23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[541: 匿名さん]

割高になったら中古を買うんじゃない。下手な新築より魅力的な中古は結構ある。
それに予算以上のものは普通の勤め人は出せないもん・・・彼ら／彼女らがローン
組みやすい人たちでマスの購買層なんだよ。新築という以外に魅力的なのが出てれ
ば、無理する人も出てくるだろうけどねｗ

[542: 匿名さん]

じゃ実際に中古物件の売れ行きが良いかというと、
強気の中古売主が強気の価格設定をしている物件が多過ぎて、
買い手は簡単に手を出せない。

[543: 匿名はん]

同意。それはいえるね。なぜこんな強気になれるのか不思議なのは結構ある。
多分これは仲介業者の意向も入ってると思うよ。経験からすると「この場
所でこの物件ならこんな値段でしょう」といって、目が飛び出る数字を出して
くる。これに持ち主も夢を抱くんでしょうｗ

ワタシの場合は、こんなんで買う人いるのかな？という感じだったので、結局
値を下げさせて損が出ない程度で早めに売り切った。誰が買うか分からないよ
うな値段で口を開けて1年単位で待ってるより、なるべく短いタイムラグで売
り買いしたほうが値崩れリスクも少なくていい。１〜２割下げたって、キャッ
シュを掴んでれば他の投資ですぐ回収できるもの（今はムリそうだけど・・・）ｗ

ちなみに、中古でも新築物件でもあまり出ないもの、例えば100平米超えとか、
メゾネットとか、ルーフテラスとかのものは、モノがある程度よくて値づけさ
え間違ってなければ結構回転速いよ。ムリに新築待つより、お得なのも出てく
ることがあるから、網張っておいた方がいいかもｗ

[544: 住まいに詳しい人]

>>537
>それでも尚、価格が上がってきたという「歴史」が全てを物語る。
>明らかに数年後に大量の購入世代の「山」がやってくる。

「歴史」って1992年以前の話ですか？
「山」って団塊Jr.のことですか？

1992年以前に不動産価格が上昇し続けたのはは土地神話があったからだし
団塊Jr.の需要はピークを過ぎたというのが普通の読みだと思いますが・・・


>今売れ行きが全体的に落ちているのはサブプライムの心理的影響で購入の気持ちが高まらないだけ。
>サブプラが落ち着き、株価も盛り返してきたらまたよーいドンだと思いますよ。

サブプライムの心理的影響だったら、これからまだまだ数字が大きくなるのですから
ますます落ち込んでくるんじゃないですか？

米国の景気後退が確実になって、日本だって官製不況が囁かれている今なのに
日経225が18,000円まですぐに戻るなんて思っているんですか？

なんか読みが甘くないですかねぇ

[545: 匿名さん]

>>524
上京する若年層がまず最初に住むのは安アパートが大量にある西側近郊。>
上京パターンが変わってきてます。
大学、専門学校に入るために上京する人は年々減っています。
代わりに、地方の大学を卒業して就職で上京する人が増えています。
地方大学が都心部に拠点を持ち始めた理由の一つが、学生の就職支援です。
ですから、通勤を考慮した場所選びが増えてきて、企業も住宅手当てを増額していますし、
大企業の新卒サラリーマンの場合は都心部のワンルーム居住が増えてきています。

首都圏の大学は、地方から学生を集めるのが難しくなったので、神奈川、千葉、埼玉の
どこからも通学に便利な都心部にその拠点を移すのが盛んになっています。
地方大学の拠点も都心部へ、首都圏の大学も都心回帰と、知的産業の都心部への集中と
集積が進んでいます。

世界共通の動きとして知識、情報が経済・科学・文化などの社会活動で大きな比重を占める
時代に入り、大都市の集積が富の増大の推進力となっっています。
美しく環境性・居住性に優れた都市景観は知的レベルの高い層を呼び込み、それが国際競争力に
直結する時代になっています。知的レベルの高い人と人ができるだけ日常的に頻繁に直接顔を
合わせる機会と環境が持てる都心部にしなければならないのです。

[546: 匿名さん]

東京が
＞美しく環境性・居住性に優れ
ているとは思わん

世界有数のゴミゴミしている都市ではあると思うが

[547: 匿名さん]

