23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[51: 投資家さん]

４９さん

分かるよ

オイラは去年それを読んでビル売却して上手いことやった。
税金前一億円ほど儲かった。

しかし株で一千万やられている。
しかたないとはいえ良い事ばかり続かない

アメリカの消費者マインド冷え込むのは間違いない
ダウ一万割れは間違えないだろう。
ニューエコノミー論も影を潜める

日本もつられて下がるそして三角合併で外資の子会社化されるだろう。

ソニー(既に外資)しかり日清はロックオンされているしトヨタも狙われている。

不動産も国際的な知名度ある都心だからこそ価値があるのではと考えたくなる。

地方は難しい

[52: 相場に詳しい人]

東証REIT指数が1年3ヶ月ぶりに1700割れしましたね。
今後は1800を強烈なレジスタンス（上値抵抗線）にして下落を続けるでしょう。
来週のCitiやMerrillの決算発表をきっかけに世界の景況感はますます悪化し、
REITは1500割れし、1000のサイコロジカルサポートライン（心理的下値支持線）
を目指す展開となります。
中小デベのマンション投売りはもう始っています。さっきも某デベ（メジャー7）から
3月竣工都内物件の「１割程度の値引き」を電話で提示されました。昨年10月頃MRに行った
時は強気で、「ウチは値引きは一切しません」てなことを言っていたのを思い出して
笑い出してしまいました。

[53: 匿名さん]

>>47
住宅地価、それも東京圏に限った固有の話なら、

①今後の供給余地　と
②一次取得者の住宅取得意欲と
③既存の賃貸の質

できまる話。

人口の都市集中があるから、都会の地価が上がって、
若者がいなくなった地方の市町村は地価が
下がり続ける。

地価は、たしかに経済活動の成績表のような一面があるが
それは、世界水準の相対評価ではなく
、単にローカルな経済問題にすぎない。
住宅地価の問題とはいいながら、影響があるのは年間
９万件弱、２．５兆円程度の市場だけだ。

逆にいえば、日本中が不景気でもパチンコ屋の売上げが
３兆円を維持するのと同程度のスケールの話だ。


一方、収益不動産の時価は７０兆円あるが、これは景気の流れで
売られたりするし、価格の変動も出てこよう。
都心住宅地価が上がったのは、ファンドがつり上げたという
よりも、商業地住宅地混在のエリアの渋谷区・港区などで
住宅価格が高騰したというだけの話だ。


個別の商業不動産や更地は投機による転売で微妙な値動きをするだろう。
住宅ローンを組んで買うマンションは人の所有欲や見得が絡む
悲しいほどに単純な世界。


もちろん景気が下向けば、東京の住宅地価は横ばいになる。
バブル崩壊時、商業地は一気に下落し、住宅地は緩やかに
落ちたことを思い出そう。

住宅を求めるニーズが実需である限り、景気の後退で
マンションを売って賃貸に入るとか、都心を捨てて郊外に
出て、浮いた金を生活費に廻す・・・というふうにはならない。

人間一度あげたら生活レベルをさげたがらいものだ。

景気後退で家を売るような家計は東京２３区にマンションを買える
レベルでどれだけいるかということだ。
ただし、今は庶民が背伸びして２３区に住もうとしているから警鐘を
ならしている向きもある。
先々金利や税負担、介護、教育費がかさむから無理するな。
これが日経ビジネスやダイヤモンドの一貫した主張。

仮にマンション価格が同じでも、千葉郊外と文京区では明らかに
生活費の負担が大きい。
ローン破綻を警告しても耳を貸さないから暴落説を流して牽制しているのかも。

持てる層は、下がってもこまらない。


すぐ使える土地がない。広い土地は道をつけないと
使い物にならない。道路を都市計画の手続きや
公聴会で２年以上の年月を得る。区画整理事業で
地権者がいたら１０年がかり。

以前なら、不況で企業が手放す広い土地は豊富にあった。
でも、よく考えてほしい。

１９９１年から２００２年の間
景気はどうだったのか。
企業が無駄な土地を売って従業員もリストラしてきた結果、
業績が上向いたのではなかったか。

その間、土地を売った町工場などの中小企業は
ことごとく廃業しているわけだ。

デベが、土地を仕込めなくなったのは、デベの数が多すぎて
土地が少ない結果ではないのか？

デベの土地漁りは、２年後３年後の住宅困窮者とマンションの
関係の縮図だと思う。
マスコミは訳知り顔で経済分析や有識者のデータ並べて、地価が
調整局面というだろうが、
何時の世も、経済弱者にサプライズをかまさないように、不安と反対の
ことを言い続ける。持たざるものが聞かされる安堵の学説は、
将来の苦境の予防注射にすぎない。

だって経済不況で給与が１０％減ったら一番困るのは持たざる若年層。
景気が悪くなって、家賃が値上がりするとは夢にも思っていない
だろう。

持てる者には、別ルートで情報が流れている。週刊誌で得られる情報と
富裕層が読むニューズレターの内容が同じなら週刊誌も大したものだと
いうべきだろう。
持たざるものにとって、いつだって地価暴落説が必要なのだと思う。

２年後少しも下がらないと知って、おかしいと思う人はいない、経済がここまで
低迷し株が下がったにも関わらず地価がさがらなかったというのは、よっぽどの
ことだとはじめてあきらめて高値を受け入れるのだ。

[54: 匿名さん]

忘れてませんか？
マンションは「買えない」の他に「買わない」という選択肢もあることを。

[55: 匿名さん]

