が利害関係するので再開発を纏めるのが難しいと思うよ。

[620: サラリーマンさん]

ところでアジアの富裕層の実需って本当にあるのかね？本国に家があるから買った後はセカンドハウスになるのか？業者の人がいれば教えてください。

[623: 匿名さん]

>>620

実際実需はある。購入理由として、

①　東京での事業拠点として（このケース本土の中国人が多い）
②　子弟への資産分配、留学時の居住（東南アジア華僑の皆さん、K大とかへ留学）
　　＊伝統的に華僑の皆さんは事業に成功されると子供を世界中に配置する。
　　　資産リスクの分散。例：長男シンガポール、次男、ジャカルタ、三男、カナダ、長女、東京
③　政治的リスクを避けるための逃避先　（台湾人、対本土対策）

大雑把に見積もって、上記の購入検討者は約500〜1,000人/年。
平均1億の物件 x 500戸＝ 500億円/年

不動産屋では無いので、どれ位の影響が東京の不動産にあるのか理解不可能だが、
大したインパンクでは無いと思うが・・・どうですか？ 不動産業界の皆さん。

[629: 匿名さん]

晴海２丁目の土地広いよな。
どんな再開発になるのか・・
知的移民も都心部で受け入れるキャパは十分ありますよ。
さらに先には選手村予定地もあります。

ちなみに晴海３丁目は２０１３年の完成予定です。

[631: 匿名さん]

＞なにより日本企業のニーズが低賃金単純労働者である限り、
＞ナレッジワーカーは日本をスルーする

そうかな？某財閥系素材メーカーには外国人の管理職部員（経営管理、購買）もいるし、
研究所なんか多国籍だけどね。

[632: 匿名さん]

>>628
お国の本音は生産性を高めることで、
低賃金の外国人単純労働者無しで成り立たないような業種は、将来の日本にとって不要な
業種だと考えています。
長期滞在する外国人の入国や在留許可審査の際、日本語能力を要件として重視する具体策を
外務、法務両省が検討することなっていますが、これは外国人単純労働者を減らすとともに、
知的レベルが比較的高い人の比率を高めてくれます。
まずは第一歩ってことです。

本格的な知的移民受け入れ策はこれから検討ですが、何かインセンティブが必要でしょう。
居住コストを税金で補助するとか、企業、大学に助成金を出すとか・・

[633: 匿名さん]

>629
晴海は中央区とはいえ、
都心と言ってしまうのはどうですかね。
港区や中央区の湾岸地区は、都心の解釈をしない場合もあるので。

選手村予定地は江東区です。

[635: 匿名さん]

>>633
個人的見解ですね。

機能としての都心部と言う見方が必要ですよ。
都心と連続した部分で、一体して動く部分であれば都心部ですが、
単なるベッドタウンになると都心部の範疇から外れてしまいます。

分かりやすく云えば、
仕事が終わって家に帰って、着替えて切り替えて、都心に再び遊びに行けるところは都心部です。
また、土日の休みの昼前にふらりと都心に食事に行けるところも都心部です。

こんな感覚で、区別して行けば良いでしょう。
尚、都心は、皇居と東京駅を中心とした一帯で、当然ですが副都心は除外します。

[637: 匿名さん]

一定の知的レベルの人が住んだところで、近郊、郊外だと分散、霧消してしまいます。
日本の国力が落ちていったのと、近郊、郊外へのスプロール化が始まったのは同じ時期です。

すなわち、日本の国力を増す＝日本の文化度を増すには、
一定の知的レベルの人を都心部に集中居住させ、職住近接を実現し、互いの交流の密接度を上げる
環境を作り出す必要があるのです。
江戸時代は職住近接でさまざまな独自文化が生まれました。その再興です。

特に重要なのは、次世代を担う子供を持っている世代の都心部居住の推進です。
一定の知的レベルの家族、子供が都心部に集中居住して、お互いに刺激しあう。
これが文化度を長期にわたって上げることになります。
知的移民の都心部への受け入れもその一環です。

[638: 匿名さん]

>>637
城東＊＊はいいかげんにしてくれ…

[639: 匿名さん]

>>635
633の個人的見解っていうのはそうなんだけどさあ。。。
あなたの言う定義だと、港南、芝浦、晴海は都心に該当しないと思うよ？
あくまで個人的な「感覚」としては635氏の意見に近いが湾岸地域は都心とは思えないな。
「都心」という幻想を与えてくれる地域かな。

[640: 匿名さん]

「都心」じゃなくて、都心に隣接して一体化して機能する「都心部」なんだよ。
まだ分からないのかね。唖然ｗ

[641: 匿名さん]

>>640
うーん。
やっぱり「感覚」として分からないわ。
だから俺には「都心に隣接して一体化して機能する」ことが湾岸住民の幻想にしか見えないんだな。
これ以上話しても無意味だからやめときますよ。

[644: 匿名さん]