国家戦略として、
東京都心部に知識、情報、人材の集中化と集積を図るわけですから、
今後の住環境、インフラ等の整備は都心部に集中することになるでしょう。

海外の優秀な人材を大学院・企業に受け入れる「留学生３０万人計画」も策定されますし、
地方大学の大学院機能の都心部集積の動きも見られます。
めまぐるしい変化が今後あるでしょう。

[548: 匿名さん]

>>546
確かに、環状７号線沿いに木造住宅密集地域が広がっていますし、郊外には無秩序に
狭小戸建が広がっている状況ですが、
都心部には関東大震災時に復興整備され、きちんんとした町並みになっているエリアが
あります。これに、臨海部の埋立地を加えれば、国家戦略の遂行は可能でしょう。

[549: 匿名さん]

人も資金も日本をパッシングしていているのがマクロ
そして意識の低い留学生をアジアの田舎町から人数あわせで連れてきてたところで
それが優秀な知能の集積へと向かうのかな？

不動産に対するパラダイムはとっくにシフトしているし
リスクや利便性との秤にも常に掛けている

不動産価格、「ピーク」75％・ニッセイ基礎研がアンケート
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080115AT1D1109K14012008.html

将来価値の曖昧な土地や建物に死ぬまで縛られる覚悟なんて、カルトメンタリティーと何ら変わらん
個人的に地方にも数年住んだが、悪くないとこもあったし
海外には、かなり素敵な場所がある
その意味で、たいていのひとにとって住む場所は単なるツールでしかないのでは？

[550: 匿名さん]

今、発売されている雑誌プレジデントに三井不動産の現役社員が記事を書いている。

それを読んだが、
・今、マンションは買い時ではない。
・買おうと思ってる人はしばらく待つべき。数年間、価格は下がるから。
・今、マンションを所有している人は売る事を考えるべき。売ったお金で数年後に良い新築買える。
と書いてあった。

正直な人だと思った。

[553: 匿名さん]

>>555
正直なのかどうかは分からないが、大手デベにとっては
・都心部で新築・大規模の売り物が底をついてきた
・ほとんど売り物が出ない都心優良中古物件を増やして仲介ビジネスでもうける
・買い控えにより、過熱した市場をさまして再び土地を安く仕入れる
・数年後にめでたく完成した物件の購入資金を準備しておいてもらう
と、良いことづくめのシナリオのようには見えますね。

[554: 400]

はたして日経夕刊の記事や月例経済報告の「景気順調に拡大」という予想の通りになるか？
私は、今の状況は前代未聞だと思っている。
サブプライムは、米の公定貸出金利が上昇し、世界のそれより高いたため、国際的資金が米金融資本に借り入れられ、まさにこの金利上昇のため、低所得者層が返済不能になり、住宅融資会社がデフォルトに陥った。
原油高値は、基本的に中国やインドなどの需要急増で世界の需要量が供給量に迫ってきているのが原因。
二つの出来事は、それぞれ違う因果関係から発生した。
米株式市場は不安材料で暴落した。日本にもリアルタイムで波及するのは、ブラックマンデーなどのときに経験済み。余剰資産は株・不動産・現金に分散させるのが鉄則なので、資産家ほど被害を蒙っているはず。住宅市場に流入したかもしれない余剰資金は、かなり消えたのでないか。
世界資本主義の中心である米金融資本がおかしくなっているので、米株安値とドル安が当分の基調になるだろう。日本株式市場が独自に回復するとは考えにくい。
誰かがもう分析していたが、日本の企業業績上昇は、①米内需→輸出拡大と②人件費カット（非正規雇用など）→消費上昇せず→国内市場弱いが背景。
現在は「インフレ懸念が非常に強い」という段階で、インフレになっていない。原油が今後も持続的に高値推移なら不可避。普通、値上げはみんなで一緒にやる。消費意欲は冷え込む。
米内需も日本内需も弱まり、ドル安が続けば、輸出企業はどうなるだろう？

このような事態が起きたときに、都内のマンション価格はどう変動するかを考えるべきで、現時点で結論を引き出すのは時期尚早でないか。

[555: 匿名さん]

５，６年後の都内（世田谷希望）のマンションを買いたいです。
価格はどうなっているでしょう・・・？

[556: 匿名さん]