買わないほうが、いいですよ。私は買うのを勧めていないｗ
買いたくないのなら、あえて言う必要もないくらいです。

買いたいけど買わないのでなく、最初からマンションに３桁の自己資金をつぎ込むのが
バカバカしいがら、ご自身で買う水準を決めているのでしょう。

まさか地価が豊島園の波のプールのように振幅するものとお考えで
底値を狙うわけじゃないですよね。

今後の上昇はあっても２％くらい。買わなくていいでしょう。
ただ、高値か底値なんて、あとから見ないとわからない。品薄は上昇基調の
なによりの証拠なんですがねぇ

とはいえ、いつまでも土地不足とか行ってられないから、今後は新宿区あたりの
印刷屋の老朽ビルとかのコンバージョンとかロンドン並にでてくるかもしれません。

単純いまの流れがいったりきたりみたいなことはないと思う。

[56: 匿名さん]

忘れてませんか？
マンションを「買えない」場合でも「買わない」という方便で自己正当化できることを。

[57: 匿名さん]

大久保と東中野の途中にある廃屋みたいなラブホテル。アレをワンルームにコンバージョン
したらいいかもしれない。それとももう地上げが入っているのかな。

[58: 匿名さん]

デベ工作員どの
ところで、あなた様が今まで見てきた中で、これは素晴らしいと思った物件はありますか？

[59: 匿名さん]

既存ビルをコンバージョンすると容積割り増しで増築が可能とか、
割り増し容積を隣のビルに売れるとかできたら、オフィスの二次空室や
三次空室を住宅に転用できるのにね。
その一方で都心部で、古いマンションの事務所使用が増えるから、中古の供給が滞るんだね。

実際、オフィスをマンションに転用するなら、廊下階段面積は不算入で
屋上にペントハウスくらい増築できそうかもね。

[60: 匿名さん]

>>58
自分が手の届かないもので、これは凄いというのはいくらもありますよ。
赤坂なんたらタワーなんて、完成後にみてすごいと思ったですし、
恵比寿南のなんたら恵比寿の丘は、ある意味理想ですよね。
http://www.e-mansion.co.jp/hokanko/shintikutyuuko_1974.html
http://www.jnet-work.co.jp/recommend/2006/11/post_150.html
http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank22c.cfm


まぁ、いままで買ったマンションは、みんなすばらしかったですけどね。

これって、好きな女優のタイプというのと好きな女のタイプというのの違い
ににてますね。

[61: 匿名さん]

ファンドの動きは気候変動を考慮しているのか？
「人はパンのみに生きるにあらず」という格言にある、パンを作る小麦の価格が高値推移。バイオエタノールの原料が投機対象になることはわかるが、需給関係正常なのに高騰。
「有事の金」という言葉があるが、戦争もないのに、なぜ金価格が上昇するのだろうか？
原油は１国とヘッジファンドの関与と推測する。中東は、石油ショックのとき、原油供給削減→世界インフレ→輸入工業製品の高価格→国内インフレ→ＯＰＥＣ生産調整で、１回学んでいるので、投機はしないだろう（と信じる）。中国は石油輸入国。
インフレと東京マンション価格の相関図。投機は実需の上に載っているので、消費性向が減ると投機先は他の対象に移るだろうが、そうなると、値崩れしてきて、本当に住みたい人は買えるなら買うべき。サブ問題で大損している人もたくさんいる一方、予測できた人は・・・。
先週のフジテレビ朝の放送で、お台場に本社があるにもかかわらず、湾岸地域は水が・・・。別の複数のテレビ番組では、沖縄のサンゴ礁がほぼ壊滅して、海温上昇のため大阪湾沖にサンゴがあるとのこと。
とりあえず、家庭の不必要な電気ガスは消すということにしてください。

[62: 匿名さん]

>>61

思い返せば、　日立の「白くまくん」というネーミングの
エアコン。
インバータ省エネ効果で北極の氷を溶かさない意図でつけたとしたらすごいね。

でもその割りには、この絵では氷がなくなったあとも元気みたいだね。

http://kadenfan.hitachi.co.jp/ra/shirokuma/

[63: 匿名さん]

最新号のAERAによると、とうとう東京の地価が下がり始めたらしい。
昨年10月以降の地価変動率を都内51カ所で調査
上がったところ・・・矢来町、大山町、鷹番、西馬込など9カ所のみ
下がったところ・・・鷺宮、浜田山、久我山、中野、荻窪、常盤台、成増ほか
その他は3Aも含めて横ばい
千葉、埼玉、神奈川含めて東京圏の地価全体で0.4%値下がり
立ち読みしただけなので、細かいところは間違ってるかもしれないが、
だいたいこんな感じ。

[64: 匿名さん]

素材関連部材は4月1日〜値上げ再交渉を只今、顧客先とネゴ中です。
値上げ幅打ち出しは10〜15% up。多分、10%ぐらいで交渉決着すると思われる。
当分は素材関連はこの基調が続きます。価格が下落気味になれば生産調整を行う予定。

[65: 匿名さん]

調査なんて、やり方次第で好きな結果を出せるからね。
その結果を更に、好きに解釈できるわけだし。

[66: 投資家さん]

私の予想では
バンカメ・シティ・メリル辺りはサウジ王子から５％出資してもらってもサブプラ損失の穴埋めに足りないから公的資金注入してもらわないと無理だね

[67: 匿名さん]

今朝の日経新聞に挟まってた広告で中古住宅の価格を見ると明らかに値段下がってる気がする。去年のゴールデンウィークあたりに新築マンションを都内で探してた人だったら『げげっ、高い』という感想は絶対に持たないと思うよ。ちなみに、ＫＥ●コーポレーションの広告だったんだけど。

[68: 匿名さん]

>「有事の金」という言葉があるが、戦争もないのに、なぜ金価格が上昇するのだろうか？

総合的に判断して、最も投資に適した対象だからだよ。
少なくとも、不動産よりはね。
石油に代わる代替エネルギーは、コストを無視すればいくらでも代わりがあるけど、
希少マテリアルは、代わりになるものがないからね。
工業製品への需要が急増しているにも関わらず、
生産量、埋蔵量も限られているのだから、これから奪い合いになる。
それを見越しての投機資金の流入が続いた金は
ちょっと前まで６００ドル台だったのに、あっという間に９００ドル目前。
おそらく、長期的に見て、２０００ドルまでいくと思うよ。