城東を必死に擁護しておられる方は、どうやら、大枚はたいて城東湾岸エリアに
物件買ってしまった方なんでしょうね。ご愁傷さまです。
西と東では、後背地の富裕層の層の厚みに圧倒的差がありますので、商業的な
発展については、東は西の敵ではありません。人口重心も東でなく西に偏ってい
ることは、既に常識ですからね。ちなみに、富裕層の分布図を参考掲載します。

[645: 匿名さん]

>>644
まだあまり人が住んでいませんから。
それに資料が古すぎるよ、毎年のように変化して行きますから。
それにしても、いつも同じのが出てきますね。ｗ

それからストック長者とフロー長者は違いますから。
都心部に住むのはフロー長者で年齢も若い層になるでしょう。
例えば同じ３０代どうしを比較する地図があれば面白い結果が出ると思うぞ。

[646: サラリーマンさん]

親の資産でのうのうと暮らしている人はお金があっても、知的レベルが高いとは必ずしも言えないと思います。特に、近郊の元農家の人々はすごいお金持ちが多いです。でも、こんな人達の消費文化は、ちょっとどうかな？そのまま地元でお暮らしいただくのが良いと思います。渋谷、表参道あたりでお買い物で十分です。

[647: 匿名さん]

同じ結果でしょうね。たぶん。

[648: 匿名はん]

>>637
日本の国力が落ちていったのと、近郊、郊外へのスプロール化が始まったのは同じ時期です。

全く違うよ。むしろ国力が伸びている時期に郊外に広がったんだ。とくにまず西側にね。こんなことも知らずに文化も何もないだろｗ

同じようなのが集まったら文化が均質化してつまらん・・・それに均質化した社会は弱いんだよ。歴史と社会から勉強してきなｐ

[649: 匿名さん]

資料は２００６年度のものだから、それほど古くはないでしょう。

少なくとも、ここ１−２年で城東湾岸に富裕層が大量に棲み着いた証拠はありません。
城東湾岸は、むしろ都心近接の割りには割安エリアなので、
真の都心部一等地には物件を購入できない一般リーマン級が大挙棲み付いてますね。

それと、３０代の一般リーマン級が城東湾岸に比較的多く棲んでるとしても、
彼らは、もし将来真の富裕層になれれば、真の都心部一等地エリアへ引越し、城東湾岸
エリアに終生棲み続けることはありません。
よって、城東湾岸にはいつまでたっても真の富裕層が大量に棲み着くことはないです。

[650: 匿名さん]

おそらく若い世代の経済状況を示していると思われますのでご参考まで。
平成１０年、東京２３区の４００万円以下の普通年収世帯比率、良い順から。
古い資料なので、都心部は都心回帰で今では数字がずいぶん下がっていると思われます。
１位、千代田区　２８．５８％
２位、港区、３１．１９
３位、中央区、３１．２９
４位、江東区、３５．１６
５位、文京区、３５．２３
６位、目黒区、３６．３２
７位、練馬区、３７．１３
８位、大田区、３７．３６
９位、墨田区、３８．３６
１０位、江戸川区、３８．６８
１１位、台東区、３８．６９
１２位、品川区、３９．４８
１３位、渋谷区、３９．５１
１４位、世田谷区、４１．４０
１５位、葛飾区、４２．１０
１６位、新宿区、４２．８０
１７位、足立区、４３．０１
１８位、荒川区、４３．６３
１９位、杉並区、４３．８７
２０位、中野区、４５．０１
２１位、北区、４５．２６
２２位、板橋区、４５．２８
２３位、豊島区、４８．５５

[651: 匿名さん]

知ってると思うけど、銀座は江戸時代の埋立地、月島は明治時代の埋立地。
かつて銀座には埋立地であるが故に草木が育たず、だから柳並木がある。
月島はもんじゃ焼きなどで下町イメージだが、江戸時代には陰も形も無い。
石川島には人足寄場があり、真の下町ですらない。
江戸からの城東は基本的に下町であって、今で言う富裕層やセレブやらは
棲み付かない。古今東西、真のセレブや由緒ある名家は、いわゆる山の手
と呼ばれる高台に好んで棲み付くもので、決して下町の城東には棲まない。
何故なら、人が棲む場所と商いを行う場所は、基本的に全く異なるから。
銀座・日本橋は商業エリアとして日本屈指（ただし、商圏としては新宿が
最大）だが、住居エリアとしては決して良好なエリアとは言えない。一方、
山の手は同じ都心又は都心近接エリアとしても、歴史伝統文化等の面から
も、良好な住居エリアであり、下町とは比べるべくもないのが常識です。

[652: 匿名さん]

城東を必死に擁護しておられる方
も、
城東を必死に非難しておられる方
どっちもあんまり変わらん気が

[653: 匿名さん]

それあと何回だすつもり？

[654: 匿名さん]

>>649
>>651
必死みたいですが、具体的にどこを擁護したいの？
超富裕層がこぞって湾岸に住むようになるのは、まだまだ先ですよ。
最初は、高年収のサラリーマン層が住むようになって、完全に町並みが整備されてですよ。
お金がいっぱいある人は、たとえ高いお金を払うことになっても、最後の最後に移り住みます。
あと１０年はかかるよ。