そんなの分かれば誰も失敗しない。
自己判断、自己責任で買いなさいよ。
買わないで後悔するより買って後悔したほうが良いという考え方もありますね。
そのほうが諦めがつく。今できることはできるだけ頭金を集めることにはかわりない。

[557: 匿名さん]

555です。
おっしゃるとおり。がんばって頭金貯めます！
小さい子供がいても共稼ぎなので、将来後悔しないためにもマンション
欲しいので！！

[558: 匿名さん]

>>550

本当だったらクビもんだね

[559: 匿名さん]

>>549
未婚率の高まりは生物学的には自然淘汰と同じで、
代わりに海外の優秀な人材が入ってくる。
諸外国にとって、東京都心部の治安の良さは大きな魅力ですよ。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[560: 匿名さん]

５５９さん。これは戸建が多いから住居侵入が多いのでは。粗暴犯の場合はどうでしょう。

[562: 匿名さん]

戸建は危ないですよね。
でも、市部に行くと発生件数が少なくなるのはなぜだろう？

住んでいての危険もあるけど、家に帰るまでの危険も考えないと
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm
まあどっちにしても都心部の治安は良いね。
諸外国の評価も高いんじゃないか？

[563: いつか買いたいさん]

聞いた話ですが都心に近く住んでいる子供に喘息持ちが多いと聞いたことがあるのですが本当でしょうか。

[565: 匿名さん]

>>563
初耳です。
環七、環八、２４６、甲州街道、青梅街道、これらが有名ですが、
環状道路が未整備なので渋滞が多く、排ガスが滞留しやすいようです。
中央環状線を今一生懸命作ってますが、外環はどうなるのでしょうね？
産業立地にも不向きになるので、多摩の空洞化が心配ですね。

中央環状線さえ完成すれば、都心部はカバーされるので良いのですが、

[566: 投資銀行家さん]

ついに、港区や表参道も大幅下落ですね。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200801house_tokyo_23.pdf


これについては、以前（昨年の７月！）他スレで以下のような予想をさせて頂いた者ですが、
おおむね予想どおりの展開です。何か文句ある方なんぞ、まさかいますか？？？
いま思えば、サブプライム問題がさらに事態を深刻化させているとは思いますがね。

No.439 by 投資銀行家さん　2007/07/21(土) 09:30

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）

[567: 投資銀行家さん]

No.451 by 匿名さん　2007/07/21(土) 17:19

一部に、東京都心部の不動産価格高騰をバブルと認めたくないがために、思い込みに基づく不合理な説明を試みている向きを見かけますが、あまり感心しませんね。そういう人たちも、現在の相場全体がバブル傾向であることは認めつつも、都心部だけは、富裕層や外国人が購入するので「特別」で、決してバブルではない、との論調です。

不動産の投資家層をプロ（内外ファンド、REIT、デベ、機関投資家等）と素人（富裕層個人や外国人）に分けた場合、不動産市場に圧倒的資金量を流込んで来たのは当然プロ投資家であり、素人投資家は、個人レベルで如何に富裕層であっても、その資金力はたかが知れてますから、都心部だけであっても、市場全体を支える力もありません。いわゆるプロ投資家は、Cap Rateが２％といった水準になれば、もはや投資妙味が薄いのは明らかで、既に都心部不動産投資（特にレジ）こそCap Rateが著しく低下しているから、徐々にそういったマーケットから引いてますよ。
他方、これまでプロ投資家が吊り上げて来た不動産相場を永遠の価値上昇と勘違いしてる個人投資家が、後追いで都心部物件をちょこちょこ物色し、ファンド等のプロがまったく相手にしない小規模億ションあたりをちまちま買い漁ってる構図です。それで都心部物件価格が上昇し、まだまだ上がり続けるから、バブルなんて存在しない、なんて強がってるだけですが、バブルが弾けて大損かかえるのは、常にこの手の「遅れて来た個人」なんです。
REITが市民権を得て、ある程度は投資家層が広がりを見せているのは事実でしょうが、長期金利が徐々に上昇基調にある中、それを下回る利回りしかREITでは出せなくなれば、そんなのに手を出す機関投資家なぞ絶対にいない訳で（そんなことしたら、会社に損害与えるんだからクビですよｗ）、長期金利が上がり、REITの期待利回りも高まれば、それが実現できないREITは売られて価格が下がり、結局REIT相場全体が崩れ始め、その後の展開は、まさに４３９さんが書いておられるとおりですよ。