[69: 匿名さん]

=>最新号のAERAによると、とうとう東京の地価が下がり始めたらしい。

投資物件はこれから売り逃げ（売り急ぎ）でしょうか...？ 下落トレンドに入ると下げ足は速そうですね。

[70: 匿名さん]

＞おそらく、長期的に見て、２０００ドルまでいくと思うよ。
おそらくとか長期的とか　思うよとか、曖昧で無駄なコメントだな。
ジムロジャーズばりに精緻なホームワークの結果ならいざ知らず。

[71: 匿名さん]

>>65
確かにそう。
しかし、調査したのは野村不動産アーバンネットなので、
富士見、五反田、武蔵小金井、練馬、神山町、千歳船橋などは、下がっているのに
横ばいとした可能性が高いです。

[72: 匿名さん]

>>70
あらあら、投機資金の流れを完全に見切れるとでも思ってるのだろうか。
というより、不動産に投資する凡才の遠吠えと理解しておくよ。

[73: 匿名さん]

上がったところが城南に集中し、
下がったところが城西、城北に集中している件について。

[74: 匿名さん]

>70
>72

ケセラセラ。なるようになるさ♪

[75: 匿名さん]

昨夏、日経平均が１８０００円を越えてきたときは、経済評論家も
強気コメントが多かったですよね。

誰かさんが言うように、株も不動産も大衆が飛びつく様になったら天井なんでしょうよ。

[76: 匿名さん]

ところで、工作員どのが半日以上不在だが、
あわててマンションでも売りにいかれたのだろうか。

[77: 匿名さん]

野村アーバンネット調べ（昨年10月時点、都内51カ所）
地価上昇・・・矢来町、左門町、大山町、大原、上祖師谷、鷹番、上野毛、西馬込、練馬
地価下落・・・千駄木、浜田山、宮前、荻窪、中野、鷺宮、常盤台、成増、赤羽
その他は横ばい

[78: 匿名さん]

>63

>最新号のAERAによると、とうとう東京の地価が下がり始めたらしい。

なんか東京全体が危ないような書き方だが、
自分も今日見てきた。
下がったところ１０箇所、上がったところ９箇所。
今のトレンドは二極化、格差。
東京といえども上がる所もあれば下がる所もあるのが自然。
全部上がればかえってバブルの心配。

[79: 匿名さん]

>>78
それは違う。3Aを含む都心部が上昇、城南が横ばい、城西城北城東が下落なら、
二極化論は成立する。
しかし、城南上昇、都心部城東が横ばい、城西城北が下落ということは、
全体のトレンドが下降に入ったということ。
次は都心部城東が下落するだろう。いやもう既に11月、12月は下落しているかも
しれない。
そして今年は城南下落が始まるだろう。
もう既にバブルだったのだよ。それが崩壊した。
事実、東京圏全体でも下落しているんだから。

[80: 匿名さん]

>>78
都市構造が変わろうとしている時代に未だに古い経験則を持ち出している人
いますね〜ｗ

[81: 匿名さん]

豊洲にかったんですか？

[82: 匿名さん]

いやー、面白いですね。

株の掲示板もそうなんですが、下がる局面になると
もっともらしい理論を出してきてこれ以上下がるわけが
ないということを主張する人がいるんですよ。

そして大抵バトルになる。
結果そこから下落
理論は前提が正しくなければ正確な解答は出てこない
そして変化した前提は往々にしてよく見逃される。

感触としてはまだ初期の下落といったイメージだ
最後は理論的にこれ以上下がるわけがないと言っていた人が
更に暴落するからマンション売ったと書き込むくらいになったら底だと思う
つまりここの掲示板ではデベ工作員さんがいい指標になるのかな。
いつまでもこの掲示板に出入りしていてほしいですね

[83: 匿名はん]

マンション価格全般が退潮し始めたのは否定できない。
ただし、都心5区の駅近マンションのダメージは耐え得る範囲だろう。
今回、被害額が膨大になるのは、豊洲、有明、東雲ラインだろう。
特に、豊洲は、大手デベ〜TBSラインが洗脳活動をしたために
「キャナレーゼ」という悲喜劇的な言葉を産み出した。
産業廃棄物の土壌の上で、上辺だけ取り繕っても、だませるのは素人だけ。
リスクマネーが収縮すれば、実力以上に価格が跳ね上がっただけに
その反動も大きい。
そもそも運河の対岸には、ハングルが満ち溢れている。
間抜けしか買わないのが豊洲だ。

[84: 匿名さん]

>もっともらしい理論を出してきてこれ以上下がるわけが
>ないということを主張する人がいるんですよ。

ああ、例えばトヨタ自動車の株を「お宝株」と称して後生大事に持ってる人ねｗ
柔軟さに欠ける日本人の典型ですね。

[85: 匿名さん]

>>豊洲・東雲・有明は旧価格はもともと安かったから、そんなに被害無いんじゃない？
今売り出し中物件とか、これから売り出すスミフのタワーとかは目も当てられないだろうけど。

[86: 匿名さん]

不動産が株式につられるという過去の定石どおりなら、株式、特に個別株が軒並み１年で半値になっている現状からすれば、不動産はかなり下がる。
そしていくら経済アナリストが御託を並べたところで、地価はじわじわと下がっているのは現状だ。
歴史は繰り返すのか、それとも歴史通りにはならないのか、今この現実に触れている我々はしっかり記憶しておくべきだろう。

[87: 匿名さん]

それから城南だから下がらないとか
銀座だから下がらないということはありません。

だってそうでしょ株だって下がり始めたらどの銘柄も
下がります。どんなに業績がよくても、、、
(そりゃ程度の差はありますよ)

つまり市場全体のPERが下がるんですね。

PERの代わりに不動産ではＲＥＩＴの利率が使えるのでは
ないでしょうか。

[88: 匿名さん]

豊洲→ハングル→不動産→TBS
キムチ？

[89: 周辺住民さん]

