23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[586: 匿名さん]

2008年景気展望(2)　景気が後半に上向く理由
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/o/115/

今年前半の景気は低迷するとわたしは述べたが、後半の景気については楽観視している。ただ、誤解しないでいただきたいのは、景気が上向くといっても、あくまでも株価や地価が上がり、日本経済全体がやや活気を取り戻してくるという意味だ。景気回復の恩恵を受けるのは大企業や金持ちなどのいわゆる「＊＊＊」であって、一般庶民の家計は、まだまだ我慢の時期が続くだろう。

[587: 匿名さん]

少子化による人口減、格差の拡大と騒いでいるフリはしているが、お国の本音は別の
ところにあるのです。アジアの中の日本、アジアの成長力を日本に取り込む。この一点です。

一つはアジアの富裕層の取り込みで、その中心となるのが東京都心部です。
都心部は治安も良く、地下鉄網も至便で、基礎的な部分では申し分ないと云えます。
さらには、東京の観光力のアップと文化発信力のアップ、都心部に知的レベルが高い人の居住
推進＝都心回帰の推進です。町並みの整備については、関東大震災時に基礎が作られている
ところであれば、資金さえ注ぎ込めば見違えるように良くなります。
語学の問題についても、日本のユビキタス技術をもってすれば、簡単に解決できます。
新東京デジタルタワーの建築もその為のインフラです。

もう一つは、アジアから優秀な人材の確保です。富裕層の取り込みとほとんど同じ手法ですが、
違う点は、地方大学の大学院機能の都心部集積、首都圏大学の中枢機能の都心回帰、
それと産学協同の推進です。知的レベルの高い層を出来る限り一箇所に集中させ、お互いに
FACE　TO　FACEで高めあえる環境を提供し、アジアから優秀な人材を呼び込むわけです。

日本の成長の源は人口増では無いのです。

[590: 匿名さん]

不動産を購入する場合、その時々の景気動向も大事ですが、
根本のところは、世の中がどの方向に進んで行くかの見極めが一番大事です。

革新を目指す上で、従来の日本には２つの大きな障害がありました。
１つは、団塊の世代を筆頭とする過剰労働力
２つ目は、前時代的な産業にあまりに中小企業が多く、切るに切れなかった点
ここに来てやっと、日本も大した障害なく変われる時代になりました。
団塊の世代の引退が始まり、過剰労働力が解消されつつあるからです。
安価な過剰労働力に頼ってきた中小企業は、いよいよ撤退を迫られ、
その余剰土地は都市構造が変わって行く上での貴重な種地となります。

[592: 匿名さん]

>>591
日本が目指している道です。
何か別の目指すべき道があればぜひご披露ください。
勉強になります。

[593: 匿名さん]

だから単純に一極集中になど進んでいかないって。
一票の格差が完全に是正でもされない限り。
参院選でわかったでしょう。＊＊＊は数が多く、国会は多数決である事実。
城東の為に日本中を生贄になど出来ないのですよ。

[594: 匿名さん]

>>585
>あの批判してた人たちはどうなったのかな。
>ちょっと心配になるよね。
家族と団らんの時を過ごしているんだろう。
常識的に考えて。

[596: 匿名さん]

>>593
実際に国、都の施策はそのような方向ですが？
城東って何のことでしょうか？

羽田の拡張工事も始まっていますし、成田新高速線も２０１０年度には完成です。
東京都の蓄えも過去最高です。
何か大きな障害が考えられるでしょうか？
粛々と進んで行くと思われますが。

[597: 匿名さん]

>>595
それではどう云うビジョンをお持ちでしょうか？
政府内で前川レポートに次ぐ、長期ビジョンをまさに策定中です。
参考までお聞かせ願えればと思います。

[598: 匿名さん]

>下がるはずが無いとしつこく毎日長文書いてた人も見なくなった。

人間、願望が入ると冷静な分析ができなくなるからね（笑）
株やREITが暴落しても、地価は下がらないという妄想を平気で語れるのだから大したもんだよ。
株屋は株に惚れるなと言うが、不動産だけに投資すると、どうしても不動産だけに思い入れを持ってしまう。
他のものにも投資してみるといいよ。

ということで、勝手な展望を語らせてもらうと、今後はプライム（優良な証券）の方が問題になってくるんじゃないか？
不動産の証券化という手法が、流動性は高めるけれども、詐欺まがいの偽装がまかり通るものであったということが判り、
瞬時にして流動性を失ってしまったのだから、ホームエクイティで借り入れを増したプライムの方も
住宅価格の下落と共に流動性を失っていくだろう。米国の株価は、今後、間違いなく急落する。

そこで、もっとシンプルで判りやすい商品が注目されると思うよ。
例えば、金とかね（笑）
根拠があるので言わせてもらうが、これから数年はバブル化するはずだ。
そして十分、高値を付けた後に、下落くしていく事になる。

前から言ってるように、マンションは消費するものであって、投資するものじゃない。
国債の利回りと大して差が無いようなREITに投資するのは愚の骨頂だ。
不動産投資家が、ここ半年で資産を失っていく過程で、正しい方向性を見出した者は
資産を増大させていることを知るべきだな。
それが嫌なら、投資などとは語らないほうがいい。