[569: 投資銀行家さん]

No.455 by 匿名さん　2007/07/22(日) 01:47

４５４さん、４５１での「プロ」と「素人」の分類は、職業的に一定の収益目標を課されて業務として不動産投資を行っている職業投資家か、本来業務とは別に個人資産形成・運用等のために不動産投資を行っている非職業投資家かで分類されているもので、「素人」＝「無知蒙昧の何も分からないズブの素人投資家」という趣旨ではありませんので念のため。

ただし、そうした定義云々とは関係なく、それぞれの不動産市場に及ぼす影響力の違いを分かり易く説明するために、敢えてそうした分類にしたものです。
たとえば、いわゆるプロ投資家である内外不動産ファンドやＲＥＩＴ等からは、ここ数年間で既に十数兆円もの資金が国内不動産市場に流込んでいます。その資金の大宗は、より高い投資利回りが期待される商業オフィスビル等不動産開発事業に流れていると見られ、賃貸マンション等レジデンス系はそれほど投資妙味がないため、さほど資金が流れ込んでいないかも知れませんが、仮にレジデンス系に回った資金が全体の１割だとしても、概算で１兆円以上の資金が、ここ数年でレジデンシャル系不動産投資に向けられている計算となります。
翻って、個人富裕層や富裕外国人らの実物不動産投資が、果たしてここ数年間で十数兆円規模になっているでしょうか？　仮に十兆円の資金で億ションを購入するとすれば、なんと十万戸も購入できる計算ですが、ここ数年の国内億ション供給数はせいぜい数千戸ですから、個人富裕層らの実物不動産投資（特に億ション購入）に回された資金は、あくまで概算ながら、おそらく数千億円ほどに過ぎないでしょう。

十数兆円と数千億円の間には、数十倍、ひょっとしたら百倍近い格差があるのですから、不動産市場に及ぼす影響度合いも、それくらいの圧倒的な違いがあるということを、まずはしっかり認識すべきでしょう。よって、少々の個人富裕層風情が億ションをちょこちょこと買い漁ったところで、その数十倍や百倍近い資金力を誇るプロ投資家たちが、もし反対方向の相場感で一斉に動き始めたならば、個人富裕層らの投資行動なぞはいとも簡単に吹き飛ばされること必定の旨十分理解すべきですね。

[571: 投資銀行家さん]

No.529 by 匿名さん　2007/08/17(金) 21:25

528さんのような人でも分かるように、説明してあげましょう。

何ヶ月も前から、サブプライム問題のリスクを、本掲示板の色々なスレッド（ここ以外だと、広尾ＧＦスレとか）で警告し続けて来た者です。

私が注意喚起を始めた当初、サブプライムなんて米国の＊＊＊が住宅ローンを返せなくなるだけで、日本の不動産市場に何ら関係ない、なんてコメントしてる白痴さんも大勢いらっしゃったのには、呆れ果てて開いた口が塞がらなかったのですが、こうして世界的流動性危機が忠告どおりに実際起きてもなお、無知蒙昧なる愚かな議論が延々続けられていることには、実に驚きを禁じ得ません。

サブプライム問題が長期化するか否かは置いておいても、ひとつだけ確実なことは、世界的な過剰流動性がこれを機に急速に萎えるということ。これまではあり余った巨額資金が行き場を失って、ファンド等を通じ無理矢理に投資先を見つけ出した挙句、先進国やエマージング市場の株式・不動産市場等に大量供給され続けて来たのですが、それが急速に萎むってことです。今般不動産バブルが派手に弾けた米国では、ウォルマートが業績下方修正を発表するなど、既に個人消費減速感が色濃く出始めており、景気後退局面に片足突っ込んだ状態です。