購入圧力が弱まったので一段サゲだが
ここで貨幣価値の低下がおこると
三段アゲぐらいいきそうです

[90: 匿名さん]

>８９さん

インフレかー
このアメリカのDOWの下がり方で
商品市況がこれ以上上がるってあまり信じられないなー。

確かに身の回りの物の値段は上がっているけどね。
今は高いものはお隣の国が安いものを作ってくれて
代替してくれるからなー。

僕は商品市況がこれ以上上がる理由はないと思ってるよ。
もしかしたら何か見落としがあるかもしれないけど。

[91: 匿名さん]

となりも、人件費が上がってきてるし、資源価格は高止まりだし、世界中、インフレモードに拍車がかかってきている状況で、なぜか国内は株も不動産も下落基調。おまけに構造的な低金利状況が続きそうな今、一旦、ズドンと節が抜けた後は「バブルへGo」以外の何物でもないような気がするのは私だけでしょうか？

[92: 匿名さん]

＞＞世界中、インフレモードに拍車がかかってきている状況
アメリカの住宅価格が下落している説明にはなってないな

[93: 匿名さん]

>僕は商品市況がこれ以上上がる理由はないと思ってるよ。

商品は選別が始まってるんだよ。今まで金と原油は共に上昇してきたが
ここにきて原油が下落し、金が上昇。動きが逆転してきてる。
世界中の投資家が石油を売って、金を買う動きを明確にしてきてる。
株や不動産が下落を続けるあいだは、その投機資金は選別された商品に流れ込むんだよ。

[94: 匿名さん]

つまり日本は今、かつての英国病だってことだよ。
http://homepage2.nifty.com/tanimurasakaei/eikokubyounosinndann.htm（英国病）

この状況を打開するには、サッチャーのような官僚にもの言わせない強い指導力を発揮できる首相がふさわしいのだが、福田ではだめだ。

[95: 匿名さん]

結局マネーゲームだね。実需で上がっているのではなく、株から商品に流れが変わっただけ。アメリカの雇用や消費が大幅に落ちてきているのだからどこかで油や金も落ちて金は安全資産に逃げ込むか？　商品の場合は流れが変わったら一気に落ち込むよ。今年はかなりヤバイ年になりそう。

[96: 匿名さん]

>91さん
そのシナリオは少ないけどあるかもしれないと思ってますよ。
でも短期ではないと思います。

なぜならアメリカ経済がはじけている横で資金が流入することは
考えずらいからです

少なからずアメリカの景気に日本の景気も引きづられます。
北米市場は様々な製品につき非常に大きな存在でもあります。

中国に関しては安い製品を作れなくなったらあの国に進出するメリットはなくなるので
安い賃金を求めて日本企業はどんどん奥地に入っていくのではないでしょうか。

[97: 匿名さん]

てか、不動産融資を積極化して、法人、個人を問わず不動産を買うことを奨励しないから、不況になる気がしてきた。不動産価格が上昇することと円が強くなることはいいことだとわかってない奴が多すぎんじゃねえ。資源のない日本にとっては。金利１５％で字が読めない奴に高値でつかませるのは悪質だけどね。

[98: 匿名さん]

＞９３さん

そのとおりでしょう
金以外は下がるというのが今までの歴史ですね

[99: 匿名さん]

>９７さん

日本でサブプライムをやろうっていう腹ですかw
やるとしても今はできないでしょう。
ほとぼりが冷めないとだれも買わないんじゃないですか？

[100: 周辺住民さん]

金は過去の相場と違い
実需があるからな
プラチナに関しては金以上の
実需ののびが出始めている

[101: 匿名さん]

＞商品の場合は流れが変わったら一気に落ち込むよ。

そうとも言えないんだな。これが。
今まで、金の価格が抑えられていたのは、各国の中央銀行が安定的に市場に
金現物を供給し続けてきたからだけど、ここにきて金現物がほとんどなくなってきている。
そこが原油と違うところだ。
そして逆に国家が金の買戻しを進めている。
いまや、金鉱脈に含まれる金含有率に比べて、携帯電話（産業廃棄物）にふくまれる金の
比率のほうが大きくなってきてるくらいだから、工業製品には必要不可欠なレアマテリアルだ。
だから、下落に転じるにはまだまだ、上昇を続けてからなんだよ（笑）

[102: 匿名さん]

理由なんか無い様でも、時には反対側にも相場は動くからなあ。
ニュースなんか見てると、あとから適当に理由くっつけてるのかって思うことあるよ。

[103: 匿名さん]

＞９８
その流れだとしたら、アメリカがズドンときて極端に円高に振れたら、死ぬほど南アフリカランドをFXで建てて、港区の不動産を利回り１０％で指値しといて、投げる奴がいれば、すべて買い上げるといった線で正解って感じですかね。

[104: 匿名さん]

燃料電池は普及するのかなー？

白金触媒の材料であるプラチナはどうなるんだろう？

[105: 周辺住民さん]

南アフリカランドは利回り10%でも
利ざやが取れるからな
為替差益がどうなるかは知らんが・・

[106: 匿名さん]

>１０３さん

そこまではわからん。

資源ナショナリズムとか言って
政府が金山全て接収したりすれば
ランドの価値上がるのかなー？

でも石油で同じことしたベネズエラは
通貨下落したしなー。

素直に金買っといたほうがいいんじゃないの？

すいませんがわかりません。

[107: 匿名さん]

これから入れ歯は全部金歯にしておいたほうがいいのか

[108: 匿名さん]

=>107さん
深センなどに行ったら路地裏に連れ込まれて抜かれるからよしなさい。

[109: 匿名さん]

正解！

[110: 匿名さん]

金も高騰し過ぎたらリサイクル率もあがってくるし、欧米はたんまりと倉庫に眠らせてるのだから、米国などが苦し紛れに放出してくれば金価格も調整されるのでは？

[111: 匿名さん]