[655: 匿名さん]

元麻布あたりの価格帯と競合しているわけじゃないのに？？？

[656: 匿名はん]

なぜ高年収のサラリーマンやステータスのある人たちが湾岸に移り住むの？
こういう人たちは自由度が高いから、あえて湾岸選ばなくてもいいんじゃないのかな。
私個人はどちらでもいいが、格落ちと見なされている地域のようだし・・・。

[657: 物件比較中さん]

湾岸は津波が来るとアウトだからね。
安い分だけリスクが高い。

[658: 中野区民]

ここ数年で坪単価 200 - 250万位を購入したと思われる
30代で世帯年収1,000〜2,000万程度（2馬力含む）の会社員は
富裕層とは言わんだろう。
うちも富裕層になっちゃうし、この板で貧民区と揶揄される
うちの周りも富裕層だらけだ。

その上の層が大挙して江東区や、中央区に押し寄せている
という話は初耳だが。

どこにアジアからの知的労働者のの集積が来るかという場所の
議論はおいといて、そもそも日本の教育機関て国際競争力ある
んだろうか？

イギリスのような金融立国は不可能と言われていますが、
円が下がりきらないうちに（対ドルじゃなくてね）
ストック活用する以外に浮かぶ道はないんじゃないかと
思うんだけど。

[659: 住まいに詳しい人]

>649
城東さんのズレ具合にはいつも微笑ませて頂いてますが
649さんのお話も現実とのズレが多少あるかと思います

>>644の地図の出所は、アトラクターズラボでしょ
2003年の住宅土地統計調査と2005年の国勢調査の
データから推定したデータなので、古いわけではないけど、
直近の動きが反映していないのも事実で

高級住宅地とほぼ対応する赤いところはともかくとして
中間の青い部分は、かつて分譲マンションが大量供給され
当時の30−40代の上位サラリーマン層が純化されて
増加されたエリアが多いですよ

それを踏まえると、湾岸も今年10月調査によっては
今後青色に染まって来るんじゃないですか？
　
　
　
で、問題はデータが新しい/古いじゃなくて
644さんも他のレスで指摘されていると思いますが
城東さんが一番ズレているのは、普通のマンションを買う層と
値段の高いマンションを買う層と億ションを買う層が
かなり近い距離にあると勘違いされていることじゃないでしょうか？

マンションのマーケティングにおいては
この三者の差というのはものすごく大きいわけで
２番目の層がいくら増えても「高級住宅地」にはならない

で、ここからは意見がいろいろあるかと思いますが
２番目の層って、個人々々は民度も高いし教養もあるのですが
こういう人たちが一度に同じ場所に集まっても
文化ぽい文化って生まれない傾向が強いと思うんですよ

東急沿線的な企業がコーディネートしているよーな
ハリボテで作られたドラマのセットのよーな
そんな感じを持つのは僕だけですかね？

[660: 住まいに詳しい人]

>>656
>なぜ高年収のサラリーマンやステータスのある人たちが湾岸に移り住むの？

住みますよ
富裕層はあってもセカンドハウスですが
高収入サラリーマンなら、かなりありますよ

住むところの地理というか地勢にこだわるのって
僕も含めて地方出身者と
「川向こうは云々」と子供の頃にばあちゃんに聞かせられながら育った
山の手系の商家の出身者ぐらいじゃないですか？

[661: 匿名さん]

>>661
住みませんね。
我が家は２馬力で２０００万強のサラリーマンですが
地方出身の妻は「城東だけは絶対イヤ」と申しております。
世田谷で生まれ育った私も同感です。

我が家の狙いは
目黒区あたりの駅近低層マンションです。

[662: 匿名さん]

世田谷で生まれ育って、
と言うと
世田谷区もイロイロだって話になり…

[663: 近所をよく知る人]

>>No.660
近頃だとアースダイバー系の土地の歴史認識もあるでしょうし、実質的な地震・洪水の被害予防を重視する人はどうだろうか。まあ、海面上昇までは考えないとしても。
センスの問題にしろ、海風に晒されて建つウオーターフロントのビルは、まるで城を守る城壁に見えないこともない。

[664: 匿名さん]

History repeats itself.