サブプライムで損失を蒙った金融機関や機関投資家は、市場の混乱がいつ収束するか見極めが付くまで様子見するため、これまでと同じようなペースと金額で、世界中の色々な投資対象に資金を流すことはなくなり、逆に資金を一斉に引き上げて、リスクが低い国債等の購入に向かうか、資産売却で利益確定した上で投資を手仕舞う流れ等が定着することでしょう。この結果、世界中でバブルを作り上げていた余剰資金が急速に萎むため、世界的規模で、実物資産・金融資産ともに、その価格の下落が始まることになります。

よく、今回の市場混乱は日本の不動産市場には影響を及ぼさない、なんて寝ぼけたうわ言をこの機に及んでほざく無知蒙昧の輩さんもいらっしゃいますが、何を根拠にそういう愚かなことをおっしゃるのでしょうねえ。日本の不動産価格高騰が始まったのは、数年前にモルスタはじめとする外資系金融機関や投資ファンド等が、欧米不動産価格高騰の結果投資妙味がなくなったことから、当時割安感が非常に強かった日本の不動産市場に大挙して押し寄せ、実にこれまで１０−２０兆円もの世界中からの投資資金を呼び込んだからこそであり、そうした投資資金こそが、今回のサブプライム問題の影響を最も甚大かつ直接的に受けるのです。

本国で火が吹いて、その損失補填のためにも、信用不安に備えた流動性確保のためにも、日本の不動産資産等の売却の挙に出ることが間違いない一方、こうした市場環境ではガンガンと大量の買いを入れるだけの度胸と資金力を持つ投資家は、内外ともにそうそうはいないことから、結局とどの詰まりが、資産価格はどうしても下落せざるを得ない道理です。

本スレ参加者の中には、たとえＲＥＩＴの価格は下がっても、実物不動産価格は下がらない、といった愚かな発言を繰り返す不逞の輩もいるようですが、まったくのナンセンスで、お門違いで、頓珍漢ですね。ＲＥＩＴが下がればＲＥＩＴをどんどん買う人は基本的にいなくなるので、ＲＥＩＴ経由で不動産市場に流れ込んでいた投資資金が大幅に細ります。また、金融収縮時には金融機関は貸付金回収や担保条件強化に動きますから、銀行から借金して不動産を購入した層は、もはや新規物件購入に向けた新たな借入れは著しく困難となり、やはり不動産市場に流れ込む投資資金が細ります。

市場価格というものは、買い手と売り手がいることを前提に、買い手より売り手の方が多ければ（あるいは、買い手より売り手の方が売り焦っていれば）当然足元を見られて資産価格は下がるのが当たり前過ぎる当たり前のことです。そして、一旦価格が下がり始めれば、借入金返済の裏づけとなる担保価値が下がる訳ですから、当然に金融機関は追加担保を要求して来ますし、借入人がそれに応じなければ当然に期限前弁済を迫られ、資金力のない借り手は保有不動産を売却してでも資金捻出するより他しようがありません。こうして、金融収縮によりドミノ倒し状態で次々と不動産売却が進む反面、この時期にガンガン不動産取得を行う奇特な買い手は極めて限られるため、結局のところ、実物不動産価格もこれからジリジリと下落せざるを得ない状況に追い込まれるのです。

こうしたドミノ倒し現象が、どの程度のペースとスピードと程度で起こるかは、なかなか予測が難しいものですが、他方、市場動向の方向性自体は、上述のような流れとなることはほぼ間違いなく避けがたいことでしょう。このお陰で、確かに金利は今後もあまり上昇しない、もしくは若干下がるかも知れませんが、もともと日本では大した金利ではないので（これが所謂円キャリー取引による円安を助長してたわけですが）、むしろ不動産価格下落が実態経済面に及ぼす悪影響の方が、強く懸念されるところです。

[572: 投資銀行家さん]

No.531 by 匿名さん　2007/08/18(土) 09:44

実需でここを現金購入される方は、まったく問題ないです。
他方、借金してまで、投資（投機）目的でここを買う、自称富裕層の皆さんには、忠告です。

当方、これまで他の掲示板でもずっと同じ主張を繰り返して来たが、サブプライム問題の本質は、①「高リスク債権（＝サブプライムローン）」を②「債権証券化（＝幅広い機関・個人投資家層が購入）」により、高リスク資産が広く世界中に行き渡ってしまったことを背景に、その高リスク資産の信用力劣化顕在化に、世界中の金融為替資本市場が過敏反応し、実態経済にも悪影響を及ぼし始めているということ。