>>103

それって２０００年ごろハゲタカファンドがやった手じゃないの
もっとも今時港区の土地をそんな安値でだれが投げ売るのさ？

[112: 匿名さん]

金商法改正＋建築基準法改正で90年の不動産融資総量規制の代わりにしようとしてるから可能性ゼロじゃないじゃん。ホント、わざとやってるのか、偶然なのか、マジ不思議。６ヶ月前にタイムマシンでいってやめさせないと、今度こそ本当に吹っ飛ぶぜ。

[113: 住まいに詳しい人]

新築住宅への減税免（原文ママ）措置廃止へ　東京都
［産経ニュース］2008.1.12 02:44
都の石原慎太郎知事は１１日の定例会見で、都が独自に創設した新築住宅に対する固定資産税
と都市計画税の減免措置について、１年間の経過措置を設けた上で、平成２１年１月に
廃止することを明らかにした。２１年１月１日までに新築された住宅に適用される。
http://sankei.jp.msn.com/region/kanto/tokyo/080112/tky0801120244003-n1...

これが駆け込み需要を呼び込むらいいのだろーけど

「２１年１月１日までに新築された」というのが「本年中に検査済証の交付された」という意味なら
経過措置期間が短すぎるだろ

やっぱ下げ要因になるのか？

[114: 匿名さん]

>>113
高くなり過ぎたところが、ますます売れなくなるので、賃貸アパートへの方向転換が進みます。
そして、下がることなく賃貸族が増えて行きます。
ここ数年、２３区の持ち家が異常に増えたので、再び元に戻ります。
持ち家は都心に近く、適正な価格が維持できているところに集中して、一極集中型の都心回帰、
発展になるでしょう。

東京都持ち家
１９９３年　１７８２５００戸
１９９５年　１８４５４００戸　　６２９００戸増
１９９８年　２０５１３００戸　２０５９００戸増←待機していた賃貸層が持ち家取得開始
２００３年　２４３２９００戸　３８１６００戸増←より活発化

東京都賃貸
１９９３年　１７２３４００戸
１９９５年　１８２５０００戸　１０１６００戸増
１９９８年　２０５４２００戸　２２９２００戸増←団塊Ｊｒ需要が持ち家取得によるマイナスを大きく上回る
２００３年　２０１５２００戸　　３９０００戸減←持ち家取得によるマイナスが若年上京者の増加を上回った、今まで無かった現象

東京都持ち家、賃貸合計
１９９３年　３５０５９００戸
１９９５年　３６７０４００戸　１６４５００戸増　←まだ郊外需要が大きかった
１９９８年　４１０５５００戸　４３５１００戸増
２００３年　４４４８１００戸　３４２６００戸増　←団塊Ｊｒの独立が終了し鈍化

それにしても、団塊Ｊｒの持ち家率はどの程度だろう？
独身率が高いので、他の世代よりかなり低い？？

[115: 匿名さん]

１４歳から２４歳の東京都への人口流入数の推移は以下の通り。年々増加傾向を示している。
（単位千人）
９４年３４、９５年４１、９６年４６、９７年５４、９８年６１、９９年６１、００年６０、
０１年６５、０２年６４、０３年６３、０４年６０、０５年６３、０６年６７、
年間７万人として、５年間で３５万人。
これに世帯細分化による増加が加わって全体需要になる。

これからの５年間で賃貸２５万戸増、持ち家１０万戸増？
持ち家はもっと少ないかもしれないが、

[116: 匿名さん]

都の新築住宅への税の減免は、確かにお得だけど
もともと3年間だけしかやってくれない。

都以外の他県だって高額なケースが多いのだから、
固定資産税都市計画税が高くて不満と思う人は、
家を持たないことだね。

[117: 匿名さん]

>>115
ちなみに、
周辺３県からの流入（都心回帰）の数と、周辺３県への流出は同数と見ました。
流出>流入になれば、当然ですが賃貸の増加数は減りますし、
逆に流入＞流出になれば、持ち家の増加数が増えます。

[118: 匿名はん]

日経平均リンク債のノック・イン価格14,231円はヒットするだろう、と予言したけれど
皆様活用していただけましたか？
特別サービスで、もう一つ教えてあげましょう。
普段は、特定の人にしか教えないのだけど
このサイトが面白いので、出血大サービスで公開します。
14,231円はMUFGが設定したリンク債だけど
リンク債は、当然これだけではない。
次のターゲットは某国内証券が大量に募集した13,900円台。
ニューヨークが急落しているので、ノックインは必至。
どこぞの間抜けな株の師匠みたいに
このご時勢で「長期投資」なんて言ってると
財産すべて吹っ飛ばすよ！
まあ、でもこんな間抜けがいるから、プロが儲かるわけだが・・・。
間抜け師匠、ありがとさん！
マンション価格がどうなるのかは、自明の理。

[119: 湾岸購入者]

どう自明なんでしょうか。わかりません。

[120: 購入検討中さん]

米国の特にカリフォルニアなどこれまで高騰が激しかった地域はひどいことになっている。日本はまだ序の口。もうここにも騰がる派はいない。よくても「ゆるやかに物価上昇率と同じくらい、都心は上がる」という人がいるぐらい。それも希望的観測だ。
　しかし私は金利高騰に伴う不動産価格の下落を予想したが、まさか景気後退＝リセッシォンが始まるとは予想していなかった。地方＝大阪や福岡を含む＝や東京郊外の不動産はひどいことになっているが、都心に波及するのは時間の問題だろう。騰がる派、なかんずく最近買った人や近いうちに売ろうと思っている方々（そうでなければこのサイトを見ないでしょう）は毎日、ヤフー不動産を見て売り出しの値段が変わっていないことに安堵感を覚える日々が続くのでしょうが、それも仲介の現場ではもう値崩れが始まっていますよ。
　私は昨年春から夏にかけて、マンションを買おうとあせったが、結局このサイトや数々の雑誌の記事を見て思いとどまった（株では大きくやられてますが、不動産に比べれば微々たるもの）。資産家の方にとっては問題ではないだろうけど、数千万円の（おそらく後半）買物は私にとっては大きな買い物だっただけに、思いとどまって本当に良かった。
　逆に買ってしまった人は、もうすべて忘れて、家は住むもので、売買するものじゃないという慰め（でも１年後に買えばもっと安く買えるのは事実。現実逃避です）とともに、こうしたサイトは見ないほうがいいんじゃないかな。つらくなるだけ。本当に気の毒です。