[665: 匿名はん]

本当の富裕層はわざわざ湾岸にセカンドハウスをもたんだろｗ
高収入サラリーマンだけでは文化の生まれる高級住宅地にはなりにくいのは、
659さんご指摘の通りかと。新興住民の多く住むそこそこの住宅地独特の雰囲
気を少しは知ってるが、あんなとこに高級感や文化が育つはずはないかなｗ

普通の東京生まれの人だって地域にこだわるよ。そうじゃない人もいるけど。ちな
みに、東京民はどこでも東京ならいいわけではなくて、やはり育った地域や沿線に
住む人が多いんだよ。つまり城南なら城南近辺やそちらに近い都心とかね。この
バイアスを超える魅力があればいいけどね・・・。

[666: 匿名さん]

>>665
人口移動統計をちょっと調べてからカキコした方がいいと思うよ。
「知的レベルが高い人」が都心部に集中的に住むだろうと言ってたのが、「富裕層」の話にすり
替わっているし、

知的レベルが高い人＝そこそこの年収のサラリーマン層＝そこそこの学歴のサラリーマン層と
お考えください。具体的には５〜７千万円の新築分譲マンションを買う層。
この価格帯が大量に販売され、売れているところにその人達が集中するのは、誰も異存は無い
と思います。

ご指摘の、この所得レベルだと、いくら集まっても文化が生まれない云々は、
①都心回帰以前は、この年収層は近郊、郊外に分散居住していた。また、長時間通勤で平日の
　時間を無為に消費していた。
　中心部に近い限られたエリアに集中するのは江戸時代以来の出来事で、経験則をもって
　予想できる人はだれもいない。
②一般論として、物理的距離が近いところに互いに住んで、職住近接で時間に余裕が出てくれば、
　情報交換、影響を与え合う密度も増えて行く。
③都心部には文化施設が数多くあり、また、大学の拠点が集中している。すなわち、学び、知的
　レベルを上げて行く機会を数多く提供してくれる。

文化が生まれないと断言できますか？

私は、ミドルマスを中心とした新しい文化、新しい都市生活文化が生み出され、その先駆者
として、アジアの他の都市をリードできればと考えます。
富裕層どうしを他国と比べれば日本に誇る部分は少ないですが、
治安と全体的な教育レベルはまだ良い方だと思います。

[667: 匿名さん]

なんと言っても、日本の富裕層の大部分は東京近郊の元農家の人達ですから、
終戦後の農地解放とか、土地神話とか、いろいろあっての結果です。

まあ他国、特にヨーロッパあたりとは、事情がまったく違います。
日本は、富裕層からほとんど文化が生まれない（他国のものまねに終止）稀有な国と言えます。
日本がいままで発信してきた文化は、ほとんどが他国で言うアッパーミドルクラスのものです。

[668: 匿名はん]

知的レベルが高い＝富裕層なんて、誰もいってないんでは？それに貴方たちは本当の
富裕層を知らないんだよ。そこらの郊外地主なんて富裕層とはいえない。

人口移動統計は、あくまでマスの動きを示すだけ。上京した人も含めいろいろな人の移動
が入ってるのであって、それぞれの地域育ちの人のライフステージごとの移動を追っ
てるわけじゃないよ（この意味の違いが分からないなら、もうこの手の話は止めたほ
うがいいかも）。

５〜７千万円の新築分譲マンションを買う層が、高収入サラリーマンとは思えないな。
ということは、このクラスの物件が多いところは、高収入サラリーマンが集まると
ころでもないんじゃないの？

江戸時代に中心部に近い限られたエリアに集中するのは・・・って、それは交通機
関が無かったからでしょ？それに、大学云々って、都心部に設置してるのは客寄せ。
別にそこに来る人たちの質なんて大して気にしてないの。知的・文化的志向はいいけ
ど、思いっきり一昔前の新興住宅地の発想だね。何が起こったかって？均質化とエセ文化
自慢とレベルの低い足の引っ張り合い・張り合いさ・・・「動物の王国」だよ。だから教育
レベルが高いのだけが売りのような親が揃って集住してるとこはイジメが問題になるｘ
それだけでも文化的には薄っぺらな気がするがね。

まいいけど文化の定義によるよ。人間の行動は全て文化現象だからな〜。新興住宅地とも
っと伝統的にいい地域では、知的かどうかは別にしてメンタリティとかハビトゥスの
違いがあるのさ。こういうとこには知的だ文化的だなんていわなくても、自然に東大に
行って名門に勤めて海外の一流どこで学位をとって、当たり前のようにスマートに生活
してる連中だって結構いる。別に当たり前のことだから、気張らなくてもいいのさ。

だから湾岸にも違う文化は生まれるかもしれないけど、アジアをリードできるなんて錯覚
だからやめときなよ。日本でだってNGだし、発想自体少し怖いかな。日本なんてアジア
のアッパーミドルの連中はもうあまり見てないし、自分たちの文化で魅了できるはず
なんて考えはプチ傲慢かなｗ

ちなみに①②③はすべて仮定だよね。このソフィストなみの三段論法でいけばどこか
の山奥にだって立派な文化都市ができるよ。こういう反証不可能な文は、およそ科学
的言明とはいえないかな〜。知的で文化的な都市をつくってくださいな、シンガポー
ルが理想かな？

[669: 匿名さん]

>>658
どこにアジアからの知的労働者のの集積が来るかという場所の議論はおいといて、＞
これははっきりしてます。
都心に近くて、開発余地があるところです。
各企業は、団塊の世代退職による人件費の余裕を世界人材争奪戦に回すべきッス、
世界人材争奪戦
このままでは頭脳も買い負ける
http://business.nikkeibp.co.jp/nbs/nbse/index.html