これまで一般にまことしやかに喧伝されていたことは、証券化とは投資家層の裾野を広げ、信用リスクや破綻時の損失を幅広い投資家層が広く「薄く」負担するため、かつての日本のバブルのように、信用リスクや損失が特定金融セクター（つまり銀行）のみに集中することがなく、よって万が一信用不安が起きても、金融システムへの影響が小さい、という理屈。

ところが、全然そうなってません。むしろ、銀行は言うに及ばず、ヘッジファンドやら機関・個人投資家やら、色んなところで火を噴いてしまっているし、しかも、サブプライムが組込まれた仕組債の場合、そのリスクや損失の度合いが市場で見えにくく、結果として、幅広い投資家層が広く負担する信用リスクや損失が本当に「薄い」のかさえ判然とせず、そうした不透明性を背景に格付け会社もこうした仕組債を一斉格下げし、さらに投資家心理を冷やし込ませ世界市場全体に疑心暗鬼を生み出し、結果、有力金融機関でさえ信用不安が発生、資金調達が困難になるに及び、金融システム崩壊を危惧した欧米日の金融当局が巨額の緊急資金供給を行った次第。

当方、以前から繰り返し主張して来ているが、日本の現在の不動産バブルも、かつてのバブルよりむしろタチが悪い可能性が高い。なぜなら、かつてのバブルの元凶は、銀行による過剰な不動産担保付貸付だったため、地価下落時にも銀行が慌てて貸付債権回収・転売等を行うことはなく（というか、貸付債権売買できる市場もなかったため、やりたくても簡単に処分できず）、比較的緩やかに不動産市況悪化や金融収縮等が進んだといえる。

他方、現在は不動産担保付貸付債権が大量に証券化され、機関・個人投資家等が短期売買前提の金融商品として保有し、しかも証券化市場発達により容易に貸付債権の売買が可能となったことから、一旦市場環境が悪化し始めると、そうした投資家による投売りや狼狽売りにつながりやすく、かつてのバブル以上のスピードと度合いで、不動産担保付貸付債権の価値暴落が発生し易い市場構造となっている。

幸い、現時点の日本においては、上記の①（証券化商品裏づけ資産の信用力劣化）の問題は日本ではまだ顕在化していないが、今回のサブプライム・ショックで欧米景気が後退すれば、日本含むアジア経済への悪影響は避けられず、結果日本経済も低迷期に陥れば、返済不能となる住宅ローン債権が発生する可能性も否定し切れず、その場合、日本でもサブプライム問題の二の舞が生じる可能性は否定はできない。ただ、日本の住宅金融支援機構証券化商品は完全パススルーでなく、事実上機構保証付きのはずだから、少なくとも機構銘柄は、米国と同じ問題が起きる可能性は低いだろう。

いずれにせよ、米国は日本のバブルから学んでいたようで、実はあまり学んでいなかったことが、今回のサブプライム・ショックでハッキリと分かった。証券化という金融技法も、決してバブル崩壊ショックのクッションたり得るものでなく、むしろ世界中にショックやリスク・損失等を拡散させる「罠」として機能したとさえいえる。過剰流動性を背景に異常な高騰ぶりを示した米国不動産市場をバブルではないと言い張り、信用力が低い低所得者層向け高金利住宅ローンをどんどん注ぎ込み、不動産価格が上昇すればその分追い貸しして元本残高を膨らませて行く手法は、永遠の地価上昇を信じて悪魔の罠に陥ったかつての日本のバブル崩壊プロセスとまったく同じ。この問題、非常に根が深く影響も甚大かつ幅広いため、今後も引続き市場・経済動向等を慎重に見極めるしかないでしょう。

[574: 投資銀行家さん]