[602: 匿名さん]

東証REIT指数は木曜、金曜と大幅に上げてるよ。
水曜のチャートはきれいに長い下ひげを書いている。
日本の金利ももう当分あがらないよ。ブッシュは1500億ドルの景気拡大策を
発表した。

いいたいことはわかるけど、物心ついたときにバブルのピークで、これまでの
人生はデフレしかなかった人たちってこのスレには多いと思うけど、
暴落と調整は違うんだよねー。とだけ言っておこうか。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[603: 物件比較中さん]

東証REIT指数は、1500割れトライを前に一旦ポジション調整の買いが入っただけ。
米国の景気対策が期待はずれだったこともあり、来週から米国の株も日本の株も東証REITも
本格的な下値トライとなります。1500を割れたら1000まで下落するでしょう。
そもそもここ5年間の地価上昇は外資投機筋の不動産投資によるものだったわけで、それが
全部撤退すれば、2003年の1000になるのが自然。そうすれば少し遅れて実物の地価やマンション
価格も2003年のレベルに下落する。

[605: 住まいに詳しい人]

>>602
あら？いつの間に「調整」を認めるよーになったの？

[606: サラリーマンさん]

みなさん。
江東区に続いて中央区もワンルームの最低面積規制が始まりましたよ。
独身賃貸族もちゃんとした年収がないと住めなくなりそうです。
都心部のセレブ化進んでますね。

中央区は月島、勝どき地区など地区計画区域の全域における一定規模以上のマンション計画に
おいて、狭小住戸の建設を禁止する。３月区議会で条例改正案を上程し４月から施行する。
住戸数10戸以上の共同住宅を対象に、これまでの規定に加え、ワンルームマンションに多く
見られる専有面積25平方㍍未満の住戸の建設を新たに禁止する。
より良好な住宅ストックを確保し、質の高い住環境を整えていく観点から地区計画も変更する。
３月に策定する中央区住宅マスタープラン中間報告に盛り込んでいる。
対象となる区域はマンション開発の著しい月島や勝どき、再開発が進む日本橋・東京駅前、
銀座、京橋、築地など15地区合計６２４・４㌶で、区の面積の８割以上をカバーする。

[607: 匿名さん]

＞602
内容読んだら噴飯もんだけどさ。それより今後の地下の下落だけど本当に1〜2割ぐらいしか下がらないのかなー。
もっと下がるように感じてるんだけどなー

どなたか2004くらいからの地価推移データが出てるアドレス教えてもらえませんかー。

まあこれから地価が上下するかどうかは景気次第だね。
その景気を読み間違っちゃしょうがないけどね。

お互いがんばりましょうぞ

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[608: 匿名さん]

築浅転売で高く儲ける予定でマンション買った人、
どうなるんだろうね。
我先に売る？

[609: 匿名はん]

中古でも高いでしょ？粘って高値にこだわってるんだよｗ
欲出すと損すると思うけどな・・・。

[610: 匿名さん]

>>606
分譲マンション戸数が減っていく一方で、地方からの上京者数が高止まりして行く現実を見れば、
大量販売時代の物件への引越しが一段落した時点で、再び賃貸者の数が増え始め、持ち家比率が
再び低下し始めるだろう。
賃貸需要が活発になって行くと、物件の狭小化が始まる。その先手を打った良い政策だろう。
都心部の居住環境を良好に保つことができれば、海外からの優秀な人材の受け皿となり、
各企業、大学はこぞって家賃の全額負担等の呼び込み策を取って行くだろう。
良好な住環境の下で家賃水準も高くなり、都心部は知的レベルが高い層が集中居住する地域と
なって行くだろう。

[611: 匿名さん]

＞都心部は知的レベルが高い層が集中居住する地域
だから、どこだよ？地名で上げてくれ
六本木や渋谷のカフェで話をしているビジネスマン風のスーツたちが
マトモな商売で儲けているとでも？

[612: 匿名さん]

民間企業の動きもアジア重視になっている。

百貨店各社が外国人客の取り込みに力を入れている。高島屋は新宿店で、在日外国人専用の
ポイントカードを導入。三越や伊勢丹は中国で約１３億枚が発行されている銀聯（ぎんれん）
カードの対応端末を一部店舗に設置した。２月の春節（旧正月）を盛大に祝う中国などアジア
からの観光客の来日増を見込む。国内市場が縮小する中で、外国人客は“お得意様”に
なりつつあるようだ。
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/retail/113510/
相次ぐ高級店の銀座進出の背景には、そのブランド力が改めて見直されていることもある。
東京だけでなく全国各地からの観光客の需要に加え、中国や台湾などアジアの外国人観光客が
急増し、“商圏”が大きく拡大している。
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/retail/107466/
知りたい情報が手軽に得られる「ユビキタス技術」を利用して、手のひらサイズの専用端末で街
の情報を提供する東京都などの公開実験が銀座で始まるのを前に１９日、報道陣向けのデモンス
トレーションが行われた。貸し出される専用端末を持って“銀ブラ”すると、自動的に赤外線
などで端末に情報が送られ、映像と音声で道案内されたり、店舗情報を見たりすることができる。
災害発生時にはすぐに避難情報が表示される仕組み。外国人観光客にも対応し、英語、中国語
（大陸向け、台湾向け）、韓国語でも情報が得られる。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080119-00000917-san-ind