[121: 匿名さん]

こう言った数字を見ると、値崩れは無く、現行価格で張り付くと思います。
原価割れしてまで販売する必要はありませんから。

２３区の販売数量（１〜１２月）
２００３年　３６３４０戸
２００４年　３９１４７戸
２００５年　３１０２５戸
２００６年　２３６５０戸
２００７年　１６５０７戸
今年は着工数が前年比で２５％減っていますから、０７年に単純に７５％を掛けると
２００８年は１２３８０戸になります。
地域によっては販売数量が減っていませんから、特定の地域のシェアが増し、寡占化が顕著になるでしょう。

[122: 匿名はん]

あのね、マンション価格というのは、それ自体の需給だけで決まるものじゃないの。
世界的なリスクマネーの収縮、クレジット・クランチは
世界のREITを崩壊させている。流動性のある株式やREITは、ビビッドに反応するけど
不動産価格は相当なタイム・ラグを伴う。
しかし、方向性は間違いなく下、それも半端な下落ではない。
マンション需給だけで言っている人、あなたシティグループが過小資本になりかかっているの
知ってるの？スミスバーニーや日興コーディアルの売却考えているの知ってるの？
日本のREIT関連株が軒並みストップ安したの知ってるの？
そして三井不動産、三菱地所、住友不動産の株価が暴落してるの知ってるの？
マンションの売買やるなら、日経だけでなく
ウォールストリート・ジャーナルやFTも読まなきゃ！
つまり、世界の金融・証券情勢がどうなっているのか知らなきゃ！
一つ、アドバイスしてあげましょう。
一般大衆は、まだ日本の景気や、企業業績がいいと思っている。
なんせ、まだマンション価格が上がると思っているアホがいるぐらいだからね。
今のうちに。可及的速やかに、持っている物件を売却しなさい。
損切りになっても、資金の回収を急ぐのが先。
そうしないと、資産家は別にしても、サラリーマンは自己破産になってしまう。

[123: 匿名さん]

オッス！
早朝から、ご苦労様です。

[124: 匿名さん]

>金も高騰し過ぎたらリサイクル率もあがってくるし、欧米はたんまりと倉庫に眠らせてる
>のだから、米国などが苦し紛れに放出してくれば金価格も調整されるのでは？

それこそ、定量的な議論が必要だよ。
投資用の金は世界にわずか１５００ｔしかない。これは時価で約５０００億円。
世界にばら撒かれたサブプライムが１５０兆円だから、それに比べてどれだけ少ないか
おわかりだろう。

なお、世界を駆け巡る流動性のある投機資金の総額は１００００兆円を超えるから、
それらが金に向かうとなると、恐ろしいまでの暴騰が考えられる。

ロシアや中国などは今まで、外貨準備高に比べてわずか、２％程度の金保有率でしかないが
ドル建ての債権や投資商品が暴落し、価値を失ってるのだから、各国は戦略を変えてくるよ。
だいたい、不安定な通貨を持つインドだけでも年間７００ｔの金を買ってるんだよ。
欧米がいくら放出したところで供給は追いつかなくなるんだよ。

[125: 中野区民]

>>118
一般的には、仕組み債は募集期間の決まった商品です。
この局面でそんなの設定するとこある？あなたの書き込みを見てから買える人はいないでしょう。真っ当な証券会社なら金融資産で億単位ないと売らんと思うし。

仕組み債という言葉を最近覚えた人の書き込みに読めるが…
相変わらず株投資と住宅価格を混同している人が多い。
中野の地価が下がったという情報のは区民として多少気になるが、基本横ばいか微増という予測は今のところ変わらない。土地は極端に下げる位なら塩漬けじゃない？

[126: 匿名さん]

>>120

確認が遅れたせいで連休明けに集中供給される都心の新新新価格をみて
臍をかむことになるでしょうね〜

城西でも４００超え出てくるよ。

[128: 匿名さん]

>>122
かなりスレからずれてる。
マンションの売り買いやっている人は少数ですよ。
普通は、自分が買える範囲内で、できるだけ良いところに住みたいと考えるか、
とにかく親元に住みたいと考えるか、大雑把に言って２種類だよ。
居住用マンションは、とってもローカル色が強くって、世界経済が影響するのは、
金利が上がるとか、インフレになるとか、賃金が下がるとか、失業率が上がるとかが
実際に出てきてからですよ。

ところで、具体的に何事が起こって、マンション価格が下がるのですか？
企業業績の悪化と賃金の下落ですか？？？

[129: 匿名さん]

一般リーマンでキャピタルゲイン狙いの人なんているのかね？

確かに投資なら今は参加すべきではないタイミングだが…

[130: 匿名さん]

>>相変わらず株投資と住宅価格を混同している人が多い。

余剰資産を増やすための手段として住宅が買われるようになったら、つまり投機対象になったら、株と同じ原理になる。ただし、株は即決済ができるが、住宅は市場で買い手を見つけてからでないと売れない。東京のマンションが投機対象になったか否かは、議論の余地がある。デフレ時代に安定して高騰する金融商品はなかったので、私は投機対象になったと思う。