No.536 by 匿名さん　2007/08/18(土) 21:56

535さんは、自称富裕層さんですか？　株とかで相当やられた憂さ晴らしですか？

534さん、ご質問にお答えしましょう。
１．サブプライム問題は、かなり大きな広がりを持つ話です。全米でサブプライムローンの総残高は６００兆円とも言われており、そのうち１割が不良債権化すれば６０兆円です。日本のバブル崩壊後の不良債権額と大差ない規模になる可能性がゼロではないと申し上げておきます。
また、世界経済の拡大が続いているという点については、むしろこれまでは過剰流動性で資産価格が上昇し、資産効果で消費が伸びる好循環であったものが、この一件でギアが逆回転する恐れもあり、要注意です。
ただ、ＦＲＢや欧州中銀も機動的な動きを見せて市場にタイムリーなメッセージを送っていますから、よほど政策当局がへまをしない限り、このまま底抜けに市場が大暴落することはないでしょう。ただし、世界の景気拡大基調が、ひとつの転換点を向かえたことは、ほぼ間違いないでしょう。大不況ではなくとも、景気停滞局面には入る可能性が高いです。その主要な要因は、世界の過剰流動性の減少です。

２．国内都心部の不動産価格に対する影響ですが、二つの面で影響があると考えます。
（１）まず、これまで国内（港区・渋谷区等）都心部優良物件を買い漁り、ここ数年の地価高騰の基礎を作って来た、外資系金融機関やファンド等からの資金流入が劇的に細ること。これは、今回欧米で損失を蒙った外資系金融機関等が、損失補填や流動性確保のため、日本含む海外向け投資資金を引上げると考えられるためです。
（２）もう一つは、今回の一件で欧米景気減速・低迷や円高等の影響により、国内景気も悪化する、若しくは、上記（１）により、外国人投資家等の資本引上げが国内資産価格低下を引起こし、株式等を保有する国内富裕個人投資家層が多額の損失を蒙ったり資金繰りが苦しくなったりして余裕がなくなり、従来同様に都心部高額物件の取得を進めることが容易でなくなること、です。

上記２つの要因により、都心部含め、国内不動産価格の上昇傾向に一服感が出て来るでしょうし、特にここ数年で急激に高騰してバブル気味の物件等については、若干の調整局面に入るでしょう。ただし、仮に価格下落が生じたとしても、かつてのバブル崩壊後のように何分の一までシュリンクするのではなく、せいぜい１−２割程度の調整かも知れません。

上記を踏まえ、現状、特別に資金繰りに窮したりしてない限り、あわてて保有不動産等資産を売却したり、買い増したりする必要はないと思われますので、特段の必要がなければ、泰然自若かつ悠然と構えて、市場の混乱が収まるまで高見の見物を決め込むくらいの余裕が欲しいものですね。


No.537 by 匿名さん　2007/08/18(土) 22:59

上記に若干補足・修正を加えます。

米住宅ローン市場の規模は10兆ドル。うちサブプライムローンは約13％の1.3兆ドル。サブも含め、証券化されているのが6兆ドル。現在米国では、サブのみならず普通のプライム含め、市場で値が付きにくくなってるので、重大な問題。ちなみに、住宅ローン債権証券化債券は、米国債より残高が多い。

[576: 匿名さん]

>>558
本当ですよ。
プレジデント買って読んでください。

別にクビにはならないでしょう。
三井不動産の株価も半値になってますし、市場関係者の見方も今後の不動産業界は
厳しい業績になると見ていますから。

要は皆、同じように考えているという事ですよ。

[578: 匿名さん]

ＲＥＩＴの話はそろそろ終わりにして、
どこが今お買い得、お勧めですか？

[580: 匿名さん]

都心（千代田区、港区、渋谷区）は去年も実需メインだからほとんど下落は無いんじゃ？
一瞬つられて下がりはするけどすぐに高値安定しそう。
問題は都心便乗でどんどん値上がった郊外と湾岸、そしてワンルーム投資物件の多い地域。

[581: 匿名さん]

毎年７万人近い若者が地方から２３区に流入している現実を見ると。
居住系に関して言えば、値段が高くなり過ぎると、家が買えなくて賃貸の人が増える。
こんな単純な話だろ。

それから、いくら人が増えても家賃が急激に上がるとは思えないから、価格が高くなった分
マンションＰＥＲは悪くなる。しかし、人はどこかに住まなければならないから、ＰＥＲ的に
賃貸が有利な場合は、買うのを止めて、賃貸にする人も増えるだろう。
でも、賃貸人が増えて行くと良い所＝便利なところ＝都心部の借家は少なくなって、
時間差があるものの、家賃が上がって行く。