[614: 匿名さん]

>>611
将来の話ですよ。まだ始まったばかりで、これから詳細が決まって行きます。
法律もそれに合わせて変更されます。
一方で、民間レベルではいろいろな動きが既に始まっているので、それらの事象をつなぎ
合わせて分析する必要がありますね。
官の動きはとにかく遅い。

[615: 匿名さん]

>>613
何が言いたいの？
だからアジアのお客さんに活路を見出そうとしているのですよ。
国内型産業はこのままでは右肩下がり、海外から来てもらうとともに、そこで培ったノウハウを
海外で生かして行く。これしか生き残る道は無いんです。

[616: 匿名はん]

民だからいいわけではない。遅さや的が外れているのは民も同様。
日本のノウハウがそんな簡単に海外で活きるのか？だったら、も
っと海外でのプレゼンス高くなってるだろ。夜郎自大な発想で何年
失敗し続けるのかな？

613さんじゃないけど、シンガポールや香港、最近はマカオ、上海
もかな、見てきた方がいいよ。

ちなみにこのユビキタス云々はNGだね。東大のS先生の流れでしょ。
日本の役所・大手受けはするが、世界的にはマイナーもマイナー。
携帯電話で孤立してるのと同じ状況になるよｗ

[619: 匿名さん]

>>610
月島・勝どきには下町特有の長屋が多いわけだが、
小規模なワンルームでの再開発が禁止になったら、
大勢の地権者が利害関係するので再開発を纏めるのが難しいと思うよ。

[620: サラリーマンさん]

ところでアジアの富裕層の実需って本当にあるのかね？本国に家があるから買った後はセカンドハウスになるのか？業者の人がいれば教えてください。

[623: 匿名さん]

>>620

実際実需はある。購入理由として、

①　東京での事業拠点として（このケース本土の中国人が多い）
②　子弟への資産分配、留学時の居住（東南アジア華僑の皆さん、K大とかへ留学）
　　＊伝統的に華僑の皆さんは事業に成功されると子供を世界中に配置する。
　　　資産リスクの分散。例：長男シンガポール、次男、ジャカルタ、三男、カナダ、長女、東京
③　政治的リスクを避けるための逃避先　（台湾人、対本土対策）

大雑把に見積もって、上記の購入検討者は約500〜1,000人/年。
平均1億の物件 x 500戸＝ 500億円/年

不動産屋では無いので、どれ位の影響が東京の不動産にあるのか理解不可能だが、
大したインパンクでは無いと思うが・・・どうですか？ 不動産業界の皆さん。

[629: 匿名さん]

晴海２丁目の土地広いよな。
どんな再開発になるのか・・
知的移民も都心部で受け入れるキャパは十分ありますよ。
さらに先には選手村予定地もあります。

ちなみに晴海３丁目は２０１３年の完成予定です。

[631: 匿名さん]

＞なにより日本企業のニーズが低賃金単純労働者である限り、
＞ナレッジワーカーは日本をスルーする

そうかな？某財閥系素材メーカーには外国人の管理職部員（経営管理、購買）もいるし、
研究所なんか多国籍だけどね。

[632: 匿名さん]

>>628
お国の本音は生産性を高めることで、
低賃金の外国人単純労働者無しで成り立たないような業種は、将来の日本にとって不要な
業種だと考えています。
長期滞在する外国人の入国や在留許可審査の際、日本語能力を要件として重視する具体策を
外務、法務両省が検討することなっていますが、これは外国人単純労働者を減らすとともに、
知的レベルが比較的高い人の比率を高めてくれます。
まずは第一歩ってことです。

本格的な知的移民受け入れ策はこれから検討ですが、何かインセンティブが必要でしょう。
居住コストを税金で補助するとか、企業、大学に助成金を出すとか・・

[633: 匿名さん]

>629
晴海は中央区とはいえ、
都心と言ってしまうのはどうですかね。
港区や中央区の湾岸地区は、都心の解釈をしない場合もあるので。

選手村予定地は江東区です。

[635: 匿名さん]

>>633
個人的見解ですね。

機能としての都心部と言う見方が必要ですよ。
都心と連続した部分で、一体して動く部分であれば都心部ですが、
単なるベッドタウンになると都心部の範疇から外れてしまいます。

分かりやすく云えば、
仕事が終わって家に帰って、着替えて切り替えて、都心に再び遊びに行けるところは都心部です。
また、土日の休みの昼前にふらりと都心に食事に行けるところも都心部です。

こんな感覚で、区別して行けば良いでしょう。
尚、都心は、皇居と東京駅を中心とした一帯で、当然ですが副都心は除外します。