あと、投資（investment）と投機（speculation）を混同している人が多い。
投機は、自己資産の増大にしか興味をもたない。

商品先物市場で高騰しているのは金だけでなく、他の鉱物や穀物なども同じ。むしろ人畜無害の金に集中してくれたほうがありがたい。私が最も恐れるシナリオは次の通り。
原油は、強硬な資源外交を展開するロシア（輸出国）が背後にいると仮定して、いつまでも買い支える。そこにヘッジファンドが群がり、価格が下落しにくくなる。
温暖化のため世界気候に恒常性が失われてきている。大寒波や大熱波などがいつ起きてもおかしくない状況だ。もし農産物の生産量が低下すれば、投機によって吊り上げられた高値で穀物が国際市場で取引されることになる。世界経済が、ハイパーインフレに突入する危険性が増大。
アメリカのバブル崩壊で、90年代日本のように米金融資本がおかしくなる。つまり、不良債権問題が発生する。
もちろん、このような危機を乗り切ってほしいと念じている。

[131: 匿名さん]

販売戸数が減っているのに契約率が低迷している。
これは、エンドが価格上昇についていけない地域が出ているためで、
いわば、地域の選定作業が始まったってこと。

この作業が終われば、供給地域が絞られるとともに、供給戸数も低位安定状態になる。
仕入れ価格を下げる方策が無いので、価格は現状で張り付く。
そうなると買えなくなる人が増えるわけだが、これは賃貸で吸収される。

選り好みさえしなければ、家が買える状態は将来にわたり続くが、
ここに来て郊外に戻るのか？郊外は旧公団賃貸の空も多い。
未婚率が上昇して、一生賃貸族が増える可能性のほうが高いだろう。
日本人は家族主義から個人主義に変わってしまったのではないだろうか？

[132: 匿名さん]

地方からの上京者が増えて、賃貸族が増えるし、未婚率も高くなるから、
賃貸需要はこれから右肩上がり。
しかし、世界経済が破綻して、失業者が街にあふれるようになったら話は別。
世界恐慌が回避できるかどうか見極めた上で動き始めるべきでしょうか？

[133: 中野区民]

>>127

あの　〜　わかってますが。
著しくスレ違いなので、ポイントになるところだけ。

仕組み債はデリバティブの仕組を組み込んだ債券です。
一般的に通常の債券や投資信託よりリスクが高いので、
余資のある方にしかお勧めできません。
という意味で、証券会社等でも販売基準を設けている
ケースの方が多い。

公募の場合は、募集期間があります。
私募は比較的自由に組成できますが、下限がさらに大きい。
118が言っているノックイン価格の商品って、書込み後に
買えるものだったんでしょうか？
そうだったらすいませんが、某証券の商品も現在募集中
ですか？

[134: 130]

>>132
今のところ、原油高が恒常化した現象なのかどうかが不可解。
もし長期化してインフレ局面となれば、全ての商品に対する消費者の購買意欲が減退する。
そのとき住宅への投機行動も収まり、値崩れしてくるだろう。
ただし、原油高騰は建築資材まで転嫁されるだろうから建築コストも高くなるが、
実需を反映した価格設定に近づくと思う。
政府としては金利水準をあげたいところだが、消費が衰えると金利も上げられなくなる。
よって、今の住宅融資への低金利の恩恵にあずかれるのではないか？
とにかく頭金を貯めて、購入時期に備えるべきと思う。

[135: 中野区民]

補足
募集期間があります＝その期間しか申込めません。

>>130
投機は０ではないかもしれませんが、商品に比べて市場が大きい。リートもアメリカに比べると対した金を集めている訳じゃないし。そんなに深刻な影響がでるかどうか？

[136: 匿名さん]

話をスレタイにもどすと

ＡＥＲＡの記事は、よく書くなぁ・・って感じ。

「マンション高止まり。郊外に追いやられる団塊ジュニアカップルたち」
で記事書いたら、編集長から
「うちはＳＰＡ！じゃないんだ。泣き言で、部数が伸びるか。
なんでもいいから明るい材料みつけてこい。」
としかられる。

中小の不動産業者、土地仲介などが行き詰っているのは事実。
特に神奈川・埼玉で東京にコネクション持たないところは大変そうだ。

朝日の記者に「官製不況」とか訴えたつもりが、体よく地価下落の
創作ネタに使われたんだね。


東京圏のマンション供給が増え始めたのは、廊下・階段を容積率制限がら
はずしたり、総合設計制度の容積割り増しを「都心居住」などの名目でされに
上積みした９０年代末以降の現象

それ以前に比べて、同じ広さの土地で沢山の戸数が売れるようになった
おまけに、販売戸数を犠牲にすることなく広いロビーやホールや地下の
倉庫、設備機械室など作れるようになった。

そこに目をつけて、土地ブローカーやゴルフ会員権仲介やっていたような
会社が地元の建設会社と組んでマンション分譲に入ってきた。

規制緩和で土地の生産性が上がり、新規参入に価格が下がったという
プロセスが１９９９年〜２００４年までの流れ。

耐震偽装以降見直しで規制強化してマンション供給の生産性が低下して
業界の淘汰がはじまったということ。

製品競争力＝（品質＋ブランド信頼性）／価格

立地が悪く、建築も粗悪で、デベに信頼性がなければ、価格を下げても
競争には勝てない。

そもそも、前回も今回のグレイスも供給量でいったら年間４００戸以下の
弱小というか無名業者。ブランド高めたくてうったＴＶコマーシャルも
逆に足を引張ったと聞く。
売り上げのなかにはデベ向け土地の卸（土地ブローカー業務）も
含んでいる。
サングレイスの屋号で売ったのは通算１０棟あるかどうかでしょう？

[137: 匿名さん]

>>134
住宅への投機はそもそも行われていませんよ。
日本の場合サブプライムローンも無いし、他国に比べれば全然上がっていないに等しいし。
強いて言えば、異常な低金利ですが、固定で借りている人が多いから、金利上昇で
ローン破綻する人も少ないでしょ。

ところで、
都心部も賃貸物件が増えて、借りる人には良い環境になって来たんですが、
今年の春の賃貸需給はかなり締まって来ますかね。
分譲数が急激に少なくなっていますからね。