以上は極めて当たり前の話だが、
根本的なポイントは、そもそも人間には所有欲がある点。
借り物は嫌だと云う真理は強い。
お金があまり無ければ諦めるが、ある人は関係無しに買ってしまう。
都心部と云う限られた至便なエリアに持ち家をＧＥＴできる人は、限られていますから。

[582: 400]

>>569
>>個人富裕層や富裕外国人らの実物不動産投資が、果たしてここ数年間で十数兆円規模になっているでしょうか？
富裕外国人は会社の金で住居を借り入れているね。彼らは個人単位で不動産投資はしていない。任期が終わったなら帰るので。
>>571
>>世界的流動性危機
この言葉の意味を説明してください。
>>574 No.536 by 匿名さん　2007/08/18(土)
>>今回の一件で欧米景気減速・低迷や円高等の影響
この時点ではそういう傾向はなかった。

１人のニート介入でレベルが下がる。
それでは、さよなら。

[583: 匿名さん]

「都心部と云う限られた至便なエリア」
当たり前の話だが、
将来どうなって行くかが最重要となる。
世間一般の見方とのズレが、有利な購入条件をもたらす。

[585: 匿名さん]

マンションの上がらない事には気がすまない人は一杯いるって事でしょう。

俺も去年の8月くらいにサブプライム問題は根が深く、今後マンション価格は低下すると書いたら、もうね、罵声が凄くて、最後には「買えない僻みだ。一生賃貸で過ごせ」なんて書かれたな。
下がるはずが無いとしつこく毎日長文書いてた人も見なくなった。

あの批判してた人たちはどうなったのかな。
ちょっと心配になるよね。

[586: 匿名さん]

2008年景気展望(2)　景気が後半に上向く理由
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/o/115/

今年前半の景気は低迷するとわたしは述べたが、後半の景気については楽観視している。ただ、誤解しないでいただきたいのは、景気が上向くといっても、あくまでも株価や地価が上がり、日本経済全体がやや活気を取り戻してくるという意味だ。景気回復の恩恵を受けるのは大企業や金持ちなどのいわゆる「＊＊＊」であって、一般庶民の家計は、まだまだ我慢の時期が続くだろう。

[587: 匿名さん]

少子化による人口減、格差の拡大と騒いでいるフリはしているが、お国の本音は別の
ところにあるのです。アジアの中の日本、アジアの成長力を日本に取り込む。この一点です。

一つはアジアの富裕層の取り込みで、その中心となるのが東京都心部です。
都心部は治安も良く、地下鉄網も至便で、基礎的な部分では申し分ないと云えます。
さらには、東京の観光力のアップと文化発信力のアップ、都心部に知的レベルが高い人の居住
推進＝都心回帰の推進です。町並みの整備については、関東大震災時に基礎が作られている
ところであれば、資金さえ注ぎ込めば見違えるように良くなります。
語学の問題についても、日本のユビキタス技術をもってすれば、簡単に解決できます。
新東京デジタルタワーの建築もその為のインフラです。

もう一つは、アジアから優秀な人材の確保です。富裕層の取り込みとほとんど同じ手法ですが、
違う点は、地方大学の大学院機能の都心部集積、首都圏大学の中枢機能の都心回帰、
それと産学協同の推進です。知的レベルの高い層を出来る限り一箇所に集中させ、お互いに
FACE　TO　FACEで高めあえる環境を提供し、アジアから優秀な人材を呼び込むわけです。

日本の成長の源は人口増では無いのです。

[590: 匿名さん]

不動産を購入する場合、その時々の景気動向も大事ですが、
根本のところは、世の中がどの方向に進んで行くかの見極めが一番大事です。

革新を目指す上で、従来の日本には２つの大きな障害がありました。
１つは、団塊の世代を筆頭とする過剰労働力
２つ目は、前時代的な産業にあまりに中小企業が多く、切るに切れなかった点
ここに来てやっと、日本も大した障害なく変われる時代になりました。
団塊の世代の引退が始まり、過剰労働力が解消されつつあるからです。
安価な過剰労働力に頼ってきた中小企業は、いよいよ撤退を迫られ、
その余剰土地は都市構造が変わって行く上での貴重な種地となります。