「留学生３０万人計画」
日本の高等教育機関に在籍する留学生数は、約12万人ですから、その数を約３倍にするという
遠大な計画ですね。官がやると数あわせで質は二の次になりかねないな。
基準を設けてその基準以上だと学費＋生活費補助をする等のメリハリが必要ッス。
数あわせでとんでもないのがいっぱい入って来るのは勘弁ッス。
少子化で困る大学救済の匂いもプンプン。

[673: 匿名さん]

いい加減に、スレタイからずれた話はやめてくれんかね。
読んで面白いならまだいいが

[674: 匿名さん]

野村不動産アーバンネットの数値は、なんだか謎に満ちているね。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200801house_tokyo_23.pdf

※本調査は、あくまで弊社独自の価格調査です。調査地点数が必ずしも十分とは言えないこと及びエリアカバー率に一部かたよりが
　　みられること等から、調査の結果得られた平均変動率が、地域の価格動向を必ずしも正確にあらわしているとは限りませんのでご了承下さい。
　※不動産の価格は、同じ地域の不動産であっても、対象不動産の個別的要因によって異なってきます。
　　弊社調査価格は、その地区の価格相場を代表しているものではありませんので、あらかじめご了承ください。
住宅地調査地点は概ね以下の要件を備えています。
・駅徒歩15分圏内　・接面道路幅員4M〜6M前後・整形地　・一方で道路に接する（角地等でない）

どうみても「戸建」の宅地だよね。それにしても容積率３００％建蔽率６０％って
変だよね。

[675: 購入検討中さん]

港区の一部で価格下落というのは事実誤認ということでOK？

ちなみにしっかりした子どもを残し、次の社会につなげてゆくのは勿論人としての使命。
でなきゃそもそも不動産の価値なんてないに等しいよ。

[676: 匿名さん]

>23区内の新築マンション価格動向

なんだから、あくまで新築マンションの売り出し価格がどうなってるか
って話でしょ。
どこが、いくらで売れ行きはどうか・・って話そっちのけで、役にたたない
地域や国際経済や教育論の薀蓄語るのはやめませんか。
当人同士は楽しいだろうが内容は読むに耐えない。

個別スレを丹念に読んでいけば、ある程度の売れ行きや価格はわかる。
でも、その手間かけなくてもみんなが、情報をもちよることで手間がはぶける
効果があるんじゃないですかね。
そういう意味で、砧や野沢の情報は有益でしたよ。世田谷徒歩１５分の
「マンション」はきびしいのがわかった。

[678: 匿名さん]

>>677
知的レベルと「２３区新築マンション価格動向」は全く関係ない。
所得レベルと「２３区新築マンション価格動向」はおおいに関係がある。
知的レベルと所得レベルが関係ないのは世間の常識。

頭以外に容姿や運動能力や、創作能力や芸能や、はたまた親からもらった遺産や
さまざまなもので人は所得を増やしているんですね。
都心のマンションってそういう事実がよくわかる場所だったりします。

[679: 匿名さん]

パークコート赤坂ザタワーのスレでの価格レポートでは
低層階の坪単価（面積が１０平米きざみだから正確性を欠くが）
おおむね坪単価４５０万前後。高層では６００〜７００万円
都心下落の気配はどこにもなさそうですね。

[680: 匿名さん]

円高、株価下落、サブプライム問題、人口減少など、マクロ的な視点からは、23区の不動産価格は少なくとも中期(3〜5年後)には、20〜30％くらい下落しても全く不思議ではない状況です。
高層マンションの中下層はすでにかなりだぶついているので、値引販売で一気に値下がりすることも十分ありうるでしょう。

[681: 匿名さん]

２３区といってもひと括りでは語れないからね。都心（中央、港、千代田、渋谷）あたりと外周区では状況も違うだろうし。少なくとも６７９さんの出した赤坂物件で、この動きは期待できないね。

[682: 住まいに詳しい人]

>>679
２年前に発売された『赤坂タワーレジデンス』は平均で＠458万円、上層階は＠800万円越え
その後、相場は急上昇していたわけだから
＠450万円前後というのは実質下落になります
　
　
つうか『パークコート赤坂ザタワー』は再開発事業だから
価格が決まったのはかなり前なわけで、価格変動の検証にはならないですよ

[683: 匿名さん]

>>682
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38845/
を読む限りでは、坪単価３３０万〜って話もあって、みんな安いと言っていますねぇ

そうですか。平均坪単価４５８万円でしたか。出所は確かですか？虎ノ門タワーレジデンス
も４００万以下で値ごろ感があったと記憶していますが、思い違いですかね。

[684: 匿名さん]

都心（中央、港、千代田、渋谷）と比べると価格が安い、新宿や豊島あたりの坪単価250〜300くらいの（数年前の）中クラス物件の方が、今後の下落リスクは低いかもしれませんね。（現在はもっと高いでしょうが）
うまく表現できませんが、言いたいことは、「下げ止まり」というような意味です。