でも、人の移動は入居ベースだから、来年の春からですかね。
今年入居の大規模ってどんなのがあります？

[138: 匿名さん]

株価は、2月を待たないで、13000円台に突入しそうですね！
それ以上に不動産業界株はストップ安しそう！？

[139: 匿名さん]

>>133
127じゃないけど一言
18000円ぐらいの時に発行された商品の話でしょ？
何言ってるか意味わからない

その値段にタッチしたら、日経平均と連動しちゃうってもの
13900円にあるって話は初耳ですな

[140: 匿名さん]

>>136
しっかり頭金を貯めていた待機組はここ数年の安値で買えたけど
団塊Ｊｒの大多数は間に合わなかった。
その恨み節デツカ
「マンション高止まり。郊外に追いやられる団塊ジュニアカップルたち」
これが当たっているキガス
正社員比率が高いのは２５歳より若い人達だから
今の３０代前半から２５歳までは購買力なさそ。
この影響が今になって出ているんじゃないか？
これから５年間は賃貸の時代かね

[141: 中野区民]

>>139
118に活用していただけましたか？と書いてあるので、活用できねーだろ
と書いています。

[143: 購入検討中さん]

結局、サラリーマンがローンを組んで家を買う選択するかは雇用状況の見通しに大きく依存。

２００４年頃まではリストラを目の当たりにして、いつリストラされるかわからないのに３５年ローンなんて組めるかという考えが蔓延し、購買意欲が減退しました。

しかし、ここ数年は、企業景気感の上昇、団塊世代の大量退職による人手不足感から、企業は新卒入社を増やし、中途採用を強化しはじめ、雇用の安心感から購買意欲が上昇しました。

しかし、どうも雲行きが怪しくなってきました。

そもそもここ数年の景気回復はリストラや経費削減による影響が大きく、実はどの企業を見ても商品が爆発的に売れたとか、そういう話はあまりないのです。（任天堂などごく一部を除く）

２００８年は景気が悪化し雇用不安が広がることで、マンション価格も大きく崩れると予測します。

[144: 皿リーマンさん]

143
まったくその通り。
今までの「実感なき経済成長」は
　①正社員を契約社員に置き換えたりしたこと等によるコスト削減
　②対米国を中心とした外需
が主因。
サブプライムローン問題等で世界経済が不況に突入し、穀物・エネルギー
の高騰で物価が急騰し、スタグフレーション確実な情勢下、消費者は
持ち家・クルマ・レジャーなどへの出費を削ることは自明の理。
従って、需給バランスから今年のマンション価格急落は必至でしょう。

[145: 匿名さん]

来年以降新築にかわって中古市場が伸びると思いますよ。

都内でいうと、マンションの戸数は、築２０年以内のものが７４万戸
２０年超が５７万戸（２００６年時点、東京カンテイ資料から）
計９４万戸
そのうち３１年以上というのが１１万戸あるわけで、リノベーション市場は
これからだという気がしますね。

賃貸は、ワンルームと昔外人向けといわれた高級賃貸以外で新築は
少なかったけど、容積割り増しと地価下落で、一般ファミリー向けの
新築が、ＵＲや公社でなくても採算にのる時期が来ました。

しかしながら、今地価反転で、土地を買って賃貸マンションを建てて
採算がとれる場所は再びなくなりました。
新築のマンションを買って賃貸で利益がとれる状況ではない。
いずれ賃料が上がればわかりませんが、定期借家のサイクルは２年。
来年春以降でないとなんともいえないでしょう。

一方で、小規模敷地での１ＬＤＫの賃貸マンションが地主の手で立てられて
います。銀行も地価反転で融資に積極的。
５０平米内外の賃貸はどこでも新しいのではないでしょうか。

既存で、２０年以上を過ぎると、徐々に住み替え賃貸の比率が増えます。
都内でも古いマンションなら２３坪でも２０万以下で借りられて企業の社宅借り
の条件にもあってくる。

よそさんの資料借用で恐縮ですが出典は東京カンテイ。

[146: 匿名さん]

>>136
地価が下がっているのは事実だからw
野村不動産アーバンネット調べw

[147: 匿名さん]

ＡＥＲＡの記事は、読む人が読めば笑っちゃうないようだが、あえて付け加えると

野村不動産アーバンネットは、７１地点の３ヶ月ごとの
「地価」の「定点？」観測をしているというが、問題は分譲マンション
中古マンション、ミニ戸・中古戸建などの実績値をどうやって地価に
換算しているかだ。
ことに、中古の場合、
①築年数
②駅からの距離
③日当たり・方位
で、取引価格から、正常地価を割り戻すのは至難の業

それと定点観測というが、駅前１ｋｍ圏でも有効なサンプルをとるのは
難しい。

中古の売りが活発な地点は中古相場だけが下がる。
それは新築への住み替えが進んでいる証拠だし、築２０年超えた
時点で大規模修繕の２回目を前に売りが出やすいのがマンションの常。

もっと変なのは、なぜサンプルに広尾や白金や三田や日本橋、九段
など抜けている場所が多いのか

たまたま自社が仲介した物件を元にまとめたデータにすぎないのでは？
これをもとに、もうピークですから売却は急がれたほうが・・・とか
言ってそうな気がする。

[148: 匿名さん]

アデニウム学芸大学が安売りしだしてます。
何故でしょう？？
結構本気でほしい・・・・

[149: 匿名さん]

>>148
資金繰りに困ってきたから。

[150: 住まいに詳しい人]

>>147
何故そこまで自分の都合に合わせて読むかなぁ

上昇を提示すれば売り手が控え、下落を提示すれば買い手が控える
データを恣意的に調整したところで意味がないじゃない

野村不動産アーバンネットの調査は実際の取引価格ではないが
客に「このマンションは現在○○○○万円です」に提示する価格を使っているわけで
急落を提示するのは各地区の担当者にとってはかなり勇気がいることだから
むしろ甘く出ていると考えた方がいい