今後、マンション相場が下落したとしても坪200万以下に落ちるとは考えにくいです。
…でもよく考えてみると新築時に250だしていたら、200/250＝80％
やはり20〜30％くらいは下落する可能性があるのでしょうか…。

[685: 匿名さん]

需給総体のボリュームはどうなんでしょうね。
市場は縮小均衡に向かっていると思いますけど

築浅中古相場は、実需が９割だから上がっても売りは出ないし
下がればなおのこと
買値で売れて、なおかつよりよい場所に新築が豊富に出るような状況
になれば、中古市場も下がるでしょう。
それが、実は２００３年頃の湾岸タワーブームだったわけで
港区だけで５年間で２万戸超える供給量って今後は考えにくいですよ。

[686: 匿名さん]

＞685
＞築浅中古相場は、実需が９割だから上がっても売りは出ないし下がればなおのこと

…ある程度価格（2003〜2004年頃）は維持しそうな気もしますね。
最近の高い価格に対しては、微妙な気がします。さすがにもう少し下がるような気が…。

[687: 匿名さん]

当たり前のことですが、今後のマンションは、実需へ完全に移行する。
転売目的で今から購入するというチャレンジャーは皆無だし。
デベも供給数減らして、実需に絞って販売するでしょうから価格維持が続くんじゃないの？
資産価値を気にする人は、そもそも分譲マンションを購入しないでしょ。
数年前に購入した場合、急激な資産上昇の恩恵を受けられたから期待があるのだと。

どちらにしても資産価値を気にする人は資産を持たないのが正解ですよ
一部超不人気物件は別にして、それなりに売れているのも事実だと思いますが…

[688: 匿名さん]

>>684
はっきり言って豊島区と新宿区は時代から外れているので、どうかなと思う。
売れ残りが賃貸に回っているけど、住む場所としてはＮＧだし、賃貸在庫多すぎ。
家賃レベルがかなり下がる可能性大。
明るい話題がなくって取り残されているイメージも強いよな。

それから狭小タイプが多くて、ファミリー向けがほとんど無い、需要が無いからだけど、
投資用が多そう。
中規模クラスで坪２００万円＋αかな。

四谷あたりの都心は別格だけど・・物が無い
都心については、富裕層の懐具合と気分しだいだから、良く分からないな。
高いといえば高いけど、戸建にくらべれば安いから・・

>>684さんは投資用として考えているのかな？空き室がどの程度あるかも調べた方がいいよ。

[689: 匿名さん]

>>687
実需が中心になると豊島区、新宿区はますます厳しくなるな。
住環境重視でファミリー層中心になるからね

[690: 入居済み住民さん]

いまマンション売りに出してる身としては書きにくいが、
今後数年スパンで見ると、23区は新たな底値を更新してくだろうね、ほぼ確実という気がしています。

国際的な地位の相対的な低下が著しい。（特に同じアジア圏での相対的な低下が壊滅的なインパクトに）これは都心の超一等地、外国人居住地域に打撃。

団塊世代の住み替え、団塊ジュニアの一次取得という、「最後の特需」が去る。
これで郊外と都心よりの住宅マーケットに打撃。

人口減、世帯数増もごくわずかというトレンドが周知の事実として定着し、長期下押し圧力が居座る。基本的には売り手が強気になる材料はなくなる。

個人にできることとしては、長期下落トレンドの中でも、小さい波はあるだろうから、
底で売って、天井で買うようなことのないようにするだけですか。

あとは、とにかく必要最小限の不動産を買うということでしょうか、、、、、

運用は海外を中心に分散投資ですね。日本の不動産投資は先行き厳しすぎます。

[691: 匿名さん]

ファミリー層のほうが豊島、新宿区いいと思うけど。
国立範囲内だし、塾も豊富。インフラ整ってるし、病院とかも沢山。
リーマンが狙えた頃の豊島区とか新宿区はすぐ完売するの多かったよ。

[692: 入居済み住民さん]

ココロコス東京久米川

23区じゃないけど、東京都内ということでご容赦を。
もうニュースにでてるかな？まだかな？
ググってみてみて。

[693: 匿名さん]

コロスコロス東京久米川？

[694: 匿名さん]

二極化とか何とか言ってるけど、実際は収縮してるだけ。

２３区は食い扶持とブームを求めて進入する人々によって、
周辺から徐々にチバラギ化、サイタマ化、西東京化、川崎化していってる。
地価は比較すれば高いから、上方にもますますみっちり詰め込み密集して。
備え付けのショッピングモールで買い物して、TUTAYAあたりで娯楽する生活。
金もかからず、無理な背伸びローンでも何とかやりくり可能。

ご大層な国際都市だの文化だの発展なんて全然およびじゃなくて、
一気に庶民化の波が押し寄せてるんですよ。
ニュータウンがじわじわと都心部に迫ってきてると言い換えてもいい。

[695: 物件比較中さん]

21日付の不動産経済通信によると、東京都東村山市で新日鉄都市開発や東建物が事業展開する大規模分譲マンション「ココロコス東京久米川」（総戸数406戸）で20％超の値引きが始まった。

[696: 匿名さん]

バブル期の１９８７年以降の数年は別にしても１９９４年は当時は
溜まった需要・購入意欲が噴出した年だった。
当時の売り出し価格を記した書籍がある。それによると
現状とさして変わらぬ価格であることがわかる。金利も高いのに
フツーに売れてた。まだ団塊ジュニアは学食で飯食ってた頃だ。

当時は、「キャリアウーマン」など単身者のマンション買いが流行った。
その後郊外のファミリー向けの供給が急増しちょっとしたマンションブーム
だったね。

過去２０年にわたって最低水準だったのが２００３年２００４年。
港区の麻布・青山で３３０万台、高輪で３００万台
文京で２８０万台世田谷で２６０万台
とにかく脅威の底値。
そのなかでも湾岸タワーの２００〜２４０万という物件平均坪単価は
さらに土地の安値と割り増し容積の賜物。
それ以下に下がるとしたら郊外は金をわたして引き取ってもらう話になっちゃうよ。

[697: 入居済み住民さん]

694

全体が収縮する中での二極化。
これ常識。

グローバルレベルでの主要都市不動産の相対需給も大事だよ。
複眼的に見ないと。

田舎ならともかく、23区はドメ要因だけでは語れない。

[698: 物件比較中さん]

いくら23区と言っても現状はマンションが高すぎる．．．今の価格ですごく儲けてるからデベがマンションをガンガン作っている〜だから値引きはあたりまえのこと．．．

[699: 物件比較中さん]

６９７へ

郊外の８０平米と２３区の６０平米ってどっちがいいですか？

[700: 匿名さん]

安値から考えれば値上がりしましたけど
十年前と比較したら、23区全体では適正価格じゃないですかね
都心は、ここ最近の開発で様変わりして、そのプレミアムと考えれば値上がりが級でも仕方ないですよ。
最近値下がりを期待する声が高まっていますけど（実際値下がりしているという人も多い）
ここの掲示板は、一次所得検討者が多いのだと思いから値段に敏感なんだと思われます。

大手デベは、安売りをしないという姿勢を強く打ち出している感じが伝わってきます。
中小はデベは、23区の物件ではもう勝負が出来ないのではないでしょうか？

[701: 匿名さん]

よくわからないけど、キャピタルゲイン狙いで不動産を
買う人ってどういう発想してるのかね。
まず、短期譲渡益課税で４割近く税金でもっていかれるだろう？
自宅を売って儲けようよいうなら、そりゃ確かにインカムのない
危険な賭けだね。
不動産投資というのは、お金に余裕のある人がやること。
もちろん他にも運用をやったうえでの話だ。
レバレッジそこそこに７〜８％のネット利回りで２０年近くは
持ち続ける。

[702: 匿名さん]

１９９４年のマンション価格

恵比寿ガーデンテラス壱番館（１９９４年）
１ＬＤＫ５５．４１㎡
６０４０万円〜７７７０万円
坪単価　３６０万円〜４６３万円

グランディ代官山
代官山駅徒歩６分
６９４０万円
１ＬＤＫ　４５．４５㎡
坪単価　５０４万円

イトーピア麻布
港区南麻布
当時田町駅徒歩１６分
１ＬＤＫ４３．４２㎡
４３００万円〜５９００万円
坪単価３２７万〜４４８万円

イトーピア幡ヶ谷
６０．５２㎡　６６８０万円
３６４万円

幡ヶ谷徒歩５分
５５．９２㎡　２ＤＫ＋Ｓ
５６１２万円
坪単価　３３１万円

イトーピア目黒青葉台
５１．６８〜６７．１１㎡
５２９０〜７３７４万円
３３８〜３６３万円／坪

パリオ護国寺
東池袋徒歩５分
２ＬＤＫ　５０．６㎡
４８８０万円
３１８万円／坪

シーアイマンション東中野
東中野駅徒歩８分
４６２０〜６４８０万円
５５．１７〜６８．９２㎡
２７６万〜３１０万

目黒駅徒歩１２分
１ＬＤＫ４１．５５㎡
４８９０万円
坪単価　３８８万円／坪

池上線沿線駅徒歩５分
６０３６万円
５６．１０㎡
坪単価　３５５万

矢崎葉子　氏の著作から抜粋

[703: 匿名さん]

不動産経済研究所から年間の統計が出ました。
みなさんが一番興味ある、高所得サラリーマンファミリー層が購入主体である価格帯５〜７千万円
のマンションについて分析・考察しました。

２００６年の首都圏マンション販売数量は７４４６３戸で内価格帯５〜７千万円は１１４５８戸で
占有率は１５．４％でした。
対して２００７年は、首都圏マンション販売数量６１０２１戸で内価格帯５〜７千万円は
１３０８２戸で占有率は２１．４％でした。
昨年に比べ成約率は下がっていますが、全体の販売数量が減って行く中で、安定的に１万２千戸
前後は売れる社会情勢だと思われます。
>>697さんがおっしゃる通りで、全体が収縮する中での二極化です。

次に、成約率に関し分析してみます。年間集計では成約率が出ていないので、
直近である１２月をみます。
http://www.fudouken.jp/web/pdf/kisha_hp/2007/syuto/syuto.pdf
成約率は全体でとうとう６０％を割ってしまいました。全体で５９．３％
２３区６２．０％、市部４７．６％、神奈川県５８．２％、埼玉県７１．４％、千葉県６０．１％
価格帯５〜７千万円について、販売数量が多い２３区と神奈川県について見ると極端な差と
なりました。２３区４７０／７５３＝６２．４％、神奈川県２４６／６７２＝３６．６％。
この価格帯は都心部しか売れず、２３区の県境外周区、神奈川県はかなり苦戦しているようです。
２３区の数字も都心部だけで見ればぐんと良くなると推測されます。

ちなみに神奈川県の年末在庫は、０５年末１５８８戸、０６年末２２５１戸、０７年末３１１４戸
と急増しています。都心回帰が定着して、地元民のみの需要となった近郊、郊外は高額物件が
数売れない状況になってしまったようです。

[704: 匿名さん]

ココロコス東京久米川のサイト見てきた。
志村けんで有名な東村山ね。良い環境だ。
だけど、23区じゃないからスレとは関係なし。

[705: 匿名さん]

>>703
すみませんが契約率の定義を教えてください。

【集客数と成約率】
集客数とは、マンションの販売センターに訪れた来客数のこと。成約率とは、来客数に対して、成約した顧客の割合。どこのマンションでも、マンション販売総戸数の10倍の来客数があると、その10分の1が成約するといわれ、この数字を目標に販促努力を行う。住宅は、地縁との関連が深い商品なので、販売総戸数の10倍の集客数を目指すためには、マンションの周辺エリアに、どれぐらいの情報を流せばよいかが広告計画の重要なテーマになっている。
成約率をあげるのは、販売センターでの顧客対応の技術に負うところも大きい。
http://www.sumaikaitai.com/minamioosawa/index.html

これと初月成約率とはどう違うのかな。

[706: 匿名さん]

>>705
×契約率
○成約率

[707: 匿名さん]

>>703
お詳しそうなのでついでにお聞きします。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html
この数字は、販売開始の当初の月の成約件数／販売戸数という意味でしょうか。
期わけ販売で４割も売れないというのは大変な事態ですよね。
横浜西区なんて３３％の年はその後どうなっちゃったんでしょうね。

[708: 匿名さん]

直近１１月の申し込み率
神奈川県に限らず、県境外周区は軒並み討ち死に。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％
ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか、
県境外周区をぐるりと調べると
大田区２４件中７件２９％、世田谷区４３件中１６件３７％、杉並区２４件中１０件４２％、
練馬区２０件中７件３５％、板橋区１８件中５件２８％、北区７件中４件５７％
足立区３９件中１１件２８％、葛飾区２０件中３件１５％、江戸川区２５件中３件１２％
専門家が内陸部のタワー型マンションは苦戦すると予想してた。郊外の田舎でタワー建てても
駅近じゃない限り意味無し。

[709: 匿名さん]

都心部居住の魅力は増す一方です。格差が出て来るのも仕方が無いでしょう。

大手銀行が相次いで育児支援制度を拡充している。みずほフィナンシャルグループ（ＦＧ）は
８月に２カ所目となる社内託児所を東京・丸の内に開設する。三菱東京ＵＦＪ銀行や三井住友銀行
も託児費用の補助制度などを導入している。団塊世代の大量退職を背景に、大手銀行は新卒者の
大量採用を再開しており、育児と仕事を両立できる制度を充実させることで、優秀な人材の確保
につなげる狙いだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080120-00000920-san-bus_all

[710: 匿名さん]

託児所の前に株価をなんとかしてもらいたいもんだが。＞みずほ

[711: 匿名さん]

708
先月まで好調だった横浜川崎も落ちてるじゃん
去年の夏ごろから住宅ファンドの風向きが変わって
実需不動産への波及の遅効性を眺めることができた
これからも興味が沸くね

[712: サラリーマンさん]

都心部マンションにまだまだ供給余力があるから、だれも慌てない。
豊洲が終われば、晴海と有明。江東区のマンション規制も解除されたし、
向こう５年はじっくり構えていても大丈夫。
金利が上がる可能性も遠のいた。
２０１１年にはデジタルタワーができるし、まだまだ東京は変わって行きそう。
みなさんじっくり行きましょう。

[713: 匿名さん]

郊外売れない。デベさん２３区内で稼がないと日干しになっちゃう。
マンションの裏、マンションの前、マンションの間、
建てられるところには隙間なくぎっちりと建つのでしょう。

[714: 匿名さん]

>>711
超割高の西側近郊と隣接している武蔵小杉は売れ続けると思うけど、ＭＭ、田園都市線沿線は完全なローカルマーケットになってしまったのかな？
売れるところと、売れないところが極端だよな。
これって値崩れの前兆？